2017年漯河市房地产市场销售及库存分析报告
漯河市房地产项目可行性分析报告
漯河市房地产项目可行性分析报告一、漯河市简况漯河市位于河南省中南部，是河南唯一的内陆特区城市。
现为全国城市环境综合整治优秀城市、全国卫生先进城市、国家园林城市、全国绿化模范城市，荣获了中国人居环境范例奖。
1948年设立县级市，1986年升格为省辖市，2003年被列入中原城市群，2004年9月再次进行行政区划调整，现辖临颍、舞阳两县和郾城、源汇、召陵三区及一个省级高新技术产业开发区。
总面积2617平方公里，总人口253万人，人口密度全省最大，每平方公里达到967人。
市区面积77平方公里，市区建成面积35.4平方公里，其中建成区总人口35.03万人。
2002年，漯河在全国265个地级以上城市综合实力排序中居第71位。
2003年全市国内生产总值为219.9亿元，居全省第16位；2004年在全省城市综合实力排序中居第4位。
2005年各项主要经济指标的增幅均创近十年来的最好水平，全市生产总值达到322亿元，比2004年增长15.8%，增幅居全省第3位；地方财政一般预算收入13.2亿元，增长28.1%；城镇居民人均可支配收入7923元、农民人均纯收入3319元，分别增长12.2%和12%。
现在的漯河市已经成为河南省新兴轻工业城市，目前已建立了以轻工业为主，集商贸、金融、地产、信息、运输等行业协调发展的综合性开放型经济格局。
根据《漯河市城市总体规划（2001年～2020年）》，漯河城市向南发展空间有限，将主要向东向北发展，城市布局将是“一心一轴四组合”。
“一心”指沙南商业中心、沙北行政中心及澧西文教中心组成复合中心。
“一轴”指“沙澧河发展轴线，雕琢城市精美的绿色项链，塑造漯河形态特色。
“四组合”指沙北、沙南、铁东、澧西四个组团。
“把漯河建成经济繁荣，环境优美、社会文明、秩序优良、具有较高知名度，美誉度和较强吸引力、辐射力、带动力的开放型、区域性中心城市。
”是漯河近期发展目标。
漯河市市区规划期限和规模：近期（2000年~2005年）用地50.5平方公里，人口50万人；远期（2006年~2020年）用地71.4平方公里，人口70万人。
漯河市房地产市场发展研究
漯河市房地产市场发展研究摘要：房地产业作为我国国民经济增长的重要支柱产业之一,一直备受关注。
作为解决重要国计民生问题的特殊行业，其市场的运行状况一直受到社会各界的关注,房地产业健康发展与否对我国构建和谐社会具有重大的意义。
漯河市作为国家食品工业城、豫中区域性中心城市和具有较高品位的生态宜居城市，近年来房地产市场价格不断攀升。
文章从环境、市场主体、产品、价格四个方面分析了漯河市房地产市场发展现状，并对今后一段时期市场发展趋势给予研究性判断。
关键词：漯河市房地产发展现状市场分析第一章：环境一．政策环境“新国八条”成为房地产紧缩政策的起点：1月26日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，共八条，是继“国十一条”后，国务院对房地产市场再度推出的又一个重量级调控措施。
要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
国八条对漯河市房地产发展的影响：“增加普通商品住房的有效供给”。
特别是在用地上要适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁住房的供应。
对漯河房地产市场来说，开发商在未来拿地和规划过程中需要更严谨，将政策和市场合理结合，确保开发利润的实现。
“抑制投资投机性购房”。
当前房价上涨快的地区,投机成分比较多,营业税政策的调整,能够对炒房起到挤出效应,缓和供求关系,有助于平抑房价。
”漯河市作为四线城市，目前投机和投资的需求表现不十分明显，目前客户购房主要目的为自住或改善型刚性需求，营业税的调整短期来说对二手房市场会产生一定影响，但作为新房市场来说，对漯河楼市的影响将相对较小。
“加大保障性安居工程建设力度”。
此前,一些地方的保障房建设缓慢，审核把关不严……此次国务院常务会议强调，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，这有利于发挥保障性住房对商品房市场的平衡作用。
该政策在漯河市目前已经有一定的反馈，这在分流客户，增加竞争的同时，对漯河市客户的价格预期也将产生一定的影响，未来漯河市的整体房价走势可能受到保障性住房供应的制约。
2017年我国房地产销售情况图文分析报告
2017年我国房地产销售情况图文分析报告（2018.01.03）一、2017年中国房地产销售现状：三四线城市热度异常2017年1-10月商品房销售继续了近三年来的增长势头。
2017年1-10月全国商品房销售面积13.0亿平方米，同比增加8.2%；2017年1-10月全国商品房销售额10.3万亿元，同比增加12.6%，虽然增长率相比2015和2016有所降低，但是依然维持了增长，同时行业也连续三年维持了强劲的增长势头。
商品房销售面积累计值商品房销售额累计情况2017之所以取得如此高的销售表现，其中一个重要因素是2017年三四线城市的贡献。
从数据来看，2017年前十月，三四线城市在销售面积上以及销售金额增速上分别领先一二线城市18.7个以及27.2个百分点，是近五年来两者差距最大的一次。
2017 年前三季度三四线城市成交面积同比保持领先2017 年前三季度三四线城市成交金额同比在保持领先目前三线城市的房价已经开始领涨一线与二线城市，且涨幅已经接近其2013年的最大涨幅水平，三线城市房价的快速上涨也会逐渐制约行业政策进一步放松的空间。
2017年相比2016年已经出现了快速的下降，共减少约0.8亿平，降幅达20%。
且目前其绝对值水平已经低于2014年，按照统计局数据来看，目前每月约1000万平的消化速度如果继续消化下去，则到2018年上半年待售住宅面积水平将会达到近5年的最低值。
三四线城市房价开始领涨同时从更广泛应用的行业的可售面积库存去化情况来看，目前一、二、三线城市的整体库存水平也已经处于近年来相对低位的水平。
行业去库存政策已经取得了非常明显的成效。
但是从行业1998年开始累积的新开工面积减去累积的销售面积来测算的广义住宅库存面积来看，目前行业整体的库存虽然从2015年开始出现了下降，但是其绝对值依然有25亿平。
从后续看行业依然存在着去库存的动因，但整体而言去库存的动力已经开始逐步减小。
从开发商资金来源角度看居民购房杠杆情况从购房者角度看居民购房杠杆情况驱动因素从2017年下半年开始都出现了一定的弱化。
漯河
漯河市调报告一漯河房地产市场概述漯河市房地产业完成了初创阶段，目前已有了一定规模的发展，开始进入房地产大规模发展阶段：1. 房地产业发展的现状（1）房地产开发投资高速增长。
目前，房地产开发已成为固定资产投资中增长最快的部分，是拉动投资增长的重要力量。
（2）房地产队伍不断壮大。
改变了由政府部门垄断房地产开发、经营的局面。
（3）人均住房面积持续增加，无房户逐渐减少。
（4）个人购房进入零售时代，居住消费比例逐年提高。
（5）二手房市场成交活跃，价格逐年上涨。
（6）住房消费信贷逐步扩大。
银行按揭服务的开展，有力地推动了房地产消费。
当前购房者有60%-80%是通过银行按揭买房，居民攒钱买房的陈旧观念有所转变。
（7）生态化城市建设的实施，市政府大力建设国家卫生城市，沿河风景带的建成使居住环境不断改善，居住质量逐年提高。
（8）随着本土实力的崛起，开发商大力拉动本土消费，同时一些外地房地产商的进驻，提升了漯河房地产的开发理念。
2. 漯河市房地产发展趋势目前漯河房地产业已进入上升时期，供求基本平衡，房价升势确立。
（1）城区的不断扩大以及市委市政府招商引资的优惠措施，吸引了较大的资金投入到房地产业。
（2）房地产市场朝着健康的方向稳步发展。
这将有利于房价平稳的上升。
（3）消费者对房地产规模化、品牌化的要求也越来越高；开发商对自身开发的项目也开始向规模化、品牌化、专业化方向发展。
（4）房地产消费市场需求增大。
居住条件改善的要求增大了市场需求，大部分居民有换购住房的需要。
国际经验表明，城市化程度在30%-60%之间，房产市场将进入发展期。
据调查，漯河市的城市化水平为43.5%，以及政府提出的“加速推进漯河市工业化和城镇化进程”的规划，2015年漯河城镇化水平达到50％，城镇化建设让周边乡镇收入提高，相应的也要改善居住条件，这样需要新增住房面积也随之加大。
房地产投资置业者增多，市民收入提高，在没有更好的投资方式下，银行利率降低，物价膨胀等原因使部分资金进入房地产，投资型买房成为一大主力。
漯河房地产调研报告
中陆桥通道
郑 州
80年代：“T”字型
京广京哈通道
郑 州
90年代：“π”字型
郑 州
90年代：“井”字型
郑 州
2010年以后：两横三纵
城市区位——漯河市位于郑州与武汉的引力点的边缘地带，处于郑州市的引力场之外，具有广阔的 发展空间，有利于经济要素的聚集。借助于交通优势和优良的自然环境，完全有可能发展成为一个大 城市，成为中原城市群的新的增长极和城市群南部地区的中心城市。
n 经济联系北向为主，西强东弱
区域交通——交通便利， 豫中南重要的交通枢纽，漯河位于中原城市群与豫东、豫南、豫西南等 三个城镇发展区的结合部，与周口、驻马店等中心城市直线距离都在50公里范围内。另外，综合考虑 漯河与许昌、平顶山的空间关系，漯河居于以此五个城市的地理中心，“一群三区”的结合部。
同时，漯河又位于京广城镇发展带和洛平漯城镇发展轴，在《国家公路运输枢纽的布局规划》中漯 河市被确定为全国196个国家公路枢纽之一，承担了提高综合运输整体效率、带动周边服务经济发展、 促进中部崛起等重要功能。
宏观楼市——
目标城市近三年商品房销售情况
年份
商品房 施工面 积（万 ㎡）
施销比
商品房 竣工面 积（万
㎡
现销比
商品房 存量面 积（万 ㎡）
存销比
商品房 当年新 增供应 面积 （万㎡）
商品房 销售面 积（万 ㎡）
销售单 价（元/
㎡）
2017年 115.89 64% 95.52 53% —— —— 111.55 214.4 4840 2016年 47.1 46% 71.88 70% —— —— 57.49 143.2 4350
n豫中南中心缺失，漯河勇担重任，不负众望
漯河市房地产市场调研报告[1]
![漯河市房地产市场调研报告[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/e06c76d36f1aff00bed51e83.png)
漯河市房地产市场调研报告目录一．漯河市概况二．漯河市房地产市场现状三．漯河市典型楼盘调查分析四．个人总结一、漯河概况漯河市位于河南省中部偏南，北临许昌，西临平顶山，南临驻马店，东临周口，沙河与澧河在漯河市区交汇，因此，“沙澧”二字成为漯河的代名词。
漯河是河南省下属的一个地级市，距省会郑州140公里，区位优越、交通发达，是国家二类交通枢纽城市，京广线、京港澳高速、宁洛高速、107国道及5条省道都从此经过。
漯河聚集了以双汇为首的众多食品企业，因此有着“中国食品名城”的称号。
2010年4月，漯河市被评为国家森林城市。
据查证，漯河的文明要追溯到新石器时代，距今已有8000多年的历史。
商周时期，漯河小镇就逐渐形成，因滨临隐水（今沙河）故称隐阳城，属于召陵县管辖。
南北朝石器，隐阳城改称奇雒（luo）城。
隋朝时期，召陵县被并入郾城县，奇雒城改名为殷城。
元代，因沙澧河在此相汇，河湾状似海螺，将上口镇更名为螺湾河镇。
《中国地名大辞典》曰：“螺湾河，在河南省郾城县东，名螺湾渡。
”明朝，山东定陶进士乔迁任郾城知县，认为“螺”字用于地名不雅，遂改“螺”为“漯”。
清末，京汉铁路在这里修建车站，取名漯湾河车站，因名称字多，为便于书写和称呼，省略为漯河车站，漯湾河镇也随之称漯河镇，属郾城县。
随着漯河经济的发展，牛行街牲畜贸易市场的扩大，以及漯河车站的升级，漯河知名度愈来愈高，漯河已为世人所公认。
1948年7月，设立县级漯河市。
1949年1月，漯河市与郾城县合署办公。
同年10月，漯河和郾城分设。
1960年6月郾城县并入漯河市。
1961年11月，漯河、郾城再次分设。
1986年1月，经国务院批准，漯河市由县级市升格为省辖市，下辖郾城、舞阳、临颍3个县和源汇区，总面积约2640平方公里。
2004年新的行政区划调整后，辖区调整为郾城、源汇、召陵三区和临颍、舞阳二县，全市共有51个乡镇，4个街道办事处，1281个村。
截止2007年底，漯河市全辖区总面积为2617平方公里，总人口257万，其中城区面积1020平方公里，市区建成面积35.4平方公里；城区人口125万人，市区人口34.7万人。
2017房地产市场调研报告
2017房地产市场调研报告房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。
二、我市房地产市场的主要表现及原因分析2、区域发展不平衡，南北差异较大。
由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。
目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。
同时，房价也存在较大差异。
如作为全国百强县之一的神木县201X年-201X年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投资型购房减少，消费者趋于理性。
201X年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。
但从2014年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。
一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。
消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。
4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。
土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。
榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从201X年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。
房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升(见表4)：企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。
漯河市房地产市场分析
河南省漯河市房地产市场分析一、房地产市场的宏观分析特定的经济体制必然生存于特定的社会体制之中，对于中国目前的社会体制曾有人作了很形象的比喻:即所谓有中国特色的社会主义制度就是若明若暗的封建主义，羞羞达达的资本主义，半真半假的社会主义制度三结合的产物。
回顾过去，想想现在，也确是如此，中国的房地产已明显由福利式分房的计划经济进入了商品房化的市场经济但也并非是完全的市场经济，总是或多或少带点封建的、地方保护的、资本的、个人化的、公有制的色彩，由于房地产业的一级市场即土地的出让控制在国家手中，在市场经济下无论房地产业如何变化，国家都可以利用所制定法制法规，通过市场的宏观调控来控制市场，与国外发达的资本主义房地产市场（自由的、龚断的）有着本质的区别由此可以推测，在中国房地产企业与政府之间往往都是关系型的，为了各自的利益，可以通过各种途径相互间建立起各种关系，利用这些亲密关系，房地产企业就可以钻政府的空子或打法律法规的擦边球或率先得到一些房地产信息等，先下手为强，抢占现有的卖方市场以获得巨大的利益，进行了原始的资本积累。
但是随着房地产改革的不断深化和法律法规的逐步完善，这种关系型的经营模式将会走下坡路，而另外一种关系管理型的经营模式则应运而生，并且在曾强劲势头快速向前发展，这种经营模式也就是通过现代科学的管理途径，以客户需求为向导，以市场调查为依据，进行精确的市场分析和准确的市场定位（项目定位、设计定位、价格定位、营销定位、物业定位等），把握住房地产开发经营中的各个环节，做到全程精品，预防为主，再加上必需的关系为润滑济，就可以在房地产市场上叱咤风云，一展雄风，永远立于不败之地。
漯河作为河南省的一个小内陆特区，有着其自身的发展优势，在政策上比其它地区占有优势，政府利用这种政策和资金进行城市基础设施建设，创造出一种良好的投资环境和生活环境，现漯河已被评为国家级文明城市就是最好的证明；在地理位置上，地处中原，沙澧河从城市中部穿过，农副产品比较丰富，便于城市轻工业的发展；在产业发展上，特定的区域优势对第三产业的发展提供了量好的楔机，房地产业作为中国的第三产业，有着广阔的发展前景。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
1月—12月漯河市房地产市场抽调分析
西城区重点项目分布图
天福泊悦城
项目名称 合计
价格 西城森林半岛 成交套数
7600（洋房） 1012（11万）
滨湖国际
月湾湖东岸
畅园国际
东方明珠
天明第一城
东方明珠
泰威中央公园
瑞贝卡家天下
荣昌商业广场
成交套数 价格 成交套数 价格
泰威中央公园
天明第一城
瑞贝卡家天下 合计
成交套数
荣昌广场
金色龙湾三期待售，尚东华府未售
1月—11月漯河市房地产市场抽调分析
召陵区重点项目成交量分析： 1、前11月以东方明珠705套成交量领跑召陵市场，销售价格基本维持在3700—3800之间，属于召陵区偏高价格。 主要因素为：学区房、准现房、房源充足、1万元定房等。 2、该区域在售项目均为老牌项目，销售周期基本为3年—10年，所以导致目前诸多项目接近尾盘，但后期均有 土地存量。 3、湾景国际前二个季度均为去划一期尾房普通住宅为主，8月份推出120㎡复式新品，销售价格4900元，价格 涨幅36%，且仅1个月左右全部售罄。 4、该区域整体成交2672套。东方明珠、泰威中央公园贡献近50%，拉动区域整体成交量。常规项目价格涨幅 8%—11%左右，且整体走势良好，一方面受益于去库存利好政策，一方面近三年购房者持币观望导致井喷式爆 发。
好，但同样全年价格涨幅仅500/㎡左右，开发商走量态势明显。
4、该区域整体销售2291套，主要以建业、尚书房、开源凤凰府三家为主。由于源汇区（不含中心城区，现售 项目主要为南部片区）并非投资热点区域，价格趋于平稳略有涨幅，销售走势除个别尾盘以外整体情况良好。
1月—12月漯河市房地产市场抽调分析
召陵区重点项目分布图
永信伯爵山
帝景城
成交套数 452（5万）
价格
4930（8月清 盘价） 长江国际广 场 200（清盘2.3 成交套数 万） 合计 6149（66.1万）
嘉业城市花园三期未售
1月—11月漯河市房地产市场抽调分析
郾城区重点项目成交量分析： 1、前11月天鑫现代城以1954套成交量领跑全市，2017年绝对的黑马横空出世，单从成交量考量力压一二 线品牌房企。价格涨幅高达28%，价格调整规律基本以三个月为一个周期。项目热销因素如下： ● 2017年漯河整体房地产市场呈现上升趋势，购房热潮速增。 ● 项目占据郾城区门户位置，吸引大量的周边地缘性乡镇客户。 ● 借势漯河西城区域大发展规划 ● 开发节奏完美契合，热销态势持续升温，库存无断档，市场关注度持续提升。 ● 百人团战，重赏刺激。2月份启动百人销售团队，年底完成项目经营计划全员奖励1700万，按职 务、部门、进行分配
湾景国际
项目名称 价格 湾景国际 4500 260(一期清盘 2.7万） 3800 650（7.1万） 3850 650（7.5万） 3350（8月清盘） 206（清盘，烂 尾2.2万） 3850 486（4.9万） 3800 420（二期清盘 5.4万） 2672套（29.8万）
成交套数
价格 成交套数 价格 成交套数 价格
漯河市房地产市场销售及库存分析报告
2018.1.5
漯河销售及库存货量分析——调研范围
区域在售量分布图
郾城区
黄河路
太行山 路
召 陵
金山路
高铁站
西 城 区
源汇区
湘江路
区
东环路
南环路
1月—12月漯河市房地产市场抽调分析
源汇区重点项目分布图
项目名称
价格 金域蓝湾
4400
成交套数 231（2.4万） 价格 大唐凤凰府 成交套数 660（7.2万） 价格 建业二号城邦 5600（9月清 盘价） 4500
1月—12月漯河市房地产市场抽调分析
项目名称 合计（套）
郾城区重点项目分布图
建业壹号 城邦 松江国际 嘉业城市 花园
价格 4700 天鑫现代城 （澜庭叙） 成交套数 1954（21万） 壹号城邦 价格 5500
恒大名都 恒大御景 永信伯爵山 长江国际广场
成交套数 501（6.3万） 价格 3700
1月—11月漯河市房地产市场抽调分析
郾城区重点项目成交量分析：
2、檀溪谷项目前11月成交1454套，数字较为可观，但该项目证件手续长期搁置，前述成交量大部分仅缴纳1万
元定金占房及少量缴纳部分首付客户，所以该成交量水分很大，参考时可扣除减半。 3、建业壹号城邦自2012年入市，迄今已经5年时间，今年主要销售任务为该项目5期，截止目前整盘基本已经
成交套数502（清盘7万） 价格 尚书房 成交套数 781（9万） 5000
金域蓝湾
建业二号城邦
尚书房
价格
世贸中心
5700
成交套数 117（1.3万） 合计 2291（26.9万 方）
大唐凤凰府
尚和苑未售
1月—11月漯河市房地产市场抽调分析
源汇区重点项目成交量分析： 1、前11月最终以建业二号城邦领跑源汇区，基本开盘售罄。由于代建项目，该项目并未追求利润最大化，以 价换量，销售均价5500相对建业品牌以及项目品质，在市场中处于适中水平。 2、大唐凤凰府前11月成交512套，成交面积6万左右，销售较为靠前，但全年价格涨幅仅300/㎡左右，销售形 势大好情况下，开发商同样以销售量为侧重点。 3、尚书房项目前11月成交513套，受建业二号城邦热销影响，加之许慎小学与幼儿园学区优势，销售形式良
售罄。
4、恒大项目成交数据为名都、御景两个项目总和，前11月整体价格涨幅在8%左右，但是自3月份起成交价格基 本无太大波动，前11月成交共计781套，战略方针同样以走量为先。 5、嘉业城市花园与松江国际走势均相对平稳，无太大起伏，松江国际基本全盘售罄，城市嘉业花园一二期基 本售罄，三期即将入市。 6、区域整体成交总量达到6149套，天鑫现代城、檀溪谷贡献50%以上，整体销售走势良好，所有项目基本无库 存，价格涨幅均在8%以上。檀溪谷、嘉业城市花园、帝景城后期还有未开发地块，其它项目均是全盘售罄。
檀溪谷
成交套数 1454(15万） 价格 4630
松江国际
成交套数 326（3.4万） 5000（5月清 盘） 66（二期清盘 成交套数 0.8万） 价格
檀溪谷
帝景城
天鑫现代 城
价格 4800 嘉业城市花 园 成交套数 415（4.3万） 恒大项目 价格 7600
成交套数 781（8万） 价格 5350