20100824_佛山_东平新城中央商务区发展策划与城市规划设计
佛山东平新城
汇聚珠三角三条轨道环线和两条地铁线的未来大佛山
交通枢纽中心
体育休闲中心
信息传媒中心 (新闻中心）
公共服务中心
东平新城雏形
8
大标志性建筑，大佛山未来城市形象模型初具
世纨莲体育中心
世纪莲体育中心占地 41.9公顷，总投资约
9.59亿元人民币。由国
际知名建筑设计公司德国GMP公司设计， 外形如绽放的莲花一般， 是当前大佛山最具标志 性建筑物之一。整个体 育中心主要由体育场、 游泳跳水馆、地下停车 场、室外大型车辆停车 场、室外400米跑道运
3 大对外立体交通
1 号 线 3 号 线
3条地铁交汇
号线和6号线可直达新城核心区，连接佛山各区，缩短城市空间，为城市提速。
佛山地铁1号线（广佛地铁）作为中国第一条城际地铁线，将于2012年直达“东平新城”核心区。规划中的佛山地铁3
6 号 线
交通 枢纽 中心
交通 枢纽 中心
东平前景
6
大中心一体，承载大佛山未来最核心竞争力
动场、足球训练场、室
外水上中心、能源中心 及附属配套服务设施组
成。
岭南明珠体育馆
岭南明珠体育馆位于季华亓路，佛山电视塔北侧，占地26.1公顷，由日本株式会 社环境设计研究所设计，工程总投资5.5亿元。 建筑物由5788个固定座位的主体育馆、练习馆、大众馆以及全民健身广场等健身 娱乐相关配套设施组成，优美的外形好似闪闪发光的明珠。
未来发展轨迹更为清晰，
更为完善。
城市规划
“2+5”组团式城市发展模式 东平新城领享其优
狮山组团
• • • 重要的制造业基地 区域专业市场与物流中 心 具有优良生态环境的新 城区
大沥组团
东平新城情况介绍
以针织、陶瓷等产业为主
以内衣产业为主 以服装、陶瓷材等产业为主 塑料制品业 化工涂料业 以食品饮料为主 产业结构以家具制造业为主
14
（ 数据来源：佛山市科学技术局统计资料）
家具用品制造
东平新城周边有着雄厚 的产业基础，西有钢材市场 和家具市场、南有塑料市场、 东有花卉世界和家电制造之 都，北有不锈钢市场、佛山 高新区。
职业学校（中专、职中、技
校)19所。 此外、佛山市正努力建设 广东省乃至我国南方最重要的 职业技术教育基地。
广州大学城
16
6. 文化优势
佛山是一座历史悠久的文化 名城，悠久的历史孕育了独具 魅力的岭南传统文化，并培育 了佛山人敢为人先、崇文务实、 同济和谐的佛山精神，是国家 历史文化名城。 早在明清时代已被列为全 国‘四大名镇’之一，历来商 贾云集，物流畅顺；佛山也是 著名侨乡，祖籍佛山的华侨和 港澳同胞达100多万人，其中港 澳同胞60多万人。 历史文化名城 铸造历史悠久 陶瓷文化深厚 岭南文化、广府文化的代表地 物质和文化遗产丰富
南海松岗
南海里水 南海大沥 金属加工及制造 禅城澜石 南海金沙
以家电产业为主
以家电、织袜、装饰夹板等产业为主 产业结构以铝型材为主 产业结构以不锈钢装饰材料为主 产业结构以不锈钢材料为主
顺德陈村
装备制造 陶瓷及其他建材 顺德伦教 禅城南庄 禅城石湾 南海罗村 电子信息 禅城市区 顺德均安 禅城张槎 纺织服装专业镇 禅城环市
东平新城
2
一、优越条件
佛山东平新城具有八大优势：
• • • • • • • •
有优越的区位条件； 有完善的交通配套； 有良好的生态环境； 有雄厚的产业基础； 有强大的人才支撑； 有浓郁的文化氛围； 有充裕的发展空间； 有优秀的合作团队。
中共佛山市委、佛山市人民政府关于加快东平新城建设的决定
中共佛山市委、佛山市人民政府关于加快东平新城建设的决定文章属性•【制定机关】佛山市人民政府•【公布日期】2011.05.20•【字号】佛发[2011]6号•【施行日期】2011.05.20•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文中共佛山市委、佛山市人民政府关于加快东平新城建设的决定（佛发〔2011〕6号）东平新城是市委、市政府实施“强中心”城市发展战略的重要载体。
为全面加快东平新城建设，进一步推动产业转型、城市转型和环境再造，提升佛山的综合实力和国际竞争力，实现“民富市强、幸福佛山”，作出如下决定。
一、抢抓机遇，全力加快东平新城建设2002年，广东省委作出把佛山建设成为广东省第三大城市的重要战略决策。
借助佛山行政区划调整的难得机遇，我市提出加快建设现代化大城市的奋斗目标，确立了“2＋5”组团式城市发展模式，决定将位于中心组团中南部的东平新城建设成为佛山现代化大城市的标志性地区。
7年多来，东平新城规划建设不断取得新的进展，建成一批重大基础设施以及世纪莲体育中心、佛山新闻中心等一批标志性建筑，初步展现新城雏形。
但是，总体上看东平新城建设进展还不够快，现代化大城市核心区的地位和功能还没有真正形成，影响了佛山城市品质和城市形象的进一步提升。
“十二五”是佛山现代化大城市建设的重要战略机遇期，省委、省政府要求佛山在加快推进广佛同城化、促进城乡一体化发展、全面提升城市品质等三个方面取得突破，在“加快转型升级，建设幸福广东”进程中走在全省的前面。
当前，佛山正处在工业化转型、城镇化加速、国际化提升的关键阶段，迫切需要通过新城建设展现佛山综合竞争力和现代化大城市形象。
加快东平新城建设，是落实省委决策部署的重要体现，是佛山“强中心”战略的核心，是实现城市转型的重中之重，不但有利于中心城区高端要素集聚和综合服务功能提升，而且有利于增强中心组团对全市的辐射带动能力，全面提高佛山城市品位。
佛山市人民政府关于佛山市东平新城建设管理委员会行使行政审批(管理)权限的意见-佛府[2011]72号
![佛山市人民政府关于佛山市东平新城建设管理委员会行使行政审批(管理)权限的意见-佛府[2011]72号](https://img.taocdn.com/s3/m/79469714854769eae009581b6bd97f192279bfff.png)
佛山市人民政府关于佛山市东平新城建设管理委员会行使行政审批(管理)权限的意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 佛山市人民政府关于佛山市东平新城建设管理委员会行使行政审批（管理）权限的意见（佛府〔2011〕72号）禅城、顺德区人民政府，市政府各部门、各直属机构：东平新城是佛山中心城区主要组成部分之一，是佛山实施组团城市发展战略的重要载体。
为贯彻落实佛山市委、市政府《关于加快东平新城建设的决定》，根据《中华人民共和国行政许可法》等法律、法规，对佛山市东平新城建设管理委员会（下称“东平新城管委会”）行使行政审批（管理）权限提出如下意见。
一、基本原则充分赋权，激发活力。
按照现有区级行政（管理）权限，充分赋予东平新城管委会各项审批（管理）权限，同时充分下放市级行政审批（管理）权限，增强东平新城自主发展能力，激发创新发展活力。
突出重点，循序渐进。
根据东平新城建设的阶段性要求，重点委托东平新城管委会行使规划、征地、开发与建设的审批（管理）权限，并逐步赋予审批事项的后续监督管理权限。
各项行政审批（管理）权限根据客观工作要求和东平新城管委会实际承接能力分批赋予。
加强统筹，协调管理。
东平新城管委会负责东平新城重点开发区内经济发展、城市建设事务，相应审批（管理）权限由东平新城管委会行使。
社会事务实行属地管理，相应行政审批（管理）权限由相关区、镇（街）行使；确有必要的，由相关区、镇（街）委托管委会行使。
规范行使，权责一致。
委托、授权东平新城管委会行使行政审批（管理）权限要依法合规进行。
东平新城管委会要依法依规行使各项行政审批（管理）权限，并承担相应责任。
广东佛山三水云东海湖区旅游发展规划及景观总体规划设计
开放空间类型 Open Space Typologies
自然缓冲带/ 线型绿化带
公园
广场|人行大道
邻里公园
水上活动建议 Water Activities
岸缘处理 Edge Condition
硬岸
软岸
水质净化策略 Water Quality Improvement Suggestion
使命：挖掘增值点,吸引稳定、充沛的客源
创新：旅游联动健康、商务、婚庆、体育等相关产业
产业融合+节事调节,是全球滨湖旅游产业发展的两大趋势
商务健康游 联动产业：旅游/商务/健康 依托自然资源和会展商务产业基础,为商务人士安排休闲旅游的同时提供高端健康管理服务（诸如基因检测/健康能力评估/疾病风险预测等）
整体发展策略 Overall Development Strategy
产品策略
空间策略
营销策略
价格策略
多样化：针对不同细分市场，提供旅游、休闲、度假、生活、康体健身、教育科研等功能生态融合：以确保生态环境质量为优先，充分利用湖滨的自然景观资源中高端品质：依据目标客群的性質，提供精品酒店、度假别墅、第二居所等产品
滨湖旅游目的地的国际趋势强调将旅游的触角伸及商务、健康、运动、婚庆等多个产业,其中，依托商务活动带来的大量客源，为其提供定制化健康旅游产品，成为新的主导趋势
吉隆坡绿野山庄健康保健机构与酒店合二为一,直接为商务客人、游客提供健康管理服务以商务康体、蜜月游、高尔夫、家庭旅游为主要旅游产品
意大利科莫湖畔主要产品包括滨湖度假,健康护理，基因管理，温泉疗养，滑雪等其康体旅游资源连续多年服务于安博思论坛、爱特斯庄园车展等盛会
湿地用地分类
谈保利佛山市东平新城建筑设计与创新
谈保利佛山市东平新城建筑设计与创新摘要：改革开放以来，中国建筑市场出现被欧陆、西式建筑所垄断的现象。
我们把毕生的积蓄投入自己的房子，我们到底在期待什么样的房子呢？作者通过实际工程在此对人居住宅建筑设计做以介绍供同行参考！关键词：住宅；建筑；文化；创新Abstract: since the reform and opening up, China’s construction market, Western Europe comes up to be building monopoly phenomenon. We put his life savings into his own house, what are we looking forward to what kind of house? The author through the practical engineering in the architectural design of residential housing to introduce refers for the colleague!Keywords: residential; Architecture; Culture; innovation1 工程概况1.1地理位置保利佛山市东平新城5号地块住宅项目位于佛山市东平新城天成路以南，裕和路以北,君兰路以东，文德路以西。
是东平新城近期开发的核心地段,具有良好的发展前景。
1.2周边交通及环境地块周边交通便利：南临裕和路，北临天成路，优越的交通条件赋予该地块良好的建设条件。
1.3项目规模5号地块总用地面积46292m2，规划为住宅及商业服务，并包括12班幼儿园一处。
规划总建筑面积222609.7m2，其中地上总建筑面积163566.6m2，容积率3.5，地下总建筑面积59043.1m2，架空层面积754m2。
住宅产品主要为高层住宅，小区定位为佛山市大型标志性生态景观豪宅社区。
佛山市东平新城中央商务区发展策划
（ 简 本 ）第一部分 城市城市发展策划发展策划一、项目核心问题的界定2008年，国家发改委公布了《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》，珠三角城市群的发展上升到了国家战略高度。
2010年，佛山新一届领导班子确定，明确提出了“智慧佛山、四化融合”的发展思路，佛山迎来了新一轮的大发展契机。
在这样的大背景下，东平新城CBD 项目的发展定位意义重大，需要达成三大目标：1、打造成为佛山市级强核心；2、展现佛山现代城市形象；3、促进佛山产业转型和升级。
世联进行了如下思考：思考1：项目“站位”。
佛山是制造业主导的城市，商务办公市场发展滞后，对于这样的二产发达的城市，CBD 的发展应有别于传统的CBD 。
我们应如何站位，充分发掘自身优势？思考2：项目“错位”。
从目前珠三角的CBD 版图来看，广州、深圳凭借自身的城市地位，引领珠三角的商务办公市场，而东莞、珠海等其他兄弟城市也纷纷进行了CBD 规划，即使在佛山市，也规划了季华路、千灯湖等商务区。
在这样的市场环境下，本项目应如何和其他CBD 错位发展？因此，本项目发展策划需要解决的核心问题是：作为制造业发达城市，应如何打造CBD 差异化的竞争力，为佛山的产业升级和城市建设做出贡献？二、项目发展战项目发展战略略世联通过对一线城市CBD 的研究（包括上海陆家嘴、深圳福田CBD 、广州珠江新城等），发现传统大都市CBD 普遍存在的问题：过分强调仪式感、缺乏人性化的沟通和交流空间，体现的是高压力、快节奏的大都市生活方式。
在这样的CBD 环境下，道路和空间尺度过大、商业和商务功能分离，不利于人们的活动和对空间的使用。
出于对传统CBD 的反思，一些新型CBD 开始在国际上出现，此类CBD 注重交流、环境宜人、充满活力、体现的是张弛有度的新商务生活方式，充分展现了人性化和人文关怀，称为“后商务时代CBD ”。
本项目发展战略本项目发展战略：：面向未来面向未来，，定义华南后商务时代CBD ！要实现项目的发展战略，需把握住两大趋势：广佛一体化趋势和佛山制造业升级趋势。
佛山东平新城交通枢纽设计方案
At intermediate and upper floors, landscaped terraces provide garden spaces for tenants. Outdoor meeting spaces and dining areas bring park-side enjoyment to building occupants.
设计及使用人工湖来收集储存雨水以减少自来水的需求与废 水设施的负载，兼可灌溉植栽。
打造一个可持续发展的都市开发项目 Create a sustainable Urban Development
High Performance Envelope 高性能建筑外壳 Green Roof 绿化屋顶
For maximum value to the long-term owner, high performance envelopes will save energy costs over the building’s life time. Triple glazing, low-e coatings, highly insulated spandrel panels and walls, thermal breaks, and shading devices can be combined to give this iconic structure an envelope to match.
Foshan Dongping New City Metro Center Project
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思考二：项目“错位”。随着珠三角发展上升到国
商务办公市场发展滞后，作为制造业发达城市的 CBD，本项目应如何站位，发掘自身优势？
2.20% 32.20%
家战略高度，各城市CBD发展迎来新一轮发展机遇， 本项目应如何打造自己差异化的竞争力？
CBD/商务区 广州 天河北CBD 定位 主要发展金融、高端现代服务业等 的商务商业区
谁抓住了未来，谁就抓住了市场……
本报告是严格保密的。
[广佛同城趋势分析]广州是国家级中心城市，广佛一体化的推进， 将大大提升佛山城市能级，增强佛山CBD的产业辐射力
广佛一体化下，佛山的城市发展和产业辐
广佛一体化的九部分内容：
射力将再上新台阶，广州强大的资金、信息、 技术和人才平台将为佛山CBD的发展提供强 大的支持，为佛山打造具备自身独特竞争力 的CBD提供了良好的基础。 作为国家中心城市，广州可以为CBD的 发展提供四大支持平台：
资金平台。广州是全国三大金融中心之一，
发展规划
基础设施
产业协作
科技创新
市场环境
环境保护
能源保障
社会事业
公共事务
人才平台。广州是华南地区最多高校的地
金融市场活跃，是华南地区融资能力最强的 中心城市；
信息平台。广州是华南地区信息中心，是
方 ，拥有大量科研教育机构，聚集了相当数 量的高素质人才；
技术平台。广州是全国重要的工业基地、
珠海 十字门CBD 东莞 东莞CBD 惠州 江北CBD
2006
2007
2008 办公楼出租面积
办公楼销售面积
办公楼空置面积
佛山写字楼市场的年销售面积保持在5万平米以内，
市场需求有限。
本报告是严格保密的。
资料来源：佛山市2009年统计年鉴
对传统CBD的反思：过分强调仪式感、缺乏人性化的沟通和交 流空间，体现的是高压力、快节奏的大都市生活方式
本报告是严格保密的。
[产业支持平台]打造金融、信息以及人才服务体系，为企业创造 完善的服务配套
１、三大行业均以进入总部经济快速 发展的阶段，并且已经形成了一定规 模的总部经济聚集区； ２、目前的办公地点和周边环境对于 优秀企业的品牌和形象提升而言，仍 显不足（如南庄的陶瓷总部基地、乐 从的家具产业群）；
CBD模式
无
工业园模式
如国家高新区、禅城经济开发区等
3、交通设施和居住环境的不佳，造成 企业对高素质人才的需求难以满足 （如顺德家电产业群）； 4、综上，对于各行业最优秀的制造企 业而言，迫切需要一个更优的办公环 境来满足企业升级的需求。
前店后厂模式
如石湾、大沥、西樵、乐从、龙江等专业市场群
本报告是严格保密的。
[产业定位]因此，本项目将以总部经济为核心，打造多层次的产 业集群
世界级现代制造业基地 广佛一体化后，佛山城市辐射 力、CBD产业辐射力将大幅度 提升
泛珠三角地区的产业服务中心 佛山制造业的发展对总部需求
总部经济
立足于广佛一体化，打造三大平台，发展总部经济，使本项目成为服务华 南、影响全国的的区域性产业服务中心 。
标准的制定，带来垄断利润。
面对越来越激烈的国际和国内的竞争，制造业发展到
实业 14% 咨询/管理 11% 电子 实业 贸易 科技 物流 房地产 金融/保险 传媒/广告 投资 其他
金融/保险 8% 投资 12% 咨询/管理
一定程度需要从生产制造向附加值高的环节发展。
本报告是严格保密的。
资料来源：世联数据平台
国际产业转移平台
紧抓CEPA示范城市的机 遇，推进与港澳更紧密合作。 本项目可以把握的企业包括： 国际制造企业华南区域总部； 国际知名的金融服务、信息服 务、法律服务企业；国内具有 较多涉外业务的金融投资、法 律咨询企业等生产性服务业。
本报告是严格保密的。
[产业支持平台]打造精品体验馆，为企业提供产品与创新技术展 示的平台
2
4
融资：企业的发展是劳动力密集 型向资本密集型转换。金融资本的 注入，能帮助企业扩大规模、提升 产业链，获得更高的利润。
信息：信息的利用与共享，使企 业资源更多且更能被充分利用，企 业单位投入获得更大的产出。随着 企业的不断状大，信息的需求越来 3 越多。
本报告是严格保密的。
[制造业升级趋势分析]但佛山目前的总部企业办公环境难以满足 最优秀企业的需求
制造企业发展不同阶段的三种办公模式：前店后厂模式、 工业园模式、CBD模式。 目前佛山制造业企业办公，集中于“工业园模式”和“前 店后厂模式”。但对于最优秀的企业而言，工业园区的办公 环境仍难以满足企业品牌提升和技术创新的需求。
项目组对佛山陶瓷、家电、家具三大 行业进行了专项调研，主要结论如下：
商务 办公
沟通 交流
传统CBD 大尺度的 硬质的、钢筋水泥的 高压力、快节奏的 商务、商业分离的 白天活力的
本报告是严格保密的。
“后商务时代”CBD 小尺度的 柔和的、生态的 张弛有度的 商务、商业混合的 24小时活力的
夜景
项目发展战略：
立足广佛一体化和佛山制造业升级两大趋势，
定义华南后商务时代CBD！
我国长途电信业务三大出口之一，也是全国 互联网三个核心节点和国际出口之一，更是 国家互联网三大交换中心之一；
本报告是严格保密的。
华南地区的综合性工业制造中心。
[广佛同城趋势分析]本项目通过“后商务时代”生活方式的营造，将和广州 CBD形成差异化，对泛珠三角的总部、服务型企业产生巨大吸引力
佛山CBD之于广州珠江新城，如金桥商 务区之于陆家嘴、古尔冈之于新德里。
更具人性化的交流 活动空间 极具特色的生态办 公环境 智慧化的城市信息 技术平台 更具优势的租金及 生活成本
案例1：上海金桥商务区
上海金桥商务区以先进制造业和生产性服务 业为产业发展定位。通过对核心商务区商务、商 业、居住、生态以及基础设施环境的打造，吸引 了一批大型企业的来园区设置总部以及办公场所， 包括国内外知名企业以及陆家嘴CBD外溢的企业。 截至2009年底，54家全球500强企业在金桥投资了 90个项目，其中投资总额1亿美元以上21个，投资 总额10亿美元以上3个。
精品体验馆是新产品、新技术展示，行业信息交流，高端产品销售的场所，体 验馆非常注重消费者的体验和互动 。
1
案例：宜家
2
案例：日本东京松下
宜家没有采用传统的“前店后厂” 经营方式，而是通过个性化的体验式商 业将服务融入到销售环节中去。在产业 链上以研发和销售为基点，通过体验式 商业实现服务的整合，以客户需求为导 向，构筑核心竞争力，并带动整个价值 链条诸个环节的快速响应，实现了对消 费者价格、价值的最大程度的“让渡”。
[制造业升级趋势分析]对品牌展示、融资、信息、人才有了更 多的需求
1
品牌展示：能提高企业的知名
度和认可度，提升企业形象，同 时和消费者直接接触，可获得更 多的市场信息，扩展消费市场。
人才：人才是企业提升 发展的后备支持，使企业在 日益激烈的国际国内环境中 生存突破。随着企业不断发 展，产业升级，企业需要的 人才也越来越多。
“后商务时代”CBD：注重交流、环境宜人、充满活力、体现 的是张弛有度的新商务生活方式
传统CBD生活方式：“两点一线”的快节奏生活
“后商务时代”生活方式：更多的沟通和人际交流空间，在居 案例：札幌中央区
家与办公间打造“第三空间”。 第三空间
沟通 交流
张弛 有度
居住
商务 办公
高压力 快节奏
居住
日本东京松下中心：“绿色创 意之家”，通过打造“家”为主题 的体验店 ，将松下家电产品以组合、 智能的方式展示， 与消费者零距离。 通过“绿色创意之家”展示环境保 护的重要性及新科技对环境保护的 作用 ，提升企业形象。
3
案例：北京阿迪达斯体验店
北京三里屯阿迪达斯全球最大的 旗舰店是阿迪达斯全球首家品牌中 心 。消费者在这里不仅能选择产品， 一系列拥有创新理念和尖端科技的互 动区域更为人们提供了许多超出购物 本身的体验和乐趣。如消费者可以在 “My Adidas”和“My Originals” 制作个人专属球鞋和球衣。
65.60% 一产 二产 三产
目前佛山企业主流办公场所仍停留在厂房、商住综 合楼，商务公寓、专业写字楼市场占比较小。
180000 160000 140000 120000 100000 80000 54748 60000 40000 20000 0 2003 办公楼竣工面积
珠江新城CBD 主要发展国际金融、贸易、商业 等 的城市中央商务区 深圳 福田CBD 深圳商务、行政、文化中心
札幌中央区位于札幌市中心，有很 多政府办公楼和公司总部。札幌市政厅、 北海道政府办公大楼、北海道铁路公司 总部、北海道国际航空公司总部等均设 在此中心。中心区有许多历史建造和娱 乐设施，大通公园位于中央区的中心位 置，吸引了很多游客。 同时中央区完善的休闲娱乐设施， 符合日本上班族消费习惯的酒吧酒馆， 吸引了大批上班族下班后在此消费，白 天的中央区和晚上的中央区同样人来人 往，充满了活力。
本报告是严格保密的。
上海金桥和陆家嘴差异化发展
[制造业升级趋势分析]随着制造业的升级发展，企业对品牌提升 和技术创新需求日增，总部经济产生，在城市中心区聚集
产业链提升的方向：微笑曲线两端
深圳案例：
十年前，深圳市区在进行商务办公区的规划 时，曾经受到广泛的质疑：制造业发达，对 写字楼需求有限，规划大量的写字楼用地， 是否具备市场可实现性？时过境迁，深圳制 造企业快速发展，130多家上市企业，制造业 60多家。大量制造企业不愿继续在宝安、龙 岗办公，而是积极在关内寻找总部办公用地。 目前的状况是：深圳市区内总部办公用地不 足，无法满足快速发展的制造企业办公需求。
佛山市东平新城中央商务区 发展策划报告