深圳市地铁蛇口西车辆段上盖物业开发项目可行性实施报告
地铁车辆段上盖物业开发设计分析
地铁车辆段上盖物业开发设计分析摘要：随着城市可用土地资源的不断缩减，如何进一步提高城市土地资源利用率成为相关人员考虑的重要问题，由于地铁车辆段区域的构筑物相对较少，具有一定的复合利用价值，因此，越来越多的人将关注的目光投向地铁车辆段上盖开发，由于地铁车辆段上盖开发比较特殊，对工程设计的要求也有一些不同之处，基于此，本文以某地铁车辆段上盖物业开发项目为实际案例，深入分析梳理地铁车辆段上盖物业开发设计原则与设计要点，供同业人士参考。
关键词：地铁车辆段；上盖物业；开发设计分析引言目前各个地区都在致力于推进城市化建设，城市土地资源几乎被开发殆尽，为了不闲置每一寸城市土地资源，很多城市都开始进行地铁车辆段上盖物业开发，由于该类开发项目涉及到多方面的问题，所以开展项目开发设计作业时，不仅要重点考虑特点，还要同时兼顾地上地下空间的综合利用，这就要求设计人员首先要充分了解和明晰地铁车辆段上盖物业开发设计的基本原则，也需要通过对实际设计方案的深入分析，梳理和总结该类开发项目的交通消防等各设计环节的侧重点。
1.地铁车辆段上盖物业开发设计原则1.1.空间利用最大化对地铁车辆段进行上盖物业开发，首要的设计原则是对占地进行集约化利用，这也是这项建设任务的初衷。
地铁车辆段分三个组成部分，即落地区，运用库以及连接出入段线，物业开发过程中还须立足于实际，科学分析盖上及盖下的空间分布利用，既要保证地铁正常运转不受影响，还要保证盖上物业开发设计方案的科学合理性，达到最大化利用空间。
1.2.结构经济化以物业开发形式开发地铁车辆段的上盖，主要是开发住宅建筑，要为地铁运行期间的正常通行及检修留出足够盖下空间，同时地铁运行的常态化清洁及巡检也要得到充分保证，这就导致盖下通常会有很高的空间。
而上盖物业开发的主要形式是高层建筑，这就要求开发过程选择最适用的转换层，对设计人员来说难度较大。
所以，工程设计的转换层和柱网设置的合理性就成为关键节点，需要充分保障经济适用性和空间的最大化利用。
深圳地铁2号线车辆段选址及接轨方案
维普资讯
都市快轨交通 ・ ２ 卷 第 ５ ２ ０ 年 １ 月 第 １ 期 ０８ Ｏ
排洪明渠 ； 其后穿越现状松湖路 ， 沿松湖路 与兴海大 并 道 之间的狭长地带北行 ， 直至车辆段场区用 地。
深圳地铁 ２号线首期工程线路全 长约 １ ｍ， ５ｋ 起点
为 蛇 口西 站 ， 点 为世 界 之 窗 站 ， 期 工 程 线 路 东 延 后 终 二 至新 秀站 ， 路 全 长 约 ３ ｍ。根 据 深 圳 轨 道 交 通 线 网 线 ５ｋ 规 划 及 建 设 规 划 的安 排 ， 圳 地 铁 ２号 线 停 车 及 检 修 深
路 的港 口支 线 。根 据 深 圳 市 规 划局 用 地 处 提 供 的 大 南
山片 区绿色生态线 ， 以及场 区东侧 松湖路 、 南侧兴海 大 道 的道路红线 ， 设计单位划定车辆 段 的用地 建议 红线 ，
车 辆 段 占地 面 积 约 ｌ ．５ｈ 车 辆 段 段 址 地 势 较 高 ， ９ ３ ｍ 。
维普资讯
都 快 交 第 １ ５ ０ 年１ 市 轨 通・ ２卷第 期２ ８ ０ ０ 月
土建技术
深 圳 地 铁 ２号 线 车 辆 段 选 址 及 接 轨 方 案
徐 成 永 陆 楠２ 白雪梅２
（ ．北 京 交 通 大 学 １ 北京 １０ ４ ２ 北 京 城 建 设 计 研 究 总 院 ０ ０ ４； ．
师， 任 过 多个 城 市 轨 道 交 通 设 计 项 目 的 负 责 人 。 担
ｘ ｃｙ ｂｕ ｄｒ ｃ ｕ ＠ ｅ ｉ ｏｍ
出入 线 从 蛇 口 客 运 港 站 站 后 出 岔 ， 西 穿 越 现 状 向 港 湾 大 道 后 ， 现 状 华 美 钢 厂 露 天 堆 场 一 角 ， 至 现 状 经 直
城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计有关问题
城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计有关问题探讨摘要：在城市土地日益紧张的今天，如何利用车辆段上部空间，将工业建筑与民用建筑在保证各自使用功能的前提下，有机结合起来，以节约用地、促进经济、社会和环境和谐可持续发展具有重要意义。
本文以某车辆段为例，详细阐述地铁车辆段上盖物业开发设计中遇到的几个问题。
关键词：地铁；物业开发；建筑方案；可行性abstract: urban land in the growing tension today, how to use the car depot upside space, will industrial building and civil construction in assure respective use function, under the premise of organic combine, save of land use, promote economic, social and environmental harmony sustainable development to have the important meaning. taking a car depot as an example, a detailed explanation of the subway car depot cover property development encountered in the design of a few questions.key words: the subway; property development; construction project; feasibility中图分类号： u231+.2文献标识码：a文章编号：地铁车辆段及综合基地，是保证地铁正常运营的后勤基地，它包括停车、日常检修、综合维修等功能，以及物资总库、培训中心和必要的生活设施。
深圳地铁车辆段上盖建筑结构设计标准
深圳地铁车辆段上盖建筑结构设计标准深圳地铁车辆段上盖建筑是城市轨道交通系统的重要组成部分，为确保其建筑结构安全可靠，需要制定相应的设计标准。
本标准依据《城市轨道交通工程建设标准》等相关规定及实际需求制定，适用于深圳地铁车辆段上盖建筑的设计和审查。
一、设计原则1. 建筑结构应满足承载、稳定、适应、经济、美观的要求。
2. 设计应充分考虑地铁车辆段的特殊要求，如车辆行驶安全、车辆维修、通风、照明等。
3. 设计应符合相关法规、规范、标准的要求，并经过安全性、可靠性、可操作性的论证。
二、设计内容1. 建筑基础：应根据场地地质条件确定适宜的基础形式，满足承载、稳定、耐久等要求。
2. 结构体系：应选用合理的结构体系，满足强度、刚度、稳定、耐久等要求。
3. 建筑材料：应选用符合国家、行业和地方标准的材料，保证建筑结构的安全、可靠、经济、美观。
4. 设计荷载：应根据车辆段上盖建筑的使用功能和设计要求确定设计荷载。
5. 建筑构件设计：应满足建筑结构的强度、刚度、稳定、耐久等要求，同时考虑施工技术和工艺条件。
6. 防火设计：应符合国家、行业和地方标准，采取防火隔离、防火涂料、防火板等措施，保证建筑结构的防火性能。
7. 防雷设计：应符合国家、行业和地方标准，采取防雷装置、接地装置等措施，保证建筑结构的防雷性能。
三、审查要求1. 设计文件应齐全、准确、合理，符合相关法规、规范、标准的要求。
2. 设计文件应符合实际需求和操作要求，能够保证建筑结构的安全、可靠、经济、美观。
3. 设计文件应经过相关专业技术人员的论证和审查，确保设计方案的合理性和可行性。
四、结论本标准的制定旨在规范深圳地铁车辆段上盖建筑的设计和审查，保证其建筑结构的安全、可靠、经济、美观。
同时，应根据实际情况进行不断的修订和完善，以适应市场和技术的发展。
地铁车辆段施工方案
2.5 车辆段、停车场及主变电所专项施工方案2.5.1 昂鹅车辆段施工方案深圳市城市轨道交通14号线工程昂鹅车辆段位于深汕高速公路以北，秀沙路以西，淡水河南侧。
占地面积44.04公顷，车辆段预留上盖物业开发条件，段内设大架修库及定临修库、运用库、物资总库、材料库、蓄电池间、易燃品库、洗车库、污水处理站、牵引变、工程车库、试车用线房、镟轮库、综合体、空压机房等20个盖内外单体，总建筑面积为332653.15m2。
含土建工程、轨道工程、常规设备安装、系统设备安装、建筑装饰工程等施工内容。
施工组织时，结合前期征地拆迁进度，分区域、分专业进行给排水、燃气、电力、绿化的迁改；待前期工程征拆及改迁完成后，各施工区域根据接车、卸车、静调、动调、精调的接车调试思路，按照场坪土石方工程→软基处理工程→上盖平台及单体建筑主体工程→站后及附属工程的总体施工流程，各区域优先施工接车相关区域，再施工其它区域。
2.5.1.1 场坪土石方工程场坪阶段土石方工程主要施工内容为：植被清理、鱼塘回填、场地截排水沟修建以及边坡防护。
车辆段需挖方约98万m3、填方约86万m3，场地呈东北高西南低走势，场地内有大量堆土区、空地、荒地、鱼塘、工厂、民房。
土石方施工属本工程重点，施工前整平场地，截水沟、边坡防护及挡土墙紧随土方施工。
车辆段东北荒地挖方高度大，属于挖方工程重点；西侧场地及场内鱼塘地势低，属于填方工程重点；按照先施工区域先平衡、后施工区域做补充、先低洼地段处理、后高处范围的原则进行场内土方调配；为最大限度地减少土方转运，分别将①区～⑥区、⑩区、○11区及○15区的可利用土方按照就近原则填往⑦区～⑨区、○12区～○14区。
该具体施工方案见表2.5.1-1。
表2.5.1-1 场坪土石方施工方案表施工顺序车辆段场地西低东高，根据现场情况，清表后4个作业面分别从四周往西侧平衡土方，土方开挖后及时进行边坡防护、挡土墙及截排水沟施工。
资源配置及施工计划施工队伍投入：拟投2支土方队伍、1支土建队伍，分为4个工作面进行施工。
蛇口西车辆段建设项目管理实践
蛇口西车辆段建设项目管理实践孙汉贵【摘要】地铁车辆段因其自身特点,工程建设与地铁正线车站、区间存在差别,本文对考虑上盖物业开发的蛇口西车辆段工程特点以及工程内容进行了总结,并对该车辆段建设过程中的建设管理实践经验进行了介绍,希望能为同类工程建设提供借鉴.【期刊名称】《广东土木与建筑》【年(卷),期】2014(021)001【总页数】4页(P59-62)【关键词】车辆段;建设;工程特点;实践【作者】孙汉贵【作者单位】深圳市地铁集团有限公司深圳518026【正文语种】中文1 概述城市轨道交通是目前缓建城市交通压力的有效途径，国内已经有20多个城市正在进行城市轨道交通建设，车辆段作为城市轨道交通的重要组成部分，作为列车停放、整备、检查、运用、维修保养、备用物资存放和运用人员办公、管理的综合基地，从功能上与轨道交通线路的区间、车站存在较大差异，因此相应的工程建设特点也存在一定的不同之处。
本文将对深圳地铁蛇口线蛇口西车辆段工程建设经验进行总结和介绍。
为满足运营需要，深圳地铁蛇口线分别配置了1个车辆段和1个停车场。
蛇口西车辆段位于蛇口线的西端头的蛇口港区，平南铁路蛇口站及兴海大道以东，大南山南麓，华美钢厂以北，松湖支路至蛇口工业区清洁公司压缩中转站之间呈马鞍形的地带。
腹地东西向长720m，南北向宽210m，最大长宽尺寸分别为1200m和310m，占地面积约17.83公顷，段内设有联合检修库、运用库、综合维修中心、派出所、单身公寓及餐厅、物资总库、门卫及废水处理站等单体建筑（如图1）。
本车辆段承担着蛇口线配属车辆的定修（含）以下各级定期检修的任务，以及车辆停放、整备、运用、检修以及各种运营设备保养维修和物资保障等任务。
同时从充分利用土地资源的角度出发，该车辆段通过设计布局的整合，在建设中考虑了后期的上盖物业开发。
2 蛇口西车辆段工程特点2.1 车辆段主要工程内容图1 蛇口西车辆段总平面图作为深圳地铁蛇口线的车辆综合基地，本车辆段工程几乎涵盖地铁所有专业，工程内容繁杂，主要包括：①试车线隧道工程；②土石方及桩基工程，包括场地平整、挖填土石方、岩土及斜坡整治、场地围蔽、红线内侧排水系统和通断道路工程；③市政及房屋建筑（含装修）工程，包括段内道路、给排水构筑物、排水沟槽、管线沟槽、设备基础、检查坑、站台、围墙等及段内房屋建筑工程；④机电设备安装工程，含给排水、低压配电（含室外照明）、通风空调、燃气、电梯、FAS、BAS、主控、气体灭火、门禁、工艺管道和工艺设备的安装调试、网络系统及安防系统的电缆敷设、设备安装和联动调试和临管；⑤电务工程，含电气牵引（接触网）、供电、通信、信号工程的安装、调试和临管；⑥轨道工程（有碴混凝土整体道床铺轨、道岔和轨道附属工程），含轨道、道岔、车挡、平交道、线路标志工程等的施工、养护和临管；⑦绿化及景观工程。
关于城市轨道交通车辆基地上盖物业开发的成本分析及探讨
关于城市轨道交通车辆基地上盖物业开发的成本分析及探讨2德威工程管理咨询有限公司浙江宁波 315000摘要：轨道交通车辆基地上盖物业开发是一个庞杂的工程，从前期业态策划、规划设计到上盖建筑方案深化落地，首层盖板下内容与轨道场段共建涉及设建设和物业资金的分析也是一项复杂的工作。
本文的研究方法仅是车辆基地上盖物业开发造价分摊的其中一种，对于有无对比的的“无”，每个城市有不同标准。
但尽管如此，场段基本的结构相同。
本文分析的成果在以后的上盖开发中可以作为控制投资的参考。
关键词：上盖车辆基地；库区指标；非库区指标；成本分析1.引言轨道交通车辆基地上盖物业开发的工程特点是上盖物业开发预留工程由轨道交通建设同步规划、同步设计、同步建设。
一般来说，同步实施的上盖物业开发预留工程的建设资金需要在轨道交通建设资金和物业开发资金两项中列支。
在此背景下，对轨道交通上盖车辆基地物业开发的成本进行分析，从而准确的对建设资金和开发资金的进行分摊是很有意义的。
2.实施车辆基地上盖物业开发的工程特点与传统土地开发模式不同，地铁车辆基地上盖物业开发并不是在“白地”上进行，而是要通过复杂的技术处理，在车辆基地用地上部建设首层盖板平台，在首层盖板平台上进行上盖物业开发。
其特点有：一是创新用地方式。
车辆基地上盖物业开发是在划拨土地上“无中生有”地造出一块地（首层盖板平台），实现了车辆基地土地的“一地两用”，拓展了空间资源，集约利用土地资源。
二是创新建设方式。
城市轨道交通车辆基地要进行上盖物业开发，必须在地铁车辆基地建设时同步规划、同步设计、同步建设上盖物业预留工程，为后续物业开发预留条件，否则在地铁车辆基地建设完工后将不具备施工条件，不能进行上盖物业开发。
三是增加建设运营成本。
由于上盖开发需在车辆基地建设时进行复杂的技术处理，除首层盖板自身建设费用外，还有可能增加车辆基地降噪减震等建设成本。
在车辆基地投入使用后还会增加消防、照明、通风等长期运营维护成本。
栏杆、百叶安装施工方案23398
深圳地铁蛇口西车辆段上盖物业工程三号地块栏杆百叶窗施工方案施工单位：深圳市东江世纪装饰工程有限公司编制人：审核人：审批人：审批单位: 深圳市第一建筑工程有限公司审核（工程师）：审批：日期：目录一、编制依据 (4)二、工程概况 (5)1、工程简介 (5)2、施工部位 (6)3、组织机构 (6)三、施工准备 (7)1、技术准备 (7)2、机具准备 (7)3、施工条件 (9)四、主要施工方法及质量要求 (7)1、钢管栏杆施工方法及质量要求 (10)2、阳台玻璃栏杆施工方法及质量要求 (10)3、空调百叶窗施工方法及质量要求 (19)五、安全文明施工保证措施 (22)1、安全施工保证措施 (22)2、文明施工保证措施 (22)一、编制依据：《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2010《建筑工程质量验收统一标准》GB50300-2013《建筑防腐蚀工程施工及验收规范》GB50212—2002《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411-2014《建筑工程施工质量评价规范》GB/T50375-2006《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB50325—2010《住宅装饰装修工程施工规范》GB50327—2010《安全防范工程技术规范》GB50348-2004《建筑涂饰工程施工及验收规程》JGJ/T29-2003《建筑钢结构焊接技术规程》JGJ81—2002《高层民用建筑钢结构技术规程》JGJ99—2012《居住建筑节能检测标准》JGJ/T132－2009《建设工程施工现场供用电安全规范》GB50194-93《施工现场临时用电安全技术规范》JGJ46—2005《建筑施工机械使用安全技术规程》JGJ33—2012《建筑施工安全检查标准》JGJ59—2011《施工企业安全生产评价标准》JGJ/T77—2010《建筑施工现场环境与卫生标准》JGJ146—2004《建设工程文件文档管理规范》GB/T50328—2001二、工程概况：1、工程简介：工程名称：深圳地铁蛇口西车辆段上盖物业工程三号地块项目地点：深圳市南山区蛇口街道松湖支路建设单位：深圳市地铁集团有限公司监理单位：深圳市中海监理有限公司设计单位：悉地国际（深圳)设计顾问有限公司施工单位：深圳市第一建筑工程有限公司杆栏百叶施工单位：深圳市东江世纪装饰工程有限公司项目概况：本项目是深圳市地铁有限公司开发建设的地铁2号线蛇口西车辆段上盖物业，本地块位于大南山脚下，南临兴海大道，北靠大南山，东侧为松湖支路，处于大南山、小南山、赤湾山环抱之中,自然条件十分优越。
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二项目地块属性界定
2.1项目概况
2.1.1项目位置
项目位于大南山与赤湾片区交界处，西南侧临兴海大道，东南侧临松湖路，东北侧为大南山。
图：宗地位置
2.1.2地块现状
宗地方案编号：2009-203-0004；
土地用途：居住用地；
宗地形状：为不规则多边形，1号地块与2号地块通过连廊连接，2、3号地块相连接；
开发程度：地块所在区域市政配套开发较完善，宗地外已进行“六通”（通路、通电、通上水、通下水、通燃气、通讯），宗地场地基本平整；
地上状况：现状为地铁2号线蛇口西车辆段工程项目。
图：宗地形状、地势
图：宗地现状图：宗地现状
图：宗地现状图：宗地现状
住宅用地
保障性住房
单身宿舍、幼儿园
2.2项目区域环境分析
2.2.1项目区域环境概况
项目西南侧临近兴海大道，兴海大道为城市交通主干道，分别与南海大道、月亮湾大道相连，对外车行交通比较便利。
经过本项目地块的公交交通线路较少，但到达项目地块附近的公交线路较多。
地铁方面，未来将有地铁2号线和5号线途经兴海大道，将大大提高项目公共交通的便捷性。
从片区氛围来看：目前地块附近居住人口稀少，有一定的荒芜感，生活便利性配套如餐饮、便利店等缺乏，区域生活氛围十分不足。
另外，兴海大道过往车辆以货柜车居多，凸现了港区货流氛围，这为居住项目的发展带来一定的不利用影响。
项目东北侧临近大南山别墅区（如鲸山别墅等）。
别墅区相对独立，对本项目的影响不明显。
因此，项目未来发展不能局限于区域现状条件，必须重视片区未来发展及项目本身配套的建设，以规避近期不足带来的风险。
2.2.2片区关系图
本项目属于大南山片区，四周环绕赤湾、妈湾、前海、南油、后海、蛇口等片区。
在各片区中，大南山片区北侧环绕片区生活氛围较为成熟或趋于成熟，但南侧环绕片区如赤湾、妈湾等片区港口及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏，不利于本项目居住项目的发展及提升。
2.2.3片区发展分析
大南山为包括高尚居住区、办公、创业园在的综合性地区，而赤湾则是以集水陆运输、货物仓储、临港工业等多种功能于一体的综合性港区。
本项目位于大南山片区与赤湾片区交界处。
大南山片区定位：大南山区的发展目标是利用大南山地区特定的区位及自然优势，建设具有鲜明的山海城市特征，集高尚居住、商业办公、自然生态公园、高科技创业园区的综合性地区。
大南山的功能定位是：具有郊野性质的文化市政公园、居住及配套、高科技研发基地和重要的港口门户地区。
图：大南山法定图则
南油工业区 一突堤商务
海上世界
大南山
四海社区
赤湾港物流港花园城社区
本项目位置
数据来源：市规划网
项目的西南侧即为赤湾地区，赤湾区的城市发展目标是：高标准建设的，以港口作业区、临港产业区和生活服务区三大主要功能区为主的现代化综合港区。
赤湾区的功能定位是：集水陆运输、货物仓储、临港工业等多种功能于一体的综合性港区。
规划发展意向：根据规划，片区应利用大南山公园别墅区的人行入口，组织大南山公园—海上世界—湾滨海休闲带的人行空间联系，体现山、城、海的相互交融。
随着《市城市总体规划(2007—2020)》草案的出炉，发展重点再次向西扩展。
前海中心一跃而成焦点，有望出现第一个真正的国际滨海建筑群落。
项目目前拥有陆路、水路交通优势，未来将规划地铁2号线和5号线，城市外交通便利性将进一步提高
主要交通干道：
主干路：兴海大道，双向 8 车道；南海大道，双向 6 车道；港湾大道，双向 4 车道；月亮湾大道，双向 10 车道，通过月亮湾大道和南海大道便可以和西部通道相联。
西部通道的开通，将引发香港和蛇口经济良性发展的“集群效应”，一地两检以及24小时通关将彻底改变蛇口片区的面貌。
随着西部港区的大规模扩建以及未来规划中的广深沿江高速的开工建设，蛇口的未来发展将不仅限于辐射区域，而将成为深港国际大都会的重要核心之一、整个珠三角的交通枢纽。
次干路：兴工路、沿山路、工业八路、荔湾路、铲湾路等双向 4 车道；轨道交通规划：未来将有地铁二号线和五号线经兴海大道。
地铁二号线拟在蛇口客运港区设置轨道站点，在本项目位置设置二号线车辆段；地铁五
号线拟在片区西北侧通过，在兴海大道设置站点。
2.3项目地块属性界定
2.3.1区位属性
陌生区域·边缘化·无可延展性·不纯粹
陌生区域：本项目属于大南山片区，四周环绕赤湾、妈湾、前海、南油、后海、蛇口等片区，项目所在区域的市场认知度低，陌生度较高。
边缘化：在各片区中，大南山片区北侧环绕片区生活氛围较为成熟或趋于成熟，但南侧环绕片区如赤湾、妈湾等片区港口及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏，项目所在的片区属于周边居住区域的边缘地带。
无可延展性：项目周边荒芜，未来无集中住宅供应，项目所在位置区隔独立，无可延展性。
不纯粹：项目紧邻的兴海大道过往车辆以货柜车居多，凸现了港区货流氛围，这为居住项目的发展带来一定的不利用影响。
兴海路
2.3.2物业属性
地铁上盖·规模较小
地铁上盖：项目为地铁2号线蛇口西车辆段工程项目上盖物业，市场和客户对地铁上盖物业的接受度有待验证。
规模较小：计容积率建筑面积为306,100㎡，其中单身宿舍 62,600㎡，保障性住房181,700㎡，住宅45,000㎡，住宅的规模较小。
图：车辆段平面功能布置图
车辆段红线占地面积:18.44公顷840M
310M
2.3.3生活便利度属性
车行便利度较高·生活配套匮乏
车行便利度较高：项目西南侧临近兴海大道，兴海大道为城市交通主干道，分别与南海大道、月亮湾大道相连。
经过本项目地块的公交交通线路较少，但到达项目地块附近的公交线路较多。
地铁方面，未来将有地铁2号线和5号线途经兴海大道，将大大提高项目公共交通的便捷性。
生活配套匮乏：生活便利性配套如餐饮、便利店等缺乏。
2.3.4生活氛围属性
居住氛围不足·无生活配套提升可能
居住氛围不足：目前地块附近居住人口稀少，有一定的荒芜感，区域生活氛围十分不足。
无生活配套提升可能：项目周边未来基本无住宅供应，缺乏生活配套改善的前景。
2.3.5资源属性
大南山麓一线山景资源·海景资源
大南山麓一线山景资源：项目紧邻大南山，住宅单位视野开阔，可享受一线山景。
海景资源：项目可远眺海景，景观视野开阔，景观条件优越.
住宅
大南山
图：项目周边楼盘分布图
本项目位置
根据世联平台数据，南山区周10大畅销楼盘排名中，以下楼盘多次上榜。
表：2009年第25周（6月15日—6月21日）房地产市场成交排名TOP10
楼盘一览表
排名项目名称区域总套数上周销售套数累计销售套数销售率
1 中海阳光玫瑰园南山981 17
2 751 76.5%
2 诺德国际居住区南山2,771 97 2,162 78.0%
3 半岛城邦花园南山2,020 86 1, 52.8%
4 依云伴山南山1,683 53 388 23.1%
数据来源：世联平台
中海阳光玫瑰园
项目概况——中小户型为主
开发商：市中海光大房地产开发有限公司；
开盘时间： 2008年12月；
基本概况：中海阳光玫瑰园地块编号T102-0019，占地37,591.6平方米，
总建筑面积139,713.57平方米，计入容积率建筑面积110,498平方米。
项目位于大南北侧，紧邻深大附中，拥有青青世界、月亮湾公园、大南山
万元/平方米，租金价格水平主要在100~200元/平方米.月，部分街区商业由于经营档次较低或人流较少，租金价格水平在50~80元/平方米.月；集中式商业较少，主要分布在海上世界公园周边，只租不卖，一层租金在200元/平方米.月，如太子广场、中心广场等。
项目西北侧片区商业呈现出街铺、集中商业并重的态势，周边居住氛围浓厚，人流量较大，消费水平属中等偏上水平，街铺主要为住宅小区底层商业，租金水平在180~300元/平方米.月；集中式商业主要为百安居、天虹商场、人人乐购物中心、岁宝百货等，租金水平在200~250元/平方米.月。
图：项目周边商业分布图（项目东北侧片区）
表：项目周边部分商业租售概况表（项目东北侧片区）
序号商业名称商业形
式
商业售价
（万元/㎡）
月租金
（元/㎡）
空置率
住宅售价
（元/㎡）
1 花果山小区裙楼裙楼 1.5～2.5 70～100 95% 9,600~12,000
2 海尚国际裙楼裙楼约4~5.7 130～400 98% 11,000~23,000
3 海韵嘉园裙楼约3.5~5.3 120~180 90% 14,000~15,000
4 招东小区底商- 50~80 95% 9,000~10,000
5 南海玫瑰二期裙楼裙楼 2.8~4.5 100~250 90% 16,000~22,000
分析小结：
➢美国次贷危机引发了金融海啸，恶化的外部经济环境及其不确定性的
运行前景波及房地产市场，政府采取各种措施，恢复市场信心，楼市
有一定的“反弹”；
➢市房地产市场从2008年市场交易持续萎缩和持续低迷转变为目前成
交量的温和放大和价格的持续调整；
➢房地产政策方面，由从紧转为明显放松，市场效果已初步显现；。