《民法典》对“抵押权与租赁权关系”的重大改变+实践指引
租赁房屋因设定抵押而被拍卖，租赁权能否对抗抵押权？
租赁房屋因设定抵押⽽被拍卖，租赁权能否对抗抵押权？本⽂是君之道思考的第 397 期⽂章房屋所有⼈对⾃⼰合法所有的房产，可以向银⾏进⾏抵押以获得投资资⾦，但是抵押登记并不会转移房产的占有。
因此，房屋所有⼈不论是在抵押之前还是在抵押之后，均可以将房屋对外出租。
但是，当房屋所有⼈⽆⼒偿还债务，房屋⾯临被拍卖的命运时，房屋承租⼈的权利能否得到保护？承租⼈能否以租赁权对抗抵押权呢？本⽂拟对此进⾏简要分析。
⼀、有关租赁房屋因设定抵押⽽被拍卖的法律规定⼆、法院实践（⼀）抵押登记在先，租赁在后的，租赁权⽆法对抗抵押权（2017）粤06执异117号案中，佛⼭市中级⼈民法院判决：“根据案外⼈⽲本兆祥分店提交的其与和美公司签订的《房屋租赁合同》，案外⼈⽲本兆祥分店主张的租赁关系是发⽣在申请执⾏⼈佛⼭平安银⾏的抵押权设⽴之后，因此，该租赁合同关系⽆论是否真实存在，均不能对抗在先设⽴的抵押权。
”江苏省⾼级⼈民法院在其《执⾏异议之诉案件审理指南》规定：“承租⼈在债权⼈设⽴抵押权之后，与被执⾏⼈签订房屋租赁合同的，应当认定为“先抵押后租赁”。
抵押权设⽴后抵押财产出租的，承租⼈不得以其租赁权对抗申请执⾏⼈（即抵押权⼈），其要求停⽌执⾏的，不予⽀持。
”（⼆）租赁在先，抵押登记在后的，视具体⽽定1.承租⼈未实际使⽤房屋的，租赁权⽆法得到⽀持在（2015）厦民终字第1335号案中，厦门市中级⼈民法院判决：“封⽇晴举⽰的证据并不⾜以证明其在2013年8⽉1⽇前已基于与黄炜毅的租赁合同实际管理使⽤了讼争房产。
原审关于讼争房产的占有使⽤情况、房租的收取和⽀付情况的认定并⽆不当，本院予以维持。
”2.承租⼈实际使⽤房屋的，租赁权在租赁期限内受保护在（2017）川1402执异10号案中，眉⼭市东坡区⼈民法院判决：“地鑫公司将车位先出租再抵押，抵押权的实现必然受到还在租赁合同有效期内的租赁权的限制。
四川地鑫房地产开发有限责任公司位于眉⼭市东坡区⼤雅路北⼀段56号地下车位B-33号，在2029年10⽉30⽇前由案外⼈陈利芳继续租赁使⽤，在此租赁期内不向本院因执⾏李忠能与四川地鑫房地产开发有限责任公司债权转让纠纷⼀案拍卖该车位的受让⼈移交占有。
民法典抵押权和承租权是如何规定的
民法典抵押权和承租权是如何规定的抵押权是指债权⼈对抵押物享有的权利，抵押权设⽴后，债权⼈取得抵押权。
⽽承租权是指承租⼈对租赁物享有使⽤、占⽤和收益的权利，那么民法典抵押权承租权要怎样进⾏规定?店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。
⼀、民法典抵押权和承租权是如何规定租赁物设⽴抵押权的，如果抵押权在出租前设⽴的，抵押权可以对抗承租权。
如果承租物在出租后抵押的，抵押权不能对抗承租权。
《中华⼈民共和国民法典》第四百零五条【抵押权与租赁权的关系】抵押权设⽴前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
⼆、实现抵押权需要什么条件抵押权的实现须具备⼀定的条件，在我国抵押权的实现须具备以下条件：(⼀)存在有效的抵押权。
抵押权的实现⾸先应以抵押权存在为前提，当事⼈只有享有抵押权时，才可以实现抵押权。
其次，抵押权必须合法有效。
抵押权是对物的价值的⽀配权，如果不能合法存在，则不享有⽀配权，也就谈不上优先受偿了。
(⼆)债权已届清偿期⽽未受清偿。
抵押权的⽬的在于担保债权受偿。
若债权⼈的债权未届清偿期⽽允许抵押权⼈⾏使抵押权，将损害债务⼈依法应当享有的期限利益。
因此，抵押权⼈⾏使抵押权以债权已届清偿期⽽未受清偿为要件。
但对于未届清偿期的债权，若因法定原因或者约定原因，使债务⼈丧失期限利益时，债权⼈得即时请求债务⼈履⾏债务。
债权受抵押担保，因债务⼈丧失期限利益，债权⼈因此亦可⾏使抵押权。
(三)债务⼈不履⾏债务。
倘债务已届履⾏期，但债务⼈履⾏债务，债权⼈的债权受清偿，抵押权即消灭，⾃⽆抵押权实现。
(四)债务的未清偿不是因为债权⼈的原因所造成的。
债务不履⾏的原因是多⽅⾯的，有不可抗⼒的原因;有债权⼈的原因;有债务⼈的原因。
“只有在因债务⼈⽅⾯的原因未清偿债务时，抵押权⼈才可以实现抵押权;如因其他原因致使债务不履⾏的，抵押权⼈不能实现抵押权。
”通过上述分析知道，依据《民法典》的规定，抵押权设⽴前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
《民法典》对担保制度的新发展及其实践影响——兼论《民法典担保制度司法解释》的适用范围
① 关于担保制度在我国的发展历程，可参见刘贵祥《：民法典关于担保的几个重大问题》，载《法律适用》2021 年第 1 期。 ② 参见王利明《：担保制度的现代化：对〈民法典〉第 388 条第 1 款的评析》，载《法学家》2021 年第 1 期；高圣平《：动产担保交易的 功能主义与形式主义——中国〈民法典〉的处理模式及其影响》，载《国外社会科学》2020 年第 4 期。 ③ 参见龙俊《：民法典中的动产和权利担保体系》，载《法学研究》2020 年第 6 期。
④ 参见陈洪《：保留所有权规则下不动产权利变更研究——兼论住房奖励协议中期待权人利益保护及衡平》，载《法律适用》2015 年第 8 期。
⑤ 参见江苏省高级人民法院民二庭课题组（夏正芳、李荐执笔）《：国内保理纠纷相关审判实务问题研究》，载《法律适用》2015 年 第 10 期。
《民法典》及相应司法解释在银行信贷业务中的应用
《民法典》及相应司法解释在银行信贷业务中的应用作者：王春明2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过了《民法典》，2020年12月25日最高人民法院审判委员会第1824次会议通过了《民法典》5个司法解释，其中《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》对银行信贷业务最为重要。
笔者就结合《民法典》及相关司法解释在银行信贷业务担保方面实务应用浅析如下。
1、居住权可能对抵押权带来重大影响相关法律法规：《民法典》第十四章第三百六十六条规定，“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要”。
第三百六十八条【居住权的设立】居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。
设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。
居住权自登记时设立。
实务分析：虽然居住权的设立对社会稳定具有重要意义，但对银行房产抵押贷款来说，是又一次挑战，亦即，在办理抵押登记前，信贷人员要核查抵押房产是否设立了居住权，如果存在居住权，就意味着丧失或降低了担保价值。
由于居住权自登记时设立，信贷人员在办理抵押登记时必须核查是否存在居住权，防止居住权设立在先影响银行担保权益。
结合案例：借款人以自有住宅抵押贷款20万元，期限1年，抵押登记前借款人将抵押房产设立居住权，居住权人为借款人的姑姑，年龄70周岁，身体十分健康。
贷款到期后借款人未能按期还款，虽然可以对抵押房产进行依法拍卖，但拍卖房产有居住权，无人参与竞拍，最终流拍，银行抵押权未能实现。
2、抵押不破租赁规则有修改，利用规则恶意逃废债将有所限制相关法律法规：《物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。
《民法典》第四百零五条规定，“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。
实务分析：《民法典》将“订立抵押合同前抵押财产已出租的”修改为“抵押权设立前抵押财产已经出租并转移占有的”，《民法典》较《物权法》第190条规定增加了“转移占有”这一条件，在授信阶段，可以降低银行尽职调查难度，银行实地查看抵押物时只要未发现他人占有抵押物，可以认为抵押物不存在租赁关系。
浅析《民法典》担保物权新规对银行信贷业务的影响
经营管理浅析《民法典》担保物权新规对银行信贷业务的影响□ 杨晓宁摘要：《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日正式实施，《民法典》许多新原则、新概念和新规则，对银行信贷业务有着直接和深远影响。
本文围绕《民法典》担保物权中抵押财产范围、抵押与租赁关系、动产抵押效力、抵押财产处分、担保物权优先顺位等新规定，结合最高人民法院关于适用《民法典》有关担保制度的解释等，分析了对银行信贷业务发展的影响及应对措施。
一、法定抵押财产范围有了新拓展《民法典》第395条明确7类财产可以抵押，第399条明确了6类财产不得抵押。
与《物权法》相比，变化主要有两方面：一是将海域使用权列入可抵押财产范围，删除以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，取而代之的是《民法典》第342条对土地经营权抵押的规定。
二是明确为公益目的成立的非营利法人禁止作抵押人。
银行在信贷押品准入上要把握好两个方面：一是银行在处理海域使用权、土地经营权等特殊抵押时，应关注政府主管部门政策、规范性文件要求，综合考虑抵押手续及抵押登记效力问题。
二是银行对以公益为目的的事业单位、社会团体、基金会、社会服务机构等非营利法人，不得接受其担保；对登记为营利法人的民办学校、幼儿园、医疗机构，审慎接受其提供的担保；对以公益为目的的非营利性学校、幼儿园、医疗机构，以公益设施以外的财产为其自身在银行办理信贷业务提供的担保，可以接受。
二、“抵押不破租赁”有了新变化《民法典》第405条规定“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。
《民法典》区别于《物权法》的变化主要有两个方面：一是将租赁关系的设立时间由“订立抵押合同前”变更为“抵押权设立前”，对于不动产抵押合同签订后到办理抵押登记前这一时段，仍然适用抵押不破租赁规则。
二是增加了“转移占有”条件，有利于银行作为抵押权人对抵押财产的调查。
银行作为抵押权人要从两方面做好应对：一是签订抵押合同后尽快办理登记，避免抵押人在登记前恶意出租并交付抵押物。
最高人民法院对十三届全国人大四次会议第9022号建议的答复
最高人民法院对十三届全国人大四次会议第9022号建议的答复文章属性•【公布机关】最高人民法院,最高人民法院,最高人民法院•【公布日期】2021.07.05•【分类】其他正文对十三届全国人大四次会议第9022号建议的答复您提出的《关于修订和深化执行〈民法典〉融资租赁合同专章的建议》收悉，现答复如下：您提出的关于修改《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）融资租赁合同章相关立法条文的建议，我们将认真研究，积极向立法部门反映实践中存在的问题。
关于在《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》中增加由出租人自行处置方式确定租赁物价值的规定的建议，我们将通过调研及时论证完善的具体方式。
一、关于出租人取回租赁物与主张赔偿损失是分别基于物权和债权而提出的不同主张，不存在抵偿关系的问题。
从立法的体系角度看，根据民法典融资租赁合同章的规定，当事人可以在承租人逾期支付租金（第七百五十二条）、承租人擅自处分租赁物（第七百五十三条）、租赁合同无法继续履行（第七百五十四条）等情形下，行使合同解除权。
根据您在建议中关注的问题，我们主要分析承租人逾期支付租金构成根本违约，出租人依据民法典第七百五十二条请求支付全部剩余未付租金，也可以解除合同，收回租赁物时，因租赁物的归属不同，可能产生的不同法律后果。
如果出租人选择请求承租人支付全部剩余未付租金、其他费用和损失（未付租金占有的利息损失等）的，并不适用民法典第七百五十八条的清算规则。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十五条的规定，出租人可以在诉讼中主张以拍卖、变卖租赁物所得的价款受偿，也可以请求参照“实现担保物权案件”程序拍卖、变卖租赁物所得的价款受偿。
拍卖、变卖租赁物发挥的是担保功能。
租赁物已经登记的，出租人享有优先权，租赁物未登记的，不能对抗善意第三人。
如果出租人选择请求解除合同，收回租赁物的，出租人收回租赁物的法律后果会因为租赁物归属不同而有所区别。
2023-2024年农发行调查评估专业技能资格准入基础知识考试题库(附含答案)
2023-2024年农发行调查评估专业技能资格准入基础知识考试题库（附含答案）一、单选题1.国有资本经营预算制度的核心是（）。
A：调整私有企业和国有企业之间的分配关系B：调整国有资本经营预算与社会保险基金预算之间的关系C：调整国家和国有企业之间的分配关系D：调整国有资本经营预算与政府性基金预算之间的系正确答案：C2.O是财政制度的核心，是财政赖以存在的基础，是国家政治体制的重要组成部分。
A：财政收入制度B：财政支出制度C：政府预算制度D：国家金库制度正确答案：C3.资本市场是长期资金融通的市场，主要包括（）。
A：大额可转让定期存单市场和股票市场B：债券市场和股票市场C：同业拆借市场和回购市场D：大额可转让定期存单市场和票据市场正确答案：B4.所有权的消灭包括绝对消灭和相对消灭。
下列情形中,属于所有权绝对消灭的是()。
A：甲的一古代字画被焚毁B：乙的汽车在其死后被其子继承C：丙的珍珠项链遗失D：丁将房屋变卖正确答案：A5.依据《民法典》，动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后O日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。
A：五B：十C：十五D：二十正确答案：B6.依据《关于落实“藏粮于地”战略推动农地业务高质量发展的意见》，对2023年新发放的支持黑土地保护的农村土地流转和规模经营贷款FTP价格优惠OBP。
A：10B：15C：2D：25正确答案：C7.依据《中国农业发展银行行内联合贷款业务管理办法》，O负责办理担保手续，并负责抵（质）押物的日常管理工作A：牵头行B：代理行C：参与行D：项目所在地成员行正确答案：B8.农发行调查评估条线员工，应恪守独立自主、客观公正、专业判断等原则，保持OA：精准性B：营利性C：独立性D：民主性正确答案：C9.未经O的汇票，银行不予贴现。
A：托付B：提示C：承兑D：担保正确答案：C10.依据《中国农业发展银行行内联合贷款业务管理办法》，（）应在每个还本付息日前30日，书面通知借款人，要求借款人按时支付贷款本息。
《关于适用民法典有关担保制度的解释》的理解和适用
《关于适用民法典有关担保制度的解释》的理解和适用文章属性•【公布机关】最高人民法院•【公布日期】•【分类】司法解释解读正文《关于适用民法典有关担保制度的解释》的理解和适用作者：林文学杨永清麻锦亮吴光荣作者单位：最高人民法院目次一、担保制度解释的制定背景和经过二、担保制度解释的指导思想三、担保制度解释对于优化营商环境的具体体现四、担保制度解释的主要内容为正确适用民法典有关担保制度的规定，切实规范担保交易秩序，保障债权实现，缓解中小企业融资难、融资贵等问题，2020年12月25日，最高人民法院审判委员会第1824次会议通过了《关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称担保制度解释），并已于2021年1月1日起施行。
现就担保制度解释涉及的有关问题予以说明，以期对该解释的正确理解和适用有所裨益。
一、担保制度解释的制定背景和经过担保作为一项重要民事法律制度，涉及民事法律体系的各个方面，担保制度的完善对于促进经济发展起着至关重要的作用。
2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了民法典，民法典的颁布对于各主体的民商事活动都具有深远的影响，尤其是在担保领域，民法典作出了重大变革，包括保证方式和保证期间的修改、纳入非典型担保合同、逐步消灭隐形担保、抵押财产转让规则的调整等诸多方面。
为切实做好民法典的贯彻实施工作，正确适用民法典有关担保制度的规定，我们对原担保法解释进行逐条梳理并进行了较为深入的研究，组成了专门的研究团队，对担保领域的相关理论和实务问题进行了深入的专题研讨，为此次司法解释起草工作打下了坚实的理论基础。
为确保司法解释能够符合经济交易的基本规律，便于人民法院在审判实践中统一裁判尺度，我们在加强调研的基础上，广泛征求社会各界意见，力求达成认识上的一致。
在2019年起草《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《纪要》）期间，我们已经比照民法典草案的相关规定，对于担保制度进行系统性梳理，在《纪要》中设置专门章节予以规定，对于《纪要》在审判实践中取得良好社会效果和法律效果的内容，此次司法解释予以吸收和改进。
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《民法典》对“抵押权与租赁权关系”的重大改变+实践指引
一、重大改变内容
抵押权与租赁权的关系规定在《民法典》的第四百零五条中，原先规定在《物权法》的第一百九十条中。
首先，我们来看一下两个条文之间的变化。
《物权法》第一百九十条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《民法典》第四百零五条：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
对比上述法条，在物权法时代，租赁权可以对抗抵押权的条件为：在订立抵押合同前抵押物已出租。
而在民法典时代，租赁权可以对抗抵押权的条件为：抵押权设立前抵押物已出租+转移占有。
因此，租赁权可以对抗抵押权的改变为：
首先，《民法典》将订立抵押合同前改变为抵押权设立前，这是一个正确的改变，有利于更好的保护承租人的利益，因为抵押合同具有相对性，承租人作为第三人很难通过公开途径知晓，而抵押权的设立往往需要登记，承租人可以通过查询不动产登记等方式获知租赁物上是否已经设立抵押权。
其次，《民法典》增加了抵押财产转移占有这个条件，这是一个非常重大的改变。
特别是对于从事过银行金融业务的人员来说，对于这一点必定是深有体会的。
银行金融业务人员在处理抵押债权执行的过程中，经常会碰到承租人提出执行异议以及执行异议之诉，承租人以抵押合同签订前或者抵押权设立前其已经签订了租赁合同为由来对抗抵押权人对抵押物的执行。
特别是在抵押人与承租人恶意串通的情形下，抵押人（借款人）在向银行借款前预先签订租赁合同，然后向银行申请抵押贷款，后在抵押物被执行的过程中，承租人拿出租赁合同来对抗抵押权人对抵押物的执行程序。
在物权法时代，对于银行金融机构来说，是一个很难破解的难题，因为租赁合同同样具有相对性，银行金融机构在签订抵押合同或者设立抵押权时难以通过公开途径查询抵押物上是否已经存在着租赁关系，最多也只能够要求抵押人自己作出不存在租赁的承诺，但这种承诺对承租人是没有效力的。
在民法典时代，这就为银行金融机构破解上述难题提供了实践的可能，也就是在设立抵押权当日，银行金融机构可以实地查看抵押物的占有情况并保留证据，核实是抵押人自己占有（包括自己实际使用和空置）还是被他人占有。
在抵押物是由抵押人占有的情况下，意味着非承租人占有，那么就可以排除以后在对抵押物的执行过程中租赁权的有效对抗。
二、实践的指引
法律具有指引作用，《民法典》对抵押权与租赁权关系的重大改变，可以为承租人和抵押权人的行为提供指引。
对于承租人来说，在签订租赁合同的当天，要查询一次不动产登记，用来判断租赁物上是否设立抵押权。
另外，在签订租赁合同后的当天，最好就去占有租赁物，这一点非常重要，
特别是对于那些以租赁物作为酒店、商场、KTV等商业投资的承租人来说，尤为重要。
因为这些承租人的前期投资较大，需要对租赁物的长期使用才能够收回成本并实现收益，因此要确保自己的租赁权能够有效的对抗抵押物。
即便无法在签订租赁合同当日完成占有的，那么在等到占有租赁物的当天，需要再查询一次抵押登记，在确保租赁物没有设定抵押权的情形下，才能放心的进行下一步的装修等投资行为。
需要说明的是，转移占有的举证责任在于承租人，因此对于占有的事实要保留证据。
对于抵押权人来说，在设立抵押权当天，需要实地查看抵押物的占有情况，特别是在抵押物为非抵押人自己占有的情况下，需要详细的核实该占有人是否为承租人以及租赁期限等信息。
需要说明的是，虽然转移占有的举证责任在于承租人，但抵押权人在核实抵押物的占有情况时，也要保留相关证据材料，以便后续能够对潜在的承租人提出有效的抗辩。
（非正式文本，仅供参考。
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