境外房地产案例研究：欧洲最大的区域型购物中心--伦敦西田斯特拉特福德城(20120205)
BLUEWATER MALL (NXPowerLite)
项目背景
所在地 类型 开发商 楼层
英国Dartford市，伦敦东南部 当今欧洲最大的郊区型购物中心 由欧洲Lend Lease公司开发建成 两层
车位
总面积 开幕日期
13000个
总建筑面积13.95万平方米 1999年落成
购物中心概况
Bluewater购物中心位于伦敦的东南部，是全英国最大的购物中心，
经营管理
Blue Water是Lend Lease公司在英国第一个主要的商业地产投资计划
最早的策略即是洽谈英国最高级的百货公司JohnLewis，通过主力商店的确定，可以 帮助后续招商的洽谈及建筑规划的设计
利用专业的、具有很高可信度的游说团队，将主要重点放在未来的计划如空间、规划 管理的完善等，Lend Lease公司经过艰难的谈判最终说服了JohnLewis。Blue Water是 JohnLewis进驻的第一个购物中心，其面积将近33000平方英尺，也是JohnLewis在伦敦 Oxford Street旗舰店以外最大的店面
结合JohnLewis的进驻，Blue Water同时积极宣传其完善的功能、高品味的格调及富 饶优美的周遭环境，由此说服英国其他最好的主力商店，包括Mark &Spencer、House OfFraser相继进驻，其它的次主力商店也跟著完成招商的计划
每星期到访客人达50万人
商圈分析
Blue Water购物中心，可说是当今欧洲最大的 郊区型购物中心，在其1小时车程主商圈内的人口 即有千万人，它不但影响周围的购物中心，甚至 吸引英国伦敦最主要的商业区West End的消费者
Bluewater 之所以能够成功吸引大批消费者光 临，原因首先在于发展商选择了良好的项目地址，
国内外CBD案例研究成果及借鉴
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CBD功能配比案例1：新宿
新宿
国际成熟的CBD
新宿
银座
新宿：
30年规划建设---金融业---9条地铁线路 ---超高层建筑群
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CBD功能配比案例1：新宿
住宅 区
边缘 办公 区
娱乐及 临时居 住区 集中 商业 区
集中商 务办公 区 功能延 续 周边住 宅区 功能延 续 周边住 宅区
办公、 临时居 住混合 区
住宅∶办公∶商业
＝5 ∶5 ∶2
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CBD功能配比案例1：新宿
CBD功能比例
商业：2 住宅：5
办公：5
5：5：2 代表国际成熟CBD发展的正确趋势与方向。
城市CBD的八大基本特征 ——
拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导；
拥有商务空间的最高聚集度；
具有最高的交通可达性（CBD无一例外处于城市干道系统 的核心）；
拥有最高的地价；
与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性； 具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观； 借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用； 趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信 息、科技领域重合的趋势显著。
启动方式相似：
深圳CBD以政府主导市政设施、发展会展经济、住宅启动紧随 其后的方式进行CBD的成功启动与本地块的现状相似，具有参考 价值。
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物业功能配比小结
结论4：
写字楼的消化量与各城市的经济发展水平有关。 取深圳、南通2003年GDP情况作为经济发展水平的 依据进行分析测算： 深圳GDP：3000亿元 南通GDP：1000亿元 比例 3 ：1 比例约 3 ：1
经典商业案例
经典商业案例篇一：商务谈判经典案例商务谈判经典案例有一个妈妈把一个橙子给了邻居的两个孩子。
这两个孩子便商量起来如何分这个橙子。
两个人吵来吵去，最终达成了全都看法，由一个孩子负责切橙子，而另一个孩子选橙子。
结果，这两个孩子依据商定的方法各自取得了一半橙子，欢快奋兴地拿回家去了。
第一个孩子把半个橙子拿到家，把皮剥掉扔进了垃圾桶，把果肉放到果汁机上打果汁喝。
另一个孩子回到家把果肉挖掉扔进了垃圾桶，把橙子皮留下来磨碎了，混在面粉里烤蛋糕吃。
从上面的情形，我们可以看出，虽然两个孩子各自拿到了看似公正的一半，然而，他们各得意到的东西却未物尽其用。
这说明，他们在事先并未做好沟通，也就是两个孩子并没有申明各自利益所在。
没有事先申明价值导致了双方盲目追求形式上和立场上的公正，结果，双方各自的利益并未在谈判中到达最大化。
假设我们试想，两个孩子充分沟通各自所需，或许会有多个方案和状况消逝。
可能的一种状况，就是遵循上述情形，两个孩子想方法将皮和果肉分开，一个拿到果肉去喝汁，另一个拿皮去做烤蛋糕。
然而，也可能经过沟通后是另外的状况，恰恰有一个孩子即想要皮做蛋糕，又想喝橙子汁。
这时，如何能制造价值就特殊重要了。
结果，想要整个橙子的孩子提议可以将其他的问题拿出来一块谈。
他说：“假设把这个橙子全给我，你上次欠我的棒棒糖就不用还了〞。
其实，他的牙齿被蛀得一塌糊涂，父母上星期就不让他吃糖了。
另一个孩子想了一想，很快就容许了。
他刚刚从父母那儿要了五块钱，预备买糖还债。
这次他可以用这五块钱去打玩耍，才不在乎这酸溜溜的橙子汁呢。
两个孩子的谈判思考过程事实上就是不断沟通，制造价值的过程。
双方都在寻求对自己最大利益的方案的同时，也满足对方的最大利益的需要。
商务谈判的过程事实上也是一样。
好的谈判者并不是一味固守立场，追求寸步不让，而是要与对方充分沟通，从双方的最大利益动身，制造各种解决方案，用相对较小的让步来换得最大的利益，而对方也是遵循违反的原那么来取得交换条件。
境外房地产案例研究郊区大型购物中心BlueWater
郊区大型购物中心：Blue Water项目概况⏹ 项目名称：Blue Water （蓝湖购物中心）⏹ 项目地点：英国肯特州DARTFORD 市⏹ 项目开业：1999年3月16日⏹ 项目占地面积：多达53英亩（约21.45万平方米）⏹ 项目零售面积：约15.57万平方米⏹ 建筑层数：2层⏹ 店铺数量：330个⏹ 主力店：John Lewis 、Mark &Spencer 、House Of Fraser境外房地产案例研究Overseas Real Estate Case Study 高通智库 2012年6月3日 (双周一次)⏹停车位：13,000 个机动车位、另有50 个旅游巴士停车位⏹建筑设计：Eric Kuhne⏹开发商：欧洲Lend Lease⏹业主：Prudential plc (35%)Lend Lease Europe Limited (30%)The Lend Lease Retail Partnership (25%)Hermes (10%)⏹总投资：7.3亿美元Bluewater购物中心位于伦敦东南部的肯特州DARTFORD市，于1999年3月16日正式开幕，总建筑面积达15.57万平米，是当时全英国最大的购物中心，在欧洲也是数一数二的。
项目所在地原为旧矿区的土地，由澳洲最大购物中心开发商Lend Lease公司（欧洲分公司）开发。
共投资7.3亿美金所建的豪华购物中心，为两层建筑，共有三个主力店，分别是玛莎百货、House of Fraser 及John Lewis三家当地百货公司组成，各主力店主要销售其自有品牌的商品。
另外，该SHOPPING MALL里面有超过330家专卖店，55家餐厅以及一家13屏幕的多屏幕电影院。
购物中心四周围绕着7个大小不同的湖泊，到访的顾客可以参加丰富多彩的休闲活动，例如游湖、野餐、攀岩、高尔夫、垂钓、自行车、划船和电影等。
Bluewater购物中心是大型郊区购物中心，在其1小时车程主商圈内的人口即有千万人，它不但影响周围的购物中心，甚至吸引英国伦敦最主要的商业区West End的消费者。
国内外10个知名综合体案例研究
“人性化”设计的生态写字楼，充分体现人文关怀
生态写字楼：
益田假日广场写字楼通过 “人性化”的设计提升产品 的附加值。写字楼充分利用 绿化、自然采光等系统，体 现 “园林中的建筑”，极具 生态概念。1.5万平米的花 园式平台，通过绿化园林景 观设计，实现了酒店、购物 中心写字楼之间的自然过渡 空间。 生态写字楼充分考虑了人 与自然、人与科技、人与建 筑、人与环境的完美协调与 组合，所有功能无不体现了 人文关怀、以人为本的生态 理念。
项目占地面积77,292平方米，总建筑面积 480,935平方米，设置车位2,988个，其中一期 项目车位1,034个。
华润中心项目分北、中、南三个部分，涵盖 了不同功能特点的写字楼、购物及娱乐中心、 五星级酒店以及酒店服务式公寓。
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华润中心位于深圳市罗湖区深圳金融商业核心区域，是深 圳有史以来规模最大、品质最高的综合性商用地产项目
需要科学的综合管理能力。
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都市综合体
附：综合体与单功能物业的比较
比较因素 功能 区位 综合体 单功能物业
复合性、适应性 一般在城市核心区域
单一性 根据功能确定
建筑形式
投资风险 总投资 经济风险 客户来源 客户活动 客户综合使用成 本
多样化
较小 一般较大 较大 具有自我寄生功能，部分来自于 内部 体验式的 较小
北区以华润大厦为主体建筑， 配合国际时尚精品店，以优雅、 现代、时尚和活力的设计个性， 展现项目的时代和地域特性；同 时配合都市公园等自然景观，通 过绿地、树木、林荫大道、休息 处、庭院、下沉广场、流动水景 等精巧的设计和布局，给繁忙的 都市中心披上自然的风采，成为 都市著名的风景。
中外经典商业案例赏析
中外商业地产案例赏析商业空间的人性化经营学——伦敦西田斯特拉特福德城1）项目概况项目实景图项目名称：伦敦西田斯特拉特福德城（Westfield Stratford City）项目地点：伦敦纽汉区项目类型：大型Shoppingmall开业时间：2011年9月13日开发商：西田集团（Westfield Group）零售及娱乐面积：175000平方米店铺个数：300多个主力店：John Lewis百货（22000㎡）；Waitrose超市（3000㎡）；Marks&Spencer （19000㎡）停车位：5000个总投资：14.5亿英镑伦敦西田斯特拉特福德城所在地以前是混杂了铁路专用线、小工业作坊以及堆积了从英吉利海峡海底隧道铁路连接建造工程中挖掘出的50万㎡覆层土的区域。
经过西田集团三年的改造之后，该项目成为英国最大的城市改造工程之一，与2011年9月13日正式营业。
成为英国最大、及欧洲市区里最大的购物中心，同时也是伦敦东区绝佳的娱乐休闲好去处。
总投资为14.5亿英镑的伦敦西田斯特拉特福德城，是2012年伦敦奥林匹克公园的主要通道，同时还是伦敦东部这一区域重建项目的重要组成部分。
整个开发包括8个主要的零售区域，各区将奥林匹克公园于现在的Stratford市商业中心以及交通枢纽连接起来。
总楼面面积为175000㎡的零售中心包括三大主力店、超过300家的零售店、餐馆、咖啡厅。
其中还包括英国最大的赌场——Aspers，共提供40张赌桌150个座位的扑克室，同时还有另一娱乐场所——All Star Lanes的14道保龄球馆。
这个无论在体量和投资额上都非常巨大的城市改造项目，预计为当地的经济作出重大贡献，创造高达1万个长期就业机会，其中包括2000个当地就业机会，预计第一年营业收入为8.5亿英镑。
2）项目区位项目位于伦敦东部的纽汉区，临近2012奥运场馆，并且连接当地的交通地铁站。
因此本项目在奥林匹克公园中扮演着门户作用。
国外综合体商业动线设计
波兰华沙购物中心
圆弧回字型，适合丌规则的地形，通过单一 动线连接各个区域，在动线端点处设置中庭在丌 规划的区域设置主力店和次主力客户。
德国德累斯顿
类似井字型（二部分中间有街道隔断），优 点可自由设置，铺面可自由拼接。
韩国产销会展中心
由于是大型综合体，会展，酒店等，由地下 商业连接各个区域，而且有二条地铁连通，所以 动线显的相对混乱，该种布局需要各种特色主题 区域和主力店主力客户来吸引人流在各个区域流 动。
户。
德国卡尔鲁厄购物中心
T字型动线（也可和人字形归为一类）
伦敦西田斯特拉特福德城
）回字型，跟国内三个英特宜家购物中心非 常相似，适合郊区型低楼层的大型购物中心，需 要有类似宜家的大型主力店。
பைடு நூலகம்
德国埃森市中心购物中心
正方形回字动线，四角设置四个中庭，在丌 规则区域设置主力客户，该方式适合单层面积相 对较大的购物中心。
加拿大街区式购物中心
街区式购物中心，该种类型往往动线会很复 杂，在国内一些区域型（社区型）购物中心适合 该种方式（上海最成功的几个区域购物中心上海 金桥，西郊百联，大宁国际，证大大拇指等都是 街区式设置），该种设置需要充分考虑不周边交 通的融合，在各种端点角落则设置丌同的主力客
国外城市综合体商业动线设计
国外购物中心回字型动线很普遍，这是因 为国外很少有大型主力店，都是以主力客 户为主，可适合各种类型的地块。
德国柏林东门购物中心
菱形回字型，没有主力店，以集成店和快时 尚为主力客户，在大面积区域也可以设置儿童， 女鞋，珠宝，内衣等主题区，回字型动线一般把 回字做小，大面积区域留在外围。
国内外房地产市场的比较研究
国内外房地产市场的比较研究第一章：引言随着国际化和全球化趋势的不断加强，不同国家和地区的房地产市场日益呈现出明显的差异。
本篇文章旨在比较国内外房地产市场的异同点，探究其背后的原因和趋势。
第二章：国内房地产市场的现状和问题中国的房地产市场在过去十几年中发展迅速，已经成为世界上最大的房地产市场之一。
然而，其存在一些严重问题：1.房价过高。
在一线城市，房价已经超过了许多发达国家的相应水平，很多年轻人几乎无法承受。
导致房价高企的因素包括城市化、财政政策和金融政策等。
2. 预售制度导致的消费者维权问题。
开发商往往利用预售制度获取资金，但是预售商品存在质量和交付风险，消费者需要维权才能拿到符合合同要求的房屋。
3. 住房租赁市场不发达。
即使房价高昂，很多人选择购买房屋，并将其用于投资和自住。
这进一步加剧了房地产市场的不稳定性和泡沫化。
第三章：国外房地产市场的现状和问题与国内房地产市场相比，国外的房地产市场存在一些不同的问题：1. 房地产市场过度投机和泡沫化。
这个问题在美国次贷危机中得到了显著体现。
太多金融资本进入房地产市场，并导致房价飞涨。
2. 房地产投资风险过高。
许多发达国家的房地产市场由于缺乏必要的监管和规范，往往存在投资风险。
投资者需要进行风险分析和谨慎选择，并避免过度依赖杠杆。
3. 房地产市场的不稳定性增强。
由于国际化和全球化的增强，房地产市场也受到了国际因素的影响，包括货币政策、国际政治和金融风险等。
第四章：国内外房地产市场的比较国内外房地产市场存在一些明显的差异。
以下是一些典型的比较：1. 房价在一线城市，中国的房价往往比国外的房价要高得多。
在纽约和伦敦等主要城市，中产阶层仍然可以租得起房子，而在中国，许多年轻人甚至不能承受一套公寓的首付款。
2. 投资风险虽然国内房地产市场存在一些问题，但是其投资风险要比国外的房地产市场要低得多。
国内的房屋不容易被抵押贷款所充当，因此少有次贷危机的类似事件。
然而，国外的房地产市场存在一些套市、卷款跑路等风险，值得投资者注意。