房地产项目景观设计及施工管理
论地产项目景观设计落地性之管控措施
论地产项目景观设计落地性之管控措施摘要：随着地产行业的快速发展，涌现出越来越多优秀的景观设计项目，然而我国大多数园林施工企业的技术水平却跟不上，景观设计的落地性一直成了个难以解决的问题。
本文以甲方景观设计师的角度从前期设计阶段和后期施工阶段来探讨景观设计落地性管控的几个措施。
希望对同行能起到些许参考作用。
关键词：地产景观、落地性、措施0前言目前地产行业已经进入了一个高周转、控成本、拼景观的时代，为了顺应地产行业发展的趋势，景观设计单位也是削尖了脑袋，各种新材料新工艺及新设计手法不断运用于地产景观项目中，然而园林施工企业的技术水平却比较薄弱，这就使得“理想很丰满，现实很骨感”。
本文就以甲方景观设计师的角度从前期设计阶段和后期施工阶段对景观设计落地性管控的几个措施展开讨论。
1、前期设计阶段的管控1.1、景观设计单位的甄选前期景观设计单位的甄选非常重要，除了要考虑设计单位的口碑，更重要的还要考察设计单位主创设计师及其团队以往所做的项目案例经验来判断该设计单位是否符合项目定位的要求和所要打造的项目风格的要求。
往往一个好的设计团队在方案设计和施工图设计阶段对项目的理解更透彻，考虑的问题更全面，图纸细节处理也更到位，出现后期设计变更的概率也更少，在后期施工阶段其设计人员解决现场问题的能力也越强，使得项目落地性具有更强的可操作性。
1.2、方案设计阶段的几个硬性规定的管控1.2.1、方案设计是否满足项目报批报建文件的绿化率指标要求，这是方案设计的前提，否则再好的设计，绿化率达不到规定的要求，最后只能拆除重做。
1.2.2、方案设计一定要满足当地消防规范要求，不同的区域其地方规范存在差异，有的地方规范允许消防通道作隐形处理，消防登高面可以铺设草坪，但有的地方规范对此就有严格的规定必须做硬化处理，所以在设计前一定要充分理解当地的消防规范，不能因为场地消防登高面多消防通道影响景观布局而随意处理，最终不能验收。
1.2.3、大多数甲方对项目景观成本都具有明确的造价要求，因此方案设计要以甲方提供的成本造价为基础进行限额设计，在方案设计时对材料的运用及软硬比的设置要进行深入的分析。
房地产公司项目设计策划及设计管理制度
房地产公司设计策划及设计管理制度总则第一条：制定本制度的目的是为了使集团公司设计策划及设计管理工作程序化、规范化，在明确项目设计各项业务主体职权的同时，用科学规范的流程指导工作的进行，以获取高效及时的工作成果。
第二条：设计工作业务是指以“项目”为单位进行调研、策划、规划设计（概念、控规、详规）、建筑方案设计、建筑初步设计、施工图设计、项目施工阶段设计管理与服务、设计变更等工作；设计工作过程中所涉各项业务工作均有开始条件、标准时限、工作单位、所涉单位、工作事项、工作流程（见附图一至附图六）等内容，在公司实际运营中所涉业务主体参照执行。
第三条：集团公司总工办是设计策划及设计管理工作的指导组织、协调部门，负责设计策划及设计管理中的研讨、成果审核审定工作。
第一章投资意向前期市场调研第四条：投资意向前期市场调研一、开始条件：土地信息的获取、项目投资意向书经集团公司批准。
二、标准时限：30天三、工作成果：市场调研报告，移交单位：集团公司总工办四、所涉单位及部门1.主办单位：集团公司总工办、销售公司营销总监、集团公司造价总监（可委托专业机构运作）2.协助部门：项目公司综合管理部、设计部五、工作事项1.区域市场基本状况调研，包括区域市场总体供需、价格水平、客户群体、产品特性、竞争对手和发展趋势分析；对当地物业服务市场调研包括业主期望物业公司提供服务的内容、物业服务政策、收费水平、各类能源费用收取标准等。
2.区域基础配套现状调研，项目周边区域生活、交通、文教、卫生、休闲购物及其他配套等。
3.项目区域市场需求调研，包括需求意向，需求区域单价、总款，需求偏好，建筑形态、内部结构、功能格局、产品配套等，需求群体特征。
4.出具市场统计数据区域市场调研报告①调研的目的和内容说明；②调研的方法说明；③项目初步定位（目标客户群体、产品、价格）建议；④财务指标分析。
第二章项目市场定位及产品定位第五条：项目市场定位及产品定位一、开始条件：市场调研报告经集团研发中心审定。
地产园林景观设计及实施中的问题探析
然资源的 使用 ，应 采取控 制使用 的原 则 ，极其 小心地 限制 使用 。另外 ，天 然石材 和木材 的价格也 相对 比较 昂贵 ，大 量使用无 疑增加 景观建 造的成 本 ，同时也会 降低楼 盘产 品 的性价 比 。而 使用一些 替代材 料也 能达 到 同样的功 能和视 觉效果 。譬如 ，用塑木替代天然 防腐木 ，既节约 维护成本 ，
直叙毫 无重点。 另外 ，景 观均好 性也是 地产景 观设计 中不容 忽视 的布
中 ，地 产景观 经 历着从无到 有 、从粗 放到 精细 的过程 。在 这一过 程 中 ，各种 各样 的开 发公 司如雨后 春笋般 产生 ，但 良莠不 齐 ，既有有 品质、有实力的开发商 ，又有没有实 力、 没 追求 的开 发商 。时 至今 天 ，纵观 整个 房地 产景 观 建设 ， 依 然是不规 范 、不合理 ，存在管 理混乱 、对地 产景观认 识
要原 因 ，房地产 公 司对 景观 的重要作 用认识 不足也 是重要
房地 产景观 建设 的投入 一方 面是为 了满足未 来业 主的
需求 ；另一方面是 为提升楼盘 的品 质，提高销售价 格。对于 是开发商的房地产公司而 言 ，更是注重景观给他们带来的经 济效益 。因此 ，经济性原 则是成为衡量 园林景观方案是否合 理的一个重要标准 ；也是控制 “ 过度 ”设计 的重要 手段。
况 、项 目概 况包括 项 目所 处的地 理位 置 、地形地 貌 、绿化
植 被 、气候 气象和 项 目周边交通 状况等 内容 ，它是设 计师
２ ． ２ ． ２ 适度地使 用 “ 昂贵”材料
当然 ，这里说 “ 经济性
原则 ”指导 下 的园林景 观设计并 非一 味地 限制 、甚 至拒绝 高档材料 的使用 。在那 些高消 费类 别性 质的 项 目及普 通项 目中的某些重要 部位 ，适 当地 使用甚 至是大 量地使 用高级
住宅景观工程施工难点
住宅景观工程施工难点及解决方案随着人们生活水平的不断提高，对于住宅环境的要求也日益增高，住宅景观工程成为房地产项目中不可或缺的一部分。
然而，在住宅景观工程施工过程中，存在诸多难点，给项目带来一定的困扰。
本文将对住宅景观工程施工中的难点进行分析，并提出相应的解决方案。
一、设计理念与实际施工的差异难点：在住宅景观工程施工过程中，设计师的理念与实际施工往往存在一定的差距。
设计图纸上的效果很难完全呈现在实际施工中，导致业主对工程效果产生不满。
解决方案：1. 加强沟通与协调。
在施工前，设计师、施工方和业主应充分沟通，确保各方对工程效果有明确的认识。
2. 细化设计图纸。
施工前，应将设计图纸细化，确保施工过程中各个细节都能准确呈现。
3. 选用优质材料。
选用质量优良、性能稳定的材料，以确保工程质量。
二、施工质量控制难度大难点：住宅景观工程施工涉及多个专业领域，如土建、绿化、水电等，施工质量控制难度较大。
解决方案：1. 完善质量管理体系。
建立完善的质量管理体系，确保施工过程中的各个环节都能得到有效控制。
2. 提高施工人员素质。
加强施工人员的技能培训和质量意识教育，提高施工质量。
3. 强化现场监管。
增加现场巡查频次，对施工过程中的问题及时发现并解决。
三、施工进度管理困难难点：住宅景观工程施工过程中，受天气、材料供应等因素影响，施工进度难以控制。
解决方案：1. 制定合理的施工计划。
根据工程特点和实际情况，制定合理的施工计划，确保施工进度。
2. 优化材料供应渠道。
确保材料供应的及时性，减少因材料供应不足导致的工期延误。
3. 加强现场管理。
合理安排施工人员，确保施工设备正常运行，提高施工效率。
四、环保要求日益严格难点：随着环保意识的不断提高，住宅景观工程施工过程中的环保要求日益严格，给施工带来一定的压力。
解决方案：1. 遵守环保法规。
严格遵守国家环保法规，确保施工过程中的环保措施得到有效执行。
2. 采用绿色施工技术。
采用绿色施工技术，减少施工过程中的环境污染。
小区景观工程施工组织
小区景观工程施工组织一、工程概况某小区景观工程总建设面积约为xxxx平方米，包括花坛、草坪、喷泉、人行道等多项工程内容。
工程的竣工将会为小区增添一处美丽的风景，提升居民的生活品质。
二、施工单位选择为确保工程的质量和进度，经过严格评比，最终确定xxx公司为本工程的施工单位。
该公司有丰富的施工经验和优秀的施工团队，可以保证工程的顺利进行。
三、施工组织架构1. 项目经理：负责工程的整体管理和协调，保证工程按计划进行。
2. 技术负责人：负责工程技术问题的解决和施工质量的控制。
3. 施工队长：负责具体施工过程的协调和管理，保证施工的顺利进行。
4. 安全员：负责施工现场的安全管理，确保工程的安全施工。
四、施工准备工作1. 制定施工计划：根据工程需要，制定详细的施工计划，包括施工工艺、施工周期等内容。
2. 调查勘测：对施工地点进行详细的勘测，了解地形地貌等情况，为施工做好准备。
3. 采购材料设备：根据施工计划，采购所需的材料和设备，确保施工顺利进行。
4. 安排施工人员：根据工程需要，安排施工人员到岗，确保施工队伍完整。
五、施工步骤1. 地面准备：清理施工地点，确保施工区域的平整和干净。
2. 基础施工：进行基础的挖掘和浇筑，确保景观工程的稳固。
3. 构筑物施工：包括花坛、喷泉等构筑物的搭建和装饰。
4. 绿化工程：种植草坪、花草树木等植物，打造美丽的景观。
5. 配套设施安装：安装人行道、灯光等配套设施，提升小区的整体环境。
六、质量安全管理1. 施工过程中，严格按照施工图纸和施工要求进行施工，确保施工质量。
2. 建立质量安全台账，对施工过程中的质量和安全问题进行记录和整改。
3. 定期进行质量检查，确保工程的质量符合要求。
4. 加强施工现场的安全管理，做好安全防护，避免施工事故的发生。
七、施工进度管理1. 设立施工进度计划，根据工程的实际情况及时调整施工计划。
2. 每日开展施工进度例会，及时了解施工进展情况，解决施工过程中的问题。
南城地产景观工程施工方案
南城地产景观工程施工方案一、项目背景介绍南城地产是一家专注于城市综合体开发的房地产开发商，致力于打造城市的标志性建筑和景观工程，为城市营造出具有文化底蕴和人文气息的建筑群。
在南城地产的发展规划中，景观工程作为城市综合体建设的重要组成部分，扮演着重要的角色。
本次项目的施工方案是对南城地产景观工程的详细规划和实施方案，旨在确保景观工程的高质量和高效率。
二、项目概述南城地产的景观工程项目位于城市综合体的核心位置，包含了多个景观节点和景观元素，如公共花园、儿童游乐区、休闲广场等。
景观工程不仅要满足美学和功能需求，同时还需要考虑到环境保护和生态平衡。
因此，本次项目的施工方案需要充分考虑景观工程的设计要求、施工流程、材料选用、安全管理等方面。
三、项目目标本次项目的目标是确保南城地产景观工程的施工质量，达到以下要求：1. 按照设计要求，完美呈现景观工程的美学价值；2. 达到环境友好和生态保护的要求；3. 保证施工过程中的安全和质量；4. 提高景观工程的可持续性，减少后期维护成本。
四、施工方案1. 施工准备阶段在项目启动前，需要进行充分的施工准备工作，包括：1.1 工程测量：进行景观区域的测量工作，确定建筑物位置、地形地貌、植被分布等情况；1.2 土地准备：对施工场地进行清理、平整及围栏等工作；1.3 材料选购：根据设计要求，选购适合的植被、石材、灯具等材料；1.4 人员安排：确定施工人员和管理人员的配备，进行培训和安全教育。
2. 施工流程根据景观工程的设计要求，施工流程主要包括以下几个步骤：2.1 地面铺设：根据设计图纸，在场地上进行地面铺设，并进行固定和修整；2.2 植物种植：根据设计方案，合理分布植物，进行植物的种植和固定工作；2.3 灯光安装：按照设计布置，进行景观灯光的安装和调试；2.4 道路铺设：进行景观道路的铺设和设置；2.5 水景建设：按照设计要求，进行水景区域的建设工作。
3. 安全管理在整个施工过程中，安全管理是至关重要的环节。
华润置地宅项目景观设计与施工管理操作指引922304624
住宅项目景观设计与施工管理操作指引编制人：华润置地有限公司设计管理部编制时间：二00 九年十月十九日目录一、景观设计委托前阶段二、景观设计公司考察与设计委托阶段三、规划与建筑设计交底阶段四、景观概念方案设计阶段五、景观扩初设计阶段六、景观施工图设计阶段七、景观施工招标阶段八、景观施工图技术交底阶段九、景观施工过程监管阶段十、景观竣工验收阶段一. 景观设计委托前阶段1. 设计基础资料收集：要求齐备、及时、准确，前期基础资料清单参见附表。
此阶段应自行提前消化，便于今后提醒设计师注意某些问题，特别是涉及地形复杂、周边条件不利、市政条件不成熟或者市政管网特别复杂、有保留水系、建筑或树木等的高端项目。
2. 类似项目的集团内外考察：要求事前根据项目定位与难点设定考察项目考察重点及主要内容，并且在事后编写考察报告，明确对项目的可借鉴之处与注意点。
同时注意考察当地公认为最好的楼盘与定位相似的楼盘，以确保设计之初不落后于人或便于差异化设计。
3. 对于重点项目或标段，宜结合景观意象图片的整理，参与编写产品策划书中与景观相关内容；组织主创建筑师、主管领导及相关部门，对产品景观意象进行会议或书面评审，以形成最初对产品景观意象的一致意见，今后可作为景观概念方案评审的参考依据之一。
同时可与市场部进行沟通，更全面地了解市场情况以及项目确切的目标客源定位。
4. 提前编写景观设计任务书（可与设计单位考察与委托同步进行）。
作为项目景观管理责任人，有关人员事前应非常认真仔细地做好功课，应非常清楚本项目的优点与缺陷，及成本控制要求，特别是周边关系或地形复杂的项目，便于景观设计单位找准问题的关键所在，并能加以利用或避免。
对于消防、交通组织、停车、泳池与出入口设置的功能性元素，竖向关系等影响景观设计较大的限制性条件，事前应研究讨论，使其更有利于景观设计，并在任务书中予以明确。
一般的具体内容包括：1）根据产品策划书与对规划、建筑的分析，对项目与景观定位进行描述，根据项目定位，明确成本控制要求。
房地产开发项目的景观设计管理
房地产开发项目的景观设计管理1．1设计管理的目的设计管理的目的是为事前解决设计、绘图、施工中的常见问题，提高设计施工质量，削减不必要的变更和损失，不犯以往工程中消失过的错误，从而使整体造价掌握在最经济的范围内。
1．2景观设计管理的重要性景观设计管理属于事前掌握，其设计成果质量的好坏直接关系到整个项目本钱目标、进度目标和质量目标的实现。
二、各阶段设计管理工作要点设计管理阶段包括：总体环境布局优化阶段→概念方案设计阶段→深化方案设计阶段→初步设计阶段→施工图设计阶段→施工招标协作阶段→施工现场协作阶段、竣工验收及维保。
2．1总体环境布局优化阶段本阶段须充分了解项目地理位置、周边环境、人流及车流淌线、项目策划报告及建筑规划指标等相关项目状况；在项目前期的规划设计阶段开头介入，参加建筑规划设计的过程，对总体规划从项目环境景观的角度提出专业看法，使得建筑设计总体构思能够更好的利用自然资源、符合景观需求，表达建筑与环境的协调统一。
2．2概念方案设计阶段〔1〕景观设计理念须与项目整体概念策划保持全都。
景观设计前应根据目标客户的定位，通过目标客户需求结合项目特征拟定景观卖点；设计前通过市场调研，根据目标客户特质了解客户需求，有针对性确实定景观概念方向，最终满意并超越目标客户的期望值。
〔2〕景观设计应有主题。
各景观要素须围绕主题、表达主题，确保同一主题风格的前提下表达各组团的特色；景观主题符合客户的心理需求，并且能够具有引导性，超过客户的期望值；应避开主题生搬硬套和景观要素偏离主题。
〔3〕景观设计风格应与项目的总体风格保持全都。
景观总体布局应满意建筑规划条件或指标要求。
2．3方案设计阶段景观应进行合理的功能分区：景观设计应在充分分析建筑布局及空间关系的前提下进行合理的功能分区，保证功能布置与场地空间关系及建筑布局相匹配。
合理掌握软硬景比例，对于住宅项目的景观设计应遵循多软景少硬景的原则，软硬景比例一般不小于7∶3为宜。