共有人、承租人、近亲属之优先购买权竞合或者冲突时的处理
房屋优先购买权及其竞合在房屋登记中的处理
我 国个 人 住 房信 息系 统 和 未 登 记 房 屋信 息库 的
建立 ， 为国家住房保障、 宏观调控政策的落 实提 作任重道远 ， 意义非凡。 供 保障 。 通过 对 房屋进 行 统一编 码 ， 未来 跨 部 门、
房地产行政管理
Ｃ ｍ Ｒ Ａ ＥＬ 丁 Ｅ
共 有 人 利益 ，无 论 甲公 司股 东 及 股权 结 构 怎 样 变 ，房 屋所 有 权 对 外 的 公示 效 力 并没 有 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 生 变
房地产行政管理
删 船 Ａ Ｌ Ｔ Ｅ
房 优 购 权 其 合 房 登 中处 屋 先 买 及 竞 在 屋 记 的理
甘 晓琳 眉 山市房 地产 管理 局
在 房 屋登 记 工作 中， 笔者 常 常接 触到 当事人 询 问房 屋 优 先 购 买权 及 同 时存 在 数 个 房 屋优 先 购 买权 人 ， 们之 间谁 的优先 购 买权 更优 先 的 问 他 题 。当按 份共 有 人转 让共 有 房屋 份额 时， 时会 有 出现 数 个 同＿ 种 类 型 或者 不 同类 型 之 间 的 优 先 购 买 权人 同时存 在 的情 形 ， 种 情形 就 是优 先购 这 买权 的竞 合 。 虽然 登记 机构在 受 理登 记 时可 以 以 询 问笔录 的方 式 询 问转让 方转 让 房 屋 时 有 无 优 先购 买权 人 ， 要求 提供 优 先购 买权 人 放 弃优 先 或 购 买权 的书 面 证 明等 材料 来 予 以说 明房 屋 的转 让不 涉及 优 先购 买权 问题 ， 以此 做 到合 理 审慎 职 责 。但 由于 在房 屋有 偿 转让 时 ， 种优 先购 买权 多
作 。现笔 者对 如何 处理 这类 问题 试作 阐述 。
一
、
浅谈共有中优先购买权的制度设计
浅谈共有中优先购买权的制度设计作者：陈晨来源：《法制博览》2012年第06期【摘要】优先购买权制度作为一项古老的法律制度，已被世界绝大多数国家采用。
我国很早就在民法体系下设立了优先购买权制度，随着社会主义经济的发展和民主法制的进步，及《中华人民共和国物权法》的出台，我们有必要对优先购买权理论框架和制度设计重新研究，以便更好的指导我们的立法和司法实践。
本文摘取优先购买权体系中的共有人优先购买权制度，从案例出发，结合新出台的物权法及民法通则等，对优先购买权制度在共有中的框架设计及不足进行探讨。
【关键词】优先购买权；按份共有；共同共有；共有关系的终止一、引言案例：甲、乙、丙共同共有一块基地，租赁给丁使用。
现甲、乙二人欲转让该基地，丁作为承租人，依法享有优先购买权，则丙作为共同共有人是否享有优先购买权？假如甲、乙、丙是按份共有此基地，每人份额为三分之一，则丙与丁的优先购买权是不是存在竞合？哪个优先？①与本案例所相关的法条有：《中华人民共和国物权法》第一百零一条：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。
其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
《中华人民共和国民法通则》第七十八条第三款：按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。
但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。
《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第92条：共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。
《中华人民共和国合同法》第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
显然，本案例主要是关于共有中的优先购买权制度。
不难看出，根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》，如果甲、乙、丙三人是共同共有，丙作为共同共有人也同样享有优先购买权，可新公布的物权法为什么没有将此司法解释吸纳进来，为什么还是仅仅规定了按份共有人的优先购买权呢？其次，如果甲、乙、丙三人是按份共有的话，根据《中华人民共和国民法通则》和即将生效的《中华人民共和国物权法》，按份共有人享有优先购买权；而根据《中华人民共和国合同法》，承租人丁也享有优先购买权，那么这两种优先购买权之间有没有牵连，是否存在竞合？如果存在竞合，哪个效力优先？新出台的物权法也同样没有规定当优先购买权发生竞合时的处理方法，这到底是不是立法上的漏洞？如下笔者将展开论述。
2021年法硕法学模拟试卷与答案解析55
2021年法硕法学模拟试卷与答案解析55一、单选题(共40题)1.甲、乙、丙将共同拥有的房屋租给丁，之后，甲欲将其共有份额出卖，（）。
A：乙享有优先购买权B：丙不享有优先购买权C：丁享有优先购买权D：乙不享有优先购买权【答案】：A【解析】：【精解】在共有人的优先购买权和承租人的优先购买权并存时，共有人的优先购买权优先，故选A项。
2.法律体系，是由一国现行的（）构成的体系。
A：国际法B：国内法C：国内法与国际法D：成文法【答案】：B【解析】：【精解】法律体系是将一国的现行全部法律规范根据一定的标准和原则划分成不同的法律部门，并由这些法律部门所构成的具有内在联系的统一整体。
法律体系是由国内法构成的体系，不包括完整意义的国际法。
故选B。
3.中国人民政治协商会议在性质上属于（）。
A：爱国统一战线组织B：民主党派组织C：爱国团体组织D：国家权力机关【答案】：A【解析】：【精解】中国人民政治协商会议是我国的爱国统一战线组织，其职能是政治协商、民主监督、参政议政，故选A项。
4.法律责任的核心构成要素是（）。
A：责任主体B：违法行为或违约行为C：损害结果和主观过错D：因果关系【答案】：B【解析】：【精解】法律责任的构成是指认定法律责任时所必须考虑的条件，包括责任主体、违法行为或违约行为、损害结果、因果关系、主观过错五个方面。
由于违法行为或违约行为是最主要、最基本的产生法律责任的原因和根据，是认定和归结法律责任的前提，因此，它是法律责任的核心构成要素。
故本题选B。
5.司法机关对于犯罪者根据其所应承担的刑事责任而确定和实施的强制性惩罚措施指的是A：民事制裁B：刑事制裁C：行政制裁D：违宪制裁【答案】：B【解析】：刑事制裁是司法机关对于犯罪者根据其所应承担的刑事责任而确定和实施的强制性惩罚措施。
6.甲用水果刀将人刺伤，被公安机关按照治安管理处罚法的规定给予行政处罚。
这一法律关系的客体属于（）。
A：物B：精神产品C：人身D：行为结果【答案】：D【解析】：【精解】法律关系客体，即法律关系主体之间权利义务所指向的对象，行为结果是其种类之一。
承租人优先购买权问题研究报告
一，承租人优先权的概念和性质
承租人优先购置权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度。我国也于 1999 年正
式确立了这项法律制度。?合同法?第 230 条规定“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前
的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购置的权利。〞据此规定，承租人优
先购置权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购
三，承租人享有优先购置权的逻辑原理
承租人的优先购置权是一种对世权，也就是承租人相对于其他所有买受人而言，对自己 所租赁的物具有优先购置的权利，而承租人为什么会享有这种优先购置权呢?传统民法理论 一般认为，租赁权具有物权性质[9].当租赁物上存在租赁权时，其所有人出卖该租赁物时， 所有人的处分权能要受到租赁权的限制。根据物权优于债权原则，租赁权这种他物权是要优 先于其他买受人基于买卖合同而产生的交付标的物请求权这种债权的，所以，承租人会享有
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先地位，有利于维护既存的财产占有关系，充分发挥物质财富的效用。物上优先权主要表现 在以下三个方面：一是物权破除债权;二是优先受偿权;三是优先购置权。因此，承租人的优 先购置权实际上是承租人基于对租赁物的占有、使用、收益这种他物权的优先效力，对租赁 物享有的较之于其他买受人的一种优先权，属于物上优先权的一种。
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承租人优先购置权问题研究
论文提要：承租人优先购置权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度。我国也于 1999 年 10 月 1 日起施行的?中华人民**国合同法?第 230 条正式在法律层面上确定了房屋承 租人的优先购置权，但该条较之于以往的法律规定并未有所进步，对于该项权利的法律性质、 实现程序及救济方法等均没有明确界定，因此，该项法定权利是存在制度缺陷的，从而导致 了在理论界中，各派法学家对承租人的优先购置权的法律性质等方面的问题众说纷纭，在司 法实践中，大量存在出租人违背老实信用原则，毫不顾及承租人利益，擅自出卖租赁物，而 承租人明明享有法定权利，却不知如何合法、简便的实现自己的优先购置权，当他最终实现 了自己的优先购置权时，往往已经付出了大量的人力、物力，收益与本钱相比往往得不偿失， 承租人往往对该项权利望而却步。所以说，法制的不成熟与不完备会降低法律的社会功能。 本文将从承租人优先购置权的概念和性质、历史开展、承租人对租赁物享有优先购置权的逻 辑原理、所有人优先购置权与承租人优先购置权竞合、承租人如何实现自己对租赁物的优先 购置权等相关问题作较为全面的分析与论证，以期通过逻辑上的正本清源弥补我国现有法律 关于承租人优先购置权规定的制度缺陷，缓解司法实践中的种种矛盾，最大效益地发挥这项 法律制度的社会功能。
民法典房屋出租后转让怎么处理
民法典房屋出租后转让怎么处理房屋所有⼈可以出租⾃⼰的房屋，从⽽收取租⾦，出租房屋可以签订房屋租赁合同，承租⼈就取得房屋的⽤益物权，但房屋所有权仍然是出租⼈的，那么民法典房屋出租后转让如何处理?店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。
⼀、民法典房屋出租后转让怎么处理房屋出租期间，出租⼈转让房屋的，承租⼈有优先购买权，如果不购买房屋的，房屋所有权转移不影响租赁合同效⼒。
《中华⼈民共和国民法典》第七百⼆⼗五条【所有权变动不破租赁】租赁物在承租⼈按照租赁合同占有期限内发⽣所有权变动的，不影响租赁合同的效⼒。
第七百⼆⼗六条【房屋承租⼈优先购买权】出租⼈出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈，承租⼈享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有⼈⾏使优先购买权或者出租⼈将房屋出卖给近亲属的除外。
出租⼈履⾏通知义务后，承租⼈在⼗五⽇内未明确表⽰购买的，视为承租⼈放弃优先购买权。
⼆、承租⼈优先购买权不适⽤情形1、房屋共有⼈⾏使优先购买权共有⼈优先购买权优先于承租⼈优先购买权，这是基于物权优先于债权的规则确定的原则。
因为共有⼈优先购买权是基于物权所⽣的优先权，⽽承租⼈优先购买权是基于债权⽽⽣，物权优先于债权，⾃然得出这个结论。
这在理论上叫做优先购买权的竞合或者竞存，基于物权产⽣的优先购买权优先基于债权产⽣的优先购买权。
2、房屋卖给出租⼈的近亲属出租⼈如果将租赁房屋出卖给其近亲属，包括配偶、⽗母、⼦⼥、兄弟姐妹、祖⽗母、外祖⽗母、孙⼦⼥、外孙⼦⼥的，基于近亲属的亲情关系，承租⼈不得主张优先购买权。
这就是说，出租⼈的近亲属也享有优先购买权，并且这个优先购买权⽐承租⼈优先购买权更优先，可以对抗承租⼈的优先购买权。
值得研究的是，这种基于亲属关系发⽣的优先购买权，是不是⼀个新的优先购买权，产⽣这种优先购买权的法律基础是什么?3、承租⼈放弃优先购买权出租⼈出卖租赁房屋，对承租⼈已经履⾏告知义务，如果承租⼈在15⽇内没有明确表⽰愿意购买的，就视为放弃优先购买权，对此，当然不得再主张优先购买权。
共有人、承租人、近亲属之优先购买权竞合或者冲突时的处理
共有⼈、承租⼈、近亲属之优先购买权竞合或者冲突时的处理共有⼈和承租⼈的优先购买权哪个更优先？优先购买权是指法律赋予特定对象的先于其他权利⼈主张⾃⼰财产权利的权利。
但是该特定对象在不同的环境下是不同的，那么，近亲属、按份共有⼈的优先购买权和承租⼈的优先购买权哪个更优先呢？我们先了解⼀下相关法律及司法解释的规定：《中华⼈民共和国合同法》第⼆百三⼗条出租⼈出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈，承租⼈享有以同等条件优先购买的权利。
《中华⼈民共和国物权法》第⼀百零⼀条按份共有⼈可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。
其他共有⼈在同等条件下享有优先购买的权利。
《最⾼⼈民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》法释[2009]11号第⼆⼗⼀条出租⼈出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租⼈或者存在其他侵害承租⼈优先购买权情形，承租⼈请求出租⼈承担赔偿责任的，⼈民法院应予⽀持。
但请求确认出租⼈与第三⼈签订的房屋买卖合同⽆效的，⼈民法院不予⽀持。
第⼆⼗四条具有下列情形之⼀，承租⼈主张优先购买房屋的，⼈民法院不予⽀持：(⼀)房屋共有⼈⾏使优先购买权的;(⼆)出租⼈将房屋出卖给近亲属，包括配偶、⽗母、⼦⼥、兄弟姐妹、祖⽗母、外祖⽗母、孙⼦⼥、外孙⼦⼥的;(三)出租⼈履⾏通知义务后，承租⼈在⼗五⽇内未明确表⽰购买的;(四)第三⼈善意购买租赁房屋并已经办理登记⼿续的。
房屋共有⼈的优先购买权产⽣于共有⼈所有权关系之中，具有物权性质，⽽承租⼈优先购买权基于租赁关系，本质上仍属债权性质，按照物权优于债权的理论，共有⼈的优先购买权要优于承租⼈的优先购买权。
对此，《中华⼈民共和国民法典》第七百⼆⼗六条作出了明确规定：出租⼈出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈，承租⼈享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有⼈⾏使优先购买权或者出租⼈将房屋出卖给近亲属的除外。
因家庭成员之间的房屋买卖，具有浓厚的⼈⾝⾊彩，与纯粹的买卖关系有很⼤区别，故本条确认出租⼈将租赁房屋出卖给近亲属的，承租⼈亦不得主张优先购买权。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》来源：tangsen12348：日期：2009-11-29第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。
但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。
本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。
城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。
依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。
关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。
所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。
否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。
此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
共有人优先购买权与承租人优先购买权的竞合
法 学 （ 信 息 法 学 ）
意出卖共有物时他们是否享有优先购买权的分析， 认为两优先购买权很有可能会发生竞合。当两优先购买权发生竟合 时， 基于立法目的及其他方面的考虑， 应该选择共有人优先购买权优先于承租人优先购 买权。
关键词 : 共有人 ; 承租人 ; 优先购买权 ; 竞合
Abstract ; the preemption right of the part owner and the leaseholder are two important preemption rights in China. There are still great disputations in theoretical and practical field , mainly on whether preemption right will be concurrent and how to choose when the concurrence took place. Through the distinguishing and integrating joint owned share and commonable matters , and the analysis on whether one should enjoy the preemption right in case of his willing of selling commonable matters , this paper considers that these two preemption rights will probably be concurrent. When these two preemption rights get concurrent , t aking legislation aim and other aspects into account , we should choose the preemption right of the part owner instead of that of the leaseholder. Key words : part owner ; leaseholder ; preemption rights ; concurrence
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共有人和承租人的优先购买权哪个更优先？
优先购买权是指法律赋予特定对象的先于其他权利人主张自己财产权利的权利。
但是该特定对象在不同的环境下是不同的，那么，近亲属、按份共有人的优先购买权和承租人的优先购买权哪个更优先呢？
我们先了解一下相关法律及司法解释的规定：
《中华人民共和国合同法》
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《中华人民共和国物权法》
第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。
其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]11号
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿
责任的，人民法院应予支持。
但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
(一)房屋共有人行使优先购买权的;
(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;
(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
房屋共有人的优先购买权产生于共有人所有权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购买权基于租赁关系，本质上仍属债权性质，按照物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。
对此，《中华人民共和国民法典》第七百二十六条作出了明确规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
因家庭成员之间的房屋买卖，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系有很大区别，故本条确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的，承租人亦不得主张优先购买权。
但当出卖人将房屋出卖给近亲属时，按份共有人的优先购买权和
近亲属哪个更有先呢？
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，出租人若将房屋出卖给近亲属，承租人不得行使优先购买权，按份共有人优先购买权不能比照上述承租人优先购买权来认定。
因为两者存在本质的区别，承租人优先购买权为债权，不具有对抗第三人的效力，按份共有人优先购买权具有物权性质，可对抗第三人。
基于此，按份共有人优先购买权行使时，无需考虑近亲属间有偿转让情形中所含人身关系成分，第三人为转让人近亲属时，优先购买权人仍可行使优先购买权，并且可以转让人与近亲属之间的交易条件为标准确定同等条件。
（见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第288-290页。
）因此，当买受人为出卖人之近亲属时，同等条件下，按份共有人仍然可以行使优先购买权，且其优先于承租人的优先购买权。