抵押权的转让与租赁权
租赁房屋因设定抵押而被拍卖，租赁权能否对抗抵押权？
租赁房屋因设定抵押⽽被拍卖，租赁权能否对抗抵押权？本⽂是君之道思考的第 397 期⽂章房屋所有⼈对⾃⼰合法所有的房产，可以向银⾏进⾏抵押以获得投资资⾦，但是抵押登记并不会转移房产的占有。
因此，房屋所有⼈不论是在抵押之前还是在抵押之后，均可以将房屋对外出租。
但是，当房屋所有⼈⽆⼒偿还债务，房屋⾯临被拍卖的命运时，房屋承租⼈的权利能否得到保护？承租⼈能否以租赁权对抗抵押权呢？本⽂拟对此进⾏简要分析。
⼀、有关租赁房屋因设定抵押⽽被拍卖的法律规定⼆、法院实践（⼀）抵押登记在先，租赁在后的，租赁权⽆法对抗抵押权（2017）粤06执异117号案中，佛⼭市中级⼈民法院判决：“根据案外⼈⽲本兆祥分店提交的其与和美公司签订的《房屋租赁合同》，案外⼈⽲本兆祥分店主张的租赁关系是发⽣在申请执⾏⼈佛⼭平安银⾏的抵押权设⽴之后，因此，该租赁合同关系⽆论是否真实存在，均不能对抗在先设⽴的抵押权。
”江苏省⾼级⼈民法院在其《执⾏异议之诉案件审理指南》规定：“承租⼈在债权⼈设⽴抵押权之后，与被执⾏⼈签订房屋租赁合同的，应当认定为“先抵押后租赁”。
抵押权设⽴后抵押财产出租的，承租⼈不得以其租赁权对抗申请执⾏⼈（即抵押权⼈），其要求停⽌执⾏的，不予⽀持。
”（⼆）租赁在先，抵押登记在后的，视具体⽽定1.承租⼈未实际使⽤房屋的，租赁权⽆法得到⽀持在（2015）厦民终字第1335号案中，厦门市中级⼈民法院判决：“封⽇晴举⽰的证据并不⾜以证明其在2013年8⽉1⽇前已基于与黄炜毅的租赁合同实际管理使⽤了讼争房产。
原审关于讼争房产的占有使⽤情况、房租的收取和⽀付情况的认定并⽆不当，本院予以维持。
”2.承租⼈实际使⽤房屋的，租赁权在租赁期限内受保护在（2017）川1402执异10号案中，眉⼭市东坡区⼈民法院判决：“地鑫公司将车位先出租再抵押，抵押权的实现必然受到还在租赁合同有效期内的租赁权的限制。
四川地鑫房地产开发有限责任公司位于眉⼭市东坡区⼤雅路北⼀段56号地下车位B-33号，在2029年10⽉30⽇前由案外⼈陈利芳继续租赁使⽤，在此租赁期内不向本院因执⾏李忠能与四川地鑫房地产开发有限责任公司债权转让纠纷⼀案拍卖该车位的受让⼈移交占有。
民法典抵押权和承租权是如何规定的
民法典抵押权和承租权是如何规定的抵押权是指债权⼈对抵押物享有的权利，抵押权设⽴后，债权⼈取得抵押权。
⽽承租权是指承租⼈对租赁物享有使⽤、占⽤和收益的权利，那么民法典抵押权承租权要怎样进⾏规定?店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。
⼀、民法典抵押权和承租权是如何规定租赁物设⽴抵押权的，如果抵押权在出租前设⽴的，抵押权可以对抗承租权。
如果承租物在出租后抵押的，抵押权不能对抗承租权。
《中华⼈民共和国民法典》第四百零五条【抵押权与租赁权的关系】抵押权设⽴前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
⼆、实现抵押权需要什么条件抵押权的实现须具备⼀定的条件，在我国抵押权的实现须具备以下条件：(⼀)存在有效的抵押权。
抵押权的实现⾸先应以抵押权存在为前提，当事⼈只有享有抵押权时，才可以实现抵押权。
其次，抵押权必须合法有效。
抵押权是对物的价值的⽀配权，如果不能合法存在，则不享有⽀配权，也就谈不上优先受偿了。
(⼆)债权已届清偿期⽽未受清偿。
抵押权的⽬的在于担保债权受偿。
若债权⼈的债权未届清偿期⽽允许抵押权⼈⾏使抵押权，将损害债务⼈依法应当享有的期限利益。
因此，抵押权⼈⾏使抵押权以债权已届清偿期⽽未受清偿为要件。
但对于未届清偿期的债权，若因法定原因或者约定原因，使债务⼈丧失期限利益时，债权⼈得即时请求债务⼈履⾏债务。
债权受抵押担保，因债务⼈丧失期限利益，债权⼈因此亦可⾏使抵押权。
(三)债务⼈不履⾏债务。
倘债务已届履⾏期，但债务⼈履⾏债务，债权⼈的债权受清偿，抵押权即消灭，⾃⽆抵押权实现。
(四)债务的未清偿不是因为债权⼈的原因所造成的。
债务不履⾏的原因是多⽅⾯的，有不可抗⼒的原因;有债权⼈的原因;有债务⼈的原因。
“只有在因债务⼈⽅⾯的原因未清偿债务时，抵押权⼈才可以实现抵押权;如因其他原因致使债务不履⾏的，抵押权⼈不能实现抵押权。
”通过上述分析知道，依据《民法典》的规定，抵押权设⽴前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
不动产租赁权与抵押权的冲突
不动产租赁权与抵押权的冲突摘要不动产所有人将不动产出租后，又在该不动产上设定抵押权，原租赁关系不受抵押权的影响；抵押人在抵押权设立后将不动产出租的，《物权法》第190条第2款规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
”对此款规定的含义，应该：若租赁关系存续不影响抵押权实现，则租赁关系继续有效；若租赁关系存续影响抵押权实现，则租赁关系对抵押权人无效。
关键词租赁权抵押权冲突作者简介：陈玉婷，华东政法大学2011级法律硕士（非法学）研究生，研究方向：民商法。
中图分类号：d923文献标识码：a文章编号：1009-0592（2013）04-056-02物权作为绝对权，具有优先效力。
根据债的关系的相对性，债权人仅得对债务人主张基于债之关系而生之权利，对第三人则不得主张之，买卖（所有权之移转）本应破租赁，但鉴于居住为基本需要，且不动产价格昂贵，承租人多属于经济上之弱者，有特别保护之必要，因而诸多国家都采取了“买卖不破租赁”之制度，即“租赁权物权化”。
据此，租赁权虽为债权，但法律基于对承租人之特殊保护，赋予其对抗效力，使其物权化，由此便产生了一个问题：租赁权与抵押权因设定先后而产生的效力冲突—租赁在前，抵押在后；以及抵押在前，租赁在后的情况下，抵押可否击破租赁的问题。
笔者试从以下两种情况进行分析：一、租赁在先，抵押在后当主债权到期而不能获清偿时，债权人采取拍卖、变卖等方式实现抵押权时，就引发一个问题：抵押物的受让人是否受原租赁合同之约束？亦即租赁权是否能继续存在于抵押物之上？关于此问题，我国《担保法》第48条规定：“抵押人已将出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。
”且《担保法司法解释》第65条也规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
”《物权法》第190条第一款规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
抵押权的转让与出租权
抵押权的转让与出租权一、引言在房地产领域中，抵押权和出租权是两个常见的法律概念。
本文将重点探讨抵押权的转让与出租权的关系，探讨在转让和出租过程中各自的权益和责任。
二、抵押权的定义和特点抵押权是指债务人将其财产作为债务的担保物而设立的权利。
抵押权的特点在于，债权人可以依靠抵押物来进行债权的实现。
抵押权的设立通常需要经过合同的协议和登记的程序，确保其对抵押物的法律保护。
三、抵押权的转让抵押权可以在一定条件下进行转让。
转让抵押权需要债权人和债务人之间的协议，以及向相关机构进行公示和登记程序。
在抵押权转让后，债权人将债权的权益转让给他人，但是债务人的债务仍然存在，需要向新的债权人履行债务。
四、出租权的定义和特点出租权是指房地产所有权人将其房产出租给他人的权益。
出租权的特点在于所有权人通过租赁行为获得租金收益，但并不影响其对房产的所有权。
出租权通常需要通过租赁合同的订立，明确双方的权益和责任。
五、抵押权与出租权的关系在实际情况中，抵押权和出租权可以同时存在于一处房产中。
这种情况下，债权人拥有抵押权，可以依靠抵押物实现债权。
而房地产所有权人则可以享有出租权，将房产出租给他人并获得租金收益。
然而，在抵押权和出租权同时存在的情况下，需要注意各自的权益和责任。
债权人在行使抵押权时，需要尊重出租权人的权益，不得影响出租行为的正常进行。
房地产所有权人在享有出租权时，需要确保租赁行为不会影响到债权人的抵押权。
六、抵押权的转让和出租权的关系抵押权的转让可能会对出租权产生影响。
当债权人转让抵押权给他人时，新债权人可能会要求对房产进行重新评估或变更抵押合同的条款，这可能会对出租行为带来一定的影响。
出租人可能需要与新债权人协商并重新制定租赁合同。
七、出租权的转让和抵押权的关系出租权的转让一般不会对抵押权产生直接影响。
当房地产所有权人将房产转让给他人时，出租权也会随之转让。
但是，抵押权仍然存在，债务人需要向新的所有权人履行债务。
抵押权的转让与租赁手续
抵押权的转让与租赁手续抵押权的转让是指当债务人需要向第三方借款，且已存在可供抵押的财产时，债务人将其财产的抵押权转让给债权人作为借款的担保。
而租赁手续则指出租人将拥有的财产进行租赁，将其使用权转让给承租人以换取租金的过程。
本文将对抵押权的转让与租赁手续进行详细论述，以帮助读者更好地了解这两种交易方式的流程与规范。
一、抵押权的转让手续抵押权的转让通常需要经过以下几个步骤：1.确定借款需求：债务人首先需要确定其需要向第三方借款的具体数额，并充分考虑贷款期限、利率等因素。
2.寻找债权人：债务人需寻找愿意提供贷款的债权人，并协商确定贷款的利率、还款方式等借款条款。
3.确立抵押财产：债务人需要明确可以用于抵押的财产，并与债权人协商达成一致。
4.签订抵押合同：在明确借款数额、贷款利率和抵押财产后，债务人与债权人签订抵押合同，详细规定借贷双方的权益与义务。
5.办理登记手续：债务人需要按照相关法律法规办理财产抵押登记手续，确保抵押权的合法性和优先权。
6.履行还款义务：债务人应按合同约定履行还款义务，确保贷款按时偿还，以免导致抵押财产被拍卖。
二、租赁手续租赁手续的具体流程如下：1.明确租赁需求：出租人与承租人首先需要明确租赁的财产种类、租期、租金等具体需求。
2.协商租赁条款：出租人与承租人协商并达成一致，明确租金、押金以及租赁期限等相关条款。
3.签订租赁合同：根据双方协商的租赁条款，出租人与承租人签订租赁合同，详细规定租赁双方的权益和义务。
4.履行租赁合同：出租人应将财产交付给承租人，并提供相应文件和证明以确保财产的合法来源。
5.支付租金：承租人应按时支付租金，并妥善保管被租赁的财产，确保其正常使用并按时归还。
6.解除合同：租赁期满或双方协商一致解除合同时，承租人应按约定归还财产，出租人则应退还相应押金（如有）。
总结：抵押权的转让与租赁手续都是常见的金融和经济交易方式。
无论是抵押权的转让还是租赁手续，双方需签订合同并明确各自的权益和义务。
抵押权与租赁权的冲突与协调
作为把握物之交换价值的担保物权，抵押权完全可能与把握物的使用价值的租赁权并存于同一物上。
同一物上并存抵押权和租赁权包括两种情形，即租赁权先于抵押权设立和抵押权先于租赁权设立。
无论哪一种情形，只要在抵押权实行时租赁权仍然存在，就可能发生租赁权与抵押权的冲突，各国法律基本上都以权利设立之先后确定权利效力之优劣：若租赁权设立在先，则该租赁权原则上不受后设定的抵押权的影响；若抵押权设立在先，则后设定的租赁权原则上不能妨碍该抵押权的效力。
我国《担保法》、《物权法》也基本上依此原理处理抵押权和租赁权的关系，然而，现行法的相关规定是否完全合理与必要，特别是，能否通过现行法的改良与补充，更充分、有效地协调抵押权与租赁权之冲突，值得在法学上进行深入地探索与研究。
一、已出租的财产被抵押在已经出租的财产上设立抵押权后，抵押权人实行其抵押权之前，毫无疑问，承租人可继续保有租赁物（抵押物）的使用价值而抵押权人支配抵押物的交换价值，二者大可相安无事。
然而，一旦债务人到期不履行债务，导致抵押权人实行抵押权，就会引发一个不可回避的问题：租赁权能否继续存在于抵押物之上？因实行而取得抵押物所有权的人是否仍受原租赁合同的约束？对此，《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法&若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第65条对此做了更为具体的说明，规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。
《物权法》第190条也承继了这些立法的精神，规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。
综观这些规定，在已经出租的财产上设立抵押，不能影响在先的租赁关系。
在抵押权实行前，抵押权人固然不能要求终止租赁合同，纵然抵押权实行，抵押物的受让人也必须蒙受租赁权负担。
论述抵押权,居住权,租赁权存在冲突的情形和处理规则。
论述抵押权，居住权，租赁权存在冲突的情形和处理规则。
抵押权、居住权和租赁权都是与房屋相关的权利，但它们各自有其特点和存在的优先级。
当这三种权利在同一个房屋上产生冲突时，如何处理是一个复杂的问题。
以下是对这些冲突情形的分析以及相应的处理规则。
1. 抵押权与租赁权的冲突：情形：如果房屋先被抵押，然后又被出租，这时就可能出现抵押权与租赁权的冲突。
处理规则：“买卖不破租赁”原则是处理这种冲突的基本规则。
也就是说，即使租赁的房屋被出售，租赁关系仍然有效，新的房屋所有人必须承受这个租赁关系。
2. 居住权与租赁权的冲突：情形：居住权和租赁权都是以使用和收益为目的的权利，所以当两者在同一房屋上产生冲突时，如何处理就成为一个问题。
处理规则：一般情况下，居住权的设立晚于租赁权。
因此，如果租赁期限超过居住权的期限，居住权人需要等到租赁期限届满后才能开始享受居住权。
但如果居住权的设立早于租赁权，那么居住权人可以在其居住权期限内享有房屋的使用权，即使租赁期限届满，居住权也不受影响。
3. 抵押权、居住权与租赁权的综合冲突：情形：当抵押权、居住权和租赁权同时存在于同一房屋上时，如何处理三者的关系就更加复杂。
处理规则：在这种情况下，处理规则主要取决于权利的设立顺序。
抵押权和居住权都是以登记作为设立条件的，因此权利的先后顺序可以根据登记的时间来确定。
如果抵押权先于居住权设立，当抵押权人要求优先受偿时，如果抵押物不足以清偿全部债权，需要先行涤除该不动产上的居住权再行转让或拍卖。
而如果居住权先于抵押权设立，实现抵押权时应附带居住权一并转让，受让人需继续履行原房屋所有人对居住权人的义务，且未经居住权人同意不得加重居住权人的合同负担。
以上是对抵押权、居住权和租赁权存在冲突情形的分析以及相应的处理规则。
在实践中，需要根据具体情况来判断和处理。
同时，对于可能存在的法律风险，建议当事人在进行相关操作前寻求专业法律意见。
抵押权和租赁权冲突的法律规定
抵押权和租赁权冲突一、法条规定：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。
所以，在抵押权已经登记的情况下租赁关系对于抵押权的实现是没有太大妨碍的。
但是，已抵押的物品进行出租，因租赁期限超过抵押权实现期限，对抵押权还是会造成影响，因此出租人应对抵押权人履行告知义务。
如果未履行告知义务，抵押权人应可以主张租赁合同无效。
二、风险防范措施1、贷款前，信贷人员应当查实抵押物的租赁关系，防止抵押人、承租人串通，恶意租赁，为将来实现抵押权设置障碍。
2、在办理抵押时，如果抵押物已经出租，抵押权人必须慎重对待。
一是要先调查清楚抵押物上是否存在租赁关系，尽量以不存在租赁关系的抵押物为抵押合同标的。
二是如果抵押物已经出租的，要严格审视《租赁合同》，重点看《租赁合同》的期限是否在借款期限以内，如果租赁期限长于借款期限，应不予贷款。
3、如果抵押物在贷款前没有出租，在贷款后出租或者要求出租的，抵押权人对此可以不作干预，只需要求抵押人向抵押权人做出相应出租说明，由抵押人自行处理。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
抵押权的转让与租赁权
抵押权和租赁权是两种常见的财产权利，它们在不同的情况下具有不同的作用和目的。
本文将探讨抵押权和租赁权的定义、特点以及在转让和租赁过程中的相关法律问题。
一、抵押权
抵押权是指债权人在债务人不履行债务的情况下，依法可以优先以其债权所担保债物的出卖或者以抵押权转移代位清偿权的一种法定担保权利。
抵押权的产生需要依法设立抵押合同，并以抵押登记确认其对债物担保的法律地位。
抵押权的转让是指债权人将其享有的抵押权转让给第三人。
抵押权转让的要素包括转让合同、债权及抵押标的等。
转让合同应明确约定转让的抵押权利及相关债权的内容和范围，以及转让的条件和方式等。
债权的转让需要债权人与债务人之间有明确的债权债务关系。
抵押标的可以是不动产、动产、股权等。
抵押权转让的法律效果在于，抵押权的受让人获取原债权人享有的抵押权利，成为债务人对抵押标的财产享有的抵押权的新债权人。
受让人可以按照合同约定行使抵押权，包括优先受偿权、以抵押物代位清偿权等。
二、租赁权
租赁权是指房地产权人或动产所有权人将其物权中使用权的部分或全部授予租赁人，由租赁人取得该物的一定使用价值并按照约定支付
租金的权利。
租赁权的产生需要租赁双方通过租赁合同明确租赁标的、租金、使用方式等相关事项。
租赁权的转让是指租赁人将自己所享有的租赁权依法转让给第三人。
租赁权转让的要素包括转让合同、租赁标的及相关租金等。
转让合同
应明确约定转让的租赁权利及相关租赁事项的内容和范围，以及转让
的条件和方式等。
租赁权的转让一般需要经过出租人同意，因为租赁权是物权中的使
用权，而物权的主要表现形式是占有权，只有出租人同意将占有权转
让给第三人，租赁权的转让才能合法有效。
三、抵押权转让与租赁权的关系
抵押权和租赁权虽然是不同的财产权利，但在某些情况下可以存在
关联。
例如，在产权转让过程中，房地产所有权人可以将其房产进行
租赁，获得租金收入。
此时，房地产所有权人可以以其房产作为抵押
标的，获取抵押贷款。
在这种情况下，房地产所有权人既拥有抵押权，又享有租赁权。
抵押权和租赁权的权利人可以根据自己的需求，将其拥有的权利进
行转让或者同时行使。
在转让过程中，转让人与受让人需要签署转让
合同，并履行相关法律手续，以确保权利的有效转移。
同时，转让后
的抵押权和租赁权受让人也有相应的权利和义务。
总结：
抵押权的转让是指债权人将其拥有的抵押权转移给第三人，受让人成为新的抵押权人。
而租赁权的转让是指租赁人将自己所享有的租赁权转让给第三人。
抵押权和租赁权在某些情况下可以同时存在，并且其权利人可以自主决定是否进行转让。
在转让过程中，转让人与受让人需要签订相应的转让合同，并遵守相关的法律规定。