第二章 物业管理的招标与投标
物业公司招投标管理办法
物业公司招投标管理办法物业公司招投标管理办法第一章总则第一条【目的】本办法旨在规范物业公司招投标过程，促进公平竞争，保障招投标活动的透明度和公正性。
第二条【适用范围】本办法适用于所有物业公司在进行招投标活动时的管理。
第三条【定义】本办法中的相关术语定义如下：1. 招标人：指物业公司进行招标活动的单位或个人。
2. 投标人：指有意向参与招标活动的单位或个人。
3. 招标文件：指招标人按照规定编制的招标公告、招标文件和其他招标相关文件。
4. 投标文件：指投标人按照招标文件的要求编制的包括技术方案、商业报价等的投标材料。
5. 开标：指公开审核和评审投标文件过程。
6. 中标：指通过评审，确定最终合作的投标人。
第二章招标准备第四条【项目立项】招标人根据物业项目需求，制定项目立项计划，明确项目范围、工期和投资等项目基本信息。
第五条【编制招标文件】招标人将项目需求及招标要求整理成招标文件，包括但不限于招标公告、投标准则、技术规范、合同范本等内容。
招标文件应明确具体要求和评审标准，并提供项目相关资料供投标人参考。
第六条【投标保证金】招标人可以要求投标人提供投标保证金，作为投标人履行合同义务的一种形式保障。
第七条【招标公告】招标人根据招标需要，发布招标公告，公告内容包括但不限于招标项目名称、招标日程、投标人资格要求等。
第三章投标活动第八条【投标人资格审查】招标人对投标人提供的资格证明文件进行审查，确保投标人具备参与招标活动的条件与资格。
第九条【投标文件的递交】投标人应按照招标文件要求准备投标文件，并按规定时间递交给招标人。
第十条【开标与评审】招标人组织开标与评审工作，严格按照招标文件要求进行投标文件的审核和评分，确保公正、透明。
第十一条【中标结果公示】招标人公布中标结果，并将中标通知书发给中标人。
第四章合同签订第十二条【合同谈判】招标人与中标人进行合同谈判，商议合同条款和具体细节。
第十三条【合同签订】经合同谈判一致，招标人与中标人签订正式合同。
物业招标文件管理办法
第一章总则第一条为了规范物业管理招标投标行为，提高物业管理水平，保障业主的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国物业管理条例》等法律法规，制定本办法。
第二条本办法适用于物业管理项目的招标投标活动，包括物业管理企业招标、物业服务合同招标等。
第三条物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第四条县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。
第二章招标条件第五条物业管理招标人应当具备以下条件：（一）依法取得物业管理资质的企业或者单位；（二）具有独立法人资格；（三）具备与招标项目相适应的物业管理能力和经验；（四）有健全的财务管理制度和稳定的经营资金。
第六条物业管理招标项目应当具备以下条件：（一）项目已取得规划许可证；（二）项目用地性质符合物业管理要求；（三）项目具备必要的物业管理设施；（四）招标人已依法履行招标前的准备工作。
第三章招标文件的编制第七条招标人应当编制招标文件，招标文件应当包括以下内容：（一）招标公告；（二）招标项目的说明；（三）投标人须知；（四）投标文件的要求；（五）评标标准和方法；（六）合同主要条款；（七）其他需要说明的事项。
第八条招标公告应当包括以下内容：（一）招标项目的名称、地点、规模；（二）招标人的名称、地址；（三）招标项目的性质、用途；（四）招标项目的资金来源；（五）招标文件的获取时间和地点；（六）投标截止时间和地点；（七）开标时间和地点；（八）联系方式。
第九条投标文件的要求应当包括：（一）投标人的资格证明文件；（二）投标人的项目管理方案；（三）投标人的服务承诺；（四）投标人的财务状况；（五）投标人的业绩证明；（六）其他需要提供的文件。
第十条评标标准和方法应当包括：（一）投标人的资格条件；（二）投标人的项目管理方案；（三）投标人的服务承诺；（四）投标人的财务状况；（五）投标人的业绩证明；（六）其他需要考虑的因素。
上海市物业管理招投标管理办法
上海市物业管理招投标管理办法第一章总则第一条为了规范上海市物业管理招投标活动，保护招投标双方的合法权益，促进物业管理市场的健康发展，根据《中华人民共和国招投标法》、《中华人民共和国物权法》等法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条本市行政区域内物业管理项目的招投标活动，适用本办法。
第三条物业管理招投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第四条上海市住房和城乡建设管理委员会（以下简称市住建委）是本市物业管理招投标活动的行政主管部门，负责本办法的组织实施和监督管理。
第二章招投标程序第五条物业管理招投标应当按照以下程序进行：（一）招标准备；（二）发布招标公告；（三）投标；（四）开标、评标；（五）中标结果公示；（六）签订合同。
第六条招标人应当具备相应的招标条件，并在招标前完成招标准备工作。
第七条招标公告应当在市住建委指定的媒体上发布，并明确招标条件、投标人资格要求、投标截止时间等信息。
第八条投标人应当按照招标公告的要求编制投标文件，并在截止时间前提交。
第九条开标应当在招标公告确定的时间和地点公开进行，由招标人主持。
第十条评标委员会由招标人代表和有关技术、经济等方面的专家组成，负责评标工作。
第十一条中标结果应当在市住建委指定的媒体上公示，公示期不得少于三个工作日。
第十二条中标人确定后，招标人与中标人应当在中标结果公示期满后三十日内签订书面合同。
第三章投标人资格第十三条投标人应当是依法设立、具备相应资质的物业管理企业。
第十四条投标人应当具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度，无重大违法记录。
第十五条投标人应当具备承担招标项目的能力，包括专业技术人员、管理经验和业绩等。
第四章法律责任第十六条违反本办法规定，有下列情形之一的，由市住建委责令改正，并可处以罚款：（一）未按规定程序进行招投标活动的；（二）在招投标活动中弄虚作假的；（三）泄露招投标活动中应当保密的信息的；（四）其他违反招投标法律法规的行为。
物业的招投标管理
6．签约谈判的技巧 签约谈判时要准确把握对方的真实意图，准
确判断对方履行合同的诚意和能力，对进驻 物业和实施常规物业管理必备的条件应明确 约定。
慎重考虑物业管理目标、前期投入费用及奖 罚条件等方面的任何承诺。如管辖区域刑事 案件，业主、物业使用人人身和财产安全损 失等承诺。
预测承接物业后可能出现的各种风险，将其 列入相应的合同条款中加以规避。
物业管理投标——是对物业管理招标的响应， 是指符合招标条件的物业服务企业，根据招标 文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制 投标文件，参与投标竞争的行为。
物业管理投标的主体
一般是具有符合招标条件的物业服务企业 或专业管理公司。
二、物业管理投标程序
（一）获取招标信息，决定是否参与投标；
项目评估与风险防范
4、发放
人的资格预审
招标文件
招标人应当根据物业管 理项目的特点和需要，在
8、开标、 招标前完成招标文件的编 评标和中标 制
第二节 物业管理的招标
物业管理招标程序可分为招标的准备、 招标的实施和招标的结束三个阶段。
（一）招标的准备
招标的准备阶段是指从开发商或业主决 定进行物业管理招标到正式对外招标即发 布招标公告之前的这一阶段所作的一系列 准备工作。
第一节 物业管理的委托
二、物业管理的委托内容
不同的物业类型和业主委托的内容是 不尽相同的。物业管理从总体上分为以 管理服务为主和租赁经营与管理服务并 重两种类型。 （一）管理服务为主的物业管理
业主只将物业日常的管理服务委托给 物业服务企业，而未委托其代理物业使 用权的经营。
第一节 物业管理的委托
委托方。一是对建成后以销售为主的物业，在物 业建成之后和销售之前，其产权归属房地产开发 企业，此时房地产开发企业负责首次选聘物业服 务企业。二是对建成后不出售而租赁经营的物业， 其产权归属于开发企业，所以，房地产开发企业 一直是物业管理的委托方。
物业管理招标投标管理办法
物业管理招标投标管理办法物业管理招标投标管理办法第一章总则第一条为规范物业管理招标投标行为，提高招标投标的公平性、公正性和透明度，保护投标人的合法权益，制定本办法。
第二条本办法适用于所有需要招标投标的物业管理项目。
第三条物业管理招标投标应遵守国家相关法律法规和政策规定，履行社会责任。
第四条建立健全招标投标管理制度，确保招标投标程序规范、公正。
第六条以下法律名词及注释适用于本文：1.《中华人民共和国招标投标法》：指中华人民共和国国家法律规范的关于招标投标的法律法规。
2.《物业管理条例》：指中华人民共和国国家法律规范的关于物业管理的法律法规。
第二章招标准备阶段第一节项目确定第七条物业管理项目的需求应明确，并制定相关管理计划。
第八条定义物业管理项目的需求规模、服务内容、要求和期限。
第九条制定项目预算，确定项目资金来源。
第十条成立招标委员会，负责招标程序的组织和管理。
第二节招标文件编制第十一条招标文件的编制应详细说明招标程序、标书要求、评标标准和合同约定等内容。
第十二条编制招标文件前，应对物业管理项目进行必要的技术和经济论证。
第十三条招标文件的编制应遵循规范的文件格式，包括但不限于项目简介、招标范围、评标办法等。
第三节招标公告发布第十四条招标公告应发布在指定的媒体上，确保公告的广泛传播。
第十五条招标公告应包括项目名称、需求规模、服务内容、申请资格要求、开标时间和地点等信息。
第十六条招标公告应在规定期限内进行公示，并进行必要的修改与补充。
第三章投标阶段第一节投标文件准备第十七条投标人应按照招标文件的要求，准备齐备的投标文件。
第十八条投标文件应包括但不限于投标报价、技术方案、业绩资料、经营能力证明等内容。
第十九条投标文件的装订应符合招标文件的要求，确保完整和规范。
第二节投标文件提交第二十条投标文件的提交应按照招标文件规定的时间和地点进行。
第二十一条投标文件的递交应以书面方式为主，同时提供电子版备查。
第二十二条投标文件递交截止时间后，不接受任何投标文件的补充或更改。
前期物业招标投标管理暂行办法
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第五章 附 则
第四十条投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。
第四十一条招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文本的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。
第四十二条本办法第三条规定住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业的，其规模标准由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。
第四十三条业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的，参照本办法执行。
第四十四条本办法自2003年9月1日起施行。
建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。
第三条住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
开标过程应当记录，并由招标人存档备查。
第二十八条评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。
第八条前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。
物业招标条例
第一章总则第一条为了规范物业管理招标活动，维护招标投标双方的合法权益，提高物业管理水平，根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，制定本条例。
第二条本条例所称物业管理招标，是指业主委员会或者业主大会根据物业管理需要，依法通过公开、公平、公正的程序，选择物业管理企业的活动。
第三条物业管理招标应当遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。
第四条任何单位和个人不得非法干预物业管理招标活动。
第五条县级以上地方人民政府房地产主管部门负责本行政区域内物业管理招标活动的监督管理工作。
第二章招标条件第六条业主委员会或者业主大会决定进行物业管理招标，应当符合下列条件：（一）物业管理区域已经划分，并已办理相关登记手续；（二）物业管理区域内业主委员会或者业主大会已经成立；（三）物业管理服务合同已经到期或者需要重新签订；（四）符合国家和地方有关物业管理法规的规定。
第七条物业管理招标人应当具备下列条件：（一）具有独立法人资格；（二）具有物业管理资质；（三）具有相应的物业管理经验；（四）具有良好的商业信誉和社会信誉；（五）具有履行合同的能力。
第三章招标公告与报名第八条物业管理招标人应当通过公告形式，向社会公开发布招标信息，公告内容应当包括：（一）招标人名称、地址、联系方式；（二）物业管理项目基本情况；（三）招标项目的主要内容；（四）招标条件、投标资格、投标文件要求；（五）招标时间、地点、方式；（六）其他需要公告的事项。
第九条投标人应当符合下列条件：（一）具有独立法人资格；（二）具有物业管理资质；（三）具有相应的物业管理经验；（四）具有良好的商业信誉和社会信誉；（五）具有履行合同的能力。
第十条投标人应当在招标公告规定的报名时间内，向招标人提交投标文件。
第四章招标文件与投标第十一条招标文件应当包括以下内容：（一）招标公告；（二）物业管理项目基本情况；（三）招标条件、投标资格、投标文件要求；（四）评标办法和标准；（五）投标保证金要求；（六）其他需要公告的事项。
物业采购招标管理办法
第一章总则第一条为规范物业管理采购行为，提高采购效率，确保采购质量，保障业主权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国政府采购法》等相关法律法规，结合物业管理实际，制定本办法。
第二条本办法适用于物业管理区域内所有采购活动，包括但不限于设备、材料、服务、工程等。
第三条物业管理采购应当遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则，严格执行国家有关招标投标和政府采购的法律法规。
第四条物业服务企业应当建立健全采购管理制度，加强对采购活动的监督和管理。
第二章采购范围和方式第五条物业管理采购范围：（一）物业服务企业为履行物业管理服务职责所需的设备、材料、服务、工程等；（二）物业服务企业为改善和提高物业管理服务质量所需的设备、材料、服务、工程等；（三）物业服务企业为保障业主权益所需的设备、材料、服务、工程等。
第六条物业管理采购方式：（一）公开招标：适用于采购金额较大、市场竞争充分、采购需求较为明确的采购项目；（二）邀请招标：适用于采购金额较大、市场供应有限、采购需求较为明确的采购项目；（三）竞争性谈判：适用于采购需求较为复杂、技术难度较高、市场竞争不充分的采购项目；（四）询价：适用于采购金额较小、采购需求简单、市场竞争不充分的采购项目；（五）单一来源采购：适用于具有特殊性、唯一性或者采购时间紧迫的采购项目。
第七条采购方式的选择应当根据采购项目的具体情况，按照法律法规和本办法的规定进行。
第三章采购程序第八条采购需求提出：（一）物业服务企业根据采购需求，编制采购计划，明确采购项目、采购方式、采购预算等；（二）物业服务企业将采购计划报送业主委员会或者物业管理委员会审核。
第九条采购方案制定：（一）物业服务企业根据采购计划，制定采购方案，包括采购方式、招标文件编制、评标标准、开标时间、评标委员会组成等；（二）物业服务企业将采购方案报送业主委员会或者物业管理委员会审核。
第十条招标公告和邀请函：（一）物业服务企业根据采购方案，在规定的媒体上发布招标公告或者邀请函；（二）招标公告或者邀请函应当包括采购项目的基本信息、采购方式、投标截止时间、联系方式等。
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三、物业管理招标与投标的一般程序招标与投标是按法律规定程序进行的一种经济活动。
其全过程必须严格依照法律的有关规定进行，否则就可能会引起一些纠纷。
物业管理招标投标的一般程序如下：1.准备阶段(1)选择招标方式。
是公开招标还是邀标。
(2)成立招标领导小组。
在政府物业管理行政主管部门指导下，由委托方(房地产开发商或业主委员会)成立招标领导小组，小组成员可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。
(3)确定招标项目、招标指导思想及原则。
(4)向社会发布招标公告。
通过新闻媒体向社会公开发布招标公告。
公告内容主要包含招标的物业名称、投标单位条件、报名投标截止日期，报送投标书截止日期，以及联系地址、电话等有关事项。
2.招标阶段(1)编写招标书。
招标书的主要内容有：①拟招标的物业基本情况。
包括占地面积，建筑面积，房屋类型与数量，公用设施，场地情况等。
②物业管理内容。
包括基础服务管理、特殊要求管理，还有专项管理。
③对招标的有关说明。
如物业管理委托期限，物业移交日期，给物业管理提供的条件(如提供管理用房、商业用房面积)、物业管理服务收费及维修基金标准，以及其他需要说明的问题。
④物业管理考核标准与奖惩措施。
⑤投标开标时间。
此外，对投标申请书的具体内容和要求还应做出较详细的说明，以便投标单位编制标书。
(2)投标单位资质审查。
在报名截止日期后，对报名投标单位进行资质审查，从中选择若干家参加投标，并书面通知各投标单位。
(3)招标单位向投标单位提供招标文件，接受咨询，在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时，通常由招标单位的招标机构在投标人购买招标文件后，统一安排一次投标人会议，即标前会议。
标前会议通常安排在现场；或者先到现场视察，再集中开标前会。
召开标前会议的目的在于解答投标人提出的各类问题。
(4)投标书的报送。
参加投标的物业管理企业应在规定的报送投标书截止日期前，将投标书密封送达投标领导小组(办公室)。
3.开标阶段(1)按照标书中规定的时间、地点，在法律公证机关公证员及有关投标管理部门工作人员、投标单位代表共同参与监督下，公开开标并登记。
(2)由评标委员会采用会议形式审查和评议各投标单位的标书，确定中标单位。
评标委员会成员通常由物业管理专家组成。
(3)公证员宣读公证书，确认预选中标单位。
4.中标和订立合同确定中标单位后，应书面通知中标者，再由中标单位与委托方正式签订物业管理委托合同，开始实施对该物业的物业管理。
四、物业管理招标的组织机构根据招标投标国际惯例，任何一项招标都要有一个专门的招标机构，并由该机构全权负责整个招标活动。
物业管理招标也不例外。
通常招标机构的主要职责是：编制招标章程和招标文件；组织投标、开标、评标和定标；组织与中标者签订合同。
招标机构的设立有两种途径：一是招标人自行组织成立招标机构；二是招标人委托招标代理机构招标。
根据我国《招标投标法》第二章第十二条的规定，“招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。
任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构。
招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。
任何单位和个人不得强制其委托招标代理机构办理招标事宜”。
对于自行设立招标机构的，通常是在招标人所在单位下属设立一个招标委员会或招标工作组，全权负责招标事宜。
这种招标机构一般随招标项目的产生而产生，也随招标活动的结束而解散，因而属于非常设性机构。
而对于后者，即招标代理机构，是依法设立，从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织，属常设性的经营实体。
以下就上述两种成立物业管理招标机构的途径分别予以详述。
1.自行设立招标机构根据物业管理项目招标主体的不同，分为开发商自行招标和小业主自行招标。
(1)开发商自行招标开发商自行招标是指开发商通过在其所在单位的董事会下设专门招标委员会或小组进行招标。
具体做法是：开发商董事会挑选代表组成招标委员会，这些代表通常包括分管项目工程建设部门的董事、相关职能部门的代表以及小业主的代表等。
招标委员会是招标工作的最高权力机构，下设秘书处和专业技术部。
其中专业技术部的职能是聘请有关专家和本单位的技术人员参与招标文件的编制工作，并组织评标委员会或小组进行标书的评审工作，最后向招标委员会提交评价报告和中标推荐人名单(仅供参考)。
招标委员会可以采纳专业技术部所提供的方案，也可完全拒绝而自行作出裁标决定。
招标委员会在裁标时通常采用投票的方式决定，一般三分之二的票权赞成即可授标，并由招标委员会派代表与中标人签订合同。
非常设性招标委员会的特点之一便是其开放式的组织机构，即招标委员会的主要工作人员都非正式编制，而大多数是通过向外聘请或通过内部调用，具有很强的灵活性和流动性。
通常物业管理招标委员会向外聘请的专家主要有工程技术、房地产、市场营销、法律以及财务等方面的专门人员。
开发商自行招标的机构设置如下图所示。
(2)小业主自行招标所谓小业主是指相对于大业主(即开发商)而言的住户及租户。
由于通常情况下小业主数量都很大，且没有严格的组织，因此，往往是由业主委员会代表小业主组织招标。
业主委员会是由业主(代表)大会选举产生的，代表全体业主行使权力的常设机构，是物业实行自治管理的充分体现。
业主委员会委员由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要的工作时间的人士担任。
业主委员会行使以下职权：①召集和主持业主(代表)大会，向业主(代表)大会报告工作。
②采取公开招标或其他方式，聘请物业管理公司对辖区内物业进行管理并与其签订委托管理合同，解聘不称职的物业管理公司。
③审议物业管理公司制订的对本辖区内物业的年度管理计划，以及财务预决算和执行情况。
④审议、决定物业维修基金和公用设施专用基金的使用。
⑤审议、决定物业管理服务费用的标准和使用。
⑥对物业辖区内公共设施的兴建、更改、扩充、改善以及房屋的维修等与业主利益有关的事宜作出决议。
从以上可以看出，业主委员会的职权之一便是有权代表全体业主通过公开招标方式聘请物业管理公司。
与开发商自行招标的做法一样，业主委员会也是通过其下设的一个招标委员会或招标工作组来全权负责招标工作事宜，其招标委员会的具体组织结构与开发商董事会下属的招标机构设置大致相同。
2.委托招标代理机构招标招标代理机构是专门从事招标代理业务的社会中介组织。
与非常设性招标机构最大的区别在于，招标代理机构是依照《公司法》设立，并完全按照《公司法》规定进行运营的经营性法人组织。
正如我国《招标投标法》所规定的，招标代理机构应当有从事招标代理业务的营业场所、组织机构和相应资金。
因此，招标代理机构的组织机构与其他经营性法人组织无异。
例如招标代理机构同样要求所有权与经营权相分离，通常采用经理制，设总经理、副总经理；经理层下设市场部、技术部、财务部、行政管理部等常见的职能部门，分设部门经理等，如下图所示。
招标代理机构与其他非常设招标机构的区别之一便是招标代理机构中的技术部门其主要工作人员都采用合同制定编，而不是像非常设的招标机构那样采用临时外聘制度。
招标代理机构与编制招标文件和评标所需的各种技术、经济专家建立长期的合同关系，从而形成专业能力强大的专家库。
专家库的规模和质量往往成为评定招标代理机构等级的重要依据。
然而，需要指出的是，尽管招标代理机构全权代理委托人的招标工作，但是招标代理机构并非是招标活动的最高权力机构。
招标代理机构在评标后，向委托招标人提交评标报告和中标候选人名单，由招标人(开发商董事会或业主委员会)自行进行最终裁标，招标代理机构无权强制要求委托招标人接受中标推荐。
完成代理招标工作后，招标代理机构向委托招标人收取一定的服务费或佣金。
五、物业管理投标的组织机构要了解物业管理投标的组织机构就要先了解物业管理企业的组织机构。
物业管理企业一般采用经理负责制，经理对整个企业负责，在经理层以下通常设有办公室、开发部、财务部、业务管理部、工程部、经营服务部，各部门再根据企业所管理的物业分设各小区或大厦管理处(如下图所示)。
基于物业管理投标过程中，大量的信息需要在短时间内进行快速的交流和积聚，因此物业管理项目投标工作，通常由投标的物业管理企业内部组织专门部门来全权负责整个投标活动。
在物业管理企业中，与物业管理投标活动密切相关的有开发部、财务部、工程部三个部门，其具体职能分别如下：(1)开发部：开发部是在经理领导下专职于物业管理业务开发的部门。
其主要职责是确定目标，选择物业，进行投标，参加市场竞争。
无疑，开发部是物业管理投标工作的核心。
(2)财务部：财务部是经理领导下的经济管理部门，负责财务、计划、经济核算和各类收费工作。
该部门的主管一般都为总会计师，具有资深的项目财务评价能力。
(3)工程部：工程部是经理领导下的技术管理部门，主要负责工程预算，负责房屋、设备及公共设施的管理、维修和保养，以及负责工程技术方面的咨询和研究工作。
在物业管理投标过程中，开发部始终担任着主要角色。
首先，开发部根据本公司的市场定位，选择与之相称的物业管理招标项目，进行投标。
其次，由于编写投标书过程中最重要的两个难点是管理方案的设计和标价的计算，因此，在这些关键环节上，开发部通常都会在专门部门的专家协助下进行。
在管理方案的设计上，开发部会向工程部咨询设计方案技术上的可行性；而在标价的计算方面，开发部也会征求财务部总会计师关于设计方案在财务上的可行性的意见。
通常在投标书完成时，应得到总会计师和总工程师的签字认可。
最后，开发部完成投标书后，经过总经理签字授权，即可代表物业管理企业向招标单位进行投标。
大型物业管理企业的开发部一般都实行项目经理负责制，以项目小组为单位，分管具体项目的投标工作，以及中标后的合同签订工作；中小型的物业管理企业则大多由经理亲自对各项目的投标工作负责。
六、物业管理招标的内容物业管理的具体内容十分繁琐，因此，物业管理招标通常都采用“一揽子”方式，也就是将所有与某物业有关的管理项目“捆绑”起来，形成“项目包”，再将其作为标的进行招标。
另外，从纵向来看，由于物业管理具有超前介入的特点，物业管理的内容应包括从开发设计期间到物业竣工验收前的管理顾问服务以至到用户入住后的管理运作服务。
一般来说，几乎所有的物业管理内容都可以进行招标，但并非所有的物业管理内容都适合招标。
这是因为，“一揽子”的物业管理招标方式，使得“项目包”中的内容均可以一定的标准进行统一衡量，形成一个总标价，以便于招标人进行评价。
而有些物业管理内容，既不能以价格将其统一，又难以用打分法评价其得分高低。
对于这些服务内容，一般就不被纳入招标的内容。
这些物业管理内容主要是一些衍生的优化性服务，如小区内的精神文明建设、办公楼的市场形象塑造等，由于这些内容所花费的工作量以及所产生的效果均难以计量，通常不列入物业管理招标的内容。