车库所有权归属解析
《住宅小区地下停车场所有权归属问题研究》范文
《住宅小区地下停车场所有权归属问题研究》篇一一、引言随着城市化进程的加速，住宅小区的规划与建设日益成为社会关注的焦点。
其中，住宅小区地下停车场作为小区居民的重要生活配套设施，其所有权归属问题也日渐凸显其重要性。
本文将针对住宅小区地下停车场所有权归属问题进行深入探讨，分析相关法律条文、理论依据及实践案例，以期为解决该问题提供参考。
二、住宅小区地下停车场所有权归属的法律分析（一）相关法律条文关于住宅小区地下停车场所有权归属，我国《物权法》、《土地管理法》等相关法律法规均有涉及。
根据《物权法》的规定，建筑物及其附属设施的所有权归属，应依照法律规定或合同约定确定。
对于住宅小区地下停车场，如无特别约定，其所有权通常归属于开发商。
（二）理论依据从理论角度来看，住宅小区地下停车场的所有权归属应遵循“谁投资、谁受益”的原则。
即，若地下停车场的建设成本已计入房价，那么其所有权应归属于业主；若建设成本由开发商承担，则其所有权应归属于开发商。
此外，还需考虑土地使用权、规划用途等因素。
三、住宅小区地下停车场所有权归属的实践案例分析（一）案例一：某住宅小区地下停车场所有权纠纷某住宅小区在交付后，业主与开发商就地下停车场所有权产生纠纷。
经过调查，该小区地下停车场的建设成本已计入房价，且土地使用权归全体业主共有。
根据相关法律条文及理论依据，最终法院判决该小区地下停车场所有权归全体业主所有。
（二）案例二：地下停车场规划用途变更影响所有权归属在某些情况下，住宅小区的规划用途会发生变更，导致地下停车场的所有权归属受到影响。
例如，原规划为停车用途的地下空间后改为商业用途，此时需根据新的规划用途及相关法律法规重新确定地下停车场的所有权归属。
四、住宅小区地下停车场所有权归属问题的解决建议（一）完善法律法规为解决住宅小区地下停车场所有权归属问题，应进一步完善相关法律法规，明确地下停车场所有权的确定原则和依据。
同时，加强执法力度，确保法律法规得到有效执行。
商品住宅楼地下车库归属与利用
商品住宅楼地下车库归属与利用随着社会的发展和人们生活水平的提高，私家车数量不断增加，车位紧张的问题逐渐凸显。
尤其是对于商品住宅楼的居民来说，地下车库的归属与利用成为了大家的焦点。
本文将从地下车库的定义、法律法规等方面，探讨商品住宅楼地下车库的归属与利用问题。
地下车库是指位于地下的汽车停车场所，与地面上的停车场相对。
地下车库的建设可以缓解地面车位紧张的问题，同时也可以提高土地的利用率。
然而，由于地下车库的特殊性质，其归属和利用问题一直存在争议。
对于地下车库的归属问题，不同地区的法律法规存在一定的差异。
然而，一般来说，根据《中华人民共和国物权法》的规定，地下车库作为建筑物的附属设施，其所有权属于开发商。
也就是说，在商品住宅楼中，地下车库的所有权归属于开发商。
不过，在某些地区，地下车库的所有权已经取消了开发商的垄断，例如北京市规定，住宅小区的地下车库应归属于全体业主。
根据《中华人民共和国物业管理条例》的规定，业主在购房时，如果地下车库计入公摊面积，那么业主应该拥有地下车库的使用权。
在地下车库的利用方面，根据《中华人民共和国物权法》的规定，业主可以购买或者租用地下车位，并享有地下车库的使用权。
同时，为了合理利用资源，地下车库也应该允许业主以外的人士进入，如访客、快递员等。
地下车库的利用还应注意以下几点：对于购买或者租用地下车位的业主，应遵守相关规定，不得随意将车位改作他用。
在地下车库内应设置明显的指示标识，规范停车秩序，防止车辆碰撞、损坏等情况发生。
地下车库应建立完善的车辆管理制度，对进出车辆进行登记管理，确保安全。
地下车库的使用应遵循物业管理规定，任何业主不得擅自挖掘、改建地下车库。
对于商品住宅楼地下车库的归属与利用问题，虽然存在一定的争议，但根据相关法律法规的规定，业主通常拥有地下车库的使用权，而地下车库的所有权归属于开发商或者全体业主的情况也存在。
在利用地下车库时，业主应遵守相关规定，确保安全、规范、有序地停车。
王利明：论物权法中车库的归属及相关法律问题
王利明：论物权法中车库的归属及相关法律问题【摘要】车库的归属是建筑物区分所有中的一项具体制度，该制度的设计不仅关系到广大城市居民的权益保护，也关系到整个小区的和谐。
在现有的各种解决方案之中，《物权法(草案) 》的设计虽然仍存在着缺陷，但相比较而言，是更合理的制度设计，因而应当在物权法中继续予以坚持。
【关键词】车库的归属；建筑物区分所有；物权法草案所谓车库，指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。
随着人们生活水平的提高，城市化的快速发展，私家车的保有量也越来越多，作为业主的代步工具的存放地点，车库的辅助功能也越来越重要。
车库和停车位与居住环境、生活条件越来越密切，成为现代城市人们生活质量提高不可或缺的重要部分。
同时，传统物权法只注重业主的建筑区分的归属问题，而车库、车位一直是法律所忽视的冷角，导致实践中出现了很多问题，引发诸多争议。
所以，在现代区分所有权制度中，在理论上对车库的归属作出合理的界定也就成为迫切需要。
本文拟对此谈一些粗浅的看法。
一、车库的归属为什么需要界定车库不同于车位，一方面，车库本身是建筑物，具有建筑物的一般特点，车库一般具有四至的封闭空间，其不同于一般的停车场的车位；另一方面，与小区在路边、空地设置的露天停车位不同，车库不是利用土地使用权的地表而兴建的，所以《物权法(草案) 》只是规定了车库的概念，而没有规定车位。
故本文所讨论的车库的归属，仅仅限于建筑物区分所有制度中的车库，那种不属于整个小区的地下停车场、地面有偿停车位等不属于本文所要探讨的范畴。
建筑物区分所有制度中的车库，是服务于全体业主的建筑区分所有权的重要设施。
车库虽然不是区分所有权专有部分，但专有部分离开了它就难以发挥其功能，车库也因为区分所有的存在获得了自己存在的价值。
因为在小区中，商品房需要有小区车库的配套，通常配套越全，商品房的市场吸引力就越大，价格也可能就越高，所以小区车库与建筑物区分所有权是密不可分的。
小区车库的权属归谁
⼩区车库的权属归谁如今开发商、物业和⼩区业主间因为停车位之争的事例越来越多，那么⼩区的停车场究竟属于谁？是开发商？还是业主？停车位能不能售卖？接下来由店铺的⼩编为⼤家整理了⼀些关于⼩区车库的权属归谁等相关知识，欢迎⼤家阅读!⼩区车库的权属归谁《民法典》第⼆百七⼗五条建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库应当⾸先满⾜业主的需要。
建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库的归属，由当事⼈通过出售、附赠或者出租等⽅式约定。
占⽤业主共有的道路或者其他场地⽤于停放汽车的车位，属于业主共有。
《物业管理条例》第⼆百⼆⼗⼋条业主依法享有的物业共⽤部位、共⽤设施设备的所有权或者使⽤权，建设单位不得擅⾃处分。
第⼆百五⼗⼆条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共⽤设施，不得改变⽤途。
业主依法确需改变公共建筑和共⽤设施⽤途的，应当在依法办理有关⼿续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共⽤设施⽤途的，应当提请业主⼤会讨论决定同意后，由业主依法办理有关⼿续。
①如果开发商未将地下车库的建筑⾯积计算到共摊⾯积中;也未承诺⽆偿提供地下车库;同时也未将建造地下车库的成本核算进住宅开发成本之内，则所有权应归属于开发商。
但是即便如此，开发商也不能把车库出售给任何⾮业主。
如果按建设规划要求，开发商必须为⼩区业主提供车库，则开发商只能将车位在出售住宅时⼀同出售给⼩区内的业主所有，此时，出售所得价款应归开发商所有。
②如果开发商已经将地下车库的建筑⾯积计算到共摊⾯积中或为吸引购房者购房，承诺⽆偿提供地下车库;或将建设地下车库的成本核算进住宅开发成本之内，则所有权应属于全体业主所有。
当然，经全体业主⼤会同意，可以确定该车库的专有使⽤权，即部分业主可以通过专有使⽤权取得对停车场的使⽤权，使⽤费归全体业主所有，⽤于物业管理之需。
住宅小区停车位(库)所有权归属分析(正)
对住宅小区停车位（库）所有权归属问题的分析内容提要：随着住房商品化的进一步深入，住宅小区的停车位问题已成社会热点问题之一。
其争议的根源在于我国对小区停车位库的产权归属没有明确的法律规范，房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。
所以建立完善的法律制度，对此问题加以明确规定，是当务之急，也是十分必要的。
关键词：住宅小区停车位所有权归属问题随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现，住宅小区的停车位问题已成为社会的热点问题之一。
其争议的根源在于我国对小区停车位库的产权归属没有明确的法律规范，房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。
所以建立完善的法律制度，对此问题加以明确规定，是当务之急，也是十分必要的。
对此，我国去年已经颁布了《物权法》，但实施到位尚需时日。
本文着重从我国的实际情况出发，围绕小区停车位、库的产权归属问题进行粗浅分析，唤起广大业主的维权意识。
一、建筑物所有权的构成和《物权法》的有关规定要弄清住宅小区的停车位、库的归属问题，就必须了解建筑物所有权的构成成分和《物权法》的有关规定。
建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的，其权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共有部分。
专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的，具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。
共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。
《物权法》第76条规定：“建筑区划内的绿地，道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。
会所车库的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。
”这里边有三层含义：一是绿地，道路以及物业管理用房，属于业主共有。
小区车库车位如何归属
⼩区车库车位如何归属随着买车的门槛越来越低，加上开车变得⽅便，因此私家车的数量也就越来越多。
随之⽽来的问题就是车位变得异常稀缺，⼩区的车位问题也经常困扰着许多业主。
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⼩区车库车位的归属⼀、《民法典》第⼆百七⼗五条规定，建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库的归属，由当事⼈通过出售、附赠或者出租等⽅式约定。
该条款确⽴了关于⼩区车库的归属的⼀个原则，即车位车库必须根据约定来确定归属。
“这也就是说，给与了开发商或业主通过约定保留车库所有权的可能性，如果开发商在合同中作出了保留车库所有权的约定，那么，他就获得了车库所有权。
”在市场条件下，这有利于更⼤地发挥市场的调节作⽤。
如果开发商认为房屋销售获利更⼤，则可以放弃车库的所有权，将其出售、附赠给业主使⽤;反之则可以保留车库的所有权，将车库出租给业主使⽤。
从这⾥可以看出，《民法典》承认了开发商的天然优势地位，以保障他们开发车库的积极性，缓解车库紧缺的状况。
另外，这种约定在⼀定程度上是承认了⼩区车位车库可以作为独⽴交易的客体，为业主以后⾃主的转让或出租提供了法律的依据。
⼆、《民法典》第⼆百七⼗五条中规定占⽤业主共有的道路或者其他场地⽤于停放汽车的车位，属于业主共有。
居民⼩区内供业主停车的地⽅主要有两种：⼀种是封闭型的车库，以地下车库居多。
⼀种是地⾯⾮封闭型停车场。
这种停车场被划分为⼀个个车位，以露天的居多，也有搭建简易篷顶的。
虽然车库也要划分为⼀个个车位来使⽤，但其不同于地⾯停车场，两者区别主要在：车库是具有四周封闭的空间，具有建筑物的特征，停车位不具备建筑物的特征;地⾯停车场的开发⼏乎不需要成本，⽽车库的开发成本相对较⾼。
《民法典》对此区别对待了露天停车位和车库，并规定了不同的归属原则，体现了⽴法技术上的进步。
事实上，露天停车场的建设⼏乎不需要任何成本，其占⽤的⼟地已经属于业主共有财产的范围之内，将其归为业主共有是合理的。
从法律角度看小区车位、车库权利归属问题
从法律角度看小区车位、车库权利归属问题近年来，经济发展不断满足了人们的生活需要，汽车成为人们生活的必须，为人们生活提供了便利，是人们生活不可缺少的部分。
然而汽车停放也带来诸多问题，主要表现在车位、车库归属问题，即归业主所有还是开发商所有这是本文主要讨论的话题《物权法》第74条虽然做了相关规定，并不明确。
一、小区车位、车库的概述一小区车位、车库的定义及分类车位指住宅小区内设置在地上或地下的停放机动车辆的属于开放式空间的场所。
车库指人们在小区内停放车辆时的独立附属物。
车位是在地面简单划线而成，不具有建筑物特征，开发几乎不要成本:而车库具有建筑物的特征，有明确的位置，空间封闭，开发投入成本较高。
小区车位、车库的分类:立体停车位、地面停车位、首层架空层停车位、地下停车位、楼房顶层停车位。
二小区车位、车库的性质根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条，判断小区某部分是否为专有部分的条件有:构造上具有独立性，能够明确区分:利用上具有独立性，可以排他使用:能够登记成为特定业主所有权的客体。
可知小区车位、车库具备这三个条件，属于建筑物的专有部分，可以独立作为所有权的客体:车位、车库是附随小区建筑物而建造的，是整个住宅小区的组成部分:而且小区车位、车库能满足业主停车的需要，进一步提升小区物业价值，是现代小区不可或缺的配套设施之一。
三小区车位、车库的现状现今的小区车位、车库权利归属是比较混乱的，有法律明确规定的部分，即《物权法》第74条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
这个规定区分了小区内地面车位和车库的差异，在其产权归属问题上给予区别对待，规定了建筑区划内的车位、车库的归属方式，但这一规定并未解决实际根本问题。
关于地下车库的产权归属问题
关于地下车库的产权归属问题民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。
开发商在立项设计时就将其作为小区配套设施，该类车库所有权属于全体业主共有，只能仅限用于对小区业主出租，而不能出售。
车库作为房屋配套设施而建设的，承租人在购买公房时也未进行分摊，其所有人还是属于原来的出资建造人。
现实生活中，关于地下车库的产权归属有一些争议，地下车库的产权归属没有一定定论。
那么地下车库的产权到底归属于谁?相信这是大家都很关心的问题。
法律中对地下车库产权归属作了一些规定，下面结合建筑物区分所有权制度来分析地下车库的产权归属问题。
目前而言，地下车库分为三类：一是按建设用地规划许可证载明的规划用途建造的车库，二是由开发商利用建筑物的地下空间改造而成的车库，三是利用人防工程改造的车库。
第一种情形下，地下车库单独由开放商投资建造，其享有所有权;第三种情形下，依据《中华人民共和国人民防空法》规定，人防工程遵循“谁投资、谁使用、谁收益”原则，开发商经过有关部门审核将人防工程建成地下车库，它只享有使用权，国家享有所有权。
实践中，争议最大的是第二种情形，开发商开发楼盘向购房者出售，车库是否附随房屋一同转让的问题，特别是双方在房屋买卖合同中无约定或没有明确约定的，业主、开发商各执一词，分别主张所有权，出现率车库产权不清的复杂情况。
结合建筑物区分所有权制度分析地下车库的产权归属。
建筑物区分所有权，系指根据使用功能，将一栋建筑物从结构上区分为由各个所有人独立使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分。
假设地下车库是建筑物区分所有权的专有部分，形成专有权，其权利归属于区分所有权人;假设地下车库是建筑物区分所有权的共有部分，形成共有权或依据约定数个区分所有人享有的排他性、独占性的专有使用权。
地下车库属于专有部分，则再进一步区分是开放商还是业主享有所有权;地下车库属于共有部分，则断定业主对地下车库享有排他性的权利，开发商不是所有权者。
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车库（位）权属情况比较复杂，既有可以销售的车位又有不可以销售的一．车库（位）是否可销售的唯一标准是能否办理产权证（或有无预售许可证）。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定“未依法登记领取权属证书的不得转让”，因此若不能办理产权，车库（位）买卖合同是不受法律保
护的――买到手的也只是一张白纸。
《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。
超过二十年的，超过部分无效。
消费者租赁车库（位）（就是所谓的销售使用权），最长期限也只有20年，凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为。
二．几乎每个小区都有属于全体业主的共有车位（库），目前主要分为以下几种情况：1．敞开式的地上车位——属于全体业主主要通过划线确定每个车位的具体位置，由于小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开
式地上车位。
如根据《北京市居住小区机动车停车管理办法》第七条：“凡利用业主共用场地施划的停车位，任何单位和个人不得出售。
”这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用，扣除必要费用后归入小区维修资金。
2．三面有护围的地上车库（位）——可办产权，可销售若开发商在当初规划时，明确了这类车库（位）有独立的用地面积和建筑面积，则开发商有权出售。
如根据<<北京巿关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记的有关通知>>，产权证可以单独核发也可以和购买商品房合同合并核发房屋所有权证。
3．地下车位（库）建筑面积未分摊——可办产权可销售，但是无约定的话就属于全体业主如果地下车位（库）建筑面积未分摊，且
开发商单独取得车库产权的（不能办产权的当然还是禁止销售属于全体业的），则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。
如按照《北京市城市房屋管理办法》第十三条规定：“按照国家和本市规定
可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。
”即如果业主和开发商在房屋买卖合同中没有对开发商拥有产权的地下车库进行特别约定，车库也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。
4．地下车位（库）建筑面积已分摊——属于全体业主如果地下车位（库）面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。
这类的地下车位（库）属全体小区业主所有，严格的说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委
托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。
5．该地下车位（库）属于“人防工程”——收益属于全体业主根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
”人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售，其收益权属于投资者，开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。
6．改造车位（库）——属于全体业主还有一种非常严重的现象是在规划许可证上没有载明的，开发商为了谋取利益用建筑物的地下空间而改造成的停车位（库），这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，也无法取得产权证。
开发商和物业公司也无权擅自处分这些车位（库），它们也应该属于全体业主的共有财产。
之前有媒体讨论现在小区的地下车库之争，里面讲到了，除了人防工程、营业性共建配套外，很多非营业性公建配套车库产权归开发商所有，只向业主出售使用权的问题。
其实是记者搞错了一个基本问题，这些车库不是开发商不想卖产权，而是他们没有资格卖，他们也不拥有产权。
这些车库的一个共同特点就是土地没有缴纳地下部分的出让金，办不到土地证，在这个前提下当然也办不到产权证，所以开发商也就没有办法卖给业主了。
那有人又要问了，那么开发商为什么要建设没有产权的地下车库呢，那是因为地方政府的规定，这规定具有前瞻性，个人也认为是必须的，不然以后的小区停车矛盾更加突出。
那些开发商所谓的投资建设了地下车库成本收不回的理由都是站不住脚的，就像饭店不能说提供了免费茶水就说自己亏本一样，单纯从免费茶水来看，饭店是亏的，但是从整个饭店经营来看，饭店不可能因为茶水而亏本。
这地下车库也一样，开发商口口声声说地下车库赔钱，那么商品房赚钱的时候怎么不说呢，应该说地下车库的必要成本早就已经打入整个房子的开发成本了，就像饭店不应该收了菜钱再收调料钱，烧菜的煤气钱一个道理。
而且地下车库的定性应该是明确的，那就是公建配套，这在规划方案和建设许可证上都是明确的。
既然是公建配套，那就应该是小区业主共有的，开发商只是履行了政府规定的每户0.6个车库的配备义务。
如果说这产权是开发商的，很简单，请开发商拿出产权证明来，很显然，绝大部分的开发商是拿不出来的，为什么呢？因为他们根本没有缴纳土地地下部分的出让金。
没有出让也就是说，这些土地的使用权还在国家，也就是说这些车库是开发商按照政府的要求义务建立在政府拥有绝对使用权的土地上的，那么这些车库与开发商何干呢？这个问题也反映了我们地方政府对开发商的妥协和退让政策。
因为本地要求开发商的车位配套比例高
于其他地方，所以政府对于开发商处理地下车库的问题上一直属于管理缺位状态。
对于这个问题，我相信，各级领导都是心知肚明的。
梳理了一下关于地下车库的一些问题：1、国土部门对于使用地下空间应该有规定的吧？怎能放任开发商建设以后自说自话卖使用权呢？土地使用权都不属于开发商，凭什么开发商可以出让车库使用权呢。
2、工商部门和房管部门，对于地下车库的使用权出让合同，这合同合法吗？很多小区都是卖的永久使用权。
车库产权没有界定的情况下，这样的合同受法律保护吗？车库的使用权应该是依附于产权的，没有产权何来使用权呢？3、后遗症问题，作为购买了使用权的业主，当然了，在不知情的情况下，他属于善意取得，法律会保障他的既得权益。
但是如果以后法律完善了，产权明确了，全体业主或者政府的利益损失，谁来承担呢？开发商卖掉了别人的使用权给了别人，自己却可以潇洒的走了。
最终我的结论是：开发商出售没有产权的地下车库的使用权是违法行为。
等于说是拿了人家的东西卖给第三方。
解决方案，第一种方案，回归这些车库属于非营业性共建配套的本来面目，属于全体业主共有（具体可以参见规划方案和施工许可证）。
第二种方案，开发商必须补缴土地出让金，变更规划为营业性配套，出售有产权的车位。
（按理说规划变更应该在建设之前，并公示）。
应该第一种方案符合广大人民的最根本利益，第二种方案在程序上似乎不对了，当然，实际操作中，土地违法先斩后奏的事情多的是。