成本分摊的基础原理和方法讲义
成本分摊-课件
主讲：范显琪
Contents
1
成本科目设置与分类
2
成本归集分摊的原则
关键词:
成本科目 成本分摊
土地成本 前期工程费 建安工程费 基础设施费 公共配套费 贷款利息 开发间接费
成 本 科 目
大型公配的分摊原则
收益性公配
半收益性公配
纯公配
土地
土地成本、园林绿 化成本、设置在酒 店大堂内的售楼部 装修成本按可售面 积进行分摊，其他 的成本单独归集折 旧分摊 释义：预计总 收益能抵扣所 有建造成本， 如：大型酒店、 大型医院。
经营前所有的建造 成本及土地成本单 独归集，按受益对 象可售面积分摊 释义：预计未来 会产生收益，但 总收益不能抵扣 所有建造成本， 如：学校、招待 所、医务所
经营前所有的建造 成本及土地成本单 独归集，按受益对 象可售面积分摊 释义：无独立经 营权，归全体业 主所有，预计无 收益，如：会所、 业主用房、物管 用房
以区域销管费 ＝区域当年的 销管费预算总 额/当年签约 收入的总额 *100%*产品 的销售收入
按奖金总额， 按可售面积， 在可售产品中 进行分摊
车位的成本分摊
（含围护、基坑等）、机电（电气、 给排水、通风、消防等）、车位设施 （车位线、防护等）和人防设施、公 共部位装修、报批报建费和基础设施 配套费、设计费和监理费等，不含桩 基础和与地上公用电梯等
别墅附属车位
权属发展公司
售楼价含车位
赠车位劵 赠送车位劵
业主共有
别墅附属车位成本 直接计入相应产品
将车位成本全 部分摊至地上 可售产品
车位成本－ （售价－车 位劵面值）
按受益原则全 部分摊至地上 可售产品
其他成本分摊
成本分摊的基础原理和方法讲义
成本分摊的基础原理和方法目录第一章成本还原分摊有关概念和理论基础.........................错误!未定义书签。
基本概念.................................................错误!未定义书签。
营运成本.............................................错误!未定义书签。
责任中心.............................................错误!未定义书签。
理论基础.................................................错误!未定义书签。
成本性态..............................................错误!未定义书签。
作业成本法...........................................错误!未定义书签。
第二章成本中心设置...........................................错误!未定义书签。
总行成本中心设置.........................................错误!未定义书签。
分行成本中心设置.........................................错误!未定义书签。
支行成本中心设置.........................................错误!未定义书签。
第三章成本归集和还原.........................................错误!未定义书签。
成本归集步骤.............................................错误!未定义书签。
成本还原步骤.............................................错误!未定义书签。
房地产成本分摊办法
房地产成本分摊办法房地产成本分摊办法一、引言在房地产项目开发过程中，成本分摊是一项重要的管理工作。
本文档旨在提供一个详细的房地产成本分摊办法，以便开发商和相关方能够准确理解和执行成本分摊方式。
二、成本分摊的基本原则1·公平原则：成本分摊应根据各方的实际使用情况和受益程度进行公平合理的分配。
2·合理原则：成本分摊办法应基于充分的成本分析和理性判断，确保成本分摊结果合理可行。
3·透明原则：成本分摊应公开透明，各方有权获得分摊相关信息和决策过程。
三、成本分摊范围1·土地成本：土地成本是房地产项目最重要的成本之一，通常按照土地面积或使用权期限进行分摊。
2·建筑成本：建筑成本包括建筑物的结构、装修和设备等相关费用，通常按照使用面积进行分摊。
3·基础设施成本：基础设施成本包括道路、排水系统、供电系统等公共设施建设费用，按照实际使用情况进行分摊。
4·公共设施维护费用：按照实际使用情况和受益程度进行分摊，包括公共区域的日常维护、修缮等费用。
5·管理费用：管理费用包括物业管理和项目管理等费用，按照实际使用情况进行分摊。
四、成本分摊方式1·比例分摊法：按照各方的权益比例进行分摊，权益比例可以根据实际投资额、使用面积等因素确定。
2·依据协议确定法：通过协商确定成本分摊比例，协议应明确各方的权利和义务，并经过法律程序认可。
3·实际使用情况分摊法：根据各方实际使用情况和受益程度进行分摊，例如按照实际使用面积或销售面积进行分摊。
4·时间分段法：根据项目的不同发展阶段进行成本分摊，例如按照开发前、开发过程和运营阶段进行分摊。
五、附件本文档涉及的附件包括成本分摊表、分摊比例表、相关协议和决策文件等。
六、法律名词及注释1·房地产开发管理条例：指中华人民共和国发布的对房地产开发活动进行管理的法律法规。
2·建设用地规划许可证：指国家规定的用于房地产开发的土地规划许可证书。
成本分摊的原则及一些特殊事项的处理PPT课件
25,000/（ 100,000+25,000)=20%
5
地上可租售面积的占比
建筑类型 可租售地上面积占比
销售部分 高层 100,000
100.0%
……
地下车库 25,000
0.0%
小计
分摊原则
125,000
100.0%
联排别墅建 安成本 11641万元， 车库成本 1361万元。
13
建安成本分摊的特殊事项说明及例析
➢ 对于同一种业 态，如果既有 精装修又有清 水房，需要按 两种业态分别 进行分摊；
例：观山水项目 高层清水房和 高层精装修房 的成本分摊， 详见右边分摊 表格。
2号楼也是B 类高层，但由 于是精装修必
按测算的实际成本进行填列
按可租售建筑面积占比分摊
3
开发成本分摊的基本原则说明
➢ 开发成本分摊的基本依据有三项：可租售面积的占比、 地上可租售面积的占比和实际测算成本；
➢ 土地成本、环境景观成本及配套设施费是按各业态地上 可租售面积的占比进行分摊；
➢ 前期工程费、基础设施费和工程相关费是按可租售面积 的占比进行分摊；
土地单方
前期工程费
前期工程费
配套设施费
配套设施费单方
基础设施费
基础设施费单方
景观成本
景观单方
建安成本
建安单方
其他相关费
其他相关费单方
XX项目XX期开发成本分摊表
……
车库
小计
分摊原则
按地上可租售建筑面积占比分摊
按可租售建筑面积占比分摊
按地上可租售建筑面积占比分摊
成本核算的原理和方法课件
货币转换成本
跨境业务中需要进行货币 转换，转换成本如手续费 、汇率差等需要纳入成本 核算范围。
税务法规差异
不同国家税务法规存在差 异，可能导致成本核算方 法的调整。
06
现代信息技术在成本核算中应用
电子化、自动化和智能化发展趋势
电子化
通过电子数据交换、电子文档等 技术，实现成本核算过程的电子 化，提高数据准确性和处理效率
根据工资、工时等记录，将直接人工成本分配到相应的产品或服务上，确保人 工成本的公道归集。
制造费用分配方法
定义
制造费用是与产品生产直接相关的间接费用，如设备折旧、车间管理费用等。
分配方法
采用作业成本法、机器小时法等方法，将制造费用按照公道的分配标准分配到各 个产品上，确保制造费用的准确分配。
03
生产过程中成本核算方法
成本核算基本原则
合法性原则
成本核算应当遵守国家法律法规和财务会计 制度的规定，确保核算结果合法、真实、准 确。
实际成本原则
成本核算应当以实际产生的成本为基础，反 应企业生产经营活动的实际情况。
一致性原则
成本核算应当采用一致的会计政策和核算方 法，确保核算结果在不同期间和不同产品之 间具有可比性。
02
应用案例一
某制造企业采用标准成本法，降低生产成本，提高产品竞争力。
应用案例二
某服务企业运用标准成本法，优化业务流程，提高服务效率。
实际成本与标准成本差异分析
01
02
03
差异分类
包括直接材料差异、直接 人工差异和制造费用差异 等。
差异原因分析
从价格差异和数量差异两 方面进行深入剖析。
差异处理措施
根据差异原因，采取相应 的改进措施，降低生产成 本。
成本科目解释及成本分摊原则
誉分摊。
摊
1.策划设计费：（市场调研费、策划费、控规设计费、方案设计费、景观环艺设计费、施工图设计费 根据收费标准，如果是按照建筑面积收费的，则
（包含深化设计费用））市场调研费、策划费：市场部职责。一般项目启动前期费用，在目标制定时已 按照建筑面积进行分摊（但是对于车库成本，按
发生。
照车位个数*15*收标准，作为车库该项的总成
附件一： 目标成本科目
成本科目解释
成本分摊原则
一、土地成本
为取得土地开发使用去而发生的各项费用，主要包括以下内容：综合土地购置价、土地出让金、契税、 原《房地产开发全成本管理手册》分摊原则不
配建廉租房费用以及其他在土地拍卖阶段需要交纳的费用、土地测量、评估、拍卖手续费等等，包括商 变，目前在建各项目，按照地上可售面积进行分
二、前期费用 方2.建案审阶报段批可费忽：略购买地形图、城市配套费及劳保统筹费（新型墙体、散装水泥等已取消）、环评、文堪 按照收费标准约定的面积分摊，但是车库的分 、地质勘查、交通评估、绿建、施工图审查（含人防）、造价咨询等。*需要注意的是不同项目或者不 摊，需要参照设计费中分摊方式的约定 同阶段相关审查项不同，结合具体项目与前期部进行确认；同时，项目竣工验收阶段前期部发生费用也
按可销售面积进行分摊，在车库部分不分摊。
七、销售费用 企业在销售产品、自制半成品和提供劳务等过程中发生的费用 八、管理费用 企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各项费用
按可销售面积进行分摊，在车库部分不分摊。
按可销售面积进行分摊，在车库部分不分摊。项 目组发生的各项管理费用考虑税务筹划，计入成 本的开发间接费用中。
按可销售面积进行分摊，在车库部分不分摊。
六、开发间接 费
成本分摊的计算方法
成本分摊的计算方法
成本分摊是一种将企业的共同开支平均分摊到各个生产成本中的方法。
在计算时，首先需要确定共同费用的总金额，这包括企业的一些固定开支，例如租金、人工、水电费等。
然后需要确定各个生产成本的比重，例如直接材料、直接人工等。
根据这些比重，可以按照以下公式来计算每个生产成本应分摊的费用：
每个生产成本应分摊的费用 = 共同费用总金额× 生产成本的比重
例如，如果企业的共同费用总金额为10000元，直接材料和直接人工的比重分别为50%和30%，那么每个生产成本应分摊的费用可以按照如下计算：
直接材料应分摊的费用 = 10000元× 50% = 5000元
直接人工应分摊的费用 = 10000元× 30% = 3000元
这样，企业的成本就可以根据各个生产成本的比重分摊到每个产品中，从而更加准确地计算出每个产品的成本。
生产成本分摊方法
生产成本分摊方法1. 简介生产成本分摊方法是指企业在产品生产过程中，将各种成本按照一定的规则和方式分配到不同的产品上，以确定每个产品的成本。
通过生产成本分摊方法，企业可以更准确地了解每个产品的生产成本，为决策提供参考依据。
2. 生产成本的分类在进行生产成本分摊之前，首先需要对生产成本进行分类。
常见的生产成本包括直接材料成本、直接人工成本和制造费用。
•直接材料成本：指直接用于产品制造过程中的原材料和零部件的成本。
•直接人工成本：指直接参与产品制造过程中直接劳动力的工资、福利等费用。
•制造费用：指除了直接材料和直接人工之外，在产品制造过程中所发生的其他费用，如间接材料、间接人工、设备折旧、厂房租金等。
3. 生产成本分摊方法3.1 直接法直接法是最简单也是最常用的一种生产成本分摊方法。
该方法将所有直接材料、直接人工和制造费用按照实际发生的金额直接分配到各个产品上。
具体步骤如下：1.将直接材料成本与每个产品的产量相乘，得到每个产品的直接材料成本。
2.将直接人工成本与每个产品的产量相乘，得到每个产品的直接人工成本。
3.将制造费用按照一定的规则（如按照直接人工成本比例或者产量比例）分配到各个产品上。
4.将以上三者之和作为每个产品的总成本。
3.2 间接法在实际生产过程中，有些生产成本无法直接与某个具体产品相关联，而是与整个生产过程相关。
这时候就需要使用间接法进行生产成本分摊。
常见的间接法包括以下几种：3.2.1 分配基数法分配基数法是一种根据某种指标来确定分摊比例的方法。
通常可以选择某项指标作为分摊基数，如直接人工工时、直接材料用量等。
将制造费用按照这些指标进行分摊，从而确定每个产品的制造费用。
3.2.2 直线法直线法是一种按照固定比例进行分摊的方法。
通过设定一个固定的分摊比例，将制造费用按照这个比例分摊到各个产品上。
3.2.3 基于产能利用率的方法基于产能利用率的方法是根据每个产品在生产过程中所占的产能利用率来确定分摊比例。
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成本分摊的基础原理和方法目录第一章成本还原分摊有关概念和理论基础 (1)基本概念 (1)1.1.1营运成本 (1)1.1.2责任中心 (1)理论基础 (2)成本性态 (2)1.2.2作业成本法 (3)第二章成本中心设置 (3)总行成本中心设置 (4)分行成本中心设置 (4)支行成本中心设置 (5)第三章成本归集和还原 (5)成本归集步骤 (5)成本还原步骤 (6)3.2.1确立资源耗费动因 (6)3.2.2将间接成本按资源耗费动因还原到成本中心 (7)成本归集和还原案例 (8)第四章成本分摊 (11)成本驱动在成本分摊环节的应用 (11)成本中心营运成本分摊原则和方法 (12)4.2.1成本分摊原则 (12)4.2.2成本中心营运成本分摊方法 (13)成本分摊注意要点及案例 (15)注意要点 (15)案例 (15)成本分摊的基础原理和方法第一章成本还原分摊有关概念和理论基础基本概念1.1.1 营运成本在企业中，成本是指为了获得当前或未来的利益而作出的以财务资源为表现的牺牲，这种付出形成了企业的产品和服务。
成本与费用的区别在于，成本是对象化的耗费。
制造企业的成本根据经济用途分类，可以分为制造成本和非制造成本，其中制造成本是为生产产品和提供劳务而发生的成本，非制造成本是除制造成本以外，维持企业经营所必需的耗费，如销售费用、管理费用和财务费用。
在银行金融业，由于产品和服务的货币化特殊性，提出营运成本的概念。
银行业的营运成本按经济性质一般分为16类，主要有人事费用、电子科技费用、宣传广告费用、招待费用、法律事务费用、车辆营运费用、安全设备使用费、会议和差旅费、教育培训费用、营业用房相关费用、研究开发费用、营业相关税费、办公费用、监管费、监事费和其它。
1.1.2 责任中心责任中心是分权制企业管理模式的产物。
为了控制分权单位的活动，以实现企业整体目标，设立责任中心，并通过责任中心的业绩评价加以控制。
所谓责任中心，是指在组织内部，其管理者享有一定的权利，并承担一定责任的单位。
责任中心可以是一个部门、一个车间、也可以是一个经营单位。
每个责任中心都有自己的目标，不同责任中心的目标，最终都要为企业的战略目标服务。
按照不同单位管理者的权限，责任中心可以分为成本中心、费用中心、收入中心、利润中心和投资中心。
责任中心还可以细分为：（1）标准成本中心标准成本中心的管理者仅对所能控制的成本负责，这类责任中心的投入可以用货币来计量，而产出却无法以货币计量，在投入和产出之间存在明确的最优关系。
由于需要对成本的合理与否加以评判，制定一套标准成本作为判断尺度就成为该中心的最大特点。
银行柜面、电子银行渠道就是典型的标准成本中心。
（2）酌量费用中心在酌量费用中心，管理者对成本负责，但该中心的产出无法以货币计量，且在投入（所消耗的资源）和产出（所取得的结果）之间不存在明确可辨认的关系。
通常采用酌量性的预算体系来代替标准成本，例如银行会计结算、个金部等管理部门。
（3）收入中心收入中心的管理者负责销售价格和销售量，并对其差异负责。
在收入中心，产出以货币计量，但不需要确定投入和产出之间的关系。
典型的收入中心为销售部门，其管理者不需要对所销售的产品成本负责，因为这些产品是制造部门转移过来的。
在管理会计理念中，虽然支行网点需要对本机构的营运成本负责，但是，就产品、客户的维度来看，支行网点无法对其成本负责，因而属于收入中心。
这一点和绩效考核完全不同，在绩效考核中，支行是完整的利润中心，并对其产生的利润负责。
（4）利润中心利润中心的管理者能自主决策生产何种产品、如何进行生产、自主定价、自主选择供应商，既对成本负责，也对收入负责。
利润成为评判其业绩的指标。
从银行的运作来看，分行可以被称为利润中心。
利润中心可分为天然利润中心和人为利润中心两种。
人为利润中心是根据管理者对利润影响力的大小，引入内部转移定价机制，人为设计成利润中心。
（5）投资中心投资中心的管理者不仅对成本收入负责，还要对投资负责，能做出与营运成本、资本投资相关投资决策。
投资中心所拥有的自主权最大，一般是公司整体、子公司等。
在成本分摊和还原的环节，以上各中心都将参与，达到成本与收益匹配的目标。
理论基础管理会计中成本分摊属于成本计算和管理范畴，其理论基础主要有成本形态和作业成本法。
成本性态成本性态是传统成本管理和作业成本法的主要理论基础。
所谓成本性态，是指成本随着产出量的变化而变化的属性。
根据成本性态的不同，成本可以分为三大类：变动成本、固定成本和半变动成本。
关于以上三种成本性态，我们已经在管理会计原理这部分中进行了详细的阐述。
下面，我们来进一步了解成本性态作为理论基础在传统成本管理和作业成本法中的应用。
（1）传统成本管理成本性态分析将企业的成本分解为固定成本和变动成本两大类，并建立一元线性方程：y=a+bx式中y表示总成本，x表示业务量（销售量），a表示固定成本数额（包含半变动成本中分离出来的固定部分），b表示单位变动成本（包含变动成本中分离出来的变动部分）。
在这个公式基础上，有两种传统成本计算方法，一是完全成本法，二是变动成本法。
完全成本法下，企业全部成本分为生产成本和非生产成本，其产品成本包括全部生产成本，非生产成本作为期间费用处理。
完全成本法仅对生产成本进行成本性态分析。
变动成本法下，企业全部成本都划分为固定成本和变动成本两大类，非生产领域的期间费用也按销售量分解为变动和固定两部分，产品成本包括变动生产成本和变动非生产成本。
（2）作业成本法在传统成本管理中，产量或人工是引起成本变动的唯一动因。
随着现代化企业的发展，引起成本变动的因素不断趋于复杂，以单一动因计算成本导致成本扭曲和偏离。
会计学家经过大量的研究发现“作业”是成本发生的根源。
产品成本实质上是产品相关全部作业所消耗资源的总和。
成本核算应以作业为基础，因此作业成本法应运而生。
作业成本法是在成本形态的基础上，以作业动因为成本计量归集的基础，对成本进行分配和确认。
1.2.2 作业成本法作业成本法是指通过对所有作业活动动态的追踪反映，计算作业和成本对象的成本，评价作业业绩和资源利用情况的方法。
它根据资源利用的因果关系进行成本分配，根据作业消耗资源的情况，将资源分配给作业，再根据成本对象消耗作业的情况，将作业成本分配给成本对象。
作业成本计算法的产品成本观念是围绕业务流程的资源消耗展开的，其所确定的产品成本可以是只包括生产部门的，也可以只包括某一经营流程，还可以包括价值链全部。
作业成本法计算的步骤包括以下几个：（1）确定作业和作业中心（2）归集成本和成本动因分析（3）建立成本库（4）建立作业成本计算模型在“管理会计原理”网络课程中，我们已对作业成本法有了详细的了解。
在以下的教学中，我们将着重介绍作业成本法在银行成本管理分析中的具体运用。
作业成本法的产生为合理确定银行产品成本提供了理论依据。
在银行业，我们可以依据成本耗费的特点来确定作业中心，建立成本库。
例如人力资源成本，就是一个作业成本库，常见的成本动因是人数、工作时间、业务量等。
再比如，对外签发银行承兑汇票，整个签发过程是几个作业的集合，涉及多个部门，为合理确定签发汇票的成本，需要对签发汇票的各个动作进行分解，确定有几个作业，作业归属的成本中心，通过作业触发的成本来归集签发汇票这项工作的成本。
银行的营运成本主要是营业费用、固定资产折旧和部分营业外支出。
根据作业成本法的成本动因，可以将营运成本分为人力资源成本库、车辆运营费用库、安全保卫成本库、营业用房及相关成本库等，以便于成本分摊。
第二章成本中心设置商业银行的分支机构大多数属于成本中心，虽然分行、总行可以划为利润中心和投资中心，但是利润中心和投资中心都是在成本中心的基础上建立起来的，责任中心是基于管理权限的层级而划分的，所以在成本分摊中，总行、分行都作为成本中心参与成本分摊。
成本中心根据部门职责和成本分摊方法的特性进行设置。
成本中心的设置一方面是出于成本分摊的需要，另一方面也解决了各个分行本部内设机构名称、称谓和职能上不完全统一的问题。
在我国，大多数银行实施分级管理制度。
因此，分别在总行和分支行设置成本中心，而且所设置的成本中心有明显的区别。
总行成本中心设置总行成本中心相对于分支行而言，最为完整。
总行成本中心设置根据部门职责主要有业务类、电子类两大部分。
其中业务类包括业务管理类、业务处理类、业务支持类，电子类包括电子管理类、电子处理类、电子开发类。
按管理会计成本属性，总行成本中心可分为管理类、处理类和支持类。
在成本中心设置时，通常有以下几个步骤：（1）明确实际部门的职责根据总行各具体部门的职能，对部门职责范围进行细分和统一规范，建立成本中心分类（2）建立成本中心标准名称在成本中心设置时，除了按部门职责对实际部门进行分类，还需要对成本中心设置标准名称。
成本中心标准名称根据银行在管理会计分析系统建立的实际需要而设立。
为避免成本中心名称重复设置，总行、分支行类似的成本中心可以共用同一个成本中心名称，例如行长室、人力资源部、办公室等等。
成本中心标准名称建立后，还需要对其按照业务管理类、业务处理类等类别进行成本中心分类，以便建立成本中心标准名称和实际部门的对应关系。
（3）建立成本中心标准名称和实际部门的对应关系根据实际部门的职责，参照实际部门和成本中心分类的对应关系，寻找所对应的成本中心。
在建立对应关系过程中，一对多和多对一均是允许的。
分行成本中心设置分行层面的成本中心设置与总行层面的成本中心设置类似。
设置步骤也分为三步，第一步是明确实际部门的职责，第二步是建立成本标准名称，第三步是建立成本中心标准名称和实际部门的对应关系。
由于管理职能的差异，分行成本中心相对总行有所减少。
分行层面的成本中心在设置时，除了按照部门对应关系设置外，还根据渠道、条线增加了成本中心。
例如，将电子银行部按处理渠道细分为网上银行、自助银行和电话银行，而对于会计结算部则细分为会计管理部、会计监督中心、账务处理中心等几个成本中心。
在分行层面设置成本中心时，需要注意的问题是，成本中心解决了各分行实际管理部门设置差异的问题。
因此，分行层面的成本中心标准名称应由总行统一设置，以保持行际比较的可行性。
支行成本中心设置银行的支行网点与连锁店非常类似。
在支行层面的机构设置更具有标准化和统一性。
支行成本中心设置分为业务管理、业务处理和业务支持三类。
这种设置对于大型支行，特别是县域支行，是非常必要的，县域支行办公室往往承担了分行总务部的部分职能。
但如果支行规模较小，不设立办公室一类的内部管理部门，那么可以简化为业务管理、业务处理两类。
对于支行下设的分离出、储蓄所等机构，可以根据支行经营情况，仅设置业务处理部门一类。
支行层面成本中心的标准名称一般包含了支行网点的名称，因此，在总行层面作统一设置有一定的难度，而且支行网点往往会搬迁、撤并，所以将支行成本中心标准名称的设立权限设定在分行有相当的灵活性。