ab通智库：境外房地产产品案例研究(20100314_
国外房地产研究
2. Tax Assessment
The Direct Capital Comparison (DCC) is the most conventional method used in real estate value appraisal (see Mackmin (1994), for instance). DCC requires an “allowance in money terms” (Lewis (1999)) for any differences between the subject property and the comparable properties, for which the appraiser can employ either multiple regression analysis (MRA), expert systems (ES) or artificial neural networks (ANN). The most usual method established is the MRA that’s diffused between the professional’s experts. The tax assessment problem consists in establishing a mean value of tax that will apply over different properties. Nowadays, in spatial models DCC and GIS data basis are used. The question is to consider valuing a house using the observed prices of comparable houses. Suppose that you own a house and that each year you pay property taxes to the local town council, which are computed as a proportion of the house estimated market value. You have just received a notice from the town’s real estate assessor notifying you that the estimated market value of your house this year is $ 490,000. Suppose that your next-door neighbors just sold a house identical to yours for $ 330,000. You could justifiably appeal the town’s assessment of $ 490,000 for the value of your house being too high, on the grounds that a house virtually identical to yours was just sold for a price $ 160,000 less than your assessed value. In the valuation of your house, you are applying the Law of One Price, considering that if you were to put the house up for sale, you are implying that your expectation is that it would fetch a price of $330,000 because a comparable house just sold for that amount. Of course, the house next door is not exactly identical to yours because it is not located on your lot but on the one next to it. And you probably cannot prove that if you actually put your house up for sale it would fetch only $ 330,000 rather than the $ 490,000 that the town’s assessor says it is worth. Nonetheless, unless the town’s assessor can point to some economically relevant feature of
国外房地产行业现状研究报告
国外房地产行业现状研究报告国外房地产行业现状研究报告一、引言国外房地产行业是全球经济体系中的重要组成部分之一。
随着全球化和经济发展的不断推进，国外房地产行业的市场规模不断扩大，逐渐成为国际资本市场的热点领域。
本文将对国外房地产行业的现状进行深入研究，并探讨其发展趋势和存在的问题。
二、国外房地产行业的整体现状1. 市场规模持续扩大：近年来，国外房地产行业的市场规模持续扩大，成交量和交易金额不断增长。
一方面，国外房地产市场的需求量不断增加，尤其是来自新兴经济体的增长需求；另一方面，房地产投资逐渐成为国外投资者布局的热点领域，进一步推动了市场规模的扩大。
2. 市场结构不断优化：经过近年来的发展，国外房地产行业的市场结构逐渐优化。
传统住宅房地产项目仍然是主导，但商业地产、工业地产、旅游地产等项目也逐渐崭露头角，多元化的发展趋势日益明显。
此外，国外房地产市场的产品创新和定制化服务不断推进，提高了市场竞争力。
3. 政策环境逐步改善：国外房地产行业发展受到政府政策的严密监管和引导。
近年来，许多国家加强了对房地产市场的管理和调控，通过房地产税制的完善、金融政策的引导等手段，促使市场稳定发展。
政策的明确性和稳定性有助于增加投资者的信心，进一步推动了市场的发展。
4. 对外开放程度加深：国外房地产行业对外开放程度不断加深，吸引了大量国际投资者的关注。
一方面，许多国家对外资在房地产市场的准入条件进行了放宽，鼓励外资投资。
另一方面，国外房地产公司积极拓展国际市场，通过跨境并购和直接投资等方式进入新兴市场。
三、国外房地产行业的发展趋势1. 以科技创新为动力：随着科技的不断发展，国外房地产行业正逐渐向智能化、数字化转型。
传统的房地产经营模式将会被改变，智能家居、大数据分析、虚拟现实等技术将会广泛应用于房地产行业中，为消费者提供更加个性化和智能化的居住体验。
2. 环保可持续发展：国外房地产行业正在更加注重环境保护和可持续发展。
高通智库_境外房地产例子探究_30页_8月
滨海商业旅游综合体——新加坡港湾区港湾区（HarbourFront Precinct ）是一个地标型发展项目，位于新加坡南部海岸，花柏山山麓地带的主要滨海地区，占地24公顷。
从港湾区可眺望度假胜地圣淘沙岛和怡人海景，是当地人和各地游客的消费、旅游、休闲热点目的地。
该片区由丰树产业（Mapletree Investments ）进行总体规划与开发，原来用作展览区域的港湾区现已转变为集工作、生活、旅游、娱乐于一体的世界级滨海中心。
它以混合广泛用途为特色，包括办公园区、最大的单一零售、时尚生活和娱乐中心、令人兴奋的滨海美食体验以及世界级游船码头设施。
所有这些使其成为新加坡新兴的商业与时尚生活中心。
配合圣淘沙高档住宅和即将完成的综合度假区娱乐场开发计划，以及花柏山的转型，该片区将很快成为新加坡最具活力和朝气的地方之一。
港湾区位置示意图新加坡CBD亚历山大大商务中心圣淘沙岛港湾区港湾区（HarbourFront Precinct ）规划示意图1怡丰城港湾办公园区港湾中心圣占姆士发电厂一、怡丰城怡丰城（Vivo City）是新加坡最大的购物休闲娱乐中心（lifestyle centre），位于新加坡港湾区原世界贸易中心展览馆所在地，是港湾区的核心综合商业区。
VivoCity中的Vivo来自单词“viva”(活泼)，给人一种充满活力的、刺激的、人人可及的生活体验；使人感到这是一个精神洋溢、生机盎然的地方。
怡丰城由日本著名建筑师伊东丰雄（Toyo Ito）设计，购物中心有机地融合了奇异多彩的元素，富有创意的建筑外形带有日本漫画的风格。
独具一格的滨海露天饮食区，巨大的世界级活动与演出场地，以及空中公园和水景融为一体，体现了购物中心（mall）从封闭式向更加动态和开放的形态进化的结果。
项目概况⏹项目用地面积：89,140平方米⏹建筑占地面积：52,500平方米⏹总建筑面积：13.9万平方米⏹营业面积：10.2万平方米⏹楼层：地上3层，地下2层⏹停车场：地下1-2层；另建有停车楼2-7层。
海外房地产市场研究报告
海外房地产市场研究报告岳亮王阳龚伟华目录摘要一、美国房产市场..................................................... . (3)（一）★开发商和楼盘特征总结 (4)（二）市场现状....................................................... . (7)（三）市场趋势和特征..................................................... .. (9)二、澳大利亚房产市场..................................................... . (12)（一）市场特征……...…………………………………………………………..12（二）开发商特征 (13)（三）楼盘特征 (14)三、中国开发商海外市场开拓情况 (15)四、以上国际市场对中意的战略意义和启示 (18)（一）对市场的了解..................................................... .. (18)（二）进入市场的渠道..................................................... . (19)结论..................................................... .. (20)摘要报告将主要从海外房产开发商项目和中国大陆开发商海外项目两个角度来阐述对国际市场的研究。
而其中主要的国际市场目前包括美国、澳大利亚等国家或地区，以及一些国际化大都市。
美国作为人均GDP超过4万美元的世界第一大经济体，对于全球任何一个行业来说都是不可忽视的存在。
澳大利亚则是南半球经济体量最大最重要的国家之一。
报告从开发商和楼盘入手，分析推断两大市场的规模、现状以及趋势和特征等内容，同时结合国内开发商近几年发展状况，为中意开拓海外市场做一个简单的铺垫。
国外房地产可行性研究
国外房地产可行性研究在全球化的背景下，国外房地产市场的发展备受关注。
为了实现投资者的有效资源配置，对国外房地产的可行性进行研究非常重要。
本文将探讨国外房地产市场是否具有投资潜力以及对投资者的影响因素。
一、市场概况国外房地产市场的可行性研究首先需要了解市场的整体概况。
这包括市场规模、增长趋势、政府政策、法律法规等方面的信息。
投资者需要了解市场的发展前景以及相关投资政策的稳定性，以便做出明智的决策。
二、经济环境国外房地产市场的可行性与所在国家的经济环境息息相关。
投资者需要仔细研究国家的经济增长率、通胀水平、失业率等经济指标，以判断国家的经济状况是否有利于房地产市场的发展。
此外，汇率波动对国外投资者来说也是一个重要的考虑因素。
三、法律与政策国外房地产投资需要了解所投资国家的法律和政策环境。
不同国家的法律法规对房地产市场的影响是不同的，投资者需要仔细了解合同法、土地法、产权法等相关法律，并了解政府对外国投资者的政策支持程度。
这些因素将直接影响到投资者的权益和投资回报率。
四、市场需求市场需求是评估国外房地产可行性的重要指标之一。
投资者需要了解所投资国家的人口结构、人口增长情况、购房意愿等，以判断市场需求是否旺盛。
此外，对于投资商业地产的投资者来说，了解当地商业环境和市场竞争状况也是非常重要的。
五、投资风险国外房地产投资不可避免地存在一定的风险。
投资者需要评估市场风险、政府政策风险、汇率风险等，以制定对应的风险管理策略。
此外，了解国外房地产市场的税收制度、金融环境等也是降低投资风险的关键。
六、投资收益最后，在进行国外房地产可行性研究时，投资者需要评估投资收益水平。
这包括租金收入、升值潜力等方面的考虑。
投资者可以通过分析市场数据、咨询专业机构等方式来预测未来的投资回报率。
总结：国外房地产可行性研究是投资者进行跨国投资决策的基础。
对于投资者来说，全面了解目标国家的市场概况、经济环境、法律与政策、市场需求、投资风险以及预测投资收益等因素是非常重要的。
国外产业地产运营经典案例
国外产业地产运营经典案例：普洛斯与腾飞集团的成功之道在昨天的中国产业地产发展趋势专题中，我们梳理了全球产业地产的发展历程，指出发达国家的产业地产已经进入成熟期，国内产业地产正从工业地产向产业地产转变。
接下来我们将分析国际上运营相当出色的产业地产商---普洛斯和腾飞，以期能够提供借鉴意见。
普洛斯是全球现代物流设施提供商，管理着全球20多个国家121个市场的2800 多个项目，包括4890万平米的物流基础设施，形成了服务于4900家客户的高效网络。
选址贸易发达国家及城市，临港、临空、加工基地等物流需求集中区域普洛斯的项目主要分布在中国、日本及巴西三大地区，国家贸易额是普洛斯选址布局的重要考量因素。
2013年，中国、日本、巴西的进出口总额分别为41590 亿美元、15483亿美元、4818亿美元，10年间分别增长了2.6、0.5、2.0倍。
中国、日本、巴西三国贸易往来频繁，中国是日本、巴西最大的贸易伙伴。
2013 年，日本18.1%的出口商品销往中国，21.7%的进口商品来自中国。
同期巴西19.0% 的出口商品到中国，15.4%的进口商品来自中国。
图：2004年与2013年中国、日本、巴西商品进出口情况包美元数据来源：世界银行普洛斯中国布局主要分布在东部经济发达地区、交通枢纽城市、工商业繁荣城市，选址于临空、临港、加工基地等贸易集中流转区域。
截止2014年9月，普洛斯在中国布局的已完工物业覆盖城市总数34个，已完工物业总建筑面积1010万平方米。
表：普洛斯中国区域已完工项目分布情况数据来源：普洛斯官网国内消费是推动普洛斯物流设施需求的主要驱动力。
2013年，普洛斯所布局物业的34个城市的社会消费品零售总额为10.3万亿，过去10年间增长3.0倍，占全国全社会消费品零售总额的比重达到43%。
产品形态紧扣物流园区货物量需求，规模适度，分期开发，成本控制到位普洛斯物流园产品形态以双层、单层仓库、集装箱堆场为主、辅以办公室附属设施。
境外房地产案例研究：郊区大型购物中心--Blue_Water
郊区大型购物中心：Blue Water工程简况工程名称：Blue Water ＜蓝湖购物中心)工程地点：英国肯特州DARTFORD 市工程开业：1999年3月16日工程占地面积：多达53英亩＜约21.45万平方M)工程零售面积：约15.57 万平方M建筑层数：2 层店铺数量：330 个主力店：JohnLewis、Mark&Spencer、HouseOfFraser停车位：13,000 个机动车位、另有50 个旅游巴士停车位建筑设计：Eric Kuhne 开发商：欧洲Lend Lease业主：Prudential plc (35%>Lend Lease Europe Limited (30%>The Lend Lease Retail Partnership (25%>Hermes (10%>b5E2RGbCAP总投资：7.3 亿美元Bluewater购物中心位于伦敦东南部的肯特州DARTFORD 市，于1999年3月16日正式开幕，总建筑面积达15.57 万平M ，是当时全英国最大的购物中心，在欧洲也是数一数二的。
工程所在地原为旧矿区的土地，由澳洲最大购物中心开发商LendLease公司＜欧洲分公司）开发。
共投资7.3 亿美金所建的豪华购物中心，为两层建筑，共有三个主力店，分别是玛莎百货、House of Fraser 及John Lewis 三家当地百货公司组成，各主力店主要销售其自有品牌的商品。
另外，该SHOPPING MALL 里面有超过330 家专卖店，55 家餐厅以及一家13屏幕的多屏幕电影院。
购物中心四周围绕着7 个大小不同的湖泊，到访的顾客可以参加丰富多彩的休闲活动，例如游湖、野餐、攀岩、高尔夫、垂钓、自行车、划船和电影等。
p1EanqFDPwBluewater 购物中心是大型郊区购物中心，在其1 小时车程主商圈内的人口即有千万人，它不但影响周围的购物中心，甚至吸引英国伦敦最主要的商业区WestEnd 的消费者。
境外购房七大陷阱解析
境外购房七大陷阱解析记者在采访那些已经在境外购房的买家时，他们无一例外地告诫说：“境外购房陷阱太多，再好的中介都是靠不住的。
真要到境外买房，还是自己实地考察考察再说。
”陷阱一：包租包卖特点：买房容易卖房难大多数买家都希望自己在海外买的房子能“以租养房”，所以“包租”就是最具诱惑力的推介词。
“因为能租出去，就意味着你有稳定的租金收入。
但是，很多中介只是将包租当诱饵，实际上他们并不保证替你把房子租出去。
万一租不出去，损失还是你自己的。
”在某公司的展销会上，记者就“包租”事项询问销售经理，该经理说，在推广期，第一年包租，这个是写进合同的，如果租不出去，公司将补贴客户的租金。
第二年开始，公司可以将客户的房子委托给布里斯班当地的服务公司进行租赁。
“如果租不出去，我们也没有办法。
”至于“包卖”，王婷说，这就更不靠谱了。
“只有澳大利亚公民才可以购买二手房。
也就是说，你的房子要转手，就必须找澳大利亚人来接盘。
而澳大利亚人对买房并不像中国人这样热心。
所以，我们中国人在澳大利亚买房容易卖房难。
”澳洲投资陷阱二：居留权特点：翻译会断章取义资深房地产策划人告诉记者，很多中介公司在办投资移民的时候，故意混淆“移民”与“居留”、“永久居留”、“移居”以及“绿卡”等概念。
“因为翻译的原因，有些概念翻译成中文时，差别并不大，就给房产中介可乘之机。
”以不久前西班牙“16万欧元购房获居留权”为例说，即使你在西班牙买了房子，你也只能获得在当地居住一段时间的权利，在居留期间，你也不能享受当地的社会福利，也不能工作。
“你得有一大笔钱供你在西班牙度假一样地"居留"着，西班牙盯的是你的钱包，而不愿意为你提供任何生活保障。
”这个消息经一些售房中介断章取义后，就变成了“16万欧元移民”。
“如果你不懂英语，又没有完全弄懂这些法律概念，就很容易上中介的当。
”资深房地产策划人告诉记者。
陷阱三：低门槛特点：很多费用未告知陈洁告诉记者：“我买墨尔本那套房子的时候，手头的钱并不多。
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项目概况
项目名称：Aqua Tower（“水”大厦）
项目地点：美国芝加哥市
占地面积：16735平方米
总建筑面积：17.65万平方米
高度：250米，地上82层，地下5层
开发类型：棕地开发
开发成本：4.75亿美元（其中建筑成本3亿美元）
竣工时间：2010年春季
物业类型及配套设施：酒店、出租型公寓、产权式公寓、停车场、商铺、餐馆、写字间、带游泳池和跑道的屋顶花园。
4-18层：酒店（225间客房）
19-52层：474套出租型公寓
53-81层：264套产权式公寓，其中80-81层含复式公寓
公寓价格（列举）：位于55层的1居室户型40万美元；位于65层的2居室户型70.9万美元；位于61层的3居室户型103万美元；位于81层的四室（3.5
卫）270平米户型199万美元（合套内面积7366美元/平米）。
停车位: 1360个
零售：1630平方米
写字间：3456平方米
步行桥系统：555平方米
当地气候情况
项目团队
开发商：麦哲伦开发集团（Magellan Development Group）
建筑设计：Studio Gang Architects；设计师：Jeanne Gang（珍妮·甘）
景观：Wolff Landscape Architecture
工程: 结构——Magnusson Klemencic Associates；土木——IE Consultants；机械——Advanced Mechanical Systems；电气Gurtz Electric Company；给排水—
—Abbott Industries
环境顾问：能源——Khatib and Associates; 岩土——Advance Mechanical Systems
照明顾问：Hugh Lighting Design
总承包商：James McHugh Construction Company
Aqua Tower（“水”大厦）位于美国东北部伊利诺伊州芝加哥市，密歇根湖畔，由当地的麦哲伦开发集团（Magellan Development Group）开发。
该公司是芝加哥整个湖岸东部社区（Lakeshore East）的总开发商，该片区位于芝加哥河与密歇根湖的交汇处，毗邻千年公园和环形商业区，周边休闲娱乐设施丰富，属于芝加哥的最佳地段之一，同时也是一个获奖的整体规划开发区域。
在以密斯（Miesian）风格的长方体形摩天大楼为主的芝加哥市，该项目女设计师Jeanne Gang设计的“水”大厦通过围绕大楼错综蜿蜒的阳台给城市带来了新的曲线之美。
在这个项目之前，芝加哥的曲线风格建筑要追溯到1964年由Bertrand Goldberg设计的圆筒状双塔地标。
当时，为了匹配建筑外形，那个项目中的楔形房间给住户放置家具带来了很大不便。
而在“水”大厦中，尽管建筑外形布满弧线，但其主体钢筋混凝土结构仍然为矩形，因此不会出现怪异的室内空间。
尽管具有婀娜的外形，但从内部设计来看，“水”大厦总体上仍然是一座传统的建筑。
鉴于芝加哥市严格的环境法规，“水”大厦按照LEED 标准建设，植入了很多绿色节能和环保设计：弯曲的阳台在增加室外私人空间的同时，可以起到有效的遮阳作用；不同类型的高性能玻璃也有助于减少日照热辐射；位于裙楼屋顶的7500平方米的露台花园有利于减少城市热岛效应；项目的地下车库中设置了芝加哥市第一个电动车公共充电站，提供6个充电口。
项目施工过程尽量减少废料的产生，整体用材没有过度张扬的修饰。
将Jeanne Gang的设计付诸实施颇有玄机。
错综蜿蜒的混凝土阳台呈现出不同的造型，从大厦主体延伸出60-365厘米。
虽然设计师使用了计算机建模工具来确定阳台的波浪轮廓，但实际上每层混凝土板的形状都是独一无二的，这意味着每层的混凝土板尺寸都需要单独计算。
在混凝土的浇注过程中，开发商采用了可重复使用的弹性钢模板，钢板可弯曲成各种弧度，以确定阳台的弧度，浇注完成后，钢板可恢复成直线，再弯曲成下一个需要的弧度进行浇注，这样可以减少大量一次性模板的使用。
阳台混凝土板最里端厚23厘米，向外略微变薄，这种设计有助于排水，使雨水可以沿楼体顺利到达大楼底部。
薄混凝土板在在冬天确实容易流失热量，设计师曾设想在外墙和内墙之间增加隔热断层，但对这个项目来说太难实现。
不过，从大楼全年的总体能耗来看，阳台的遮阳效果、隔热玻璃的使用以及自然通风对夏季空调节能的贡献可以抵消冬季的热能损失。
虽然混凝土阳台可以起到遮阳作用，但设计师仍然留出了一些不受遮挡的玻璃幕墙，在外立面上呈现出大小不同的椭圆形，被形象地称为“池塘”，其对应的室内被安排为更需要阳光的空间。
这部分玻璃除了采用Low-e涂层外，还在朝东和朝南的方向选用了反射性玻璃，以减少不必要的热量吸收。
同样，西外立面玻璃上采用了着色涂层。
此外，未被阳台遮蔽的玻璃部分为烧结玻璃，一方面可以隔热和减少眩光，而且配合灰黑色铝合金栏杆，可以防止鸟类撞上大楼，这也是一种生态友好型设计。
在室内精装修方面，设计师选用了节能环保材料和设备，比如可再生和可回收的竹地板、节水管件、龙头和花洒、能源之星认证的厨房电器等。
三层裙楼（大厦底座）包括酒店和公寓大堂、酒店宴会厅以及写字间、零售等公共空间。
屋顶花园上有室外游泳池和环保塑胶跑道，小路穿插于常绿的低矮灌木和落叶树种之间，虽然有些植物并非本地植物，但仍创造了一种“几何自然主义”效果。
屋顶花园没有使用收集的雨水进行浇灌，但全部采用了节水滴灌系统。
此外，连续排水层可以使水在土壤、砾石和混凝土墙下流向排水管。
在屋顶花园可以俯瞰对面的整个湖岸东部开发区域。
屋顶花园和紧邻大厦的湖港公园有15米的落差，设计师设计了两套楼梯——一套螺旋形、一套折线形，通向公园的大草坪。
此外，在屋顶花园下，面向东侧的公园，开发商还安排了9套联排住宅。
虽然“水”大厦落成于经济衰退期间，但其绝大部分产权式公寓已经售出，有效地回收了投资。
鸟瞰图
大厦裙楼和屋顶花园
裙楼东侧的联排住宅
屋顶花园用轻质土壤种植安道尔和Blue Rug刺柏属灌木、锦带花、山野狼尾草以及季节性花卉。
围绕地炉（fire pit）的休息区
设计师对阳台的弯曲度进行了精心的设计。
波浪形阳台在勾勒整个大楼优美外形的同时，也给住户提供了绝佳的观景视野，并起到遮阳作用。
公寓入口大堂朝北，通过一条小路连接至北侧公路上层。
（注：项目北侧的“哥伦布路”实际上分地上和地下两层）。
施工进度图
2007年7月
2007年9月
2008年4月 2009年2月 公共区域
休息室
教室
室内游泳池
健身房
篮球场
游艺室
室外游泳池+休息区
室内休息区
位于53层一套一居室装修情况
景观视野
说明
高通智库研究部是一家房地产战略信息综合服务商，简报产品是在分析师长期对房地产行业进行系统研究和监测基础上，形成的房地产策略顾问信息产品。
目前高通智库提供七种房地产定期研究产品，成系统的为行业内企业服务。
《境外房地产产品案例研究》双周一次。
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联系方式：
北京朝阳区三元桥时间国际6号楼802室邮编：100028
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传真：（86-10）58677852-8001
网址：。