文化与旅游项目投资开发不同于普通的房地产开发剖析
住宅、商业、文旅三种模式的区别要点
住宅、商业、文旅三种模式的区别要点本篇简要阐述住宅、商业和文旅地产三者之间区别要点，以及其经营逻辑，以供各位自行参考。
一、理论基础不同住宅地产开发的理论基础是产品供需理论，商业地产开发遵循投资理论,文旅地产则是审美理论。
（一）住宅地产的本质是商品，是生活资料。
而商业地产、文旅地产本质是有长期收益权的金融工具。
住宅地产定位的依据是供需理论，商业地产定位的依据是投资和金融理论，文旅地产则要求大家为精神家园买单，是情感价值。
说明：上图为商业地产资金链运作模式。
（二）商业地产定价的直接依据是租金及其预期上升空间，和住宅地产不同的定价模型：资产定价模型VS 市场供需模型。
商铺售价的定价基础是租金，租金有上升空间，售价才会有上升空间。
文旅地产则是考虑到未来三到五年后区域内人口对文化的认同并持久追捧。
（三）商业地产定位的出发点必须是开业后整体经营成功——商业地产运营的“马太效应”非常明显，不能整体运营成功的商业地产，会逐渐整体衰落，形成真正的滞重资产。
大体量商业地产整体运营不成功，会带来长期的巨大负面影响（沈阳万达广场因运营失败，不得不拆掉重建）。
即使是销售型的商业地产，如果将来整体运营不成功，也必将引起广泛的社会问题（如，沈阳等几处一、二代万达广场群诉及造成巨大社会影响的事件）。
而住宅地产，只要能够销售出去就完成了价格体现，但随着时间推移会普遍贬值，鲜有价格持续数十年的住宅高档社区，均会逐渐败落。
二、客户不同商业地产客户研究目前还是国内多数地产商不熟悉的领域。
（一）商业地产服务的客户规模远大于住宅业主。
一个3-4万平米购物中心的辐射范围为2-3公里，需要周边有着二十万以上的城镇人口进行支撑，所以单个小区的业主难以支撑大体量商业地产的存活。
而文旅地产则属于无国界产品，交通范围只是物理距离，完全不受限制。
例如华侨城，大家可以仔细研究一下其模式。
华侨城的利润来源有很大一块是配套住宅，而非文旅项目，他们的盈利是靠以文旅名义来低价获取土地，再进行住宅地产开发来保证效益，所以华侨城会努力扩张项目，名为文旅，实为住宅。
旅游、文化、养老地产项目办法分析
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文化旅游、休闲养老地产项目分析
一、项目背景
文化旅游、休闲养老地产是在中国国民经济及房地产高涨的情况下产生的，具有房地产+旅游+文化三合一特色。
近年来随着经济发展速度的加快，城市也变得越来越大，伴随而来的是人居质量的问题，住和行被越来越多人关注，远离空气污染、水源污染、噪音污染以及各种有害物质、辐射等是都市富裕休闲1
234障碍。
1该类产品主要面向发达城市的中、高端人群，即20%的人产生80%的消费的群体，具有较高的文化素质，较强的消费能力和较高的消费意识，极强的健康意识和休闲意识以及对生态、自然休闲的渴望。
核心群体：城市高端人群（政府领导、企业主、外企高管、外籍人士）
重要群体：城市中产人群（公务员、企业白领、文化艺术界人士）
2、项目产品功能定位
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产品定位为休闲、旅游、养生养老、度假之场所，体现多用途、多功能。
建筑风格定位生态环保理念，突出环境优势，尽量让居住者最大限度地贴近自然，主要表现以下几个方面：
生态性：自然、绿色、田园乡村
功能性：休闲、度假、养身、商务
文化性：田园文化、山水文化、温泉文化、国学文化
四、项目模式分析
1、土地
23（1（2（3（4（5台）。
房地产开发商开发文旅景区经济现象的看法
房地产开发商开发文旅景区经济现象的看法房地产业作为我国国民经济重要支柱性产业，对国民经济增长的贡献突出。
但随着经济市场环境变化、行业的发展，传统地产已经难以满足消费者的需求，房地产企业要获得新的利益增长点，就必须打造升级转型的新兴地产项目，文旅地产应运而生。
旅游地产是依托房地产项目附近的旅游资源，将休闲、度假、旅游、商业及居住等功能融为一体的地产项目。
旅游地产的概念比较宽泛，大致可以分为四类，旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产和旅游住宅地产。
目前我国的旅游地产对旅游资源依赖性较高，且分布区域不均衡。
从最早的度假村项目发展到现在拥有大型游乐场的综合社区项目，旅游地产已将自然环境、公建配套及建筑特色进行更好的利用，升级项目的核心价值，也满足消费者不断增长的需求。
旅游地产强调把旅游发展做为主体，将地产做为延伸；或者强调发挥地产主体功能的同时赋予其旅游功能，从而扩展地产行业的内容，吸引更多的消费者。
文旅地产是住宅地产的补充和延伸，也被业界称为住宅地产的升级版，在传统的住宅地产中融入了文化、旅游和商业等元素，是地产中的高端产品。
文旅地产项目的核心不是地产，它是种综合型地产业态，是综合了“吃、喝、玩、乐、住、行”的产业，它的产品形式是文旅产品的体验以及服务。
文化、旅游和地产相互融合，相互促进。
近年来，在国家产业政策的引领与旅游市场的推动下，文旅地产得到快速发展。
文旅地产项目的开发会受到政府计划、区域经济、城市底蕴、社会、市场和环境因素等的影响，其中区域经济因素的影响尤为突出，尤其是GDP、恩格尔系数、年人均可支配收入、城市经济活力、城市国际化程度和旅游收入等因素。
尽管文旅地产的开发模式在不同发展时期有不同的模式，同时一个项目也有不同的开发模式可供选择。
但核心本质还是将文化、旅游、地产三者进行有机组合，根据项目所在区域的山川、河流、湖海、温泉等自然资源，或者跑马场、高尔夫球场、博物馆、游艇等人造资源的具体特点以及周边区域的经济总量、交通状况、人口数量、人均可支配收入、城市经济活力、城市国际化程度等多方面因素进行综合分析评价后选择合适的开发模式。
关于新形势下文旅特色地产开发的思考
关于新形势下文旅特色地产开发的思考摘要：随着城镇化进程的发展，做好文旅特色地产是实现传统房地产转型升级和提升开发成效的重要途径和手段。
本文从文旅特色地产开发的角度，分析文旅地产背景及现状，提出文旅特色地产开发的对策与建议。
关键词：文旅；特色地产；项目开发随着中央提出“房住不炒”、去投资功能等政策及近年新冠疫情的影响，房地产市场已步入“黑铁时代”，众多房开项目难以为继，部分头部房企也出现资金链断裂情况，房企转型升级成为必然，特色地产是符合当前国家政策需求和老百姓改善生活的重要之选，其中文旅特色地产是房企重要的发展方向。
一、文旅特色地产背景分析文旅特色地产是以文化、旅游、康养产业为核心的新型产业地产。
随着全面小康社会的建成，老百姓的温饱得到了彻底解决，生活水平有很大提高，随之而来的是对改善居住条件、外出旅游度假、关注生命健康等更高层次的需求，特别是中产阶级和富有人群的需求更甚。
文旅特色地产通过文化、旅游、康养与房地产业有机融合，改变业主的生活方式，提升老百姓的幸福感、获得感、安全感，蕴含着巨大的市场潜力。
1.良好的政策导向2016年中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，标志着传统房地产行业将迎来转型升级。
相关部委出台了系列政策，房价持续增长得到了有效遏制，房地产投资金融功能逐步消失。
同年《“健康中国2030”规划纲要》文件出台，推动了政府和社会对大健康产业的资金投入。
2018年文化和旅游部正式成立，国家对文化业、旅游业及两者融合发展提到了新高度。
党的二十大对房地产市场提出了新要求，以多渠道供给、多主体保障及租购并举的战略思路实现可持续发展，这对文旅特色地产发展带来了新机遇。
2.房产企业转型升级的迫切需求2019年以来受经济和疫情影响，房地产企业遭遇房地产行情的最低点，开发企业纷纷破产倒闭，多数头部企业亦出现资金链断裂、爆雷、倒闭等现象。
2022年末，中国人口城镇化率达到65.2%，城镇化率提升幅度逐渐放缓，除沿海发达城市和各大区域的中心城市外，很多二、三线城市出现了人口净流出的现象。
房地产投资与城市文化旅游发展的关系
房地产投资与城市文化旅游发展的关系随着城市化进程的不断加速，房地产投资成为了现代社会中的重要经济支柱。
然而，仅仅依靠房地产本身并不能够实现城市的持续发展和繁荣。
相反地，注重城市文化旅游发展与房地产投资之间的良好关系，将为城市带来无限的发展机遇。
本文将探讨房地产投资与城市文化旅游发展之间的紧密关系，并探索在这一关系中的互动与合作。
1. 城市文化旅游的重要性城市文化旅游是城市发展中不可或缺的要素。
随着人们生活水平的提高和对精神文化需求的增大，旅游已经不再是简单的观光活动，而是更注重体验和文化交流。
城市文化旅游的繁荣能够带动相关产业的发展，刺激城市经济的增长，并且提升城市的知名度和声誉。
2. 房地产投资对城市文化旅游的影响2.1 城市形象塑造房地产投资可以提供城市建筑物和建筑外观的改造和升级。
具有独特设计和文化内涵的建筑将成为城市的标志性景点，吸引着众多游客的驻足。
这些建筑物成为了城市文化旅游的热点和亮点，进一步塑造了城市的形象。
2.2 增加旅游设施和配套随着房地产投资的不断增加，城市的旅游设施和配套也随之完善。
各类高品质的酒店、商业、休闲、娱乐设施的建设，为游客提供了良好的服务和体验。
这些配套设施的完善将吸引更多游客前来，并且延长他们在城市中的停留时间和消费。
2.3 城市空间规划和组织房地产投资涉及土地规划和组织，可以通过优化城市空间结构和功能布局，打造更具吸引力和便利性的城市环境。
合理划定城市区域的用途、布局和交通规划，能够提高城市旅游的便利性和连通性，方便游客的流动和参观。
3. 城市文化旅游对房地产投资的影响3.1 提高房地产价值城市文化旅游的繁荣将提升城市的知名度和影响力，吸引更多人口涌入。
这将进一步促进当地的房地产市场的繁荣和发展，推高房价和房产价值。
同时，游客的涌入也为投资房产带来更多的租赁和销售机会。
3.2 创造就业机会城市文化旅游的兴盛为当地居民提供了丰富的就业机会。
房地产投资带来的建设和改造项目需要大量的劳动力，同时旅游业也需要大量的人员从事管理、服务和导览等工作。
旅游地产和传统地产的区别
1目前对旅游房地产的概念和范畴依然众说纷纭;旅游房地产发源于法国地中海沿岸;近年来,我国旅游房地产发展迅速,在旅游界和房地产界引起极大关注;然而关于旅游房地产的概念,目前尚未形成一个统一的认识;比较流行的观点认为,旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式,开发项目全部或部分实现了旅游功能我们将其称为狭义上的旅游房地产;显然这个概念仍不太准确,因为目前有点旅游房地产项目已不单单是为了旅游度假,而是用于自己日常居住;我们认为,所谓旅游房地产,是指以旅游景观为依托,以房地产开发为经营手段,具有居住、休闲、度假等功能的物业形态我们将其称为广义上的旅游房地产;
2无论是广义还是狭义,所有旅游房地产几乎都具有以下共同特点：一是以旅游资源为依托,多选择在旅游景区、度假旅游地及其附近,如海滨、森林、湖畔、高尔夫球场或人造主题公园旁边；二是以房地产开发为主要经营手段,通过开发、营销旅游房地产产品,实现企业的发展目标；三是在功能上,既有住宅物业居住的基本功能,又具备旅游、休闲、度假功能,它一种旅游物业形态;
3旅游房地产主要包括三大类;综观我国旅游房地产,依据其主题和开发目的不同,可以分为旅游住宅地产、旅游商务地产、旅游度假地产三大类;其中,按照依托形式不同,旅游住宅地产又可分为两类：一类是自然景观依托型旅游住宅地产;这类旅游房地产往往依托风景优美的风景名胜区,以优美的自然景观为卖点,属借景开发模式;目前很多旅游城市景区周围的住宅都属于这种类型;另一类是人造景观依托型旅游住宅地产;这类旅游房地产通常不依
托现有的旅游资源,而是先投入巨资,营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区,改善区域基础设施条件和环境质量,靠旅游业的关联带动作用吸引人流物流,促使景区附近地产升值,再趁势开发房地产,属造景开发模式;此类房地产以华侨城为典型代表;。
文旅项目投资风险及应对措施探讨
Ｙ圆桌论坛ＵＡＮＺＨＵＯＬＵＮＴＡＮ文旅项目投资风险及应对措施探讨穆海蓉(山西省文化旅游投资控股集团有限公司ꎬ山西㊀太原㊀０３００２１)摘㊀要:为解决现代文旅行业发展难题ꎬ文章将从风险角度出发ꎬ围绕文旅项目投资风险问题展开研究ꎬ首先对文旅项目投资风险的主要类型进行具体阐述ꎬ然后分析了文旅项目投资风险的主要形成原因ꎬ最后结合实际工作经验ꎬ从几个方面出发ꎬ提出关于做好文旅项目投资风险的有效应对措施ꎬ旨在规范文旅项目投资行为ꎬ增强企业风险识别与应对能力ꎬ促进文旅项目的顺利建设ꎬ取得理想的投资效益ꎬ希望能够为相关人士提供有效参考ꎮ关键词:文化旅游ꎻ项目投资ꎻ投资风险ꎻ类型分析ꎻ风险成因与应对中图分类号:Ｆ８３０.５９３㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２３)２２－０１４４－０４㊀㊀伴随着我国旅游业的快速发展ꎬ在一定程度上促进了各地区经济的持续增长ꎬ各地区均着重提高对文旅项目投资的关注度ꎬ在各地区景点㊁旅游项目㊁主题公园㊁旅游饭店等文旅项目中加大投资力度ꎬ并在实践中取得可观的经济效益ꎮ然而ꎬ文旅项目投资的内容繁杂ꎬ风险性极高ꎬ极易受到国家政策㊁地区经济㊁市场环境等多方要素影响ꎬ尤其旅游业本身的依赖性㊁关联性极强ꎬ使得文旅项目投资中往往面临诸多风险问题ꎬ不利于投资项目的顺利建设ꎮ鉴于此ꎬ我们需要在文旅项目建设中加强风险管理推广ꎬ做好多项风险因素的细致分析ꎬ采取有效的风险防范㊁化解㊁控制措施ꎬ这在我国旅游业的可持续发展中有着重要的意义ꎮ一㊁文旅项目投资风险的常见类型(一)经济风险经济风险是指因经济形势变化ꎬ使投资者面临经济层面的损失ꎮ在文旅投资项目中ꎬ经济风险主要包括:通货膨胀风险㊁利率风险㊁市场供求风险㊁获利能力风险㊁变现能力风险等多个方面ꎮ其中ꎬ利率风险与市场供求风险比较常见ꎬ前者主要指利率政策调整呈现上升趋势时ꎬ文旅项目的资金成本将会持续增加ꎬ继而打消消费者的购买欲望ꎮ此时ꎬ整合旅游产品市场的利润空间持续下降ꎬ既要面临着生产成本增加的压力ꎬ还需适应市场需求的降低[１]ꎮ这种情况无疑使投资者面临严重的经济损失ꎮ后者则主要体现在旅游市场层面ꎬ当市场内供给与需求发生变化时ꎬ供求关系随之转变ꎮ这势必会造成价格的波动ꎬ使得实际投资效益与预期收益相互偏离ꎮ(二)技术风险技术风险是因技术层面的不确定所导致的风险问题ꎬ基于文旅投资项目中的技术风险ꎬ通常指受到融资㊁利率㊁收益等多种经济因素影响后ꎬ导致文旅投资项目达不到预期所产生的风险问题ꎬ这是目前社会资本在项目投资中需要重点考虑的风险问题ꎮ在技术风险中ꎬ涵盖了项目规划设计风险㊁融资风险㊁成本风险等ꎮ其中项目规划设计风险主要因文旅项目的特殊性ꎬ对产品设计具有严格要求ꎮ一旦某个设计方面发生问题ꎬ那么将会项目建设与投资效益回报产生严重影响ꎬ关系到投资者的最终效益ꎬ整体影响较为深远ꎮ融资风险是指在项目投资期间ꎬ因融资渠道受限㊁资金储备不足等原因所导致ꎮ现阶段ꎬ文旅项目的融资通常以银行贷款㊁社会基金参与两种形式为主ꎬ审批要求严格ꎬ极易增加项目投资压力ꎮ而在成本风险中ꎬ材料设备的价格变化都将导致成本风险的形成ꎬ同时设计方案变更㊁地质条件变化等都将增加风险出现概率ꎬ使得项目利润发生变化ꎬ导致现金流明显不足ꎬ这些都需在文旅项目投资与建设中给予高度重视ꎮ(三)运营管理风险运营管理风险是指企业在日常运营过程中ꎬ因外４４１Ｙ圆桌论坛ＵＡＮＺＨＵＯＬＵＮＴＡＮ部环境的变动性㊁复杂性影响ꎬ或者主体对环境认知㊁适应能力的有限性ꎬ导致运营活动不能达到预期要求ꎬ进而导致风险出现的可能ꎮ在文旅投资项目中ꎬ运营管理风险通常体现在管理者素质㊁合同风险㊁销售风险㊁运营决策机制风险等多个方面ꎮ以合同风险为例ꎬ文旅投资项目不同于普通投资项目ꎬ在合同的具体履行过程中涉及多个主体ꎬ整体经济活动异常繁杂ꎮ如果不能保证相关法律体系的科学完善性ꎬ又或者合同条例不清晰㊁不完整㊁叙述不严密等ꎬ都将限制合同义务的顺利履行ꎬ发生过错行为ꎬ继而发生索赔事件ꎬ增加风险出现概率[２]ꎮ同时ꎬ运营管理不到位㊁管理者综合素质不强等ꎬ都将影响投资项目管理的合理规范性ꎬ不利于文旅项目的顺利建设与有序运营ꎬ往往因风险形成而增加损失问题ꎮ(四)生态风险从文旅项目的生态体系层面来看ꎬ整体比较脆弱ꎬ且投资项目规模大㊁施工周期长ꎬ项目建设期间难免对四周生态环境造成严重破坏ꎬ环境污染问题愈发严峻ꎬ严重者将导致景区面临被破坏的风险ꎮ这样会导致中途被迫停工ꎬ进而造成不同程度的经济损失问题ꎮ文旅项目是集文化与旅游为一体的特色服务项目ꎬ能够为游客提供亲近自然的便利条件ꎮ项目建设期间要综合考虑项目整体的经济效益与社会效益ꎬ因此在生态环境质量方面有着较高的要求ꎮ如果项目开发建设期间不能对生态环境采取有效的保护措施ꎬ失去自身应有的特色ꎬ那么此类项目将很难吸引游客的目光ꎬ继而造成风险问题的发生ꎮ二㊁文旅项目投资风险的形成原因(一)投资者风险意识薄弱风险意识薄弱是影响文旅项目投资风险管理效果的主要障碍ꎮ在大部分的投资主体中ꎬ对项目投资中的风险问题考虑不够周全ꎬ无法准确掌握投资风险要领ꎬ尤其是国有企业与政府部门ꎬ通常不愿在资金短缺的情况下ꎬ追加风险管理费用ꎮ这样在面对文旅投资项目客观所存在的风险问题时ꎬ通常采取风险自留的方法来进行ꎬ尚未树立起正确的风险防范意识ꎬ很难保证风险问题的有效识别与处理[３]ꎮ若风险自留程度过高ꎬ超出项目投资中为风险所设置的储备ꎬ那么在风险真正发生时ꎬ拖延项目建设进度ꎬ很难保证财务的稳定性ꎮ并且ꎬ若不是将合理报酬作为基础前提ꎬ向利益对立者进行风险转移ꎬ而是坚持将文旅项目建设作为业主市场的情况ꎬ通过免责条款ꎬ或者利用其他苛刻条件ꎬ将风险向对方转移ꎬ不仅很难保证风险转移的公平性ꎬ还无法妥善解决风险问题ꎮ(二)风险评估不到位风险管理属于一门新兴的综合交叉学科ꎬ日常工作中需要应用到现代网络技术ꎬ配合多学科分析方法ꎬ认真做好不同阶段风险问题的有效控制ꎮ但就目前来看ꎬ在许多文旅投资项目中ꎬ对风险问题的评估存在不合理㊁不到位的情况ꎬ风险管理模式更加侧重于传统的事后管控ꎬ风险评估的重要性未能得到充分突出ꎬ无法实现风险问题的及时发现㊁客观评价ꎬ不能从根源处掌握风险问题的形成原因与具体影响力ꎬ继而无法采取有效措施做好风险应对ꎬ使得风险得不到有效控制[４]ꎮ并且ꎬ在文旅项目投资风险评估过程中ꎬ风险识别理论㊁技术手段㊁应用研究等方面存在较大的差距ꎬ使得风险识别面临一定难度ꎬ风险评价缺乏相应的科学性ꎬ整体工作存在较大误差ꎬ不能为风险管理提供可靠保障ꎮ三㊁关于文旅项目投资风险的应对策略探讨(一)树立良好的风险意识风险是文旅项目投资中不可忽视的话题ꎬ一个细小的风险管理失误将极可能造成巨大的损失ꎬ导致项目投资失败ꎬ进而在人力㊁财力㊁物力等方面产生巨大的浪费ꎬ使得投资者面临巨大的打击ꎮ针对此类情况ꎬ文旅项目投资者要给予风险问题高度重视ꎬ正确意识到投资风险防控管理的重要性ꎬ逐步增强自身风险意识ꎬ在项目策划㊁设计㊁施工建设㊁后期运营等环节采取有效的风险应对措施ꎬ采取一系列的风险识别㊁风险评估㊁风险防控等策略ꎬ在项目建设全过程营造浓郁的风险文化氛围ꎬ清晰界定风险管理范围ꎬ将相关职责精准落实到岗到人ꎬ确保文旅项目的每个细小环节均有专人负责ꎮ从文旅投资项目的立项决策环节入手ꎬ认真做好风险识别㊁控制与驾驭ꎬ从根源处把好风险质量关ꎬ将风险带来的损失降到最低ꎬ增强自身风险管控能力ꎬ为项目决策制定提供可靠的参考５４１Ｙ圆桌论坛ＵＡＮＺＨＵＯＬＵＮＴＡＮ依据ꎬ有助于项目投资成功率的提升ꎮ(二)高度重视风险评估风险评估是做好风险管理的前提基础ꎬ这些需要在文旅投资项目风险工作中着重突出ꎬ采取有效的评估手段ꎬ客观判断各类风险问题ꎬ根据最终评估结果确定相应的改进手段[５]ꎮ在实践中ꎬ项目投资者要充分结合文旅项目规模㊁投资成本等关键要素ꎬ综合应用专家调查法㊁流程图㊁情景分析法㊁故障树分析法等多种风险识别方法ꎬ及时㊁准确的找出投资项目建设期间可能出现的风险问题ꎬ然后借助模糊评价法㊁决策树㊁敏感性分析等风险评价方法ꎬ对各类风险的类别㊁成因㊁影响力等进行客观判定ꎬ根据最终评价结果确定有效的风险应对措施ꎬ进而将各类风险扼杀在摇篮阶段ꎮ就现阶段的文旅投资项目风险工作来看ꎬ在理论㊁技术㊁应用研究等层面与国外先进技术存在较大的差距ꎬ这就需要投资者提高重视程度ꎬ全面加强风险评估制度建设ꎬ积极构建科学完善的风险评估体系ꎬ严格规范风险识别㊁评价流程ꎬ为后续的风险防控与应对奠定良好基础ꎮ值得注意的是ꎬ文旅项目投资风险具有客观性特征ꎬ且客观环境与条件随着时间推移不断发生变化ꎮ这就需要保证风险工作的严谨规范性ꎬ科学构建投资风险评价指标体系ꎬ成立独立的风险管理机构ꎬ主要负责对项目开发建设期间多种风险的评估判断ꎬ对不同风险的损失程度㊁发生概率等展开客观度量ꎬ进而对这些风险间的损失程度与发生概率展开深入分析ꎬ以此保证风险问题发生或初见端倪时ꎬ采取有效手段妥善处理ꎬ进而将风险隐患消灭在萌芽状态ꎮ(三)不同风险的有效管控文旅企业在开展旅游景区投资㊁开发㊁运营管理等业务活动中ꎬ往往涉及多个技术领域ꎬ并且时常伴随着诸多风险隐患ꎮ例如ꎬ文章上述所讲的经济风险㊁技术风险㊁运营管理风险等ꎬ其中风险管控占据重要地位ꎬ决定着整个文旅项目能否顺利建设ꎬ关系到投资者的最终效益ꎬ因此做好风险问题的预防与控制显得愈发重要ꎮ近年来ꎬ随着旅游产业的快速发展ꎬ市场环境的竞争日渐激烈ꎬ文旅企业的生存与发展面临新的难题ꎬ为争取更多市场份额ꎬ许多文旅企业均提高了对风险问题的关注ꎻ并从风险视角出发ꎬ对文旅项目投资风险进行动态化控制ꎬ结合项目投资中的经济风险㊁技术风险㊁运营管理风险㊁生态风险等环节入手ꎬ根据不同风险类别采取针对性的应对措施ꎬ最终取得比较理想的风险管控效果ꎮ具体操作流程如下:１.经济风险管控针对文旅投资项目的经济风险控制ꎬ开展文化旅游项目的开发与建设ꎬ结合项目规模与旅游产业发展需要ꎬ科学选择项目投资方案ꎬ综合考虑资金来源㊁筹资手段等多方要素ꎬ尽可能争取更多资金保障ꎬ因地制宜确定最完善的投资方案ꎻ同时与当地金融部门保持密切交流ꎬ建立长期战略合作关系ꎬ增强自身核心竞争力ꎮ同时ꎬ在文化旅游项目的投资期间ꎬ还需重点加强项目投资的可行性研究ꎬ其目的便是保证项目决策的客观性㊁科学性[６]ꎮ具体实施期间投资者要注重合理㊁合规性ꎬ委托高水平咨询公司来开展该业务ꎬ认真做好旅游投资市场的实地调查工作ꎬ充分掌握市场发展趋势与变化情况ꎬ并对文旅产品的产品定位㊁市场定位㊁价格定位㊁功能定位等进行明确ꎬ然后采取风险低㊁隐患少㊁可靠性高的项目开发运营方案ꎬ为文旅项目开发与建设提供可靠保障ꎮ此外ꎬ为保证经济风险的管控效果ꎬ文旅企业在营销环节提高重视程度ꎬ根据投资项目产品实际情况ꎬ开拓市场通道ꎬ采取风险转移㊁回避等一系列措施来预防市场供求风险ꎬ并在利率期㊁期权工具的辅助应用下ꎬ实现利率风险的有效转嫁ꎬ减少风险损失ꎮ２.技术风险管控在技术风险控制阶段ꎬ文旅企业应从项目规划㊁材料设备㊁工作检查㊁融资渠道㊁质量监管５个方面采取不同的风险控制方法ꎮ第一ꎬ项目规划设计ꎮ在文旅项目的规划设计过程中ꎬ充分结合文旅项目特点与当地自然环境ꎬ深度挖掘项目本身存在的地方传统特色ꎬ以促进投资项目与当地区域文化的深度融合ꎬ使投资项目的独特品位与格调得到全面反映ꎬ并做好风险问题的提前预测ꎬ从根本上降低技术风险发生概率ꎮ第二ꎬ材料设备ꎮ材料设备的性能与质量ꎬ与项目产品的最终质量有着密切的关联ꎬ这就需要着重加强对材料设备的风险控制ꎬ认真做好执行方案的对比分析ꎬ严格按照文旅项目开发建设需要ꎬ严格把好材６４１Ｙ圆桌论坛ＵＡＮＺＨＵＯＬＵＮＴＡＮ料设备采购质量关ꎬ优选先进且具有产品质量保险的产品ꎬ避免因产品管控不当出现质量风险㊁延期风险等ꎮ第三ꎬ工作检查ꎮ在文旅项目建设期间ꎬ定期对工作实际完成情况进行监督检查ꎬ与进度计划进行对比分析ꎬ查看是否存在偏差ꎬ分析偏差原因然后提出有效的纠偏措施ꎬ以促进项目建设进度的加快ꎬ规避延期风险ꎮ第四ꎬ拓展融资渠道ꎮ文旅项目不同于普通投资项目ꎬ整体投资规模庞大ꎬ资金需求量高ꎬ为避免资金短缺㊁资金链断裂所导致的风险问题ꎮ企业在现有银行贷款模式的基础上ꎬ采取ＰＰＰ融资㊁发行股票㊁发行债券等多种方式ꎬ逐步拓宽项目融资渠道ꎬ为项目开发建设争取更多资金保障ꎮ第五ꎬ质量监管ꎮ强化施工现场质量监管ꎬ向施工方人员进行安全意识灌输ꎬ在施工技术㊁机械设备㊁施工组织㊁施工人员等方面深入落实风险管控举措ꎬ以规避质量隐患的形成ꎮ３.运营管理风险管控文旅项目是为满足人们的文化旅游消费需求而产生的一部分旅游项目设施ꎬ其中涵盖旅游交通㊁旅游住宿㊁观光型景区等多个方面[７]ꎮ考虑到运营管理风险的复杂性ꎬ文旅企业应建立风险管理组织ꎬ加大风险宣传力度ꎬ突出风险管理在企业内部管理中的重要地位ꎬ组织人员参与到风险理论学习中ꎬ并聘请外部专业咨询服务公司ꎬ为文旅项目的开发利用及后期运营阶段提供咨询服务ꎬ科学借鉴同行业成熟经验ꎬ科学构建风险预警㊁风险识别㊁风险分析㊁风险控制等制度体系ꎬ实现对各类风险的全过程控制ꎮ４.生态风险在文旅项目建设期间ꎬ大力提倡节能环保型材料的应用ꎬ力求将施工阶段的环境污染降到最低ꎻ合理安排施工废水排放与防渗处理ꎬ建筑垃圾集中处理ꎬ防止沿着地表径流造成水体污染ꎻ建设污水处理系统ꎬ打造一定规模的水源涵养林与水源保持林ꎬ增强水土保护功能ꎬ保障水质监控ꎻ加强项目区域内行车量的控制ꎬ在道路两侧适当位置设置绿化带ꎬ以控制尾气排放对空气带来的污染ꎻ文旅项目开发建设与运营期间ꎬ做好噪声污染防控ꎬ合理安排旅游服务设施的隔离处理ꎬ在降低噪声污染的同时ꎬ加大生态环境保护力度ꎬ降低生态风险发生概率ꎬ促进人与自然的和谐并存ꎮ四㊁结论综上所述ꎬ风险是文旅投资项目开发建设中不可忽视的话题ꎬ风险管理效率的高低ꎬ将直接影响到投资项目的建设进度与最终效益ꎬ决定着我国文旅产业的未来发展ꎮ在新时期发展背景下ꎬ各地区文旅产业要提高对文旅投资项目风险问题的重视程度ꎬ准确掌握文旅投资项目风险的类别与影响力ꎬ深入分析项目风险的具体成因ꎻ在此基础上ꎬ采取针对性手段持续改进ꎬ不断提高文旅投资项目风险管理水平ꎬ更好为社会群众及经济发展服务ꎮ参考文献:[１]罗树丰ꎬ李伟业.文旅特色小镇投资建设风险研究[Ｊ].价值工程ꎬ２０２２ꎬ４１(４):３５－３７.[２]李韦玲.旅游项目投资的风险识别㊁评价与控制[Ｄ].南昌:南昌大学ꎬ２０２０.[３]李鹏飞.ＱＨ文旅小镇项目投资效益分析[Ｄ].长春:吉林大学ꎬ２０２０.[４]贾琼林.ＹＴＳ景区开发项目投资风险管理研究[Ｄ].成都:西南交通大学ꎬ２０２０.[５]程芳.文旅小镇投资策略与风险控制[Ｊ].经济ꎬ２０２０(５):９０－９１.[６]朱剑雄.文旅项目投资可行性的管控方法研究[Ｊ].企业改革与管理ꎬ２０２０(４):２２１－２２２.[７]周辉晖.文旅产业ＰＰＰ项目投资风险评价研究[Ｄ].杭州:浙江大学ꎬ２０１９.作者简介:穆海蓉(１９７６ ㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ山西运城人ꎮ主要研究方向:项目投资可行性研究ꎬ预算管理ꎮ７４１。
文化旅游地产项目拓展与开发策划的思考
文化旅游地产项目拓展与开发策划的思考2011年全国几十个城市“限购令”“限价令”相继落地，招招剑指“价格过快上涨”的住宅市场。
传统的住宅竞争空间已经接近饱和，房地产业向商业、文化、旅游等复合型地产开发模式转型已是大势所趋，越来越多的公司从战略角度考虑，进军文化旅游地产，万科、万达、保利、龙湖、恒大、富力、雅居乐、中信、海航、佳兆业等国内50多家知名房企涉足旅游项目，涉及金额超过3000亿元。
文化旅游地产与传统房地产开发投资相比，开发规模大、资金需求更大，从投资建设到获得收益的过程相对普通住宅开发更长，这就对开发商的实力提出了更高的要求，必须做到合理规划，谨慎开发，兼顾社会效益、环境效益及经济效益。
项目拓展需要注意的几个问题文化旅游资源价值是首要考虑的，项目必须拥有可利用的文化、自然资源或有历史文化背景，资源必须是稀缺的、具有一定的吸引力，并享有较高的知名度，具有“世界自然人文遗产、世界生物圈保护区网络、世界地质公园、国家风景名胜区、国家4A、5A景区、国家自然保护区、国家森林公园、国家地质公园”等品牌的“山、海、湖、泉”是我们必须重点抢占的资源。
其次要考虑项目的目标市场依托问题，周边的城市体系必须能对其提供资源支持，包括目标市场的经济水平、人口数量、收入水平、消费水平、未来需求导向以及房价等，意味着未来一定的潜在游客和度假置业者为支撑。
再次是区位和交通条件，最好位于城市近郊，距市中心车程距离一般不宜超过两个小时，区域目前或未来三到五年内规划有高速公路、高速铁路、机场等便捷的快速交通网络可以通达项目。
文化旅游项目一般规模较大，一般在千亩以上，所以对土地资源空间要求较高，本地开发用地存量、建设用地计划指标、土地整理空间、旅游及地产的供地量以及可间接运作土地的空间等都是项目拓展需重点考虑的关键因素。
由于旅游地产项目需要巨大的投入，为扩大现金流，降低投资风险，提高其可持续发展能力，需要政府提供强有力的政策扶持，除允许项目配套建设旅游休闲居住结合的房地产，还要对项目建设用地给予更优惠的出让价格。
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文化与旅游项目投资开发不同于普通的房地产开发实际上,近年来,文化与旅游项目投资开发已经形成了热潮,大量民营企业进入文化与旅游业,但对于如何规范高效的进行投资与开发,大多数企业没有遵循旅游产业的规律 , 甚至出现了“边规划、边报批、边建设、边开放”的“四边现象”。
吴师兄的公司基本也是这样的状况。
因为,我们几年来一直在进行几个文化与旅游项目投资,一边实践,一边研究,提出了一个文化与旅游项目开发的“标准流程”。
所谓“标准”,只是我们的企业标准,是一个对旅游开发流程的一般性提炼。
也可将该流程称为“一般流程”。
当然,对于不同的项目,需要根据资源、环境、政策、投资商实力、市场、交通变化等各因素,进行结构调整。
作为“标准流程”,我们特别强调文化与旅游开发必需要遵循的规律:“四先定律”
1先进行产品策划,再编制规划,而非先规划后策划;
2先通过规划,再获取建设用地,进而建设;而非盲目建设,或搞四边工程;
3先签定文化与旅游特许经营权,再锁定核心地块,进而获得相关资源权益;以区域旅游资源锁定为前提,核心地块为关键;
4先设计商业模式(运作模式,再投入资金;以明确的投资评价为前提,极其清晰的把握投资运作的思路,找准盈利点和运作方式狠下功夫;
根据文化与旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况,可以把旅游项目开发建设过程划分为三阶段五期。
按时间分为开工准备、工程建设、开业运作三个阶段;按具体的工作内容分为:投资决策与合同签订期、管理架构与运作策划期、开工准备与政府审批期、资金运作与建设工程期、开业准备与运作期,五个工作期各自独立,却又相互起承,形成一个完整的工作流程。