关于印发北京市土地一级开发管理暂行办法的通知
关于印发《北京市土地开发整理项目管理暂行办法》的通知(京国土耕[2005]828号)
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关于印发《北京市土地开发整理项目管理暂行办法》的通知京国土耕[2005]828号各区县国土资源分局、亦庄开发区国土房管局：为规范我市土地开发整理项目管理，确保项目立项申报、实施管理和竣工验收顺利进行，实现耕地占补平衡，市局制定了《北京市土地开发整理项目管理暂行办法》。
现予印发，请遵照执行。
二〇〇五年十一月二十九日北京市土地开发整理项目管理暂行办法第一章总则第一条为规范市级土地开发整理项目管理，保证项目立项、实施和验收的顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》，参照国土资源部、财政部关于国家投资土地开发整理项目管理的有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法所称土地开发整理项目（以下简称“项目”）是指使用耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费和用于农业土地开发的土地出让金安排的项目。
第三条项目包括土地整理项目、土地开发项目、土地复垦项目、基本农田建设项目和改善农业生产条件的土地开发项目。
土地整理项目是指在一定区域内，依据土地利用总体规划和土地开发整理规划，对田、水、路、林、村等实行综合整治，调整土地关系，改善土地利用结构和生产、生活条件，增加可利用土地面积，提高土地利用率和产出率的项目。
土地开发项目是指对在保护和改善生态环境、防治水土流失和土地沙漠化的前提下，对滩涂、盐碱地、荒草地、裸土地等未利用的宜农土地进行开发利用的项目。
土地复垦项目是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占及污染的土地和洪灾滑坡、泥石流、风沙等自然灾害损毁的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的项目。
基本农田建设项目是指采取相应措施对基本农田进行改造、改良和保护，促进基本农田综合生产能力提高和持续利用的项目。
改善农业生产条件的土地开发项目是指为改善农业生产条件而独立进行的农田道路、电力通讯、水源、给排水等生产设施的项目。
第四条市国土资源局（以下简称“市局”）负责项目立项审查、项目实施监督检查及项目终验等工作；区（县）国土资源分局（以下简称“区县分局”）负责项目申报、确定承担单位、组织实施、竣工初验及成果管理等工作。
北京土地一级开发及棚改项目要点梳理
（七）土地一级开发主要节点
土地一级开发工作内容 土地一级开发市政咨询 道路、专业管线方案设计、审查 市政规划综合审批 道路规划意见书 建设用地规划许可证 道路建设工程规划许可证 管线工程规划意见书、许可证 市政工程建设 市政工程招标 施工许可证办理 市政工程施工 市政工程移交管理 土地一级开发验收 审核土地一级开发成本 组织验收土地 纳入土地储备库 土地一级开发企业负责 自行办理或委托专业机构办理 土地一级开发企业负责 自行办理或委托专业机构办理 备 注 土地一级开发企业负责
3.2
土地一级开发立项 阶段 3.3
填写环境影响评价表
用地预审
3.4
3.5 3.6
规划设计条件（土地前期准备）
土地一级开发立项申报 土地一级开发立项批复
土地一级开发企业上报
一、北京市土地一级开发项目
项目阶段 序号 4 4.1 土地一级开发融资 阶段 4.2 4.3 4.4 4.5 5 5.1
（七）土地一级开发主要节点
储备中心提出土地一级开发申请区县土地储备机构编制土地一级开发实施方案委办局联市国土局会同发改规划建设交通环保等部门就土地产业政策规划资质交通环保等对一级开发实施方案提出原则意见市国土局会同相关部门确定土地一级开发主体授权委托或招下达土地一级开发批复环评备案古树文物立项核准一北京市土地一级开发项目七典型流程一北京市土地一级开发项目七土地一级开发主要节点项目阶段序号土地一级开发工作内容土地一级开发申请阶段前期手续办理费用由意向企业垫付列入土地一级开发成本11征得土地所在乡镇及上级主管部门同意此阶段主体为分中心费用由意向企业垫付列入土地一级开发成本12控规编制与批复13向区市国土局申请土地一级开发14列入土地储备开发计划获得土地一级开发权阶段获得一级开发权21编制土地一级开发实施方案委托咨询机构编制以分中心名义上报市局22专家会联席会23获得批复签定委托协议土地一级开发立项阶段土地一级开发立项31土地一级开发申请报告委托咨询机构编制32填写环境影响评价表33用地预审土地一级开发企业上报34规划设计条件土地前期准备35土地一级开发立项申报36土地一级开发立项批复一北京市土地一级开发项目七土地一级开发主要节点项目阶段序号土地一级开发工作内容土地一级开发融资阶段土地一级开发融资土地一级开发企业负责41融资需求测算土地一级开发企业负责42融资渠道及结构分析43寻求合作融资机构44金融机构融资谈判45融资实施土地一级开发征地阶段土地一级开发征地土地一级开发企业负责51钉桩勘测土地一级开发企业负责52土地确权签订协议补偿款支付53征地批复54征地结案55建设用地批准书土地一级开发拆迁阶段土地一级开发拆迁土地一级开发企业负责61拆迁调查企业自行拆迁或委托拆迁公司62办理拆迁许可证征收决定63签订拆迁补偿协议补偿款支付64实施拆迁65拆迁结案一北京市土地一级开发项目七土地一级开发主要节点项目阶段序号土地一级开发工作内容土地一级开发市政咨询土地一级开发企业负责71道路专业管线方案设计审查自行办理或委托专业机构办理72市政规划综合审批73道路规划意见书74建设用地规划许可证75道路建设工程规划许可证76管线工程规划意见书许可证土地一级开发市政建设阶市政工程建设土地一级开发企业负责81市政工程招标自行办理或委托专业机构办理82施工许可证办理83市政工程施工84市政工程移交管理土地一级开发验收阶段土地一级开发验收土地一级开发企业负责91审核土
土地一级开发管理办法(1011修订)
土地一级开发管理办法第一章总则第一条为了适应土地新政，加大土地一级开发力度，加强北京城建投资发展股份有限公司(以下简称“母公司”或“北京城建”、“股份公司”)土地一级开发管理工作，特制定本办法。
第二条本办法所指土地一级开发包括通过授权、招标、项目收购、政府委托等方式取得项目的土地一级开发权，对待开发土地进行立项核准、办理规划、征地手续，在完成所开发土地的整理（包括用地范围内单位和居民的拆迁、地上建筑物的拆除）、市政基础设施、交通、环境的建设后，该地块经过国土部门的验收和相关评估机构的评估定价，进入土地二级市场交易的动态过程。
第三条本管理办法适用于北京城建投资发展股份有限公司及各控股子公司（以下简称“各子公司”），参股企业可参照执行。
第二章工作职责界定第四条土地一级开发阶段，母公司和子公司的工作职责和权限划分如下：（1）股份公司工作职能：1)项目拓展部负责收集整理市场和土地管理部门发布的土地一级开发项目信息并进行整理分析，筛选出优质项目信息。
2)项目拓展部负责组织对所有一级土地拓展项目的评价、决策。
3)项目拓展部按照股份公司投资管理制度和合同管理制度规定，负责股份公司主导的一级土地购置、合作协议的起草、谈判、组织签订、组织实施等工作。
4)相关职能部门负责指导子公司组织征地、拆迁、市政和基础设施建设等工作。
5)项目拓展部负责指导子公司一级土地项目挂牌方案的制订、挂牌手续的办理、报批及履行挂牌手续等工作。
（2）子公司工作职能：1)子公司营销管理部负责及时搜集区域市场的土地一级开发项目信息录入信息库，经过整理分析后，从中筛选出优质项目信息并及时上报母公司项目拓展部。
2)子公司相关部门参加股份公司项目投资评审会议，上报项目所在区域投资机会研究报告、上报子公司拓展房地产项目所提交的项目投资可行性报告，供股份公司召开项目投资评审会议参考。
3)子公司对取得一级开发权的土地开发负责具体的实施工作。
第三章土地一级开发管理工作内容第五条土地一级开发管理主要包括以下五方面内容：（1）土地计划的编制；（2）土地信息的筛选；（3）土地一级开发项目获取；（4）土地一级开发项目实施管理；（5）二级开发项目获取准备工作。
北京市土地一级开发相关政策及工作内容(国土局内部最新培训资料)
保安看护
临时利用
办理各项土地供 应前期手续（如 规划、交评、环 评、市政、污染）
供应后确定土地 使用权人
签订开发补偿协 议，进行土地交 接，收回开发补
偿费
项目决算
二、工作流程
1、拟定收储地块 土地收购储备必须由原国有土地使用权人向政府（或
土地储备机构）提出申请。不具备国有资产处置权的用地 单位，还应出具其上级管理部门同意处置的意见。 拟定有偿收购储备地块后，同步开展如下工作： （1）现场踏勘。对拟有偿收购储备地块的四至范围、地 上物现状、土地使用情况进行现场踏勘，并附现场照片。 （2）核实收储范围。核实拟收购储备地块是否划入其他 一级开发项目、棚户区改造等项目范围内。对于已含在其 他项目范围内的地块，原则上不再以单独项目实施收储。
三、土地一级开发实施方式
1、土地储备机构为主体：包括市、区两级储备机构为联合 主体、分中心为主体。
2、企业为主体：通过公开招标方式确定、委托方式。 自2010年以来，我区一级开发项目开发主体全部为储备机 构（除2015年长沟基金小镇项目外）。
三、土地一级开发实施方式
储备机构为主体实施方式分为以下几类：
二、工作流程
2、确定收储价格
（1）《北京市收回企业国有土地使用权补偿办法》（ 京国土用〔2005〕534号 ）
第五条 补偿价格由有评估资质的中介机构按照现状 用途进行评估，评估结果由市国土局会同市发展和改革 委员会和市财政局等有关部门确定。
评估机构需由土地储备机构从市局中介机构库中随机 抽取。
（2）《北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格 评估技术指引》
二、土地一级开发工作内容
工作内容：办理规划条件、核准、环评、交评、考古勘探、 地灾评估、涉水、地震、矿产压覆、林地许可、征地、拆 迁、市政基础设施建设等工作。 开发深度：土地一级开发完成后市政需达到“三通一平” 即：红线外通路、通电、通上水，场地随自然地平，满足 基本上市要求。有条件的可以达到“五通一平”。
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三、土地一级开发实施方式
1、土地储备机构为主体：包括市、区两级储备机构为联合 主体、分中心为主体。
2、企业为主体：通过公开招标方式确定、委托方式。 自2010年以来，我区一级开发项目开发主体全部为储备机 构（除2015年长沟基金小镇项目外）。
2020/8/24
三、土地一级开发实施方式
2020/8/24
2、一级开发实施内容
1、手续办理：主要办理预审、节能审查、核准、交评、环评、 涉水、地震、考古勘探、地灾评估、矿产压覆、林地许可、征 地、拆迁等手续。 2、征地：按照村里人口、土地情况核算转非及超转人员，被征 地村集体召开村民代表大会，会议通过后签订征地补偿协议， 并按程序上报征地。 3、拆迁：拆迁安置补偿方案需由项目所在乡镇负责编制，经区 政府批准后报区建委备案。项目单位按拆迁安置补偿方案组织 实施拆迁工作。 4、市政建设：按照实施方案要求，项目红线外具备通道路、通 水、通电（含临时电）及用地场地平整（简称“三通一平”）， 有条件的可达到“五通一平”等。
2020/8/24
四、土地一级开发依据的文件
1、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540 号）：主要规定实施方式、开发程序、开发成本等。 2、《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》 （京国土市 [2006]290号） 3、《土地储备管理办法》国土资发[2007]277号 4、 《关于进一步规范企业投资土地一级开发项目利润管理的通知 (京国土储[2015]37号文) 5、《关于土地储备开发项目成本预审工作规则的通知》(京国土储 [2014]207号文)
2020/8/24
二、土地一级开发工作内容
工作内容：办理规划条件、核准、环评、交评、考古勘探、 地灾评估、涉水、地震、矿产压覆、林地许可、征地、拆 迁、市政基础设施建设等工作。 开发深度：土地一级开发完成后市政需达到“三通一平” 即：红线外通路、通电、通上水，场地随自然地平，满足 基本上市要求。有条件的可以达到“五通一平”。
关于印发《北京市土地开发整理项目管理暂行办法》的通知
京国土耕〔2005〕828号关于印发《北京市土地开发整理项目管理暂行办法》的通知各区县国土资源分局、亦庄开发区国土房管局：为规范我市土地开发整理项目管理，确保项目立项申报、实施管理和竣工验收顺利进行，实现耕地占补平衡，市局制定了《北京市土地开发整理项目管理暂行办法》。
现予印发，请遵照执行。
二○○五年十一月二十九日主题词：国土资源开发整理项目管理通知抄送：各区县人民政府、北京市土地整理储备中心北京市国土资源局办公室2005年11月30日印发北京市土地开发整理项目管理暂行办法第一章总则第一条为规范市级土地开发整理项目管理，保证项目立项、实施和验收的顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》，参照国土资源部、财政部关于国家投资土地开发整理项目管理的有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法所称土地开发整理项目（以下简称“项目”）是指使用耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费和用于农业土地开发的土地出让金安排的项目。
第三条项目包括土地整理项目、土地开发项目、土地复垦项目、基本农田建设项目和改善农业生产条件的土地开发项目。
土地整理项目是指在一定区域内，依据土地利用总体规划和土地开发整理规划，对田、水、路、林、村等综合整治，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境的项目。
土地开发项目是指对在保护和改善生态环境、防治水土流失和土地沙漠化的前提下，对滩涂、盐碱地、荒草地、裸土地等未利用的宜农土地进行开发利用的项目。
土地复垦项目是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占及污染的土地和洪灾滑坡、泥石流、风沙等自然灾害损毁的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的项目。
基本农田建设项目是指采取相应措施对基本农田进行改造、改良和保护，促进基本农田综合生产能力提高和持续利用的项目。
改善农业生产条件的土地开发项目是指为改善农业生产条件而独立进行的农田道路、电力通讯、水源、给排水等生产设施的项目。
北京市国土资源局关于发布《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》的通知 京国土市[2006]290号
![北京市国土资源局关于发布《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》的通知 京国土市[2006]290号](https://img.taocdn.com/s3/m/14245240e45c3b3567ec8b53.png)
第十条 土地一级开发实施方案应包括 以下 内容 ： （ ） 一 土地一级开发项 Ｉ用地的范围 、 ７ １ 面积 、 四至 、 地上 （ 物情况和规划条件 等； 下）
（ ） 二 拟实施土地一级开发的工作内容 ， 包括前期手续办理 、 征地拆迁组织和市政基础设施建设等 ； （ ） 三 完成 开发的时 间和周期 ；
部 门复查 ： 节能行政 主管部 门应 当在收到复查申请之 日起 １ ５个工作 日内将 复查结果告知用能单位 。 ‘
第二 十一条 节能行政主管部门应当建立 节能违法行为记录系统 ， 向社会公开用能单位 因违法用能受到行政处罚 的情 况和被下达节能监察意 见书后的整改工作情况等信息。
第 四章 法律责任
（ 违法向用能单位 收取 费用 的； 三）
（ 有其他违法行为并造成较 为严重后果 的。 四） 第五章 附则
第二 十六条 本办法 自 ２ ０ ０ ６年 ７月 ２ ０日起施行 。
北京市国土资源局关于发布 《 北京市土地一级开发项 目招标投标暂行办法》 的通知
京 国土 市［０ ６ ２０号 ２０ ）９
第二十二条 用能单位存在违法用能行为 的， 由节能行政主管部门或者其他负有节能监 督管理工作职责的部 门依照有
关法律 、 规和规章 的规定 ， 法 对其进行处罚 。 节能行政主管部门对于不属于节 能监察职权范 围的违法用能行为 ， 当及时移送有 监督 管理权 的有关部门处理 。 应
第二十三条 用能单位违反本办法第 十八条规定 ， 拒不提供相关资料 、 品， 样 或者隐瞒事实 真相 ， 伪造 、 隐匿 、 销毁 、 篡改 证据 的， 由节能行政 主管部 门责令改正 ， 给予警告 ， 并处 １０ 元罚 款 ， ００ 对直接负责的主管人员 和其他责任人员处 ５０ ０ 元罚
土地一级开发相关法律文件梳理
土地一级开发相关法律法规文件梳理一、结论：在《土地管理法》和《城市房地产管理法》的基础上，国务院、国土资源部、财政部、建设部等相关部门出台的法律法规均没有涉及到土地一级开发溢价分成问题，关于土地一级开发整理利润返还问题，只有地方上关于土地一级开发整理收益问题的规定，且同样未涉及溢价分成问题。
国家将来可能会就土地一级开发出台专门法律规定，因此面临政策风险。
溢价分成问题早已存在，但是北京、天津出台的法律法规均未涉及这一问题，说明地方政府在国家未出台法律规定以前对这一做法是默认的。
二、相关法规：1、财政部、国土资源部《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（2009年）二、加强征收管理，保障土地出让收入及时足额征收和缴入地方国库，保障土地出让收入及时足额缴入地方国库，是落实土地出让收支纳入地方基金预算管理的基础。
除国务院有明确规定以外，任何地区和部门均不得减免缓缴或者变相减免土地出让收入。
市县财政、国土资源管理部门、人民银行分支机构要各负其责，加强土地出让收入征管，确保土地出让收入及时足额缴入地方国库。
（一）严格土地出让收入征收管理。
市县国土资源管理部门在国有土地出让合同、租赁合同、划拨决定书中，必须明确土地出让价款、租金和划拨土地价款的总额、缴付时间和缴付方式；对于经依法批准改变土地用途等土地使用条件的，市县国土资源管理部门必须在土地出让或租赁合同中明确应补缴的土地价款，缴款人应及时按合同有关规定缴款。
对于未按规定缴清全部土地价款的单位或个人，市县国土资源管理部门不得核发国有土地使用证，也不得按土地价款缴纳比例分割发证。
（二）确保土地出让收入及时入库。
土地出让收入原则上采取就地直接缴库方式，商业银行应当把收缴的土地出让收入及时足额划转地方国库。
市县财政部门已将土地出让收入收缴至非税收入汇缴专户的，要严格执行10个工作日划转地方国库的规定，不得超时滞留已收缴的土地出让收入。
对于不按规定将已收缴的土地出让收入及时划转地方国库的，省级财政、国土资源管理、人民银行分支机构、监察、审计部门要予以纠正，并在全省范围内通报批评。
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关于印发北京市土地一级开发管理暂行办法的通知
市国土房管出字[2002]1100号
各区、县国土房管局，各直属机构，机关各处室：
北京市土地一级开发管理暂行办法，已经市政府领导同志同意，现印发给你们，请认真组织贯彻落实。
北京市国土资源和房屋管理局
二〇〇二年十二月十二日
北京市土地一级开发管理暂行办法
第一章总则
第一条为规范本市土地一级开发行为，合理开发利用土地资源，满足本市经济发展和城市建设用地需求，根据国家和本市有关法律法规以及《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》（京政发[2002]4号）的有关规定，结合本市的实际情况，制定本办法。
第二条凡在本市行政区域内经市、区（县）政府批准的土地一级开发项目，均适用本办法。
第三条本办法所称土地一级开发，是指政府委托市土地整理储备中心（以下简称市土地储备中心）及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。
第四条市国土房管局负责本市土地一级开发的管理工作。
市土地储备中心及分中心按有关职责分工，做好土地一级开发的组织实施工作。
第五条土地一级开发项目由市土地储备中心或分中心组织采取公开招标方式确定土地一级开发单位。
经市政府批准由市土地储备中心负责组织实施的项目除外。
参加投标的土地一级开发单位，须具备相应的资质。
中标的土地一级开发单位不得向他人转让其承担的土地一级开发项目。
第二章土地一级开发项目的确定和实施
第六条市国土房管局根据土地利用总体规划、城市总体规划和土地供应计划，会同市计委、市规划委、市建委、市财政局等部门组织编制全市土地一级开发年度计划，经市土地储备联席会议审定后报市政府批准执行。
土地一级开发计划包括存量国有土地一级开发计划和新征土地一级开发计划。
第七条根据土地一级开发年度计划确定的土地一级开发项目，按以下程序实施：
（一）办理计划和规划手续。
市土地储备中心组织实施的土地一级开发项目由市土地储备中心直接向市计划部门申请办理计划手续；分中心组织实施的土地一级开发项目由分中心向所在区县计划部门申请办理计划手续。
规划手续由市土地储备中心负责统一向市规划部门申请办理。
（二）办理征地、农转用和房屋拆迁手续。
土地一级开发项目涉及征用土地的，市土地储备中心或分中心根据计划和规划有关手续分别向所在区、县政府提出征地申请，由区、县政府按规定程序办理征地报批手续；涉及农转用的，向市国土房管局申办农转用手续；涉及房屋拆迁的，向所在区、县国土房管部门申办《房屋拆迁许可证》。
（三）组织招投标。
市土地储备中心或分中心根据经批准的计划、规划、征地等文件和相关材料，组织编制招标文件，报经市国土房管局批准后，由市土地储备中心或分中心组织招投标。
土地一级开发项目标底由征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用和收益构成，其中，收益为征地拆迁补偿费用和市政基础设施建设费用之和为基数的2％。
土地一级开发项目标底由市国土房管局会同市计委、市规划委、市建委、市财政局等部门组成审定小组审定。
审定小组应建立严格的保密制度。
（四）签订《土地一级开发合同》。
确定中标人后，市土地储备中心或分中心与中标的土地一级开发单位签订《土地一级开发合同》。
《土地一级开发合同》应包括以下内容：
1、土地一级开发合同各方；
2、土地一级开发的内容和标准；
3、土地一级开发费用的支付方式和期限；
4、土地一级开发的工程进度；
5、工程监理及验收；
6、违约责任、争议的解决方式；
7、合同各方认为须明确的其他事项。
（五）土地一级开发项目验收。
土地一级开发项目完成后，市土地储备中心负责实施的，由市国土房管局会同市计划、市规划、市建设、市财政等主管部门进行验收；分中心负责实施的项目，由区、县国土房管局会同区县有关部门进行验收。
验收合格的建设用地，纳入市政府土地储备库。
验收应当严格按照《土地一级开发合同》、计划和规划的批准文件等进行。
第三章土地一级开发资金来源和财务管理
第八条土地一级开发资金由市土地储备中心或分中心负责筹集。
第九条土地一级开发完成后，市财政局会同市国土房管局等部门应对土地一级开发过程中所发生的费用进行审核。
第十条土地一级开发的有关财务管理办法由市财政局会同市国土房管局另行规定。
第十一条市财政、市审计、市监察和市国土房管局等部门应做好土地一级开发项目的审计、监督、检查等工作。
对徇私舞弊、泄漏秘密、玩忽职守的有关人员，由有关部门给予处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四章附则
第十二条本办法实施后，凡未按本办法有关规定擅自组织土地一级开发的项目，市有关部门不得受理计划、规划和建设等报批手续。
第十三条本办法自颁布之日起施行。
执行中的具体问题，由市国土房管局负责解释。