土地一级开发业务流程PowerPoint
土地一级开发业务流程PowerPoint ppt课件
“8·31”大限：协议出让制度真正退出历史舞台
2004年3月30日《国土资源部关于继续开展经营性土地使用权招标 拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号） 2004年8月9日《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标 准》（京政办发[2004]48号）
“五证”
工程档案登记
人防 计划任务
签订国有土地使用权出让合同
国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证
项目核准 设计方案审查 出让合同变更
开发贷款
预测备案
商品房预售许可证
产权初始登记
土地一级开发主要工作流程示意
编制一级开发实施方案
根据一级开发实施方案 编制招标方案
控制性详细规划 取得一级开发权
林地征占用
耕地占补
勘界技术报告
一书四方案 征地批复 征地结案
建设用地批准书
第二部分 土地一级开发
四、公开市场交易土地出让价格构成
前期工程费 征地、拆迁、市政基础设施费 一级开发成本
财务费用 一级开发利润及税费
政府收益
综合地价
一级开发建设补偿费
溢价
入市交易底价
土地成交价
第三部分 土地二级开发
二级开发主要工作流程 （公开市场交易取得土地使用权）
流程图
第二部分 土地一级开发
三、开发模式和流程
（二）重点环节
编制《一级开发实施方案》
1、一级开发授权批复
《一级开发实施方案审批表》 国土局内部审核
区国土分局、区政府 审核签章
开发企业作为实施主体
储备机构作为实施主体
土地开发项目工作流程
土地开发项目工作流程1.项目调研阶段在土地开发项目的初期阶段，开发商需要进行详细的项目调研和市场分析。
这包括评估土地的地理位置、规划情况、环境条件以及潜在的市场需求。
此外，开发商还需要了解相关政府规定和法律法规，以及融资、销售和市场推广方面的情况。
2.土地获取阶段在确定了项目的可行性后，开发商需要通过合法手段获得土地，这可以通过与土地所有者进行谈判达成协议，或通过拍卖、招标等方式获取到合适的土地。
3.规划设计阶段一旦获得土地，开发商需要聘请专业的规划和设计团队对土地进行详细的规划和设计。
这包括确定项目的建筑风格、功能布局、设施配套等，同时确保规划符合相关的市政规划和法律法规。
4.审批手续阶段规划设计完成后，开发商需要向相关政府部门提交土地开发项目的审批申请。
这通常包括环境影响评价、土地使用权申请、建设工程规划许可证等。
5.工程建设阶段审批手续获得后，开发商可以开始进行土地开发项目的实际建设。
这包括土地平整、道路铺设、基础设施建设以及各种建筑物的建设。
在此过程中，开发商需与建设施工单位进行合作，保证项目质量和进度的控制。
6.销售和运营阶段建设完成后，土地开发项目需要进行销售和运营。
开发商需要制定切实可行的销售策略，推广项目并与潜在购房者进行协商和交易。
一旦销售完成，开发商需要确保项目的良好运营，维护和更新项目的各项设施。
7.后期管理阶段综上所述，土地开发项目的工作流程涵盖了项目调研、土地获取、规划设计、审批手续、工程建设、销售和运营以及后期管理等多个关键阶段。
每个阶段都需要开发商与相关方进行紧密合作，并确保符合相关的法规和规定。
同时，开发商还需要关注市场需求和风险管理等方面，以确保项目的可持续发展。
土地一级开发工作流程及模式
土地一级开发工作流程及模式下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
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土地一级开发详细详细流程
土地一级开发详细详细流程一、前期准备1.项目可行性研究：全面评估土地开发项目的可行性，包括市场需求、投资回报率、技术可行性等方面。
2.土地调查与取证：对待开发的土地进行调查，了解土地的基本状况、法律手续、使用权归属等情况，并取得相关的法律证明文件。
二、规划设计1.基础设施规划：确定土地开发项目的基础设施建设方案，包括道路、排水系统、供电网络等基础设施的规划。
2.总体规划设计：编制土地开发的总体规划设计方案，包括土地的用途分区、建筑物布局、公共设施布局等。
3.细部规划设计：按照总体规划设计方案，对土地的各个细部进行规划，包括建筑物的设计、景观设计等。
三、工程施工1.土地平整与开挖：对土地进行平整、开挖等工程，以便于后续的建设工作。
2.基础设施建设：按照规划设计方案，对道路、排水系统、供电网络等进行建设。
3.建筑物建设：按照设计方案，对各个建筑物进行施工，包括主体结构、装修、景观建设等。
4.绿化工程：对土地进行绿化，包括种植树木、花草、铺设草坪等。
四、验收与移交1.工程验收：对土地开发工程进行验收，包括基础设施建设的质量验收、建筑物的验收等。
2.功能齐全：确保土地开发项目的各项功能正常运行，包括供水、供电、道路交通等。
3.移交使用：将土地开发项目移交给使用单位或个人，并办理相关的土地使用证书等手续。
五、后期管理1.管理与维护：对土地开发项目进行后期管理与维护，确保各项设施和功能正常运行。
2.安全与环保：落实土地开发项目的安全生产责任，并加强环境保护工作，确保项目的可持续发展。
3.配套设施建设：根据实际需要，对土地开发项目进行配套设施的建设，如商业中心、公园等。
通过上述流程，土地一级开发可以将原本荒芜的土地，转变成一个宜居、宜商、宜工的现代化城市区域。
每个阶段的工作都需要专业的人员和资金，同时也需要注重环境保护和社会效益。
PPT流程图汇总
使用颜色和标注
适当使用颜色和标注来突出重 点步骤或关键信息。
统一风格
确保流程图中所有元素（如形 状、线条、字体等）的风格一
致，以增强整体美观度。
03
各类流程图实例展示
业务流程图
01
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顺序结构流程图
按照业务发生的先后顺序 ，将各个业务环节依次连 接起来，形成一条完整的 业务流程线。
并行结构流程图
05
流程图在团队协作中作 用
明确职责分工
清晰呈现任务流程
通过流程图，团队成员可以直观地了解任务的起始、过程和结束 ，从而明确各自在流程中的位置和职责。
避免任务重叠或遗漏
流程图可以确保每个步骤都被明确分配，防止任务重叠或遗漏，提 高团队协作的效率。
促进成员间协作
明确的职责分工有助于团队成员更好地协作，形成合力，共同推进 项目的进展。
制作流程图方法与技巧
选择合适工具
Microsoft PowerPoint
在线流程图工具
内置丰富的形状和连接线工具，方便 制作各种流程图。
如Lucidchart、Draw.io等，无需安 装软件，支持多人协作。
Visio
专业的流程图制作软件，提供更多高 级功能和定制选项。
确定步骤和逻辑关系
1 2
明确流程目标
PPT流程图汇总
目录
• 流程图基本概念与分类 • 制作流程图方法与技巧 • 各类流程图实例展示 • 流程图在项目管理中应用 • 流程图在团队协作中作用 • 总结回顾与展望未来发展趋势
01
流程图基本概念与分类
定义及作用
定义
流程图是一种用图形方式表示算 法或过程的工具，通过图形与箭 头表示操作顺序和流程方向。
土地一级开发工作流程超详细
土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请；二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心；三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验；四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议；五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件；六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估；七、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核；八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件；九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批；十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议；十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易；十二、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书；十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议；十四、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。
国有土地使用权入市交易需提供的材料:一、入市申请；二、主管部门批件。
申请单位上级主管部门（或其权益关系人）对土地入市交易的批准文件（或同意交易证明），其中在京中央单位需提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局的同意文件，军队单位需提交解放军总后勤部或武警总部主管部门的批准文件；三、权属证明。
前期培训会议材料2ppt-PowerPointPres
2、完成基本农田调查。
在农村土地调查基础上，开展基本农田
调查，依据基本农田规划、划定和调整的资料， 将基本农田地块(区块)上图，建立基本农田数
据库。
3、城镇土地调查。
完成县城所在地城镇土地调查，建设地籍
数据库；根据需要可同时组织完成其他建制
镇和村庄内部的地籍调查。
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返回至： 二
志提出要站在对国土事业、对成都市负责的高
度上，以强烈的责任感和事业心来推进调查工
作，市局各分管领导、各部门要全力配合市土
地调查办开展工作，争取以一流工作态度、做
Байду номын сангаас
一流工作方案、达到一流工作效果、培养一流
工作人员。市土地调查办主任、副局长胡斌同
志多次召开会议研究部署土地调查工作，对调
查的前期
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返回至： 三
工作、机构建设、资金预算、方案制订、 试点选择、指导培训等各项工作提出了具 体要求。
上一页
返回至： 三
一是对全市土地调查基础资料进行了
摸底和整理，按照工作要求，结合我市实
际，编制了《成都市第二次全国土地调查
实施方案》，市政府办公厅下发了《成都
市人民政府办公厅关于印发成都市第二次
全国土地调查实施方案的通知》（成办函
数据库建设标准开展工作。 返回至：一
（六）统一时点变更
• 通过2009年度变更调查，将二次 调查成果统一到2009年10月31日统 一时点。
返回至：一
1、全市土地调查前期工作。
包括制定全市土地调查实施方案、 技术细则等，审查区（市）县实施方 案、工作技术方案，准备培训教材， 开展人员培训、宣传动员、专题调研、 专家论证等。
土地一级开发工作流程
土地一级开发工作流程1.规划设计阶段在土地一级开发之前，需要进行规划设计工作。
这一阶段的主要任务是确定土地开发的目标、方向和规模。
具体工作包括编制土地利用总体规划、确定土地使用方式和区域规模，确定市政基础设施的布局及其空间范围，以及其他相关规划设计工作。
2.土地征收阶段土地征收是指政府通过法律手段将农用地或未利用地从原有农民手中征用，并进行补偿和迁移。
土地征收的过程需要遵循相关的法律法规，并依法履行土地征收程序。
征收程序包括土地规划条件的审查、土地征收通知和征收决定的公告、协商补偿等环节。
3.土地平整阶段土地平整是指对土地进行整理和平坦处理，以适应后续开发的需要。
土地平整的工作包括打浆、填平、刨整、水平调整等工序，使土地表面平坦且具备良好的水土保持性。
同时，还需要在平整过程中进行水土保持设施的建设，保护土壤和水资源。
4.基础设施建设阶段基础设施建设是指对土地进行供水、供电、供气、供热、排水、道路等基础设施的建设。
基础设施建设可以根据规划设计阶段确定的要求进行，包括各类管网、道路、公园、绿化等设施的建设。
5.楼宇、房屋建设阶段楼宇、房屋建设是指对土地进行住宅、商业综合体、办公楼等建设工作。
这一阶段的工作包括施工图设计、招投标、施工等过程，需要遵循相关的建筑法律法规和建设标准。
6.园林绿化阶段园林绿化是对土地进行绿化设计和植被的种植等工作，使开发区域更具美观和生态价值。
园林绿化工作包括绿化带的布置、树木的选择和种植、草坪的种植、景观效果的设计等。
7.竣工验收阶段竣工验收阶段是对土地开发项目的各项工程进行验收和评估，确保开发项目符合规划设计要求和相关建设标准。
竣工验收的内容主要包括工程质量检查、项目功能及使用效果的评估、工程竣工验收合格证等相关文件的颁发。
8.运营管理阶段。
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人防 计划任务
签订国有土地使用权出让合同
国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证
项目核准 设计方案审查 出让合同变更
开发贷款
2020/4/26
预测备案
商品房预售许可证
产权初始登记
14
土地一级开发主要工作流程示意
编制一级开发实施方案
根据一级开发实施方案 编制招标方案
（一）寻找合适的宗地。 （二）与土地原所有权人（或使用权人）达成合作意向。 （三）为土地一级开发进行经济、技术准备。
1、控制性详细规划 2、土地一级开发实施方案
2020/4/26
4
第一部分 前一级开发
三、特点：周期长、风险大
辛庄项目前一级开发长达三年： 2006年5月获得地块信息 2006年10月签订合作协议 2009年5月取得一级开发授权
控制性详细规划 取得一级开发权
规划意见书
钉桩
建设项目用地预审
授权或招标
立项核准
环评\交评\园林\文保意见
建设用地规划许可证 拆迁许可证
2020/4/26
征地拆迁
市政基础设施规划、建设
验收，成本审定，入市交易
返回
15
人防工作流程示意
设计方案审查（规复函） 人防咨询意见书 人防规划意见书 人防初步设计审查
规划意见书 交通影响评价 市发改委立项批复
地质灾害评估 建设项目用地预审
11
第二部分 土地一级开发
三、开发模式和流程
（二）重点环节 3、集体土地征收（农用地转用）
钉桩成果
土地确权
图斑核实
征地补偿协议 （村民代表大会表决）
林地征占用
耕地占补
勘界技术报告
2020/4/26
一书四方案
征地批复
征地结案
建设用地批准书
区国土分局、区政府 审核签章
开发企业作为实施主体
储备机构作为实施主体
专家会审查
联席会审批
2020/4/26
市国土资源局核发一级开发授权批复
10
第二部分 土地一级开发
三、开发模式和流程
（二）重点环节 2、一级开发立项批复
场地影响评价
环境影响评价
项目项目建议书（代可研） 或
项目申请报告
2020/4/26
北京市：《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规 定》（京政办发[2002]33号），但三种情况仍可协议出让：
1、绿化隔离带项目；
2、小城镇建设项目；
3、危旧房改造项目。
“8·31”大限：协议出让制度真正退出历史舞台
2004年3月30日《国土资源部关于继续开展经营性土地使用权招标 拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号）
三、开发模式和流程
（一）基本流程
取得一级开发授权
土地开发整理：征地、拆迁、市政基础设施建设
2020/4/26
经营性用地完成入市交易
以一级开发为跳板，以取得国有土地使用权为最终目标 流程图
9
第二部分 土地一级开发
三、开发模式和流程
（二）重点环节
编制《一级开发实施方案》
1、一级开发授权批复
《一级开发实施方案审批表》 国土局内部审核
有些项目甚至面临不得不退出一级开发的窘境
2020/4/26
5
第二部分 土地一级开发
一、概念
对宗地进行开发和整理，使经营性用地达 到国有土地使用权出让条件，即“生地”变“熟 地”
2020/4/26
6
第二部分 土地一级开发
二、历史背景与政策演变
1、经营性用地出让方式变革：协议出让→公开市场交易。
国土部：2002年7月1日起施行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权 规定》（国土资源部令第11号）
人防易地建设 或无人防工程单体建筑
建设工程规划许可证
人防施工图审查、备案
人防工程验收、竣工备案
施工图审查（建筑工程施工许可证） 2020/4/26
返回
16
国有土地使用证
2020/4/26
返回 17
建设用地规划许可证
2020/4/26
返回 18
建设工程规划许可证
2020/4/26
19
建设工程规划许可证（附件）
2020/4/26
返回 20
建筑工程施工许可证
2020/4/26
返回 21
商品房预售许可证
2020/4/26
返回 22
2004年8月9日《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标 准》（京政办发[2004]48号）
2020/4/26
7
第二部分 土地一级开发
二、历史背景与政策演变
2、北京市土地整理开发相关政策
2002年1月31日《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土 地储备制度意见的通知》（京政发[2002]4号），成立北京市土地整理储备中心
12
第二部分 土地一级开发
四、公开市场交易土地出让价格构成
前期工程费 征地、拆迁、市政基础设施费 一级开发成本
财务费用 一级开发利润及税费
政府收益
综合地价
一级开发建设补偿费
溢价
入市交易底价
土地成交价
2020/4/26
13
第三部分 土地二级开发
二级开发主要工作流程 （公开市场交易取得土地使用权）
“五证”
⒊ 二级开发
自取得国有土地使用权至建设项目竣工交付使用之日止 的全部开发、建设工作，包括前期工作、工程建设、房 屋销售以及物业管理等。
2
第一部分 前一级开发
一、概念和意义
实施土地一级开发前的所有准备工作， 是进行土地一级开发、二级开发的基础和前提
2020/4/26
3
第一部分 前一级开发
二、主要工作内容
房地产开发业务流程概述
2020/4/26
1
房地产开发业务阶段划分
以土地开发为主线，房地产开发分为以下三个阶段：
2020/4/26
⒈ 前一级开 发 取得土地一级开发授权之前的全部工作
⒉ 一级开 发 土地开发整理的全部工作，主要包括征地、拆迁、大
市政建设等，工作目标：经营性用地公开入市交易， 取得土地使用权。
2005年8月1日《关于印发北京市土地储备和一级开发暂行办法的通知》（京国土市 [2005]540号），规定须以招标方式选择开发企业实施一级开发
2008年下半年以来，除特殊项目外，北京市土地一级开发主体均为储备中心及其区县分 中心，但可通过招标方式选择开发企业作为实施主体
2020/4/26
8
第二部分 土地一级开发