物业税改革对地方财政的影响
论开征物业税的理论依据和重大意义
平等。
英 国古典经济学鼻祖亚当 ・ 斯密提 出，税收应贯彻的原 则之一是 “ 一国国民都须在可能范围内，按照各 自能力 的比 例， 即按照各 自 国家保护下享得收入 的比例， 在 缴纳国赋 ， 维持
收入水平的高低或实际 支付 的大小等作为判断依据 。 纳税能
士、 兼职教授 。
． ９・ ８
维普资讯
财产和消费三种。西方 学者认为 ， 利用个人的总财富作为公
平课税的基础。 个人 的总财富表明 的是个人 已积累起 来的购
得税对工作激励 的反作用要小一些 ， 这是因为财产税是对 过 去工作努力而不是现在 的工作努力成果征税 。换言之 ， 如果 对 人们 过去 努力 的成 果 （ 即他们 的财富） 征税 而不对他们 现
“ 向公平” 所谓横向公平 ， 纵 。 就是纳税能力 相同的人应负担 相同的税 。卡尔多认为 ， 拥有较多财富 的人要比拥有较少财 富的人具有更大的纳税能力 。 拥有财富要 比来 自 财产的现金
收入 给所有者带来更大的利益。 其好处在于从财富提到的利
益包括动用储蓄的能力、 经济资源的控制、 非现金收入和社
政府。 或者对于富人来说 ， “ ” 可能 按照收 人 更高 比 例为国家费
用” 。税收的首要原则 ， 就是关于纳税人之间的公平。
一
’ 这
公平 观念后经 瓦格 纳引 申， 并加入 社会政策观念 ， 便形成
了“ 课税公平原则”， 即根据社会政策的观点 ， 按纳税能力
的大小 ， 采用 累进税率 课税 ， 以求得 实质上 的平等 ， 不承 并 认财富的 自然分配状态 。同时对最低 生活 费免税 ， 并重课财
从地方政府角度分析物业税与国民经济的关系
从地方政府角度分析物业税与国民经济的关系物业是房地产（不动产）的别称，物业税即指房地产税。
物业税作为一种对土地及其附着物房屋评估价值的课税在西方各发达国家已经发展了很长时间，其最早的目的都是为了弥补地方财政收入，经过长时间的发展，物业税已经成为税收收入的稳定来源和重要组成部分。
物业税在大部分的国家地方财政收入中高达70%，而部分国家甚至达到了100%。
然而，在我国，大部分的房地产税收都集中在交易阶段，保有阶段的税收非常的少。
从国外的物业税税收状况来看，物业税的征收对其他国家的财政收入是如此的重要，那么开征物业税对我国的财政收入以及国民经济有如何影响？我国税制中在房地产保有环节的征收的税种有房产税、城市房地产税和城镇土地使用税等税种，而本文的前提条件假设之一就是将现有的“房产税”“城市房地产税”“城镇土地使用税”三税整合为一个税种，即物业税。
要分析物业税对地方财政收入的影响就要先分析房产三税与地方财政收入、国民经济三者之前的关系。
1物业税与地方政府的关系及影响分析物业税的征收为地方政府的财政收入带来增加，但是物业税征收的前提是建立在将房产税、城市房地产税和城镇土地使用税合并为一个税种的基础上的，在物业税之前，原房产三税也为地方政府带来财政收入，那么物业税对其的更替与整合，为地方政府带来的影响大小，关键取决于在物业税征收前后税收规模的大小。
因此，要分析物业税对地方政府的影响，就要先弄清原房产三税对地方政府的影响以及物业税征收前后税收规模的大小比较，以此来分析物业税对地方政府的影响。
1.1物业税与地方政府的关系物业税作为一种地方税种，它的开征必然会对我国地方政府的财政收入带来影响，那么物业税与地方政府的关系大致就表现于此（即物业税与地方财政收入的关系）。
根据本文的研究前提可知，物业税的征收是将房地产三税合为一个税种来征收，要分析物业税与地方财政收入的关系，就要弄清房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三税对地方财政收入的关系。
关于我国开征物业税的思考
刘拓 郑情情 （ 山 大 经 研 ； 山 经 学 ） １ 东 学 济 究院 ２ 东 济 院 ． ．
摘要 ： 随着我国市场经济体制不断深入 ， 房地产税制的不足 日益明显 ， 严 膨胀的 目的。另一 方面 ， 物业税收增加 了地方财政 收入 ， 有利于当地 重影响和制约了房地产业 的健康发展。完善我国房地产业 的税制结构 ， 将税 公共福利事业的发展 ， 通过财政转移支付手段， 调节社会公平。 收工具合理运用到房地产市场中 ， 物业税体现 出越来越 重要 的意义。 ２３进一步遏制投机行 为， ． 提高土地资源的利用率。 国房地产 我 关键词 ： 物业税 房地产 改革
税费制度 目前不能很好 的限制房地产 市场 的投机行 为。 “ 炒楼” “ 、炒 ０ 引 言 房”“ 、 圈地 ” 行 为 掩 盖 了市 场 的 真 实 需求 ， 致 供 求 关 系失 衡 ， 易 等 导 容 物业税， 又称 财 产 税 或 不 动产 税 ， 要 针 对 土地 ， 屋 等 不 动 产 ， 弓 起市场 的不稳定， 主 房 ｉ 同时政府的宏观调控 也容 易失位。 物业税的开征 要 求承租 人或所有者在保 有阶段每年按照要 求缴纳一定 比例 的税 会 使 自用 需 求 者倾 向于 购 买 面 积 较小 的房 地 产 ，并 在 一 定程 度 上 抵 款， 而所 应 缴 纳 的税 款 会 随 着 不动 产 市 场 价值 的变 化 而 变化 。 例 如 ， 制房地产投资和投机需求， 少在消费端的不合理的需求， 减 减少房地 地铁、 公路 、 花园等公共设施 的完 善， 必然会带动周边房产价格 的提 产资源闲置 ， １ 弓导房价回归到稳定理性的价格 区间 ， 促进房地产市场 升 ， 而 对 应 的 物业 税 也 要 提 高。 从 的健 康 发 展 。 １ 开 征物 业 税 的 背 景分 析 ２４ 稳定城市财政收入来源 ， ． 促进社会整体利 益实现。 物业税的 目前 ，世界上大多数市场经济 比较成熟的国家都有面向房地产 另一重要意 义主 要在于财政管理体 制的完善和 地方税收体 系的变 课 税 的税 种 。 别是 在 欧 美 发达 国家 ， 业 税 作 为一 项 重 要 税种 已存 特 物 革。目前土地出让金 占地 方政府预 算收入的 ６ ％到 ９ ％。自从实行 ０ ０ 在 很 长 的 发展 历 史 。在 美国 ， 没 有 单独 征 收 的物 业税 ， 物业 税 是 并 其 分税制 以来中央财政通过扩大中央税和共享税 的范围不断侵 占地方 包含在财产税里面的 ，其 中对土地和房产等不动产所征收的一般财 税源 ， 导致 “ 中央 富地 方穷 ” 的局 面 ， 迫使 很多地 方不得不 “ 卖地 求 产 税 即相 当于 我 们所 讲 的物 业税 。美 国 的 一般 财 产 税 是地 方税 的一 财 ”变相的造成 了“ ， 房地产劫持地方政府 ” 的局面。而物业税作 为地 种， 通常由州政府和地方政府共 同分享。 虽然物业税在州政府财政收 方的主体税种 ， 以其 持续 、 稳定 的特点保证地 方财政收入的增长 ， 进 入中占很小 比例， 但却是地 方政府最重要 的收入来源。 而 改变 目前地方政府“ 以土地批租 生财” 的短期行 为， 抵制不理性投 我国现行房地产税制相对完整但 比较复杂，分布于房地产开发 资 ， 脱 地 方 财 政对 于 土地 的依 赖 ， 进 政 府 通 过 改 善 公 共 建 设 ， 摆 促 提 建设、 交易和保有等各个环节 ， 从广义上讲 ， 房地产税包括土地增值 高公共服务 ，提高资金使用效率等措施达到公共产品的供给满足社 税、 契税 、 耕地占用税 、 印花税、 营业税等十几个税种 ， 它们对于统筹 会 各阶 层 的 需 求 。 房地产市场管理 ， 提高房地产使用效率 ， 贯彻 国家房地产政策和控制 ３开征物业税 的难点及对策 固定 资产投资规模等方面发挥 了积极作用。 但毋庸置疑的是 ， 目前房 ２０ ０ ６年 以 来 ， 物业 税在 全 国 多 个 省 市 实 行 “ 空转 ”但 过 程 并 不 ， 地产税制体 系的设计也存在着缺陷和不足，特别是开发与交易环 节 顺利 ， 成果并不显著。“ 简税制、 宽税基、 低税率、 严征管” 的物业税方 税种偏多 ， 税负偏重 ， 存在着 因税种交织而导致重复征税 的现象。而 案的实现仍面临着众多的难题。 针对保有环节则税种较少 ，致使其调节职 能和统筹职 能未能随着我 ３１税基的科 学划定 从物业税 的财产税性质 来看 ， ． 应统一 以物 国社 会 和 经济 的发 展 而 加 强 ， 呈现 出弱 化 的趋 势 。 业所体现 的价值作为课税 的依据 ，而现阶段我国城镇大多数居 民的 我国 自 ２ ０ ０ ３年 以来 便 出 现 了 征 收 物 业 税 的提 法 及 相 关 研 究 。 住房仅是维持生存基本 需要 的消费品 ， 不能纯粹作为财产。 目前 困扰 以国家财税部 门为主的多个部门以及社会各界专家、学者及研究机 的问题是物业税仅对二处住房以上的物业或高档 物业征收？还是所 构 都 给 予 高度 关 注 并就 进 一 步 深 化房 地 产 税 制 改 革进 行 了深 入 广泛 有物业同一标准征 收？ 根据国外通行 的做 法 ， 在采用房地产市场评估 的研究。到 ２ ０ ０ ９年 ，国务院公布 了 《 国务院批转发展改革委 关于 价值 的时候 ， 对不 同类型的不动产可 以采取不同比例。 如普通住宅适 ２０ ０ ９年深化经济体 制改革意见的通知》 《 。 通知》 中提到 ， 要加快推进 用 于 较低 的 比例 ， 别 墅 适 用于 较 高 的 比例 。 立 人均 （ 而 设 或户 均 ） 业 物 财税体制改革 ， 建立有利于科学发展的财 税体制。 与以前物业税在北 价值 的最低起征点 ，对于超过一定面积的居民住宅要采用较高 的征 京、 深圳等地 “ 空转” 不同 ， 此次是国务 院首度将物业税提到政府 ｒ 的 收比例 ， 而解决现行房地产税制 中存在 的计税依据不合理的问题。 从 议事 日程 ， 表明了中央决策层对物业税的关注。 ３２ 房地产评估制度需进一步完 善 物业税开征 的基础是定期 ＿ ２ 开征 物 业 税 的必 要 性 对房地产进行价值评估工作。但 目前我国没有建立起完善权威 的房 ２１简化税制 ， ． 规范房地产市场。 物业税的开征可 以实现现有税 地产价值有利于推动我 国内外税制统一 的进程。 目前 ， 国涉 我 经常出现在对同一不动产评估时 ， 不同的评估机构可得 出不同甚 及房 地 产 的 税种 有 十 多 种 ， 开征 的 物业 税 主 要 是把 现 行 的房 产 税 、 象， 而 至相差很大的价值量。 在这种情况下 ， 很难为物业税提供科学合理的 城镇 土 地 使 用税 、 市 房 地 产 税 合并 ， 立统 一 的 物 业税 ， 并 税 种 ， 城 建 减 税 基 基 础 。 达 国 家 的做 法 是 国家 制 定 规章 制 度 ， 会 和市 场 评 估机 发 社 合理 收费 ， 降低税负 ， 拓展税基 ，士 ； 大税源。 Ｉ 并且把相应的征 收环节后 构具体实施 ， 行政主 管部 门进行有效监督 ， 依据公开、 明、 透 规范、 动 移， 将开发建设、 易等环节承担 的费用转为房地产拥有或使用人承 交 态、 易操作 的标准 ， 在总体上降低综合税率 ， 突出物业税作 为单一税 担， 降低初始阶段 的成本 ， 增加保有阶段的税收 ， 而降低购 买者买 进 种 的调 节 作用 。 房 的“ 门槛 ”更 好 的激 活 房 地 产业 的发 展 。 ， ３３ 土 地 出 让 制度 何 去 何 从 我 国实 行 的 土 地 制度 是 “ ． 批租 制 ” ， 用地者可 以购买一定期限的土地使用权。 土地 是 我 们在 经 济 领 域 常 常 关注 的 重 要 问题 。 物 业 税作 为一 个 与 广 大公 即土地使用权归国家 ， 使用权 出让金是土地批租时一次性收取 的费用 ，等价于土地使用有 民个人利 益息息相关的重要税种 ， 如何能够 在经济生活中体现效率 ， 效年限在经济上的价值体现。土地批租 制给各级政府 带来 了丰厚的 又在最大程度上体现社会公平 ，是我们在构架物业税制时所必须考 但也进一步导致 了土地滥用和房价上涨。 开征物业税会把土地 虑的问题。我国现行的房地产税收体 系中， 土地和房屋 一旦增值 ， 开 财源 ， 出让金归并入物业税按年 收取 ， 处是显而 易见 的 ： 好 一方面 ， 降低 了 发商和业主将获得更多的利益 ， 而政府无法参与增值价值 的再分配 ， 城镇居 民购房置业 的门槛 ： 另一 方面也为地方政府带来稳定的税源。 从而使得财富流向物业保有者。 谁拥有的物业越多 ， 谁的财富增值 的 但这样做也会大大减少 当前地方政府 的财政收入，影响政府提供公 就越快。买房 已经不是为 了满足 日常居住需求的消费而成为投资赚 物 钱 的手 段 ， 高 收 入 者和 低 收入 群 体 之 间 的贫 富 差距 进 一 步 拉 大 。 使 物 共服 务 的能 ��
浅谈物业税开征对地方政府财政收入的影响
浅谈物业税开征对地方政府财政收入的影响摘要：物业税的开征不仅仅是调节房价，更多的作用是体现在地方财政的改革上。
本文通过分析物业税特点，指出物业税开征可以促进地方财政收入增加，并对物业税开征存在的问题提出了建议。
改革现行房地产税费是我国税制改革的一项重要内容。
现行的房地产税制存在着税费繁杂、以费代税，重流转、轻保有等问题，改革现行的房地产税费已经迫在眉睫。
税直接征收的主要有房产税、城市房地产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税等；间接的包括营业税印花税企业所得税、个人所得税和房地产所得税等。
发生在房地产取得环节的税收有两种，即耕地占用税和固定资产投资方向调节税。
房地产保有环节的税收有三种：城镇土地使用税、房地产税和城市房地产税（仅针对外商企业和外籍人员）。
在房地产流转环节，目前设置的税种主要有营业税、企业所得税、个人所得税、房产税和城市房地产税、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税等。
1．房产税收在地方财政收入比重较小。
尽管房地产税在组织财政收入、实现资源配置、调节经济发展等方面发挥了一定的作用，但其收入规模较小。
据统计，2005年房地产税收在地方财政收入中的比重为历年最高，却仅为10.53%。
2、房地产税收负税结构不合理，重流转、轻保有。
目前我国的房地产税收体制中，将大部分税收重点放在了流转环节，造成重流转、轻保有的现象。
3、房产税计税依据不科学，税制结构不合理，税率偏低。
现行房产税规定：房产原值一次性减除10%-30%后的余值，税率为1.2%；或者以房屋出租的租金为计税依据，租税率为12%。
这种计税方式和税率安排，首先是没有考虑到因经济发展而产生的房产增值；其次没有体现公平、合理的原理，对高档公寓、别墅等高收入人群住宅依旧采取和一般居住房产同样减免政策，未免有失公平，也无法体现财产税调节作用。
象，以课征时点计税对象（房地产）的评估值为计税依据，房地产保有期间征收的一种财产税。
1、物业税对地方政府收入直接影响。
我国物业税改革中的风险问题研究——基于政府间财政关系的分析
用 。然 而 ， 我 国现阶段 ， 在 物业税 改革 的风 险 问题 不
容忽视 。 由于物业 税 额 取决 于 地 方 政府 支 出缺 口，
且税率 和计税 依据 都 由政 府 确 定 ， 何 防 范地 方政 如 府 由于热 衷多课 税 、 支 出而 导 致 物业 税 过 高 的风 多 险， 物业税 是否 能够 担 当地 方 政 府 的 主体 税 种 的重
级政 府 的事权 、 财权 ， 由转 移支付 制度将 各级政 府 并
联 系起来 的制度 框架 。
但是 ，９４年 以来 ， 国分 税 制 在 运 行 中存 在 １９ 我 的一 些 问题 突 出表 现在 ， 府 间 支 出责 任 划分 不 够 政 清晰， 尤其 是省 以下财政 管理 体制 调整不 到位 ， 力 财
一
、
问题 的提 出
情况 ， 规范 地方政 府批 租土 地过程 中 的短期行 为 ， 转
当前我 国一些地 区政府 公共 服务水 平严重落 后
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
变政府 职 能 ， 改善 社会管 理 和公 共服 务 。因此 ， 国 我 当前 的物业 税改革 不 仅 寄 托 了抑 制 房 价上 涨 、 防止
投机行 为 的期望 ， 财政 学角度 ， 是被 赋予 了有利 从 更 于构建 财 权 与 事权 相 匹 配 的政 府 间财 政 关 系 的 作
任 以切实 有效促 进 政府 间财 政关 系 的合 理有 序 ， 如
以往 ， 势必 造成公共 服务 水平落 后 ， 职 能缺失 。 政府
在非 税 收收 入方 面 ， 方政 府 为 了增加 收 入往 地 往热 衷 于招 商 引资 ， 动用 大量 资源 ， 租土地几 乎成 批 了一 些地方政 府 的第 二 财 政 。根据 国际 惯例 ， 业 物 税是 一种地方 税 ， 开征 物 业税 有 助 于 赋予 地方 政 府
物业税改革研究述评
摘 要： 目前 ， 业税改革 问题正受到社会各界 的广 泛关 注。学术界 认为 ， 国现 行房 地产税制老 化、 物 我 构建
公共 财政 框架和保证 房地产业稳定发展 客观上提 出了开征统一 的物 业税 的要求。在物业税 的具体 制度设计上 ， 学术界还 存在不 同看 法。至于开征物业税的影响 ， 学术界认为， 物业税 改革不 会从根本上影 响房地产 市场价格 ； 物业税改革可能会在 短期 内影响一些城 市的财政 收入 ， 从长 期看却能为地方提供稳定 而长期 的收入 激Ｊｕｎｌ ｆ ｕ ｎｎＦｎｎ ｅ＆Ｅ ｏ ｏ ｃ ｎ ｅｓｙ ｏｒａ ｎａ ｉａｃ ｏＹ ｃｎｍｉ Ｕ ｉ ｒｉ ｓ ｖ ｔ
Ｖ １２ ， ｏ４ ｏ．６ Ｎ ．
物 业 税 改 革研 究 述评
甘 家武 ， 王德祥 章 少华 ，
（． １云南 财经 大学 高等 职业技 术学 院 ， 云南 昆 明 ６０ ２ ； ５ ２ １ ２ 武汉大学 经济与管理学院， ． 湖北 武汉 ４０７ ） ３０４
一
、
一
范 围过 窄 （ 只在 城 镇 和工 矿 区征 收 ） 内外税 制 不 统 一 、 （ 内资企业和个人缴纳房产税、 外资企业和个人城市缴 纳 房产税 ）不 符 合 税 收公 平 原 则 、 利 于 收 入 分 配 调 ， 不 节 ； 房地 产税 的 税 负结 构 （ 重交 易 、 持 有 ） 税 率 而 如 轻 、 设 置 （ 一 和过低 ）计 税依据 （ 能反 映现有 价值 ） 以 单 、 不 、 及 土地 出让制 度 和税 收 成 本 等 ， 又不 利 于 优 化 房 地 产 资 源配置 ， 影响 房地 产业 的健康 发 展 。中 国社 科 院 财 贸研 究所 副所 长 高 培 勇教 授 （０６ 则 认 为 ， 国 实 际 ２０ ） 我 上还没有真正意义上 的财产税， 目前房产税 和城 市房 地产税制设定 的纳税人并非着眼于个人 ， 目前在 收入 方面 有个 人所得 税调 节 ， 消 费方 面有 增值 税 、 费税 在 消 和 营业税 ， 而在财 产持 有方 面 ， 们基 本 上 处 于无税 状 我 态 。其 次 ， 现行 房地 产税 制税 种多 （ 广义 的房地产 税 已 包括 ｌ Ｏ多个税 种 ） 重 复 征 税 严 重 ， 税 费 混 杂 、 、 且 费挤 税现 象严 重 ， 利 于 有 效 征 收 和发 挥 它 增加 地方 财 政 不 收入的功能。例如 ， 财政部财政科学研究所房产税税 制改革 研究 课题 组 （０２ 提 出 ， 税 源 格局 发生 重 大 ２０ ） 从 改变 、 方缺 乏主 体税 种 、 范政 府收 入 筹措 制 度 三个 地 规 方面 看 ， 实行 物业税 改革 势在 必行 。 第 二 种看法 主要 从 建 设 公 共 财政 角 度 来 考 虑 ， 认 为开 征物 业税 有 利 于 完 善 分 税制 、 立 我 国 公共 财 政 建 框架 。一 方面 ， 国 市场 经 济 发 展 和 居 民收 入 水 平 提 我 高为 开征 物业税 提供 了基 础 ； 一 方面 ， 另 从物 业 税 的 流 动性 弱 、 以及 它在 管理 上要 求 可靠 信息 、 更适 合 由地 方 管理 的性 质看 ， 征 物 业税 有 利 于 加 强 和稳 定地 方 财 开 政收入 、 完善 分 税 制 财 政 体 制 。财 政 部财 政 科 学 研 究 所 所 长贾康 研究 员 （０６ 认 为 ， 分 级 财政 要 求 一 级 ２０ ） 在 政府 有 一级 事 权 、 级 财权 、 级税 基 的 情 况 下 ， 果 一 一 如 地方政 府把 物 业 税 作 为 主要 收入 来 源 ， 就要 优化 本 地
浅析物业税改革对房地产行业的影响
理 、 费 过 高 等 问题 。本 文 对 物 业 税 改 革 税
对 房 地 产 市 场 的预 期 影 响 作 了分析 ． 力
求为我 国物 业税 改革提 供 具 有一 定 参考
价 值 的 资 料 关 键 词 ：房 地 产 税 物 业 税 房 地
员征收城 市房地 产税 ， 征 收对象 为 同一 在
５ 结 语 、
一
基本面。但 当前 中国房 地产的房价问题 、 人民币币值问题和股指期 货 大跌等一系列 问题 都要求上海要谨 慎地走好 “ 建设 国际金融 中 心” 的每一步。比如被称为“ 亚洲四小虎” 之一的泰 国没有重视其经 常 性 项 目的 逆 差 和房 地 产 泡 沫 问题 且 未 能 采 取 有 效 的 措 施 。 曼 谷
国际金融 中心所欠缺 的。
（） ３ 能否 有效 地解 决 中国房 地产 问题 和人 民 币币值 问题 ， 将 对 上海 国际金融 中心 的建设步伐 的快慢起 到至关重要 的影响 。 资 产 价格和汇 率波动与金 融市 场关系 日益 紧密 ， 响不断增 强 。目 影 前 中 国的房价 问题 、 民币 币值问 题 已饱 受关 注与 争议 ， 旦名 人 一 义 价 值 与 实 际 价 值 发 生 巨 大 偏 差 ． 么 房 地 产 市 场 与 外 汇 市 场 将 那
ＦＮ Ｃ ＆ Ｅ ＩＡＮ Ｅ ＣＯＮ ＯＭＹ 金 融 经 济
浅析物业税 改革对房地 产行业的影响
口 王锦 秀
摘 要 ： 房 地 产 业 与 我 国人 民 群 众 的 日 常 生 活 休 戚 相 关 ． 在 我 国 国 民 经 济 发
展 中 占有 重 要 地 位 。 建 国 以 来 历 经 多 次
房 产 时 显然 重 复 征 税 。又 如 购 置 土 地 时 既
开征物业税对完善吉林省地方税制改革的重要作用
（ 吉林工商学院 财税 分院 ， 吉林 长春 １０ ６ ） ３ ０ ２
【 摘要】１９ ９ ４年我国实施分税制改革后存在 明显的 问题是 ， 地方税 制改革长期滞后 ， 收入规模 Ｅ趋 缩小。通过分析 吉 ｌ 林省地方税体 系的现状 、 存在 的问题 ， 分析 了地方税的发展 方向， 出物业税应成为地方税主体税种 。 指
第２ ５卷第 １期 ２ ０ 年 １月 Ｏ９
吉 林 工 商 学 院 学 报
Ｊ ＯＵＲＮＡＬ ＯＦ ＪＬＩ ＢＵＳ ＮＥＳ Ｉ Ｎ Ｉ Ｓ ＡＮＤ ＥＣＨＮＯＬ０ＧＹ Ｔ ＣＯＬ ＥＧＥ Ｌ
Байду номын сангаас
ＶＯ ． ５ ＮＯ １ １２ ． ．
Ｊ ｎ． ０９ ａ ２０
开征物业税对完善吉林省地方税制改革的重要作用
［ 键 词 】 林 省 ； 方 税 ； 业 税 关 吉 地 物
［ 中图分类号］ ８２４ Ｆ ｌ． ２
［ 稿 日期 ］０ ８１．０ 收 ２ ０ ．２２
［ 文献标识码】 Ａ
［ 文章编号】ｔ７．２ ８ ２０ ）１０４ ．５ ６ ４３８ （ ０ ９ ０ ．０ ００
［ 作者简介】 爱． （９ ９）女 ， 黄 ￣ １ ５．， 吉林吉林人 ， 吉林工商学院财税分院教授 ， 究方 向： 研 财税理论 ； 李敏（ ９ ９ ）女 ， １６ ． ， 吉林磐 石人 ， 吉林． 商学院财税分院副教授 ， 究方向： Ｙ － 研 财税理论 。
一
、
吉林省地方税收入分析
白１９ 年国税和地税机构分设以来， ９４ 吉林省地方税收工作成效显著 ， 地方税收入获得长足增长。 １９ 从 ９４ 年的 ３ ．亿元上升到 ２０ 年的 １７１ 亿元 ， ５ ０ ０７ ９． ０ 总体增长 了 ５ ３ ． 倍。 ６ 但深人分析吉林省 ｌ 多年的地方税收人 ０ 及与全国收入水平比较， 可以发现地方税收人的特征及特征后面隐藏的很多问题。 （ ） 国地方税 收入 规模 分析 一 全 １９ 年全国地方税收人 １０ ． 亿元 ， ９４ ７０ １ ２ 全国税收总额 （ 含国税收入 、 地税收人 、 农税收入及关税收入 ） ５ ２ ． 亿元 ， １６ ８ ８ 全国 Ｇ Ｐ ４ ７９ 亿元 ， Ｄ 达 ６５． ４ 地方税收入占税收总额的比重为 ３． ％， ３１ 地方税收人占 Ｇ Ｐ的比 ６ Ｄ 重为 ３ ４ ２０ 年全 国地方税收入 １０６ ３ ． ％；０７ ６ ５２ ． 亿元， 国税收总额 ４ ４２ ３亿元 ， ７ 全 ９４ ． ７ 全国 Ｇ Ｐ Ｄ 达到 ２ ６ １ 亿 ４ ６９ 元， 地方税收人 占税收总额的比重为 ３ ． ％， ０ ９ 地方税收人 占 Ｇ Ｐ的比重为 ６ ９ １ 年来 ， ３ Ｄ ． ％；４ ０ 地方税收人平均 占税 收总额 的 比重为 ３ ． ％ ， 方税 收入平 均 占 ＧＤ ４３ 地 ０ Ｐ的 比重 为 ４９％。④ ． ４ １９ 年全国地方财政收入 ２ １． 亿元 ， ９４ ３１ ０ ６ 地方财政支出 ４ ３ ． 亿元 ， ０ ８１ ９ 地方税收入 占地方财政收人的比 重为 ７ ． ％， ３５ 地方税收人 占地方财政支出的比重为 ４ ． ％；０ ７ ５ ２１ ２０ 年全国地方财政收入 ２５ ２ ２ ０ ３７ ． 亿元 ， ６ 地方 财政支出 ３ ３９ ９ ８３ ． 亿元 ， ２ 地方税收人占地方财政收入的比重为 ６ ． ％， ３ ５ 地方税收入占地方财政支出的比重 ７ 为 ３． ％；４ ９１ １ 年来 ， ９ 地方税收人平均 占地方财政收入的比重为 ６ ． ％， ８ ５ 地方税收入平均 占地方财政支出的比 ６ 重 为 ４ ．４ ② １ ％。 ７ （ ） 二 吉林 省地方税 收入规 模 分析
开征物业税对我国房地产经济的影响
地增值税以及土地出让金等收费合并 ， 转化为房产保有阶段统
一
税、 城镇 土地使 用税 等。如果 改用许多国家采用 的逐 年缴 纳的 办法 ， 以财 产税的形式分期 支付地租和 税费 ， 现在 的开发成 本
就可以大幅下降 ， 房价也会跟着大幅度下降。 因此 ， 新 的税制势在必行 ， 而物业税 的开征正 好可 以适 当 缓解以上问题 。那么 ， 随 着将 来物业税 的开征必 然对于市 民 日
得税 等 ， 以及 房地 产 占用 的房产 税 、 城市 房地产 税 、 耕 地 占用
【 关键 词 】物 业 税
一
房价
楼市
投 资
、
国 内外 物 业 税 开 征 的 背景 情 况
物 业税也被称为财产税或地产税 ， 主要针对不动产 。根据 政府的要求 ，不动产所有者或使用者须按期缴纳一定 的税费。 简单地理解物业税 ， 对政府而言就 是将 一次性收的钱现在分期 来收。其改革的基 本框架是将现行的房产税 、 城市房地产税 、 土
时间表 ， 物业税可能在 １ ０月左右推 出。目前一些城 市已经开始
入 ＷＴＯ组 织以后 ，一 直强调未 来我 国将 要大 力发展市场 经 济， 以此带 动国内其他 产业经济 结构 的合理正常 发展 ， 因此 我
国此时提出开征物业税的想法是可行的。
推广或试点 ， 例如包括北京、 重庆 、 广州等。
实 行征收物业税 后 ，对 楼市的影 响不是 来 自于 自用型住 房， 而是来 自于投资性购房 。上海 中心城 区地段的商用投资价
虽然各界都对物业税的开征意 见并未统 一 ， 但是 国家 出台
物业税 法规 的方案早 已构思成熟 ， 如此势在必行 的决心 是有其
物业税开征和政府利益问题
关于物业税开征和政府利益问题探究摘要物业税开征的目的是优化资源配置、调节中央地方税制、和缩小贫富差距,它对地方政府的利益会产生重大影响,所以也存在一定的开征难度。
本文对此作了必要的探究。
关键词物业税政府利益公共服务2003年10月,中共中央十六届全会《关于完善市场经济体制若干问题的决定》中第一次将物业税这个名词带入人们的视野,文件中指出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。
”之后的五六年间,物业税也因为国家政策的变化数次成为社会各界关注的焦点。
目前,我国尚未提出关于物业税开征的具体规定和细则,但物业税的基本内容是指将现行的房产税、城市房地产税、城镇建设维护税和土地增值税以及土地出让金等税费合并,并转化为对房地产保有阶段征收的一个税种。
物业税的开征,不仅仅是一个新的税种产生的问题,更是一个经济命脉的问题。
它关系到房地产市场的正常运行、中央地方财税制度和我国最重要的民生问题——住房建设等重大问题,所以中央对之可谓慎之又慎。
一、物业税与政府利益自关于物业税开征与否问题讨论以来,地方政府对于物业税的热情并不是很高,这其中涉及到关于中央和地方以及地方各政府间的利益问题。
而这个利益问题的关键存在于三个方面——土地出让金制度以及公共服务问题。
(一)土地出让金与物业税开征物业税的最大难点,是它将导致地方政府财政最大的一块收入,卖地的收入,短期内锐减。
我国现行的中央地方财政分权制度存在着缺陷,主要表现在现行财政体制侧重与财政收入的分配问题,而忽略地方政府事权和财权的平衡问题。
1994年的分税制改革,使得“上有财权,下有事权”的局面形成,而取消农业税使得地方政府的财政收入更加吃紧。
2006年全国征收的房地产税和城镇土地使用税692亿元,仅占地方政府财政收入的3.8%。
那么在这么一种状况下,已导致地方在基础建设投资、社会保障体系投入上的成本严重不足,不得不依赖于“土地财政”。
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因为物业税税基稳定，可以为地方政府提供长期可持续的财政资金，物业税具有成为地方财政收入主要来源的税种。
这将增加地方政府的财政收入。
但在物业税改革的影响下，土地出让金将由一次性批租改为年金制，尽管各期收入的贴现值没有减少，但考虑会对地方政府的当前期收入造成非常大的影响，那么物业税改革的推行就需要地方政府的支持和配合。
地方政府将会主要考虑两个问题：物业税改革是否会导致地方公共财政出现缺口?未来的物业税将在地方公共财政中起多大作用?只有处
理好这两个问题，物业税改革才可能顺利推行，否则中央政府必须提供特别强的激励。
一、地方土地财政的规模估算
在整个中国自2003年来的这一轮经济扩张与城市扩容中，地方政府发挥了主导作用。
而地方政府热衷于城市扩张，从财政的角度来说，既有预算外收入扩张的收益，又可以带动预算内税收收人上升。
从“预算外”的角度来看，近几年来，随着中央对政府行政收费的管理越来越规范，行政事业收费在预算外收入中的地位受到了抑制，相比之下，土地出让金收入则既不列入预算内，又未列入预算外管理，成为地方政府尤其是东部几个省市地方政府(特别是县政府)收人的重要来源。
另一面，土地出让、房地产开发与以土地廉价出让为手段的招商引资又可以带来地区经济扩张，从而带动预算内的税源增加。
因此，与土地相关的收费已经成为地方政府各部门改善财政状况的重要途径。
平新乔(2007)在对8省8县3个市的调查访谈中发现，地方政府对土地的收费大体分为三类：一类是土地部门的收费。
如耕地开垦费、管理费、业务费、登报费、房屋拆迁费、折抵指标费、收回国有土地补偿费、新增建设用地有偿使用费。
二是财政部门的收费，如土地使用费、土地租金。
三是其他部门收费，如农业、房产、水利、交通、邮电、文物、人防、林业等部门。
它们将收取从土地征用到土地出让过程中与之搭得上边的相关费用。
这些收费十分庞杂，透明度低，难以查清，但数额不菲。
据经济媒体提供的资料，2001-2003年我国土地出让合计9100多亿，约占同期全国地方财政收人的35%.2004年“8.31大限”使土地有偿出让进一步市场化。
当年全国出让的价款更达5894亿元，占同期地方财政总收人的47%，2005年我国执行收紧地根政策，出让金收入占比虽有所下降，但总额仍有5505亿元。
随着房地产市场的火爆，2006年出让金收入达3000亿元
左右，预计全年出让金占地方财政收入比例可能将突破50%，事实上，北京、广州、深圳等房地产热点区域的土地出让金上半年的收人就已超过全年的总额。
平新乔(2007)根据各地区地方政府批租土地的面积数、各地区的土地价格以及估计出来的实际收入系数得出自己的估计。
2004年，全国地方政府手中大约有6150.55亿元左右的“土地财政收人”。
这个数字，是2004年全国预算外收人4699.18亿元的1.3倍。
这个计算结果与《21世纪经济报道》公布的土地出让金总数大体一致。
为了说明土地出让金收入的相对规模，我们可以比较2004年中国地方政府的其他项目收入。
我们可以清楚地看到，土地出让金收入占到地方政府可支配收入的约20%，是地方政府的重要收入来源。
2004年中国地方政府的实际可支配财力为30367.17亿元。
这个数字，是当年中国中央政府财政支出7894.08亿元的3.85倍，是2004年中国GDP总额136875.9亿元(调整前数字)的22.19%.即使按调整后2004年的GDP数字计算(调整后的2004年中国GDP为159575.3亿元)，地方财政占当年GDP的比重也达到了19%.
二、土地出让金支付制度改变对财政收入的影响
我们首先分析土地出让金由一次性支付转向年金制后对地方财政的影响。
我国当前一年期、三年期以及五年期定期存款利率分别是4.14%，5.40%和5.85%，五年期以上贷款利率为7.83%.我们在折中之后选择6.5%作为贴现率。
如果把土地出让金按照6.5%的折现率均匀分配到后续的70年，根据计算可以得知，每年的土地租金为一次性支出总额的大约1/16，即为原来土地收入的6.25%.当然，我们可以对折现期限进行调整。
2如果保持贴现率不变，将一次性土地出让金收入分摊到10，20，30年，则相应的年租金分别为原来总额的13.06%，8.53%，7.19%.可见土地批租支付方式的改革对政府的年度土地出让收入影响极大。
实际上，将土地出让金的一次性支付改成在70年的时间内收取土地租金，过度细化了地方政府的收入流。
尽管这样的做法克服了先前的种种弊端，降低了土地成本和投资门槛，地方政府无法在短期内得到全部土地出让金，从而降低了地方政府过度批地的激励，也使得地方政府拼命上工业项目的过高热情得以降温。
对于居民来说，地价的下降带动房价相应下降，购买或使用住房的
门槛就会降低，有利于居民购房和就业。
但这也大大弱化了地方政府的财力，不利于公共服务的提供。
因此，我们可以将土地出让金的分摊期限减少，再设定一个合理的首付比例。
如果我们将贴现率定为6.25%，设定分摊期限为10年，假设土地出让的首付分别为30%和50%，这样地方政府仍然可以取得原先收入的38.7%和56.5%.按照当前公认的地价占房价30%的说法，在仅考虑成本的情况下，土地成本的下降导致房价下降的比例分别为18.39%和13.05%.我们在这里的重点并不是比较那种土地出让金方式更为恰当，我们需要测度的是地方财政缺口。
所以，我们不妨假定以30%的首付，并在十年内支付租金。
这样的情况下，地方政府土地出让的当期收入减少61.3%.
按照平新乔的估计，地方财政支出占年度GDP的19%左右，其中20%来自土地出让金收入。
2007年我国GDP总量为246619亿元，那么地方财政支出为46857亿元，土地出让金的收入达到9300亿元，这样由于土地出让金支付方式的改革，使得当期收入减少了5700亿元。
三、物业税的估算
物业税改革的首要目标是为地方政府提供稳定、可持续的税源。
上面的分析反映了土地出让金支付方式的改变会减少地方政府的当期收入，相当于做了一个减法;而开征物业税对政府而言是加法。
下面对这个加法的规模做出估算。
我们在这里按照当前其他国家物业税在国内的比重进行横向比较，然后预测其规模。
从OECD国家的数据来看，物业税税收收入占GDP的比重基本稳定，长期以来保持在1.9%左右。
物业税税收收入占税收收入的比重从1965年-1985年有逐渐走低的态势，其后有所回升，近年来保持5.5%的比重。
2007年，我国GDP总量为246619亿元，财政总收入累计完成51304.03亿元，其中，税收收入45612.99亿元，占财政总收入的比重为88.9%.如果分别按照1.9%和5.5%的比重计算，我国2007的物业税收入将分别为4685.76亿元和2508.71亿元。
两者之间的差距非常大，原因在于我国税收收入占GDP的比重偏小，而预算外资金收入在政府收入中所占比例偏高。
另外，我国正处在城市化高速发展阶段，居民财富中以房地产为形式的比例越来越高，物业税的增长与GDP
的相关性更强，并且OECD国家物业税占GDP的比重非常稳定，所以我们选择物业税收入为GDP 的1.9%作为估算值，即认为2007年的物业税收入的横向估计值为4685.76亿元。
于是，我们得到了土地出让金减少和开征物业税给地方政府收入带来的总效应：在2007年，即改革的第一个年度，地方财政缺口约为1000亿元，占地方财政支出的2.13%.
四、结论
物业税改革不会造成地方财政出现困难局面。
按照2007年的数据来估算，2007年的地方财政缺口仅为地方可支配收入的2.13%，而到2008年，土地出让金的收入将会由当期出让收入和上期租金构成，从而弥补财政缺口。
物业税的收入将占到地方财政支出总额的10%，并且随着我国城市化的发展，税收总额将越来越高，并成为地方财政主要税种。