北京市土地一级开发与棚改区别介绍共57页
土地一级开发若干问题探讨.
土地一级开发若干问题探讨“土地是财富之母”，土地是人类社会最重要的生产资料之一。
合理利用和管理土地这个最重要的生产资料，就需要对土地进行开发，其中，首先需要进行的就是土地一级开发。
然而，在当前的土地一级开发实践中，由于对土地一级开发的认识不足而出现了一系列问题，造成了一定的影响。
因此，我们很有必要对土地一级开发的内涵进行科学的界定，进而分析存在的问题并加以改进。
1.土地一级开发的界定土地一级开发最初可追溯到1996年我国杭州、上海等地率先开展的土地整理活动。
实际上，土地一级开发就是一种土地整理。
目前，人们对土地一级开发的概念还比较生疏，较明确提出一级开发概念的书籍也很少。
第一次提到“土地一级开发”一词的正式文件是2000年12月北京市人大常委会通过的《中关村科技园区条例》（以下简称《条例》）。
《条例》第四十八条规定：“中关村科技园区的土地一级开发，应当服从中关村科技园区建设的统一规划……。
”但《条例》并未对土地一级开发的涵义做出界定。
之后，北京市人民政府办公厅印发了《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》（京政办发［2002］16号），北京市国土资源和房屋管理局印发了《北京市土地一级开发管理暂行办法》（京国土房管出字［2002］1100号），对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定。
根据中关村科技园区的实践，土地一级开发可定义为：国家组建、授权委托或以招标方式确定土地一级开发企业，由土地一级开发企业按照区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求，对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的征用、拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件（熟地），根据城市经济发展对土地的需求或政府的土地供应计划，以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。
1.1 土地一级开发基本可区分为两类根据《中华人民共和国土地管理法》，我国土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权两类。
北京土地一级开发项目成本分析PPT课件
05.12.2020
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一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用：
是决定土地出让交易价格的依据
土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁， 土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、 通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或 “五通一 平” 及其他情况），可直接用于建设的土地价格。
05.12.2020
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一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用：
土地一级开发成本是项目决策的依据
土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了 土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政 府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开 发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如 果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策 者放弃土地一级开发项目。因此，在土地一级开发项目决 策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评 价的重要依据。
05.12.2020
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一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆概念：
1、 土地一级开发
定义：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和 城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目， 在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开 发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、 市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土 地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、 环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营 管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到 土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。
北京市土地一级开发相关政策及工作内容(国土局内部最新培训资料)
保安看护
临时利用
办理各项土地供 应前期手续（如 规划、交评、环 评、市政、污染）
供应后确定土地 使用权人
签订开发补偿协 议，进行土地交 接，收回开发补
偿费
项目决算
二、工作流程
1、拟定收储地块 土地收购储备必须由原国有土地使用权人向政府（或
土地储备机构）提出申请。不具备国有资产处置权的用地 单位，还应出具其上级管理部门同意处置的意见。 拟定有偿收购储备地块后，同步开展如下工作： （1）现场踏勘。对拟有偿收购储备地块的四至范围、地 上物现状、土地使用情况进行现场踏勘，并附现场照片。 （2）核实收储范围。核实拟收购储备地块是否划入其他 一级开发项目、棚户区改造等项目范围内。对于已含在其 他项目范围内的地块，原则上不再以单独项目实施收储。
三、土地一级开发实施方式
1、土地储备机构为主体：包括市、区两级储备机构为联合 主体、分中心为主体。
2、企业为主体：通过公开招标方式确定、委托方式。 自2010年以来，我区一级开发项目开发主体全部为储备机 构（除2015年长沟基金小镇项目外）。
三、土地一级开发实施方式
储备机构为主体实施方式分为以下几类：
二、工作流程
2、确定收储价格
（1）《北京市收回企业国有土地使用权补偿办法》（ 京国土用〔2005〕534号 ）
第五条 补偿价格由有评估资质的中介机构按照现状 用途进行评估，评估结果由市国土局会同市发展和改革 委员会和市财政局等有关部门确定。
评估机构需由土地储备机构从市局中介机构库中随机 抽取。
（2）《北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格 评估技术指引》
二、土地一级开发工作内容
工作内容：办理规划条件、核准、环评、交评、考古勘探、 地灾评估、涉水、地震、矿产压覆、林地许可、征地、拆 迁、市政基础设施建设等工作。 开发深度：土地一级开发完成后市政需达到“三通一平” 即：红线外通路、通电、通上水，场地随自然地平，满足 基本上市要求。有条件的可以达到“五通一平”。
土地一年级开发和二年级开发的区别修订稿
土地一年级开发和二年级开发的区别Document number【AA80KGB-AA98YT-AAT8CB-2A6UT-A18GG】土地一级开发和二级开发的区别？分享| 2013-03-26 22:19 2015-12-19 15:27土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。
当然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没有明确的规模指标界定；从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。
根据土地一级开发涉及的类型不同及发展历程，当前土地一级开发的开发模式主要有五种：第一，割腊肉式：谁看上哪一块就割给谁，开发商、用地单位自行做一级和二级开发。
这种方式的好处是政府无需投入，缺点是政府收益也低，城市整体规划难以实施，开发进度无法掌控、保障。
尽管国家三令五申强调，今后经营性城市建设用地将一律先由政府进行一级开发，再进入土地市场，但割腊肉式仍将会延续相当长的时间。
这是无可奈何的事情，在缺乏大额保证资金的情况下，很多制度是苍白的。
第二，指婚式（即五统一）：成立土地储备机构或指定专门成立的国有公司承担一级开发，好处是政府收益相对丰厚，缺点是政府需要大量铺垫资金，开发进度慢，没钱的地方玩不起，更等不起。
第三，招亲式：政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发，根据土地使用权的转移与否及分利办法不同，在实际操作中又衍生为多种形式，如一级开发不发生土地使用权转移的委托式，实际上相当于工程承包，也可以发生两次土地使用权转移，即政府将生地出让给一级开发商，开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商，另一种叫“生地出让-熟地回购”，即一级开发成熟后再由政府收储统一上市。
北京市土地一级开发相关政策及工作内容
土地一级开发授权批复
申报一级开发授权批复需提交材料：
土地一级开发授权申请、项目规划条件、政府储备土地 和入市交易土地联席会会议纪要、区政府审批通过的土地一 级开发项目实施方案审批表、项目区位图、影像图、规划图、 现场照片、纸质版及电子版地形图各两份。
三、实施监管阶段
一级开发实施方式确定 一级开发实施内容
1、储备机构出资，委托项目所在乡镇政府实施； 2、储备机构出资，委托国有公司实施； 3、公开招标带资企业实施； 4、挂牌方式选择带资企业实施。
储备机构出资，实施单位计取2%管理费；企业出资，按照市国土 局、发改委等5个委办局联合下发的《关于进一步规范企业投资 土地一级开发项目利润管理的通知(京国土储[2015]37号文)有关 规定执行。
新城组团、重点功能区、新城周边重点镇等土地。
2.编制实施方案
（1）需提交材料： ①村委会向镇政府提交纳入储备申请、征地意向书和镇政府向
国土分局提交同意纳入土地储备的函； ②提供村集体基本情况（包括土地、人口情况）调查表，（需
村、镇、派出所盖章）； ③提供普测、面积划分报告、土地利用规划图、控制性详细规
田，尽量少占或不占一般耕地和农用地。 （3）已经取得控制性详细规划批复的，或控制性详细规划能
在近期（半年内）得到规划行政管理部门确认的。 （4）鼓励采取整体开发分期实施的土地储备开发模式。 （5）项目应取得属地政府、原土地使用权人或农村集体经济
组织的支持。 现阶段我区土地储备开发项目优先考虑储备轨道交通沿线、
三、土地一级开发实施方式
1、土地储备机构为主体：包括市、区两级储备机构为联合 主体、分中心为主体。
2、企业为主体：通过公开招标方式确定、委托方式。 自2010年以来，我区一级开发项目开发主体全部为储备机 构（除2015年长沟基金小镇项目外）。
旧城改造及一级土地开发
一级土地开发的重要性
总结词
一级土地开发对于城市发展、经济增长和民生改善具有重要意义。
详细描述
一级土地开发能够提供城市发展所需的土地资源，促进城市规划和产业布局的落地实施。同时，土地 资源的优化配置和高效利用能够推动经济增长，提高城市综合竞争力。此外，一级土地开发能够改善 居民的生活环境，提升城市的整体形象和生活品质。
失败案例：某城市旧城区改造失败的原因分析
总结词
缺乏规划与公众参与，忽视历史文化遗产保护
详细描述
某城市旧城区改造失败的原因主要包括缺乏整体规划、公众 参与不足、忽视历史文化遗产保护等。改造过程中存在拆毁 有价值的历史建筑、破坏生态环境等问题，导致改造效果不 佳，引起社会不满。
05
未来展望
政策法规的完善与调整
旧城改造的必要性
城市更新
提高生活质量
随着城市的发展和时间的推移，许多城市 区域出现了陈旧、落后的情况，需要进行 更新和改造，以适应城市发展的需要。
旧城区的居民往往面临着基础设施不完善 、居住环境差等问题，旧城改造有助于改 善他们的生活环境，提高生活质量。
促进经济发展
保护历史文化遗产
旧城改造可以吸引投资，促进产业升级和 经济发展，提高城市的竞争力和可持续发 展能力。
旧城改造及一级土地开发
目录
• 旧城改造概述 • 一级土地开发 • 旧城改造与一级土地开发的关联 • 案例分析 • 未来展望
01
旧城改造概述
旧城改造的定义与目标
定义
旧城改造是指对城市中陈旧、落 后、不适应发展的地区进行综合 整治和改造，以改善城市环境， 提升城市品质和形象。
目标
旧城改造的目标包括提高城市基 础设施水平、改善居民生活环境 、促进城市经济发展、保护历史 文化遗产等。
北京市关于土地一级开发的利益分配机制
2011年土地日征文——关于土地一级开发的利益分配机制的建议
2011-06-14
关于土地一级开发的利益分配机制的建议
北京市土地利用中心史庆今
土地一级开发涉及到政府、原土地所有权（使用权）人和土地一级开发企业三者之间的利益，在招标委托企业实施土地一级开发方式中，中标企业的利润是按照土地一级开发成本不高于8％计取，土地开发后的增值收益完全归政府所有，且招标底价也基本按照开发企业主导编制的实施方案来确定的，这种机制使得开发企业为追求自身利益最大化而人为加大开发成本，不利于政府控制地价。
再加上土地一级开发成本审核程序复杂，难度较大，延长了开发周期，增加了土地一级开放的“过程成本”。
农民也因在征地过程中没有参与增值收益分配而往往阻拦土地一级开发的实施，区县政府和乡政府也因为得不到相应的增值收益而缺乏支持土地一级开发的积极性，由此可见，土地一级开发过程中利益分配机制是影响土地一级开发顺利实施的关键因素。
因此，本人建议调整目前土地一级开发的利益分配机制和实施方案审批机制，具体设想是：招标委托开发企业实施的土地一级开发项目，不按照开发成本计取企业利润，也不进行实施方案的审核，而是根据土地上市后的收益按照7：3比例分成，即土地成交价款的70％
为土地开发成本，支付开发企业，30％为政府土地收益，上缴财政，30％政府收益中市区政府再进行合理分配。
乡镇政府可以成立拆迁、市政建设等专业公司参与具体土地一级开发工作，获得相应的回报，也可直接参与政府收益分配。
具体分配比例可做进一步研究。
二○一○年十一月十一日。
旧城改造及一级土地开发课件
随着城市化的快速发展，城市中心地 区往往面临着交通拥堵、环境污染、 安全隐患等问题，旧城改造是解决这 些问题的有效途径。
旧城改造的目的和意义
旧城改造的目的
旧城改造的目的是通过对城市中不适应的区域进行改造，提 高城市的整体功能和环境品质，满足人们日益增长的生活需 求。
旧城改造的意义
旧城改造不仅可以改善居民的生活环境，提高城市的社会效 益和经济效益，还可以促进城市的可持续发展，提升城市的 形象和竞争力。
旧城改造的设计理念与策略
人文关怀
旧城改造应注重人文关怀 ，尊重居民的生活需求和 文化传统，创造宜居、宜 业、宜游的城市环境。
可持续发展
旧城改造应贯彻可持续发 展理念，采用绿色建筑和 节能技术，降低资源消耗 和环境污染。
社区参与
旧城改造应广泛征求居民 意见，加强社区参与和民 主决策，确保改造方案符 合居民期望。
政府主导，市场运作：旧城改造需要政府的主导和推动，同时需要市场的参与和运 作，实现政府与市场的有效结合。
规划先行，科学规划：旧城改造需要制定科学的规划方案，注重城市整体布局和功 能分区，同时考虑当地的历史文化、社会经济等因素。
旧城改造的经验总结与启示
• 居民参与，注重沟通：旧城改造需要充分听取居民的意见和诉 求，加强与居民的沟通和协商，确保改造方案得到居民的认可 和支持。
密切关注相关政策法规的调整 和变化，确保项目符合政策导 向，避免因政策变化带来的风
险。
市场风险防范
进行充分的市场调研和预测， 了解市场需求和竞争状况，合 理制定项目定位和营销策略。
财务风险防范
建立健全的财务体系和资金管 理机制，合理安排资金计划， 降低因资金短缺或财务危机带 来的风险。