万科四化管理
万科精装修工程计划四化管理目标标准
精装修工程“四化”管理标准1适用范围本管理规定适用于深圳万科所有项目标准层公共部分、住宅批量精装修工程的招投标及现场施工指导。
若承包商对以下要求有任何疑义，应立即向深圳万科地产提出，由深圳万科地产做最终决定，否则视为接受。
2依据2.1国家、地方及行业相关规范、标准。
2.2万科集团及深圳万科内部设计、工程标准。
3“四化”定义及内容分解3.1四化的定义图纸深度标准化、材料加工工厂化、现场管理可视化、施工现场整洁化。
3.2四化的内涵（1）改进图纸深度以及与现场的匹配度，减少后期变更成本和出错概率。
（2）以集中加工方式解放生产力提高效率并稳定质量。
（3）固化批量装修工程的过程控制措施，避免因人而异带来的不稳定。
3.3精装修四化的策划项目部必须在招标前编制本项目精装修四化策划书，策划书内容必须包括：集中加工区域平面布置图、各施工作业面的排版策划、品质提升措施等。
确定施工单位后，由施工单位对四化策划书进行深化。
4图纸深度标准化4.1目的为保证装修设计图纸的质量和完整性，统一装修设计及制图标准，给预算和施工提供准确依据，避免不同专业施工冲突，方便现场组织实施，需要在项目现有施工图纸深度的基础上，结合装修施工实际情况，对图纸进行深化。
4.2实施条件（1）装修施工图与样板房的核对已完成，图纸会审已完成。
（2）现场测量已经完成，甲方已确定标准尺寸。
（3）装修材料确认并封样。
（4）精装修分包单位已确定并已经提供分包专业图纸。
4.3图纸深化的步骤4.3.1图纸深化原则（1）立面图和测量尺寸数据、专业内门图纸、开关插座定位图、专业橱柜图纸叠加，融合生成调整后的墙砖排版图，并重新生成开关插座定位图；（2）墙砖排版图、重新生成的开关插座定位图、专业橱柜图、土建水电系统图叠加，融合生成调整后的水电定位走向图；（3）吊顶天花图和专业空调系统图、水电定位走向图、灯具定位图叠加，融合生成吊顶龙骨排版图和石膏板排版图。
4.3.2厨卫墙地砖排版施工图测量分类后根据原设计排版图纸，按照设计墙地砖对缝原则进行排版。
万科精装修四化管理经验分享
标准 长春公司图纸
化推进情况总结
改进
土建条件图、排砖图、水电定位图、必要 节点构造等得到完善，质量明显提升。
水电位及各种部品的定位基准统一且可直 接指导施工。
会审更简单、系统，效率提高的同时可更 系统发现问题所在。
化
施工图纸的进度-------------------------及时
控
制
施工图纸与项目现场匹配-------------亲和
要 点
施工图纸的工厂化方案----------------预控
完备 施工图纸内容
排砖图 排板图 龙骨排布图 水电定位图 ……
量变---质变
案例
案例
精准 施工图纸深度
对水电定位的精确度 管道类构件的合理尺寸 相关节点详图
石材及墙地砖： 1、墙地砖：诺贝尔 2、厅及走廊：石材
请猜测一下,装修成本是多少?
1200元/平方米
标准化
户型标准化
百万平米，22个户型，一期全部完成
部品标准化
木制品：木门3种规格PVC腹膜门(厨房门、卫生间门、内门)； 地板：1种材质和规格； 洁具：坐便器1种规格；台盆、龙头、花洒各1种规格
效果
工程竣工
施工图纸与工程进度配合图
方案图
项目阶段
水电图
管井图
部品图
样板图
正式图
图纸标准化
研发设计阶段
实施修订阶段
亲和 施工图纸与项目现场的匹配
图纸尺寸的标注问题 根据现场实际状态进行图纸部品的尺寸标注。
案例
预控 施工图纸的工厂化方案
工厂化部品的选择 凸凹构件的合并 窗体的位置选择 结构构件的尺寸 减少差异化产品
万科物业管理模式
万科物业管理模式一、引言万科物业管理模式是指万科集团在物业管理领域所采用的一套系统化、科学化的管理方法和运营模式。
该模式以提供高品质的物业管理服务为目标，通过规范化的管理流程、先进的信息化技术和专业化的团队，全面满足业主和住户的需求，提升物业价值和居住体验。
二、管理架构1. 总部管理层：负责制定整体物业管理策略和规划，监督各项目的运营情况，提供支持和指导。
2. 项目管理层：负责具体项目的日常运营管理，包括维修保养、安全管理、绿化景观等。
3. 运营团队：由专业的物业管理人员组成，负责项目的实际运营工作，包括客户服务、维修报修、收费管理等。
三、核心特点1. 服务规范化：万科物业管理模式注重标准化和规范化，制定了一系列管理制度和操作流程，确保服务质量的稳定性和一致性。
2. 信息化管理：引入先进的信息化系统，实现数据的集中管理和共享，提高工作效率和服务水平。
通过物业管理平台，业主和住户可以随时随地查询物业信息、提交报修申请等。
3. 专业化团队：万科物业管理模式注重培养和吸引物业管理专业人才，建立了一支高素质、专业化的团队，具备丰富的管理经验和服务能力。
4. 社区活动：通过组织各类社区活动，增强业主和住户之间的交流和互动，营造和谐的社区氛围。
四、服务内容1. 客户服务：提供全天候的客户服务热线，解答业主和住户的问题和需求，及时处理投诉和意见反馈。
2. 维修保养：建立完善的维修保养体系，定期巡检设施设备，及时维修故障，确保设施设备的正常运行。
3. 安全管理：制定安全管理制度，配备专业的保安人员，确保社区的安全和秩序。
4. 绿化景观：提供精心设计的绿化景观，定期进行养护和美化，营造宜居的环境。
5. 收费管理：建立透明、规范的收费管理制度，确保收费公正合理，提供详细的费用清单和解释。
五、案例分析以某万科物业管理的住宅小区为例，该小区实施了万科物业管理模式后，取得了显著的效果。
首先，通过引入信息化管理系统，业主和住户可以通过手机APP随时查询物业信息、提交报修申请，极大地提高了服务的便捷性和响应速度。
某地产工程全过程四化管理
某地产工程全过程四化管理1. 概述地产工程作为一个庞大而复杂的领域，需要对项目的各个阶段进行有效管理，以确保项目的顺利进行和最终的成功交付。
在过去，地产工程的管理主要集中在项目的具体实施过程中，忽略了前期规划和后期维护的重要性。
然而，随着技术的进步和管理理念的更新，全过程四化管理逐渐成为地产工程管理的主流趋势。
2. 四化管理理念全过程四化管理是在地产工程项目的全生命周期内，将规划、设计、施工和运维四个阶段进行全方位、全面性和全程性的管理。
这四个阶段又被称为规划化、设计化、施工化和运维化。
•规划化管理：在项目开始之前，通过详细的规划和布局，确定项目的目标和方向。
这一阶段包括项目可行性研究、用地规划、环境评估等工作，旨在明确项目的基本要求和可行性。
•设计化管理：在规划阶段确定项目目标和方向之后，需要进行详细的设计工作。
包括建筑结构设计、建筑设备设计、室内设计等。
通过设计，确定项目的具体实施方案，并进行各项设计参数的确定。
•施工化管理：在设计阶段确定项目方案后，进入施工阶段。
这个阶段包括施工组织设计、项目进度控制和质量管理等。
通过科学合理的施工组织和严格的质量控制，确保项目按计划、按质量要求进行。
•运维化管理：在项目完成后，需要进行建筑设施的维护和管理。
这个阶段包括设备管理、维修保养和改造升级等。
通过定期的设施维护和及时的问题处理，保证建筑设施的安全和正常使用。
3. 四化管理的优势全过程四化管理在地产工程项目管理中具有诸多优势，可以带来以下收益：•统一管理：通过全面管理整个项目的各个阶段，能够将不同阶段的工作紧密联系起来，避免信息的丢失和重复工作的发生。
同时，可以实现信息的共享和统一管理，提高工作效率。
•提高效率：通过规划化、设计化、施工化和运维化的有序管理，可以明确各阶段的目标和要求，在项目实施过程中进行精细化的管理和控制，提高项目的执行效率。
•降低风险：全过程四化管理能够在项目的早期阶段对潜在风险进行有效识别和控制，从而降低项目失败的风险。
“四化”管理实施策划
4
砌体工程 2010-9-18 2010-9-23 完成
5
成品保护 2010-9-18 2010-9-23 完成
6
二次结构 2010-9-18 2010-9-23 完成
图纸深化见后附“四化”图纸深化
负责人
陈任 陈任 陈任 陈任 陈任 陈任
第四部分 “四化”管理场地布置方 案
各施工阶段场地布置重点：
第一部分 “四化”管理内容
二、“四化”管理目标
“四化”管理目标特指土建全过程“四化”管理目 标，包括以下五个目标：
实测实量合格率95%； 建立“四化”管理制度，全面推行“四化”管理，
形成“四化”管理标准； 提高施工效率，降低工程成本，增强市场竞争力； 提升项目部、公司整体管理水平，巩固、持续发
展与万科的战略合作伙伴关系，与合作方共赢。
模板工程集中加工措施:
模板拼装图，拼模图以模数最少为原则，细化内架钢管+顶托支撑图，包括内 钢管布置图，排枋图。根据现场平面布置图，合理设置模板加工棚、模板堆放 场、木枋加工棚和堆放场。现场使用5mm*10mm统一规格枋木，进场后要求 全部过刨，保证楼面上到第二层准标层电锯不上楼面。
第五部分 “四化”管理实施措施
一、“四化”组织管理措施
（5）所有专项施工方案须经“四化”管理小组共 同讨论确定具有可操作性后报公司总工、工程技术 部审核，批复后严格按方案施工。
（6）每道工序完成后必须经监理验收复核后才能 进行下道工序施工，并形成检查记录表放置在现场， 对照现场对存在问题及时纠偏。
第三部分 “四化”管理各分项完成时
间
土建工程全过程总进度表.（见后附表） 各分项“四化”实施进度表 a.专项方案实施进度计划表
编号
万科工程全过程“四化”管理
1、施工组织设计：编制专项方案，怎么做就怎么写，怎么写就怎么做；
2、模板工程：模板图；集中加工模板；完善施工工艺，以上下口控制线作为主要的控 制措施
3、砼工程普通质量缺陷（漏振、漏浆、麻面等）基本消除；
学习改变命运,知 识创造未来
2024/2/1
万科工程全过程“四化”管理
• 钢筋砼工程质量控制要点
学习改变命运,知 识创造未来
2024/2/1
万科工程全过程“四化”管理
•“四化”管理的核心目标是提升品质
•尺寸类：按图施工 •偏差类：规范施工
学习改变命运,知 识创造未来
2024/2/1
万科工程全过程“四化”管理
•09年质量管理：重点解决精度； •10年质量管理：重点解决尺寸及表观质量；
学习改变命运,知 识创造未来
•满堂脚手架 •（间距、剪刀撑、扫地 杆）
•梁底模支设
•（起拱5－8mm ）
•梁侧模支设 •（上口尺寸控制 ）
•平台模板支设 •（上口控制线 起拱 标高 ）
•梁板钢筋绑扎
•墙柱模板支设 •（上下口控制线 螺杆间 距斜顶撑、垂直度控制线
）
•墙柱模板验收 •（激光扫平仪）
2024/2/1
万科工程全过程“四化”管理
• 集中加工本质目的
•品质
• 效率提升
• 其次
• 安全文明 • 成品保护
学习改变命运,知 识创造未来
2024/2/1
• 试点项目客观情况
•喜
• 集中加工的工程品质较高 • 安全文明、成品保护效果好
•忧
• 水电定位点大量改造 • 土建精度低大量改造
• 试点项目心得
•有必要
• 施工图纸质量提升 • 施工合同条款约定 • 土建工程精度提高 • 各专业标准应系统提升……
四化管理培训课件
四化管理操作手册目录
装修业务流程图
前期准备线
四化新增工作
图纸深化线 材料加工线 施工工序线 质量验收线 工作要点说明线
前期准备
<四化管理业务流程图>
招标前
项目经营 计划
计划
总包施工前
材料批次 采购计划 配送计划
项目三级 计划
全装修施 工计划
楼层作业 计划
每周/每天 作业计划
材料需求 计划
加工/生产 计划
装修房四化管理
目录
为什么推行四化管理
四化管理的概念
四化管理操作手册 四化管理对成本的影响
装修房施工控制现状
图纸环节 施工环节
现场材料加工与安装同一区域 交叉施工 施工人员素质参差不齐
缺乏统一的装修施工 图纸标准
缺乏图纸评审组织和 机制
装修施工图纸深度不够
装修房质量问题
整体过程更多的是工序及标 准，缺少流程串联 过程控制点多，无法聚焦 现场操作工种太多 施工单位缺乏清晰的 工作分工
成果介绍—进度控制表
关键工序
楼层
按计划完成
滞后3天以内 滞后7天以内
加工可视化图集
施工现场整洁化
• 《安全文明管理标准》 • 《成品保护细则》 • 《装修房交付保洁验收标准》
保障措施
成果介绍—保障措施
成果介绍—基础数据分析
综合效益分析—长春
综合效益分析—长春
长春公司洋浦项目一期二标段
序号
总部四化项目组
定标前后
一次性
反馈统一的经济型效益分析表
对总包和监理核心成员（项目负责人、技术负责人、班组长 等）需要进行四化管理培训 无标准 需要有测量汇总表 需要有集中加工图，有材料规格尺寸及具体部位说明 每个加工区中的材料需要有损耗对比表 需要有对损耗大的材料进行原因分析
万科精装修施工组织四化管理方案计划目标规范标准
深圳公司精装修工程“四化”管理标准编制陈璨勋日期2011-03-18审核邓若宇日期2011-03-26批准陶翀富日期2011-03-30修订记录日期状态修改内容修改人审核人批准人参加首次讨论认定人员：李倬、甘生宇、万多义、张鹏、杨开颜、谭志青等精装修工程“四化”管理标准1适用范围本管理规定适用于深圳万科所有项目标准层公共部分、住宅批量精装修工程的招投标及现场施工指导。
若承包商对以下要求有任何疑义，应立即向深圳万科地产提出，由深圳万科地产做最终决定，否则视为接受。
2 依据2.1国家、地方及行业相关规范、标准。
2.2万科集团及深圳万科内部设计、工程标准。
3 “四化”定义及内容分解3.1四化的定义图纸深度标准化、材料加工工厂化、现场管理可视化、施工现场整洁化。
3.2四化的内涵（1）改进图纸深度以及与现场的匹配度，减少后期变更成本和出错概率。
（2）以集中加工方式解放生产力提高效率并稳定质量。
（3）固化批量装修工程的过程控制措施，避免因人而异带来的不稳定。
3.3精装修四化的策划项目部必须在招标前编制本项目精装修四化策划书，策划书内容必须包括：集中加工区域平面布置图、各施工作业面的排版策划、品质提升措施等。
确定施工单位后，由施工单位对四化策划书进行深化。
4图纸深度标准化4.1目的为保证装修设计图纸的质量和完整性，统一装修设计及制图标准，给预算和施工提供准确依据，避免不同专业施工冲突，方便现场组织实施，需要在项目现有施工图纸深度的基础上，结合装修施工实际情况，对图纸进行深化。
4.2实施条件（1）装修施工图与样板房的核对已完成，图纸会审已完成。
（2）现场测量已经完成，甲方已确定标准尺寸。
（3）装修材料确认并封样。
（4）精装修分包单位已确定并已经提供分包专业图纸。
4.3图纸深化的步骤4.3.1 图纸深化原则（1）立面图和测量尺寸数据、专业内门图纸、开关插座定位图、专业橱柜图纸叠加，融合生成调整后的墙砖排版图，并重新生成开关插座定位图；（2）墙砖排版图、重新生成的开关插座定位图、专业橱柜图、土建水电系统图叠加，融合生成调整后的水电定位走向图；（3）吊顶天花图和专业空调系统图、水电定位走向图、灯具定位图叠加，融合生成吊顶龙骨排版图和石膏板排版图。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
“四化”的由来
工程全过程“四化”管理 图纸标准化 施工工厂化 管理可视化 现场整洁化
“四化”管理的核心是“标准化”
各阶段“四化”的具体内容
施
工 阶
图纸标准化
段
施工工厂化
管理可视化
1.测量放线方案
1.钢筋集中预制加工 事前：钢筋加工预制图、模板及支撑深
结 2.钢筋加工预制图
阶 3.砌体排砖图、皮数杆 切割
程检查、控制
段图
3.砌筑CL30砂浆的集 事后：砌体施工验收记录
4.水电管线定位图
中搅拌
抹 灰 阶 段
1.测量放线方案 2.抹灰打靶方案
3.抹灰收口一次成活施 工方案
1.CL30砂浆集中搅拌
事前：测量方案、深化图纸 事中：砂浆配合比、抹灰厚度、垂直度 、平整度、阴阳角等施工过程检查、控 制 事后：抹灰质量验收记录
现场整洁化
1.材料构件 、成品及半 成品堆放规 划有序； 2.场容、场 貌整洁美观 ；
一、结构施工阶段
结构施工阶段---图纸标准化 结构工程技术图解
砼支撑件距离 板底50
上口线与平台 板同时进行
激光扫平仪 检测
水电及预留预 埋定位控制
脚
激光扫平仪
手
检测
架
钢支撑加固体阳系台
标高传递
定位线
控制线
已浇筑楼层
结构施工阶段---图纸标准化 样板是可视化及标准化的体现！
结构施工阶段---图纸标准化
结构施工阶段---图纸标准化
反坎200
墙1
墙2
排砖图
结构施工阶段---图纸标准化
150
水电定位图
1、关注砌筑消差能力 2、结构上下口双线需要 与砌筑双线进行关联； 3、结构期间，水电预留 预埋利用结构上下口线 进行定位控制； 4、目前的水电定位图纸 缺少尺寸标注，需要深 化
开关线盒
砌筑双线
尺寸标注
砌体施工阶段---加工工厂化
砌块集中加工
砌块编号
砌体施工阶段---加工工厂化 预制构件浇注
砌体施工阶段---管理可视化 砌块配送
砌体施工阶段---管理可视化
1.按深化图配送砌块； 2.按砌块编号上墙；
表示该墙体 配非整砖个
数为14
表示10 层墙体
砌体施工阶段---管理可视化 构造柱混凝土浇注
三、抹灰施工阶段
抹灰施工阶段---图纸标准化 抹灰工程贴饼工艺：
抹灰面层
砌筑控制 线300
毛坯建筑图
毛坯砌筑图
深圳万科城四期高层卫生间平面图
抹灰施工阶段---图纸标准化 贴饼工艺：
扫平仪贴 饼
传统贴饼
280 285 290
300
客厅出阳台墙面
激光扫平仪贴饼示意图
分析：1、传统贴饼工艺无法完成门头、短墙、端墙等部位贴饼，饼与 饼之间关联性强，一般四个为一组，无法单独贴某一个饼；无法控制 与图纸的相对抹灰厚度及尺寸。
预埋螺栓 上下模板用
预埋钢筋 固定墙模
结构施工阶段---加工工厂化 钢筋、模板都是集中加工了
结构施工阶段---管理可视化
上、下口控制线：保证墙柱模板下口定位准确及有效控制 墙柱模板及梁上口尺寸、建筑物周边尺寸，校对简单、
结构施工阶段---现场整洁化
1、背方用70槽钢 2、顶拉结合控制垂直度
二、砌体施工阶段
2、激光贴饼完全解决传统贴饼所带来的弊端；事前确定抹灰厚度，做 到按图施工保证尺寸一致性，任意部位贴饼，简单、高效、准确。
抹灰施工阶段---加工工厂化 CL30抹灰砂浆集中搅拌
抹灰施工阶段---打饼新工艺 运用激光投线仪器打饼
抹灰施工阶段---管理可视化
控制线： 图纸上标注窗框边距，收口边距
抹灰施工阶段---管理可视化
2.模板集中加工
化图
构 3.模板及支撑深化设计
事中：轴线、标高、模板尺寸的平行检
阶图
查；钢筋规格、数量、间距、接头质量
段
等施工过程的检查、控制
事后：钢筋、模板的施工质量验收记录
1.测量定位方案、深化 1.二次构件的集中预 事前：二次构件施工图、排砖图、水电
砌 图纸
制
定位图等；
筑 2.二次构件施工图
2.非整砖砌块的集中 事中：轴线、标高、灰缝质量等施工过