印发宁波市物业服务收费管理实施办法的通知

关于印发宁波市物业服务收费管理实施办法的通知甬价管〔2005〕162号各县（市）、区物价局、市区各物业管理公司：根据国家发展改革委和省物业服务收费管理的规定，结合我市实际情况，制定了《宁波市物业服务收费管理实施办法》。

现将该办法印发给你们，请遵照执行。

该办法实施前，已由政府价格主管部门核定的普通住宅小区物业服务收费标准，凡已成立业主委员会的，自该办法实施之日起同时废止；尚未成立业主委员会的，继续执行至前期物业服务合同期满。

宁波市物价局二OO五年十月二十六日宁波市物业服务收费管理实施办法第一章总则第一条为规范物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业合法权益，促进我市物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》以及国家和省物业服务收费管理办法规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于宁波市行政区域内物业服务收费行为及其管理活动。

第三条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

第四条物业服务收费实行统一领导、分级管理。

宁波市价格主管部门会同市房产行政主管部门（以下简称物业主管部门）负责全市物业服务收费的监督管理工作，并组织实施海曙区、江东区、江北区、科技园区、东钱湖旅游度假区行政区域内物业服务收费管理。

各县（市）、区政府价格主管部门会同同级物业主管部门负责并组织实施对本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第二章物业服务收费管理第五条物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务质量相适应的原则。

第六条本办法所指的物业服务包括物业管理区域内的物业管理综合服务、房屋共有部位和共用设施日常维修服务。

（一）物业管理综合服务应当包括以下内容：1、公共场所的清扫保洁，房屋外立面的保洁，生活垃圾的收集、清理，化粪池的清理等；2、公共绿地、花草树木的养护管理；3、公共秩序维护，协助做好安全防范工作、4、除房屋本身共有部位和公共设施外业主共有的公用配套设施设备和相关场地的维修、养护和管理；5、物业的档案管理；6、合同约定的其他公共性服务。

（二）房屋共有部位和共用设施日常维修服务包括房屋本身的房屋的防水层、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等共有部位和公用的污水管、雨水管、废水管、空调落水管、电梯、照明、防盗、消防等共用设施设备的日常维修、养护和管理。

第七条本办法所称的物业服务收费，包括物业管理综合服务费、房屋共有部位和共用设施日常维修费。

（一）物业管理综合服务费是指物业管理企业按合同约定为业主、物业使用人提供公共性服务所收取的费用。

÷（二）房屋共有部位和共用设施日常维修费是指物业管理企业对房屋共有部位和共用设施提供日常维修养护服务所收取的费用。

第八条物业服务收费根据物业的类型、物业服务的阶段以及提供服务的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

（一）普通住宅小区（包括普通住宅小区内的非住宅、高标准住宅，下同）的前期物业服务收费实行政府指导价，由物业管理企业或开发建设单位按规定在政府价格主管部门核定的基准价基础上规定幅度内确定。

（二）非住宅、高标准住宅以业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价，由物业管理企业与业主或业主委员会协商确定，其中普通住宅小区的物业服务收费报当地政府价格主管部门备案。

本办法所称的高标准住宅是指别墅和基本造价超过当地政府价格主管部门公布的拆迁补偿基本造价（或重置价格）1倍以上的中高层住宅。

属高标准的中高层住宅，由开发建设单位或物业管理企业提出意见，报当地政府价格主管部门认定。

第九条业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。

如逾期不交纳的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定，由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。

物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当结清物业服务费用。

第十条物业服务收费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起计收。

纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的房屋，或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的房屋，物业服务费用由开发建设单位按规定标准全额交纳。

第十一条物业服务收费按房屋（除汽车和自行车房外）所有权证记载的建筑面积计收。

尚未办理产权登记的，以物业买售合同建筑面积为准。

业主或业主委员会与物业管理企业另有约定的，从其约定。

第十二条业主或物业使用人向物业管理企业交纳物业服务费用后，其他部门和单位不得再向业主、物业使用人重复收取性质和内容相同的费用。

第十三条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等企业应当向最终用户收取有关费用。

物业管理企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订合同，物业管理企业可向委托方收取代办服务费，但不得向业主或物业使用人收取手续费等额外费用。

第三章物业管理综合服务收费第十四条实行政府指导价的普通住宅小区物业管理综合服务费，由政府价格主管部门以物业服务社会平均成本为基础，充分考虑物业服务质量、业主承受能力以及普通住宅小区规模、公用配套设施设备完备程度等因素，制定相应统一的等级基准价及其浮动幅度，并向社会公布。

第十五条物业管理综合服务费的构成包括物业服务成本、税金和利润。

物业服务成本包括以下部分：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二）清洁卫生费用；（三）绿化养护费用；（四）除房屋本身共有部位和共用设施外业主共有的公用配套设施设备和相关场地的维修和养护费用；（五）秩序维护费用；（六）办公费用；（七）物业管理企业固定资产折旧；（八）经业主或业主委员会同意的其他费用。

第十六条普通住宅小区前期物业管理综合服务收费实行分等级定价制度。

具体普通住宅小区前期物业服务等级收费标准，由物业管理企业（或开发建设单位）按规定在公布的基准价及其浮动幅度内拟定方案，并向当地政府价格主管部门申报；政府价格主管部门对其进行考评后，核定其基准价及浮动幅度。

具体收费标准由物业管理企业（或开发建设单位）在政府价格主管部门核定的基准价及浮动幅度内确定，并在物业服务合同中明确。

第十七条实行前期物业管理招投标的普通住宅小区，由开发建设单位根据普通住宅小区实施物业服务的方案，按规定向当地政府价格主管部门申报物业服务等级收费标准，并在政府价格主管部门核定的基准价和浮动幅度内，通过招投标确定具体收费标准。

确定具体收费标准后，受委托的物业管理企业应当与业主签订前期物业服务合同，双方约定服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等内容。

第十八条前期物业服务合同期满后仍未成立业主委员会以及成立业主委员会之前调换物业管理企业的普通住宅小区，其物业服务等级收费标准由物业管理企业按规定重新向当地政府价格主管部门申报。

第十九条物业管理企业在申报物业服务等级收费标准时，应当向当地政府价格主管部门提交物业服务收费申请报告以及《企业法人营业执照》、《物业管理企业资质证书》、《物业服务合同》、实施物业服务的具体方案、成本测算等资料。

实行前期物业管理招投标的普通住宅小区，由开发建设单位向当地政府主管部门提交物业服务收费申请报告以及建设项目立项文件、普通住宅小区总平面图、设施设备配置情况、成本测算等资料。

第二十条物业管理综合服务费按月计收，其预收期限一般不得超过12个月。

如业主与物业管理企业另有约定的，从其约定。

第二十一条实行物业管理的普通住宅小区，对持有民政部门签发的《最低生活保障金领取证》和总工会核发的《特困职工证》的低收入家庭，减半收取物业管理综合服务费。

第二十二条物业管理区域内公共配套服务设施的物业管理综合服务费按下列规定执行：（一）商业服务、邮政、金融、医疗卫生等经营性用房按规定标准计收；（二）学校、幼儿园用房按实际的日常垃圾清运费用计收；（三）警务室和居委会办公用房免收。

第二十三条普通住宅小区内单独实行内部物业管理的中高层房屋，业主应当向物业管理企业交纳物业管理综合服务费。

物业管理综合服务费标准由物业管理企业或业主委员会与业主根据服务的内容和质量协商议定。

第二十四条凡是依法成立业主委员会的普通住宅小区，由业主委员会与物业管理企业参照当地物业服务等级标准和收费标准协商确定物业管理综合服务收费标准，并在物业服务合同中约定。

第四章物业服务收费监督第二十五条物业服务收费实行明码标价制度。

物业管理企业应当在物业管理区域内的显着位置，将物业管理企业名称、收费对象、服务内容和标准、计费方式、计费起始时间、收费项目和标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等有关情况进行长期公示，接受业主、物业使用人和价格主管部门的监督。

第二十六条物业管理企业应当建立健全财务管理制度。

物业管理企业应当以独立管理区域为单位，每年不少于1次向业主委员会或全体业主公布上年度房屋共有部位和共用设施日常维修费、机动车停放服务费以及利用物业共有部位、共用设施设备、相关场地、物业经营用房所得收益等收支情况，接受业主和业主委员会的质询和监督。

第二十七条物业管理企业与业主发生价格纠纷的，业主委员会应当予以调解。

调解不成的，可向政府价格主管部门申请调处。

未成立业主委员会的，业主也可直接向政府价格主管部门投诉。

第二十八条政府价格主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务标准和收费项目、收费标准的监督。

物业管理企业违反价格法律、法规和本办法规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第五章附则第二十九条房屋共有部位和共用设施日常维修费以及在实施物业管理过程中涉及的机动车停放服务费、房屋建筑装潢垃圾清运费、代办服务费、特约服务费、电梯等共用设施设备运行的电费分摊按政府价格主管部门相关规定执行。

政府价格主管部门未作规定的，由委托双方协商确定。

第三十条业主委员会（或业主）与物业管理企业也可以采取酬金制形式约定物业服务费用。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提前酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当每年不少于1次向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受业主和业主委员会的质询和监督。

第三十一条各县（市）、区政府价格主管部门可根据本办法规定，结合当地实际情况，制定物业服务收费管理实施细则，并报宁波市物价局备案。

第三十二条本办法由宁波市物价局负责解释。

第三十三条本办法自2005年12月1日起施行。