最新『精品』重庆南滨路昌龙滨江花园项目营销思路提报
滨江一号营销提升方案建议
滨江River 营销提升方案建议壹r side 扬州博生置业顾问有限公司号onePART1–PART1 –产品定位及销售目标PART2-2011销售目标销售分解PART2 项目现状及产品分析PART3PART3 -营销提升建议2011年销售目标2011销售目标：100套销售金额8000万(实际回款率70%）考虑到首次开盘，市场比较关注，广告的投放比较集中，以及对实际销售过程的预期，首开4栋房源比较合理。
根据目前市场行情，蓄水效果可能不会太理想，应当延长蓄水对实际销售程的预期首开栋房源较合时间，按每天4组客户计算，蓄水时间应当安排3个月比较妥当。
按照蓄水时间推算月可以开盘当月销售此后按照蓄水时间推算，9月可以开盘，当月销售60%，此后3个月按4名销售员每人每月3套任务计算，实现八千万销售额是比较理想化的。
销售分解积累客户期争取于积累客户期，争取于2011年5月28日开始接待已登记客户咨询，不承诺其意向认购房号19月份，选取房号，公开发售，开盘当天公开价格，交纳定金，同时享受售公开发售当日优惠。
2开盘延续期，针对认购未成交客户推出少量保留单位，消化无法通过优惠逼定的部分客户，通过“十一”长假的休息机会抓住来访客户促成销售。
3PART1 –产品定位及销售目标PART2–市场大环境PART3PART2 项目现状与产品分析客户接受度PART3–销售提升建议SWOT 分析展示面案例全国楼市销售面积环比下降两成房贷紧缩影响合理住房需求由于受到国家强力调控的影响，楼市一片冷清。
购买者和发展商陷入新一轮的观望中信息资源来源扬州地产信息网5月11日，国家统计局发布了4月份的经济数据，尽管房地产产开发投资开工面积企业资金来源继续保持增长势头但产开发投资，开工面积企业资金来源继续保持增长势头，但增幅自今年以来持续收窄。
今年4月全国商品房销售面积7255万平米，环比3月份大幅下降23.6%，比去年同期下降9.8%。
1今年1—4月份，全国房地产投资达到13340亿元，同比增长34.4%，明显超过固定投资25.5%的势头。
财信.滨江城市品牌VS项目实战型推广案 终极版
品牌推广——
政治线：一年一件大事，政府支持
城市线：一年一件好事，慈善行为 项目线：每年坚持一件事，随品牌年度主题调整
政治线：一年一件大事
重庆20000名环卫工人，为打造重庆成为宜居城市付出汗水与艰辛。
一人脏换来万人洁，对于环卫工人这样的“高危人群”，
他们的人身安全应该如何保障？ 环卫工人穿上了反光服装上岗，但在炎热的夏季， 厚重的反光服让人透不过气。 财信，2013年，为一起默默无闻打造重庆洁净的人， 献上一份问候。
66-76 ㎡一线沙滨电梯洋房 稀缺发售！
66-104 ㎡沙滨雅宅 静谧开启！
第二套 平面表现
6月又将新开盘，2/7/11号楼住宅顺势而发，
重庆不乏滨江，
沙滨城市之后，再无沙滨。
广告策略：如何区隔对手？
梳理项目购买动力模型
（购买动力综述） •绝对敏感核心
江景资源
•沙区最后的江景大社区 •一线江景房 •沙滨路价格洼地带来的 投资价值
+
城市资源
•成熟的商业配套 •成熟的教育资源 •成熟的生态滨江路 •比邻几大商业中心的距离 •交通中心的便利性
九滨——华润24城、奥园康城、华宇春江花月、保利港湾国际
长滨、嘉滨——长帆国际公馆、旭庆江湾国际花都、海客瀛洲 巴滨——锦绣江南、华宇龙湾
沙滨之上——卓越美丽山水、华宇金沙时代、瑞安重庆天地、宝嘉江枫美岸。
滨江各有千秋，生活截然不同。
江景房同样分级别： 纯江景——50-200米 准江景——300-800米 泛江景——1000米以外
重庆大足区龙水湖国际旅游休闲度假区
生于重庆造重庆
成都财信上河新界 成都龙泉驿生态移民项目 郑州财信圣堤亚纳 布局全国，中国三大城市七盘 并发，势不可挡
重庆滨江商业竞争分析课件
2. 规划建筑对比
南 滨路
北 滨路 洪 崖洞 重庆天地
九滨路 项目现状
南滨路商业以沿线各房地产开发物业的配套型底商商业空间和极个别的集中性商 业建筑为主，辅以纯独立式商业建筑。未来可能会因沿江楼盘的发展，而存在大 空间商业布局。商业建筑的风格主要依各楼盘的建筑风格而定。 亲江性：仅属看江。各商业建筑的亲江性不强，有路隔断。
今天的分析， 便于从商业消费文化的创建角度， 思考九滨路项目长久制胜的蓝海战略。
基于当前对商业业态的规划和商业档次的定位方向，未来本案的消费群体，同样 将以南滨路、金源广场、重庆天地所对应的该类客群为主。
5.商业文化对比
南 滨路
北 滨路
洪 崖洞 重庆天地 九滨路
项目
基于南滨路的观景优势和滨江休闲环境打造优势，基于政府多年来对该区域的商 业文化推动，如火锅节等等，该区域形成的文化，其实是一种<休闲型的夜景文 化>氛围。
第1篇章>发现。
本案在激烈的滨江商业竞争环境中的机会！
通过对南滨路、北滨路、重庆天地、洪崖洞等四个滨江商业案 例的对比，寻找九滨路项目的机会！
1.地域特点对比
南 滨路
北 滨路
洪 崖洞 重庆天地 九滨路 项目现状
背山面江的重庆特色。平视渝中半岛的最佳观景点。重庆最成熟的滨江商业区。 市民的休闲胜地。重庆的对外名片。 交通：四桥连接渝中半岛，多条纵干线连接大南岸区域，交通通达全城。
三、 江景资源的充分利用，成为九滨路项目的一个重点环节。如何在未来 的商业实体与精神文化的建构中，充分体现出九滨路项目的100%亲 江优势，将成为九滨路项目在招商环节和品牌塑造环节中的一大重点。
滨江新天地营销策略(PPT 108页)
业务
不受理二手 房房贷按揭
业务 办理房贷按 揭业务需缴 纳1%手续费
宏观政策市场一览
住房和城乡建设部发布通知：取得预售许可后，10日内需公开房源及 售价 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出“新国四条”，提 出二套房贷首付不低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。房 价过高地区可暂停发放第三套房贷。 住建部公布通知，经适房只能自住 ，违规5年内不得再次申购。
3成
基础利率 6成起 1.1倍以上
3成
基础利率 6成起 1.1倍以上
3成
基础利率 6成起 1.1倍以上
3成
基础利率 6成起 1.1倍以上
3成
基础利率 6成起 1.1倍以上
3成
基础利率 6成起 1.1倍以上
暂停受理房贷按揭业务
三套房 停贷 停贷
停贷
停贷 停贷 停贷
停贷
停贷
停贷
停贷
停贷 停贷 停贷
备注
首套房客户 可以通过购 买理财产品 等形式申请 基础利率
• 滨江商业将以娱乐休闲、餐饮美食为主，已成气候的中华阆天城，业态就为特色餐饮， 娱乐会所，高档KTV等。经营状况较好，晚间成为阆中人消遣娱乐的重要场所。
其它区域商业以张飞大道为主以住宅临街底商形式向四周扩张，但向北、向东的 商业发展则较为落后，主要以社服型商业为主，满足周边居民基本生活所需。
3、新城商业现状
款准备金率已调制2存1%的款历史准峰值备。 金率上调，资金紧缩，消费者购 房门槛上升，购房难度加大 资 金经压过0力8年的短暂下跌之后，09年至今贷款利率呈现逐年上浮趋势，贷款成本日益增高。
本年度个人住房商业贷款审查严格，放款速度慢；同时房贷利率也逐步升高。目前大量按揭客户等待银行 放款，预计后期贷款难度将增大。
滨江花园后续销售跟踪策划操作方案
滨江花园后续销售跟踪策划操作方案根据12月8日的《繁昌荻港镇滨江花园销售诊断报告》所述，滨江花园前期存在的主要问题是项目信息传播不到位。
具体包括对项目客户研究不细，对信息传播重视不够，导致宣传主题不突出，传播信息一部分不具体不准确，在项目覆盖半径内仍然存在很多传播盲点等。
后续销售跟踪策划主要是对前期销售策划的一个补充，一个跟踪，一个修正，一个细化。
一、对项目的基本认识和主要传播思路:主要客户:企业员工客户（家在农村的为主）、农村进镇客户、老荻港居民。
据了解，荻港镇的大老板除荻港外，在繁昌（县城）有一套住房，在芜湖有一套住房。
一般有钱人偏向在繁昌县城购置新房，在荻港购置新房的客户手头资金一般不是很多，并且主要是工作单位在荻港的企业员工，并且是以家在荻港辖区内的农民身份为主。
第二类是部分即将拆迁的，或者子女在外地打工、收入较高的农村住户。
第三类是少数老荻港居民家里住房紧张，现在家里又有年轻人结婚的。
主要客户特点：1居住分散，住在各村或者在镇上租房；2有固定收入，但不是太高；3信息接受慢，信息渠道相对狭窄，并且以眼看口传为主；4有文化，但程度不高；5对事物决策慎重、速度慢；6可自由支配时间少；7活动规律固定，往往有一定线路。
主要销售策略：按部就班，平稳销售。
采取这一策略的主要原因，主要是以上客户相对比较分散，传播信息、接受信息的节奏相对较慢，文化程度不高，对事情的考虑决策相对较慢，购买商品住宅一是在家里是前所未有的，二是家庭最大的一次消费,通常十分慎重，都是全家商议，甚至专门请朋友到现场看房参考。
综合以上因素，项目的准客户接受信息和家庭决策是慢节奏的，销售也应该是按部就班的，太着急是对情况不了解的表现。
面对上述客户,希望一夜之间销售完毕，是不现实的。
销售现场关于项目主要说词另附（见"荻港镇安新家，子孙后代发展大"）。
主题广告语:荻港镇上安新家,子孙后代发展大这句话主要是针对上述客户而言。
滨江豪庭营销策划思路
对于本案，我司拟提供以下三个服务模块：
1、营销策划服务 2、整合推广服务 3、案场管理及团队培训
报告体系 The report system
<< 市场研判 << 竞品分析 << 项目定位 << 策略设计 << 视觉表现 << 销售执行
1.市场研判
整体营销策略思路
滨江价值炒作
自购或租赁小型快艇，一来 吸引眼球，同时配合活动炒 作，看房坐快艇，游澧水等 等，还可以与婚纱摄影公司 合作，提供快艇等作为拍摄 道具。
整体营销策略思路
业主证言制造
我叫欢欢，今年5岁了 妈妈说我们要搬家， 妈妈带我去看了我的新家，那 里房子好漂亮，在阳台上可以 静听澧水拍打河岸的声音，我 好喜欢这里，我爱滨江豪庭！
整体营销策略思路 项目核心价值的成熟基于成熟之下的配套、交通、园林、教育等。
老城区唯一滨江街区人居范本
整体营销策略思路
基于滨江街区人居范本的项目核心形象，
本案倡导的是一种恬静的、舒适的小城生活方式...
稀缺 便捷 舒适 恬静 风情 和睦 传承
整体营销策略思路
形象锻造
针对项目价值、营销 占位、和精神诉求， 制定形象策略，实现 项目的高端形象
整体营销策略思路
现场服务提升
售楼处不仅仅是售楼处，售楼处 还可以是五星级酒店大堂，从客户进 入视线开始，引导泊车、开门、茶饮、 点心等一系列服务要专业化，提升客 户的尊贵感，要达到客户走进营销中 心，置业顾问还没开始介绍项目，客 户心理已经感觉我们是石门高大上的 项目，潜移默化中拔高客户期望值。
整体营销策略思路
价值传播——以活动为核心，通过价值炒作、业主证言，现场服务提升项目价
南滨特区销讲说辞要点
销讲说辞要点一、火箭底座1、20年汇聚千亿级资本沉淀，城市正中央经济硕果；项目所在的南滨路发展20余年，凝聚了政府和各大知名开发商数千亿资本的沉淀，打造出一条重庆豪宅走廊，寸土寸金的南滨路已经无地可拿。
a、自古达官商贾云集：1891年3月1日重庆海关正式成立，宣布重庆开埠，作为通商口岸对外开放。
法国于1896年3月在重庆设立领事馆，1902年修建法国水师兵营。
1915年，英国卜内门公司在重庆南滨路五船路口开办卜内门洋行。
自此重庆长江南岸便成为了西方国家开设机构的首选之地，英、法、美、德等国，纷纷在南岸境内设海关、建码头、修仓库、开洋行……南滨路一线更是“万国林立”。
b、黄金的投资时机：南滨路滨江豪宅板块楼面价已经突破10000元/㎡；南滨路最后一块处女地；繁华南滨路菁华一公里c、高效率的投资获得：高回报且未来看涨的租赁市场；区域滨江版块物业买卖价格逐年攀升(补充租赁市场案例价格：东原1891，月租4500；珊瑚水岸8000-10000)d、南滨路竞品：精装修价格均价3.5-4万元/㎡以上：1981、喜马拉雅、长嘉汇；清水价格均价2.5-3万元/㎡以上：皇冠国际、铂悦澜庭、紫御江⼭；e、市场走量：2016年度滨江路豪宅物业销售量持续第⼀；f、产品对⽐：滨江路上唯⼀一个同时拥有城市江景和社区成熟配套的豪宅项目；2、重庆城市名片，万亿繁华后花园；a、中央的力量：1.中央价值区：项目所在的南滨路发展20余年，凝聚了政府和各大知名开发商数千亿的资本投入，寸土寸金的南滨路已经无地可拿。
2.中央江景区：我们都知道重庆从来不缺江，但所见的江景却每公里不尽相同。
南滨特区绝佳观江视野，对望渝中半岛，尊享全城最美一湾金江，独揽巴渝十二景中的“黄葛晚渡”“海棠烟雨、龙门皓月”等古色古香的景观。
3.中央酒店区：这里云集了凯宾斯基、喜来登，丽笙等5星级酒店，旗舰餐饮不计其数，休闲度假氛围无可比拟。
4.中央景观区：南滨特区周边有烟雨公园内设亚洲最大旱地音乐喷泉广场、南滨公园、后堡公园等，生态环境极佳。
南昌滨江1号推广策略深化提报84
人物：王勃
年龄：26岁
地点：滕王阁 事件：《秋日登洪府滕王阁饯别序》
《故事·1916年》
时间：1916年冬天
人物：毛泽东 地点：湖南第一师范
年龄：23岁
事件：《七古·残句》
《故事·1927年》
时间：1927年8月1日
人物：周恩来、叶挺、朱德、刘伯承
地点：南昌
事件：《南昌起义》
《故事·2003年》
追求、创新、颠覆、志存高远 极致、纪录刷新、挑战、将不可能化作可能
房型设计始终遵循均好性的原则 90平方的小户型能看到最好的江景，又能享受更多面积的赠送 大户型的优势是全部南向，而且能看到江景 会所会配套有六星级酒店，双会所配置 玻璃面做大，淡化传统住宅的感觉 尽量封闭阳台，以防止季候风。 建筑的比例和尺度带有强烈的古典风格，但整体特色又非常现代 新技术和新材料的采用，力求项目做到南昌一流 园林规划由国际知名贝尔高林公司设计 拥有完整的高端商业形态 独特的地库设计，不仅可停车，更可通向洪客隆大型SHOPPING MALL …………
时间：2003年6月
人物：王石
地点：珠穆朗玛峰
年龄：51岁
事件：“我不是英雄。这不是谦虚。”
在激流澎湃中搏击、挑战，是中国当代富豪内心的渴望。
他们并非为了见证什么，而是让心态永远年轻——这是成功的动力源头。
所以，中国的富豪并不是年迈无力，或贵族拘谨， 即使80岁，依旧张狂，依旧自信，依旧勇于挑战，依旧拥有25岁的心。
因此，谭咏麟说：
“我，永远25岁！”
【推广核心定位】
永远25岁的豪宅
永远25岁的豪宅
定位诠释
1、与南昌由古自今一脉相承的人文理念相契合：城市年轻的血性； 2、与传统豪宅一味迎合或模仿，该项目定位更深层次洞察中国当代富豪成 功的理由； 3、在欧风、豪贵泛滥的豪宅市场，以独特的方式定位项目，将引发更高的 关注度 4、在传播沟通上，对市场杂音作区隔，进而吸引眼球，刺激内心欲望； 5、同时，看似与众不同的豪宅文化，却是真正理解根植在中国这边土壤的 富豪们不甘落后，不甘示老的人生态度。
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经济面健康|良性、投资力度加大、未来持续稳定发展、城市化进程加速、住宅需求增加
项目机会-区域定位及发展
南岸区位优势明显，拥有南坪、茶园两大城市副中心，位于主城区“黄金三角”地带的弹子石组团, 是重庆市中央商务区重要组成部分之一。
项目位于南岸区滨江路段，属于经济技术开发区，该区域北靠渝中传统商贸中心商圈，西临九龙坡人 口大区，三条长江大桥提高了项目的交通便捷度；规划中的轻轨3、4、9号线更能加大该区域的辐射 和渗透力。
3、主城区2008年-2010年内施行旧城改造的体量为760万平方米，其中南岸区三年累计施行旧城改
造77万平方米。
主城区2008-2010年旧城改造体量表
4、重庆市为国家十大物业税增收试点城市，根据实际情况， 对消费者征收物业税的难度相对偏大，同时物业税的增收在 一定程度上会对房价以及投资性需求产生一定的影响。
区域 价值
项目
资源 价值
东北零距离靠近市政生态公园 南滨路上，一线江景资源
地形 价值
土地平整 视野开阔 无拆迁 地块形状规则
项目资源：一线江景、城市生态公园、平整地形、地块形状规则
项目资源
零距离市政公园，生态环境优越
靠近南滨路一线江景资源
双向四车道，通达性良好
➢项目拥有无法复制的外部资源，东北部临近8000平米市政绿地公园，生 态环境好，居住条件绝佳； ➢同时位于南滨路上，拥有开阔的一线江景稀缺资源，对于项目品质的提升 有强大的支撑； ➢该区域处于城市近郊地段，人、车流较少，双向四车道完全满足区域居民 出行的需要，通达性良好。
1、地上建筑面积 2、地下建筑面积
1、地面 2、地下
计量单位 ㎡ 户（套） 户（套）
㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
个 个 个
% %
数值 29987 384 96
40900.2 4254.72 4229.66 28.6 80.08 251.86 15202.11 7133.98
49529.48 22551.73 348 0 348
和谐稳定为主基调、投资与刚需双重拉动
区域\时间 渝中区 江北区 南岸区 沙坪坝区 九龙坡区 大渡口区 渝北区 巴南区 北碚区 北部新区 合计
2008年 120 10 23 24 21 9 2 13 8 0 230
2009年 60 65 40 70 40 25 10 30 10 10 360
2010年 31 40 14 52 11 15 8 12 7 6 196
地块解读
容积率 用地面积
江景 资源
低密度 中高档 纯住宅 小而精
市政 公园
交通 通达性
2 Part
市场 分析
项目机会-城市机遇
城市关键词：西部中心城市、长江中上游、内陆、江山城市、政策倾向
1、2007年314总体部署确立了重庆西部中心城市地位，之后系列政策对此项部署进一步明确和落实， 如第三区、保税港、两江新区、国务院3号文件等； 2、西部中心城市地位决定了重庆在未来5-10年将呈现以投资为特点的高速发展趋势，GDP增长保持 每年13-15%的水平，城市发展走势与天津建立滨海新区后的发展形势类似； 3、重庆大城市大农村的特点将被有效利用为扩大城市化进程的试点区域，一圈两翼、都市核心圈等 概念促进重庆城市内核城市人口机械增长率提升，由此推动住宅市场发展； 4、与城市形象升级相匹配的主城核心区域拆迁改造工程，一方面推进宜居城市，另一方面形成滚动 性住房消费需求； 5、身处国家内陆的城市属性，使重庆在本轮经济危机中相对与沿海城市影响较小，且恢复较早，扩 大内需的政策导向将利于重庆洼地效益的进一步体现；
“放眼世界，水是最独特资源，沿江地段规划，对于一个城市的形象、竞争力、生命力至关重要。” 中国城市科学研究会秘书长李迅指出，“重新规划打造两江四岸的举动，是重庆实现宏大目标的关键 一步。”
项目机会-区域交通发展
沙沙坪坪坝坝区区
轻轨交通加快区域经济发展 速度，规划中的轻轨3、4、 9号线将使本区域与沙坪坝 区、渝北区；江北区、渝中 区形成“双三角”，极大程 度改善区域的交通发展，提 高区域经济的发展和区域的 辐射力。
1.65 35.51 30.41
地块现状
地上现状
特殊物 市政配套 噪音
宗地现状 项目地块目前为生地，地块内部无拆迁，地块西北侧有高层建筑，内部平整，视 野较为开阔。项目东北面为市政开放性公园。西南面正对长江，景观资源最佳。 无 东北侧生态公园 人流车流稀少，噪音影响小
地块价值
项目具有“离尘不离城”的城市化区位价值 区域居住氛围良好，且档次定位普遍较高
什么样的产品组合在 市场上的接受程度最 高，销售难度最小？
这样的产品组 合能够实现怎 样的价值？
1 Part
地块 解读
项目指标及现状
项目 建设总用地面积 居住户（套）数 一、按功能性质划分
二、按地上地下部分划分
停车泊位
容积率（不含地下 建筑面积，架空面积） 建筑密度 绿地率
住宅 公寓
1、住宅建筑面积 2、商业建筑面积 3、公寓 4、消控中心 5、社区服务用房 6、物业用房 7、车库及设备用房 8、住宅地下室
『精品』2010年重庆南滨路昌 龙市场接受度论证几何？
Q2 当前产品设计是否有优化可能？
地
操
块
市
场
市
作
场
可
市 场
行
地块状况 VS 市场状况
地 块
接
受
性
经
济
经
度
济
从两种角度论证价值 最大化产品组合方式
论证推导策略模式
操作可行性 市场接受度
经济实现度
地块基地范围内 适合修建什么样 的产品组合？
渝北区
江北区 渝中区
轻轨3号线 轻轨4号线 轻轨9号线
项目机会-政策优势
政策关键词：放松银根、新规范、旧城改造、物业税、城乡统筹、先行先试
1、2007年-2008年15次上调银行存款准备金，2008年年底连续下调利率，实行适度宽松的货币政 策，放松银根。
2、新规范对阳台、挑空等赠送面积的方式进行了明确的约束，加大项目产品创新难度。