集体土地上不动产登记有关问题的探讨 尹建雄
集体土地上不动产登记的研究与探讨
技术协作信息乡村振兴战略是党的十九大提出的一项重大战略，
二、周边区县市集体土地上房屋登记
的具体作法
专题调研周边区县市就集体土地上
房屋登记问题的一些做法。
1.桐庐：2004年以前发过证，后来因拆
迁暂停办理。
2013年7月17日印发了
庐县集体土地范围房屋登记操作规程
》，文件明确了集体土地范围内的房屋
登记的类型、登记程序、申请人的确定、
记所需材料、特殊情况的处理方式等，
作规程出台后共发放了31本房屋所有权
办理抵押登记2户。
2.建德：1992年以前规划区内、1997
月以前规划区外的，需提供农村集体建
房批文或采取申请人具结（村集体经济组
织及乡镇街道盖章证明建房事实情况）。
浅谈农村土地房屋不动产统一登记存在的问题
浅谈农村土地房屋不动产统一登记存在的问题随着我国城乡经济社会的快速发展，不动产市场日益活跃，土地房屋等不动产的统一登记成为当前不可忽视的问题。
尤其是在农村地区，土地房屋的不动产统一登记面临许多问题和挑战。
本文将就农村土地房屋不动产统一登记存在的问题进行浅谈。
农村土地房屋不动产统一登记缺乏统一规范的问题。
由于农村地区的土地利用和房屋建设相对分散，缺乏严格的规划和管理，导致土地房屋的登记方式和标准各异。
一些地方存在多头管理、重复登记的情况，使登记信息不够全面、准确和统一。
这不仅增加了农民的登记成本和时间，还影响了土地和房屋的交易和流通。
农村土地房屋不动产统一登记信息不完善的问题。
当前农村土地和房屋的登记信息存在着不完整、不准确、不及时的情况。
一方面是由于基层登记机构人员素质不高，对登记规范和标准不够严格，导致登记信息反映不够真实和全面。
另一方面是由于农民对登记的意识不强，很多农村土地和房屋的权属、面积、使用情况等信息没有及时登记和更新，难以真实地反映农村土地房屋的真实情况。
农村土地房屋不动产登记的权属确认难的问题。
在农村地区，土地的集体所有制和家庭承包经营制度使得土地的权属确认更为困难。
一些农村土地因历史原因存在疑难地块、多头权属、界址不清等情况，难以确认土地的所有权和使用权。
特别是在一些村庄，存在一块土地被几家人共同使用和经营的情况，登记土地的权属变得更加复杂。
这就需要土地部门加大调查和核实力度，解决农村土地权属确认难的问题。
农村土地房屋不动产登记的管理薄弱问题。
目前农村地区的不动产登记管理环节薄弱，监管和服务不到位。
登记机构管理机制不健全，工作人员专业素质不高，管理标准和流程不严格，导致登记管理工作效率低下。
由于农村地区的规模经济不足，一些地方缺乏专业的不动产登记机构，导致不动产登记工作难以有力推进。
针对上述问题，关于农村土地房屋不动产统一登记应该采取以下措施：一是建立统一的不动产登记标准和规范，明确不动产登记的程序和标准，加强登记机构的规范管理，保证登记信息的真实、完整和准确。
农村房地一体不动产确权登记有关问题与对策
农村房地一体不动产确权登记有关问题与对策蒋军摘要：在党的十九大提出乡村振兴战略后,各级政府对农村房地一体不动产确权登记越来越重视。
农村房地一体不动产确权登记是农村土地改革中重要的工作内容之一,其目的是将农村房地一体宅基地、集体建设用地进行确权登记,通过有效的法律手段来保护权利人的合法权益,统筹城乡发展,加快城乡一体化建设速度。
目前,在落实农村房地一体不动产确权登记工作中,工作人员按相关法律法规及行业标准来开展工作,将农村宅基地、集体建设用地及其地上建筑物等情况进行清晰且准确登记,不仅能为农民权益提供重要的法律保障,还有利于实现乡村振兴战略的目标。
但是,由于我国农村土地改革时间较短,房地一体不动产确权登记工作难免会遇到一些问题,如实际使用面积与批准面积或原登记面积不符等。
本文对该项工作在落实过程中出现的问题进行了阐述,并对其提出了相应的对策。
关键词：农村房地一体；不动产确权登记；问题与对策引言不动产登记档案的主要内容是由国家对其进行细致的登记与管理。
为便于用户及时查询,将不动产登记的用户信息和最终注册结果录入到网络上。
本文着重论述了不动产登记档案的内容及特点,并对其管理体制作了较为详尽的分析与论述。
一、不动产登记业务档案数字化发展的意义（一）能够提高不动产登记业务档案的安全性和效率性传统的档案管理存在着遗失、错误、遗漏等一些相关问题,工作效率低,实用性差。
而利用数字化技术进行不动产登记,可以有效地提高登记工作的效率,并通过数据的转移和存储,使其安全得到极大的改善。
同时,在不动产登记业务的档案数据库中,可以实现数据的共享和共用,从而极大地提升了档案的使用价值。
（二）不动产登记业务档案数字化的重要性不动产登记业务的重点工作是服务于人民群众、让人们的权益得以良好的保障,在实践工作中,应要高度重视对不动产登记业务实行数字化管理的工作,使其不动产登记业务档案数字化管理系统得到很好的完善,从而逐步避免了以往传统纸质档案管理的风险问题,以及保证了传统不动产档案和个人信息资料的安全性,更好地使用电子信息资料,提高了不动产登记业务的效率,这是促进社会和谐发展的需要。
集体土地不动产登记有关问题的思考
集体土地不动产登记有关问题的思考摘要：目前我国的集体土地不动产登记是有着一定特殊性的，尽管我国已经颁布了《不动产登记暂行条例》，但是，在进行集体土地不动产登记时仍然会遇到很多现实中的问题，这使得我国在集体土地不动产登记上存在着一定的困难性。
本文简略分析了集体土地不动产登记中存在的问题，并给出了相应的处理建议，希望为我国后续在集体土地不动产登记方面遇到问题和解决措施提供一定参考价值。
关键词：集体土地；不动产登记；有关问题《不动产登记暂行条例》的颁布使得我国不动产统一登记制度的确立，不动产统一登记会为我国带来许多便捷之处，但是在具体进行不动产登记时也会遇到许多问题。
集体土地相对于国有土地而言，申请人往往存在法律方面意识浅薄、建房手续方面的监管也非常松弛、登记方面的法律制度不够完善和先进等各式各样的问题。
一、虚假村镇工程的不动产登记申请问题及处理建议在《城乡规划法》出台之前，有关于不动产登记方面的部门非常混乱，在批准方面也显得杂乱，除了建设管理部门和乡镇人民政府，甚至有的村镇办公室也能批准不动产登记，这就是因为在不动产登记批准上各部门管理缺乏统一性，多方面同时进行管理的现象一直没有受到制止[1]。
另外，在建设工程审批结束后对审批资料的保管也存在着保管不当的现象，经常出现审批资料丢失的情况。
同时，由于看管力度和政策的不严格，许多地方经常先建后批，于是进行出现实际面积与审批面积所写不同的现象。
（一）假证假信息这里的虚假信息指的使用的不是主管部门监管下发的工程建设许可证书，而是私自造价的证书，而这种假证书在具体建造内容上也与实际的建造内容有着很大不同[2]。
那些伪造假证的人往往都是去非法渠道申请的，那些渠道伪造的工程建设许可证书非常贴近真的许可证书，随后在用伪造的工程建设许可证书去进行不动产登记，来从中获利。
（二）真证假信息这里的真证指的自然是具有真实的村镇工程建设部门印章的许可证书，但是有些人在申请工程建设许可证书并获得审批之后，在进行实际建设时却没有按照工程建设许可证书上所写的内容进行建造，而是开始仗着有工程建设许可证书开始进行违规建设，进而从中获取利益[3]。
试析不动产统一登记的难点与政策建议
试析不动产统一登记的难点与政策建议不动产登记是《物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
不动产登记针对的是集体土地所有权、国有建设土地使用权、房屋所有权、宅基地使用权及房屋所有权登记。
本文就将围绕不动产统一登记的难点与政策展开系统探究。
标签：《物权法》;不动产统一登记;难点与政策建議当前，我国不动产登记面临着各种各样的难题，如群众不理解、职能部门执行力水平低、登记人员综合素质匮乏等。
本文就将介绍不动产统一登记应遵循的基本原则，以及其中存在的突出性问题，最后提出改进策略，旨在为不动产登记中心提供参考意见。
1、不动产统—登记应遵循的基本原则1.1服务至上原则不动产统一登记的社会服务功能体现在如下几方面：确权功能、公示功能与管理功能。
然而事实上，大多数公民的不动产产权意识都较为薄弱，“权力至上”的思想观念根深蒂固。
从行政行为角度来说，不动产登记应分属于国家公共权力范畴，与当事人不存在过多的交集。
在推动未来不动产登记立法中，需进一步明确登记机关的社会功能属性，强调登记行为的社会服务功能和社会管理功能。
不动产登记管理中心应当摒弃传统的不动产登记行政管理手段，在整个社会公共管理工作中，充当服务者的角色，维护交易市场秩序，促进不动产统一登记活动的良好运转。
1.2快捷性与实用性原则加强不动产登记信息管理平台建设，依托多元化信息技术，提高不动产统一登记工作效率。
再者，充分发挥信息平台的信息共享优势，促进各部门的资源共享与信息交互，提高信息应用实效性。
另外，构建完善的不动产登记信息公开查询系统，可为产权人和利害关系人提供自主查询便捷化服务。
1.3工作流程标准性原则在不动产统一登记过程中，相关人员要协调各利益主体的关系，进一步明确自身的工作范围与职责权限，确保不动产登记手续办理的标准性，维护产权人和利害关系人的根本权益。
2、不动产统一登记工作遇到的难点2.1不动产登记管理体系不健全一方面，不动产登记工作仍采用分级管理模式。
浅谈农村土地房屋不动产统一登记存在的问题
浅谈农村土地房屋不动产统一登记存在的问题农村土地房屋不动产统一登记是农村土地制度改革和城乡一体化发展的重要举措，对于推动乡村振兴、保障农民权益、优化农村土地资源配置具有重要意义。
在实践推行过程中，仍然存在一些问题，影响了登记工作的质量和效果。
本文将从制度设计和实施环节两方面，浅谈农村土地房屋不动产统一登记存在的问题。
从制度设计方面来看，农村土地房屋不动产统一登记制度存在的问题主要体现在以下几个方面。
一是政策缺失。
当前，我国的土地制度改革还处于初步阶段，农村土地所有权划分不够清晰、权益保护机制不够完善，相关政策法规还亟待进一步完善，导致农村土地房屋不动产统一登记工作难以顺利开展。
农村土地的国有、集体所有权划分不清，土地产权交易机制不健全，土地权属争议较多，这给登记工作带来了困难。
二是信息不对称。
在农村土地房屋不动产统一登记工作中，信息不对称的情况比较常见。
一方面，农村土地交易市场不规范，交易信息不透明，导致土地权属难以核实；一些农民缺乏登记知识和技能，对登记工作的法律法规不够了解，缺乏合法权益保护意识，容易被不法分子进行欺诈、骗取财物。
三是登记程序繁琐。
当前，农村土地房屋不动产统一登记所需要的手续较多，程序较为繁琐，增加了农民的成本和负担。
农民要进行土地使用权和房屋所有权登记，需要提供大量的证件复印件和申请材料，而且办理登记还需要支付一定的费用，这对于一些经济困难的农民来说无疑加重了负担。
一是监管薄弱。
农村土地房屋不动产统一登记工作牵涉到多个部门的协同合作，然而由于监管部门之间的分工不明确，监管责任不落实，缺乏有效的监管机制，导致登记工作难以规范开展。
一些不法分子乘机进行虚假登记、偷逃税款等违法行为时有发生。
二是技术手段滞后。
在当前信息技术高度发达的时代，农村土地房屋不动产统一登记还存在着技术手段滞后的问题。
一些地方在登记工作中依然采用传统的纸质登记方式，信息采集、存储和查询的效率较低，容易出现错误和遗漏。
浅谈农村土地房屋不动产统一登记存在的问题
浅谈农村土地房屋不动产统一登记存在的问题随着我国城乡一体化进程的推进，农村土地房屋不动产统一登记工作已经成为当下的一个重要议题。
在这一过程中，我们不得不正视农村土地房屋不动产统一登记所存在的一些问题，这些问题不仅影响了农村土地资源的合理利用和流转，也制约了农村发展的全面进步。
本文旨在围绕农村土地房屋不动产统一登记存在的问题展开一番探讨和分析。
农村土地房屋不动产统一登记存在的问题之一是登记信息不完善和不准确。
在农村地区，土地使用权和房屋所有权的流转情况复杂，存在着大量的土地房屋登记信息不完整或不准确的情况。
这些问题主要源自于历史遗留问题、信息不对称、登记程序复杂等方面。
缺乏完善和准确的登记信息不仅影响土地的规划、管理和流转，也增加了农民获取贷款、参与金融活动和享受政策优惠的难度，对农村经济的发展和现代化建设造成了不小的影响。
农村土地房屋不动产统一登记存在的问题之二是登记监管和管理体制不健全。
当前，农村土地房屋不动产登记主要由村级组织负责，但由于村级组织人员素质和管理水平参差不齐，使得登记工作成为了一种形式主义，登记信息管理混乱且难以监管。
由于地区行政管理体制的不统一，登记监管和管理责任划分模糊，导致了一些私人部门和个人在登记管理方面存在漏洞和不法行为，影响了登记工作的公正和严肃性。
农村土地房屋不动产统一登记存在的问题之三是登记制度和标准不够完善。
目前，我国农村土地房屋不动产登记制度还存在很多不完善的地方，比如登记标准不统一、登记程序不规范、登记权利不明晰等，这不仅加大了登记工作的难度，也增加了农民对土地房屋产权归属的不确定性。
由于农村土地房屋不动产的散乱性和多样性，导致了登记制度在实际操作中存在许多问题，如如何处理闲置土地、林地、荒地的登记问题，如何界定农村集体经济组织的不动产登记问题等，这些问题极大地限制了农村土地资源的合理利用和流转。
农村土地房屋不动产统一登记存在的问题之四是登记人员素质和技术水平不高。
集体土地上不动产登记有关问题分析
集体土地上不动产登记有关问题分析作者：李淑霞来源：《农家科技下旬刊》2018年第10期摘要：我国集体土地不动产登记工作起步相对较晚，使得配套政策不完善。
本文中结合实际情况，分析集体土地不动产登记中存在的问题，给出切实可行的解决措施。
关键词：集体土地；不动产登记；解决措施不动产登记工作的主要内容就是农村房地不动产确权登记，这也是保障农民群众合法权益的主要措施。
但农房地一体不动产确权登记落实过程中存在一些问题，本文联系工作实践给出针对性的解决措施，切实提高农房地一体不动产确权登记工作效率与质量。
农村不动产统一登记工作正在如火如荼的开展，而农村宅基地使用权与农村集体建设用地使用权的确权登记就是主要内容之一，旨在保护农民群众的财产权，保证城乡之间农村生产要素的合法有序流动，避免出现侵权现象。
但随着确权登记工作深入，各种问题逐渐显露出来，有必要做好相关分析工作。
一、农房地一体不动产确权登记的主要问题当前我国广大农村地区不动产确权登记工作火热开展，起着总登记宅基地使用权的作用。
申请人向相关单位提出申请，经后者确认后符合发证条件申请人发证，不符合条件现行登记，待申请人条件符合后再颁发证书。
整个过程中不动产权籍调查测绘作用明显，但也面临着的一些问题，笔者将其归纳如下。
1.一户多宅与面积超标问题通过分析现有资料发现，农村地区普遍存在宅基地面积招标与一户多宅的情况。
宅基地面积超标原因，随着社会经济发展及政策扶持，大部分农民的生活水平不断提高，住房需求也在增加，使得大部分村民重建、改建原有住房，并在住房周围建起院墙，圈占原有公共土地，造成宅基地面积出现超标情况；一户多宅问题，则是因为未拆除原有宅基地就新建宅基地，或通过继承、购买或赠与方式获得新的宅基地，这方面管理不统一且缺乏标准，加上法律上并未明确界定“一宅一户”，造成实际这方面工作开展难度较大，难以贯彻落实政策，造成我国农村宅基地管理工作出现混乱。
2.权属资料与关系的问题农村宅基地确权登记发证工作要经过多个部门长时间审批，时间跨度较长，部分资料管理不善出现遗失情况，同时传统资料登记均为纸质档案，少数管理人员全部丢失权属来源证明材料，再有部分符合申请条件但并未经过审批已形成事实用地的情况。
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集体土地上不动产登记有关问题的探讨尹建雄
发表时间：2019-03-27T10:46:05.263Z 来源：《基层建设》2018年第35期作者：尹建雄
[导读] 摘要：为了促进我国城乡一体化发展，我国全面实行了集体土地不动产登记制度。
曲靖市马龙区不动产登记中心云南曲靖 655199
摘要：为了促进我国城乡一体化发展，我国全面实行了集体土地不动产登记制度。
在集体土地不动产登记工作中，房地产权利人不一致、房屋超建部分不动产登记申请、审批管理等方面存在的问题较为明显，需采取有效方法解决。
此外，结合具体情况，从法律、技术措施等多个层面给出相应的处理建议，使我国集体土地不动产登记工作能够顺利、有序地开展。
关键词：集体土地；不动产登记；问题对策
引言：
就目前集体土地上不动产登记的实际情况来看，还存在制度上的不健全，管理上的混乱等一系列问题，其中不乏是因为各相关部门不作为、工作失误、沟通不及时等原因造成上述问题的出现。
但是，最重要还是来源于某些制度性的规定缺乏实践的基础，从农民利益和认知角度出发对集体土地上不动产登记的研究还未得到深刻的重视。
事实上，农民以及农村集体土地实际问题才是制度实施和贯彻根本。
在集体土地上不动产登记的实际工作中，采取的处理措施也要多从农民实际情况出发，坚持“以人为本”、“和谐”的原则。
1 房地产权利人不一致
1.1 规划审批手续的建房人和土地审批手续的使用人
不一致在集体土地不动产登记工作中，常常会出现土地审批手续记载的使用人和规划审批手续的建房人不一致的情况，对于此类情况，根据我国不动产登记制度的相关原则，是无法办理房屋登记的，这就使登记工作陷入到僵局之中。
对此，笔者认为在实际处理过程中，应该尽可能避免矛盾的扩大，采用和谐处理的原则。
不动产登记申请人不仅要取得房屋所有权人的同意，还需从当地土地管理部门获得合法的土地使用手续，之后办理房屋初始登记。
换而言之，针对此类问题的处理，关键在于土地使用人和房屋所有权人之间的协调沟通，最终形成房、地一致的权利人。
1.2 面积超占与一户多宅的登记
在农村，农民宅基地超占的现象十分普遍，如何对超占部分进行规划和调整一直是困扰我国政府的问题之一。
一部分历史形成的面积超占、一户多宅的宅基地，虽然具备合法的权源，但是和当前阶段我国的政策是相互冲突的，如何对这些产权进行登记一直未能形成统一意见。
对于此类问题，应该从法律层面上，对权属来源文件加大审查力度，建立实质与形式统一的登记审查模式。
由于我国农民集体土地不动产登记工作情况十分复杂，加之针对各类权属来源文件也不具备统一的认定和审查标准，因此在具体登记时，应该将实质审查和形式审查有机结合起来，结合实际情况，尽可能地对历史权利归属进行还原。
另一方面，需要提升人民群众的法律意识，坚持依申请登记的原则，对确实有需要的农民进行调查登记。
同时不动产登记机构还应做好法律法规的宣传工作，明确只有依法登记的不动产才能受到法律保护。
此外，应结合实际情况，有针对性地制定地方性法规，理顺各类问题的法定解决途径，为农村地区的稳定发展奠定基础。
2 集体土地不动产登记中的虚假现象
目前农村集体土地及地上不动产登记采取部门分散型管理登记方法，例如，针对集体土地上建房的审批手续，既有乡镇人民政府或其下设的村建办公室，同时也需要建设管理部门进行审批。
部门间缺少紧密的联系，难免出现虚假风险防控的漏洞。
主要表现在以下3种情况：第一，证书和信息的双重伪造。
简单的说就是证书并非相关发证机关颁发，且证书的内容与实际情况也不相符；第二，证书为真，信息伪造。
这种情况是指证书是通过非常规渠道获得的相关发证机关颁发的合法的证书，但是证书的内容与实际信息不一致；第三，证书伪造，信息为真。
证书的内容与实际信息完全符合，但是证书确属非法伪造的，毫无法律效力，为非法行为。
针对以上问题的处理措施可以从以下几个方面入手：首先，各相关部门对土地、房屋的产籍档案进行严肃认真的整理归档。
加强对档案的管理力度，力求每一个登记在审批调查时都要有档案可查，且需要满足不费时不费事的要求，为证书的真伪审核带来便利，实现严控真伪关。
其次，加强各部门间的联系，主动联系村镇工程审批以及建设部门，主动与相关批准部门协商沟通，主动调取工程建设许可证书样本或者相关的档案资料，留存后进行真伪辨别。
只有做到主动政府行为作为，而不是互相推诿，才能防控虚假风险漏洞。
再次，集体土地上不动产登记的相关工作需要与之相关的工作人员积极学习有关知识，提高自身专业水平，秉承认真负责的工作态度和为人民服务的工作信念。
3 农民对集体土地上不动产登记的制度认知匮乏
集体土地上不动产登记制度的主要参与者，即农民在对制度和产权意识的认知上是存在极大的匮乏。
在农村往往存在这样两种情况：第一，农民对于集体土地上不动产登记可以确认并保护自身的的权利这一作用，完全没有法律意识，常常通过自认为可行的办法处理问题，例如，农民对房屋实际占有的意识很强烈，但是由于缺乏对房屋产权认知度，他们宁愿抢占、违建也不愿意通过正规的途径办理相关手续，往往是只重视土地证忽视房产证或者认为土地证即房产证。
第二，亦或是农民对房屋登记期望与制度设计脱节。
制度的导向不能满足农民所期望通过登记获得的利益，从而阻碍了房屋登记的实行和开展。
在制度层面，从农民的角度出发考虑，利用多种途径提高农民对于集体土地上不动产登记的制度认知，也是解决不动产登记的制度相关问题的必要思考。
4 有关房屋超建的问题
长期以来，我国农村地区的房屋修建往往存在审批方面的问题，其原因是多重复杂的，不仅与经济基础有关，与自然环境有关，也与人的主观意识和基础观念有关，所以不批就建、批少建多的情况屡见不鲜。
那些未得到审批就扩建的房屋，主要为农户提供养殖家畜、圈地种菜、工具用房等用途，往往都有实际的用途和需求。
由于很多房屋的建造情况与土地审批手续中的信息不符，增加了房屋不动产登记的难度。
我国农村地区的房屋超建问题司空见惯，为了进一步规范此类现象，尽量确保经批准后的建筑房屋土地面积、实际建造面积与经过审批的面积保持一致，可参考借鉴以下方案：首先要分清农村集体土地上实建与审批面积不符的区别性情况：一种是房屋结构有出入，如批建2层实建3层楼房；另一种是房屋面积有出入，如批建50平米实建100平米。
当然，无论是针对上述哪种情况，都应该贯彻落实我国《城乡规划法》之规定。
若在乡镇规划区出现不按规划完成建造房屋，政府应勒令停建，并在规定时间改正，逾期不改则直接拆除。
也就是强调，加层违建房屋的申请人应及时补办相关规划手续，履行完整的审批流程后完成不动产登记；而违建房屋中的扩建部分则将被登记机构视为违章建筑，面临责令拆除的结果。
面对房屋超建的问题，在做集体土地不动产登记时应灵活采取不同方面调整和解决：第一，申请人应第一时间在国土部门补办批准手续再办理不动产登记业务。
第二，超面积违建房屋在不能补办手续的情况下，登记人员应实地考
察，只允许登记合法用地范围内的房屋，对超面积的房屋不办理登记。
结束语：
集体土地不动产登记问题，当前是国人普遍关心的话题之一。
从国家制定政策到最终的落实执行，仍有很长一段路要走。
未来，我国的集体土地不动产登记制度将会越来越完善，我国土地资源的使用将越来越合理和有序，而这需要国家相关部门的共同努力。
参考文献：
[1]韦志林.集体土地上不动产登记的若干问题探析[J].住宅与房地产.2018(13)
[2]李清仁.集体土地上不动产登记有关问题研究[J].低碳世界.2018(08)
[3]卢凤军.集体土地上不动产登记有关问题的探讨[J].中国市场.2018(23)。