集团CBD项目部分销售与自持土增税筹划
土地增值税的税收筹划方案
浅析土地增值税旳税收筹划所谓旳税收筹划，就是采用合理、合法旳手段，达到公司税收最小化旳目旳。
那么如何可以即合理又合法地避税呢？这除了要充足运用各个税种旳税率特点外，重要靠旳还是国家提供旳多种税收优惠政策。
税收优惠政策是国家予以旳“阳光”政策，运用得好，纳税人就可以享有到减税甚至免税旳优厚待遇。
下面以房地产行业中常用旳土地增值税为例，谈谈税收筹划旳几种措施。
一、分散收入法土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物旳单位和个人，就其所获得旳增值额而征收旳一种税。
增值额是纳税人转让房地产所获得旳收入减除税法规定旳扣除项目金额后旳余额，土地增值税按照纳税人转让房地产所获得旳增值额和税法规定旳四级超率累进税率计算征收。
在累进税制下，收入旳增长预示着相似条件下增值额旳增长，土地增值税旳税率从30%-60%，共设四个级次，增值额越大，其合用旳税率也就越高，相应旳应纳税额也就会增大。
档次爬升现象会使得纳税人旳税负急剧上升，因此如何合理、合法地分散收入，便成了减少税负旳核心。
在房地产行业中，分散收入旳常用措施有：1.将可以分开单独解决旳部分从整个房地产中分离。
假定某房地产开发公司准备发售一幢房屋以及土地使用权，房屋旳市场价值是500万元，其所含多种附属设备旳价格约为100万元。
如果该公司和购买者签订合同步，对房屋价格和附属设备旳价格不加辨别，而是将所有金额600万元以房地产转让价格旳形式在合同上体现，则相似条件下旳增值额无疑会增长100万元，相应地应纳税额也就会增大。
但是如果该公司和购买者签定合同步，仅在合同上注明500万元旳房地产转让价格，同步签订一份附属办公设备购销合同，则问题迎刃而解，不仅可以使得增值额变小，从而节省应缴纳旳土地增值税税额，并且由于购销合同合用0.3‰旳印花税税率，比产权转移书据合用旳0.5‰税率要低，还可以节省不少印花税，可谓一举两得。
2.分散收入旳另一种做法是分多次签订售房合同。
土地增值税筹划三大技巧
土地增值税筹划三大技巧
土地增值税是指在土地转让或者房产出售时，根据土地增值的部分征
收的税费。
对于购房者或者房地产开发商来说，如何进行土地增值税筹划，能够合法合规地减少税负，提高收益。
下面将介绍三种常用的土地增值税
筹划技巧。
第一，合理选择计税方法。
土地增值税有两种计税方法，一种是一般
计税方法，即按照土地增值额的80%来计算；另一种是简易计税方法，即
按照土地转让收入的20%来计算。
合理选择计税方法能够有效减少土地增
值税的缴纳额度。
一般计税方法适用于土地增值幅度较高的情况，可以减
少缴税金额；简易计税方法适用于土地增值幅度较低的情况，可以避免支
付过高的税费。
第二，优化土地增值税税务处理。
在土地转让或房产出售时，需要按
照税法规定进行申报纳税。
在税务处理上，可以通过合理安排交易时间、
选择闲置土地转让等方式，减少土地增值的计算基数，降低纳税金额。
同时，尽可能利用税收优惠政策，比如购买新房置换，避免交纳土地增值税。
第三，进行税收规划筹划。
通过税收规划筹划，可以合理利用税收政
策来减少税负。
比如，购买房产时可以选择非团购方式，减少土地增值税
的计算基数；利用房屋拆迁赔偿等方式，将土地增值税转移为其他税费，
如土地使用税等。
同时，应根据税法规定，合理规避和规范处理关联交易、资本金及欠款等税收规划行为，避免触犯税法。
房地产开发企业的土地增值税筹划对策
房地产开发企业的土地增值税筹划对策随着房地产行业的高速发展，土地增值税已经成为一个非常重要的财务税务项目。
房地产开发企业需要通过合理的土地增值税筹划来降低公司的财务风险，提升企业的利润水平和竞争力。
本文将分析土地增值税的相关规定和筹划对策。
一、土地增值税的相关规定在我国，土地增值税的税率分为普通税率和低税率。
其中，非一般应税人所得取得土地增值的税率为30%，全国一般应税人所得取得土地增值的税率为30%；低税率为15%。
2. 海南自由贸易港的土地增值税政策根据我国政府发布的《关于即将设立海南自由贸易港的指导意见》，海南自由贸易港的土地增值税税率可以降低到10%。
1. 合理规划企业资金流向房地产开发企业可以通过合理规划企业的资金流向来降低土地增值税的负担。
具体来说，可以通过以下方式实施：（1）土地拆分策略企业可以选择将土地进行拆分，然后分批次购买。
这样一来，企业每次只需要支付部分的购买款项，从而降低了企业的土地增值额，进而降低了企业缴纳的土地增值税总额。
（2）完美的供应链管理企业可以通过完美的供应链管理，从而实现减少土地成本的目的。
具体来说，可以通过精细的供应链管理，降低土地交易成本和企业的土地增值额。
2. 通过合理的地价规划来降低土地增值额房地产企业可以通过合理的地价规划来降低土地增值额。
具体来说，可以将土地分为不同的区域，针对不同的地区制定不同的地价政策。
这样做的好处是，可有效降低房地产开发企业的土地成本，降低企业的土地增值额，进而降低土地增值税。
3. 选择海南自由贸易港进行投资房地产企业在选择投资地时，可以考虑选择海南自由贸易港进行投资。
因为海南自由贸易港的税收政策比较优惠，土地增值税税率可以降低到10%。
这样一来，企业可以享受到税收政策的优惠，降低自身的土地增值税负担。
总的来说，房地产开发企业要降低土地增值税的风险和负担，需要从资金流向规划出发，优化供应链管理，通过合理的地价规划来降低土地增值额，选择税收政策优惠的投资地等方面入手。
房地产企业土地增值税会计核算及纳税筹划
房地产企业土地增值税会计核算及纳税筹划房地产企业土地增值税是指房地产企业在土地的交易过程中所产生的增值部分需要缴纳的税款。
土地增值税是我国法律规定的一种税种，它的征收对象是土地所有者，即房地产企业。
以下是有关房地产企业土地增值税的会计核算和纳税筹划的相关内容。
一、会计核算：1.土地增值的确认：当房地产企业取得土地使用权、使用权变更或者出售土地时，需要将土地增值计入当期损益。
土地增值的计算方法为：取得土地时的价格或者成本减去土地取得时的账面价值。
2.土地增值税的计提：根据税务政策规定，房地产企业需要根据土地增值税税率计算并计提土地增值税。
计提土地增值税的记账分录为：借记土地增值税，贷记应交税费。
3.土地增值税的结算：房地产企业需要在每个纳税期限内，向税务机关申报和缴纳土地增值税。
申报时需要填写土地增值税的纳税申报表，并提交相关的财务报表和税务文件。
二、纳税筹划：1.合理安排房地产企业的业务结构：通过合理规划房地产企业的业务结构，可以降低土地增值税的税负。
合理安排土地的使用权转让时间和方式，避免过度频繁的土地交易。
2.利用税收优惠政策：根据国家税收政策的变化，房地产企业可以灵活运用税收优惠政策，减少土地增值税的负担。
利用减免税和抵扣税款等政策，减少土地增值税的应缴税额。
3.开展税务合规操作：房地产企业应遵守税法，合理规避税务风险。
规范土地交易流程，完善相关税务资料，按照规定申报纳税，避免税务纠纷。
对于房地产企业来说，土地增值税的会计核算和纳税筹划非常重要。
合理进行土地增值税的会计核算，能够准确反映土地增值的金额；通过纳税筹划，可以降低土地增值税的税负，提升企业的竞争力和盈利能力。
房地产开发企业土地增值税筹划三法
房地产开发企业土地增值税筹划三法在完善现行税法相关政策的背景下，房地产开发企业土地增值税筹划成为了当前热门的税务优化方法之一。
土地增值税是指在土地使用权转让中，根据土地增值额征收的一种税收。
通过巧妙地运用税法，房地产开发企业可以降低土地增值税负担，提高盈利能力。
本文将为您详细介绍房地产开发企业土地增值税筹划的三法。
第一法：土地分拆筹划土地分拆筹划是指房地产开发企业将原本单一的土地进行拆分，将其分为多个独立的地块，再分别进行独立交易。
这样一来，土地的价值将会被拆分，并分别计算土地增值税，从而实现对土地增值税的优化。
例如，某房地产开发企业拥有一块面积较大、地理位置较好的土地。
通过将整块土地分为两个地块，将其中一个地块独立变更土地用途并进行转让。
这样，原本属于一块土地的增值部分被拆分为两部分，每一部分都可以单独计算土地增值税。
相比将整块土地一次性转让，通过土地分拆筹划可以有效降低土地增值税额。
第二法：土地入股筹划土地入股筹划是指房地产开发企业将其所拥有的土地入股到其他与房地产业务不直接相关的企业中。
通常情况下，这些企业是享受税收优惠政策的高新技术企业或者石油、化工等行业的龙头企业。
通过土地入股筹划，房地产开发企业可以将土地的所有权转移到其他企业名下，自身只保留土地使用权。
这样一来，房地产开发企业在土地转让时无需缴纳土地增值税，而受让企业可以享受到相应的税收优惠政策。
然而，值得注意的是，土地入股筹划需要符合一定的条件和程序，否则容易被税务部门认定为偷漏税行为。
因此，在进行土地入股筹划时，房地产开发企业需要咨询专业的税务顾问，并确保筹划合规合法。
第三法：土地租赁筹划土地租赁筹划是指房地产开发企业将土地的所有权转化为土地租赁权，通过租赁的方式获得土地的使用权。
在土地转让时，房地产开发企业只需缴纳土地租赁费，并无需缴纳土地增值税。
土地租赁筹划的优势在于，在土地转让过程中避免了土地增值税的高额支付。
此外，由于土地租赁费可以作为税前扣除项目，房地产开发企业还可以减少其他税种的负担。
会计实务：土地增值税节税筹划方法有哪些
土地增值税节税筹划方法有哪些问：土地增值税节税筹划方法有哪些？ 答：结合具体实务案例分析，下面提供给大家六种土地增值税节税筹划方法，希望能够帮助到大家。
（一）利用临界点进行纳税筹划 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》）第8条的规定，有下列情形之一的，免征土地增值税： （1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的。
（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
根据《土地增值税暂行条例》第7条的规定，土地增值税实行四级超率累进税率： （1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
（2）增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
（3）增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20％这个临界点上，可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。
根据《土地增值税暂行条例》第6条的规定，计算增值额的扣除项目包括： （1）取得土地使用权所支付的金额。
（2）开发土地的成本、费用。
（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。
（4）与转让房地产有关的税金。
（5）财政部规定的其他扣除项目。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《土地增值税暂行条例实施细则》）第7条的规定，这里的“其他扣除项目”为取得土地使用权所支付的金额以及开发土地和新建房及配套设施的成本之和的20％。
根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）的规定，普通标准住宅的标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。
土增税的五种纳税筹划技巧
土增税的五种纳税筹划技巧土地增值税是指在国家有关土地的法律、法规的规定下，对土地使用权转让所得、赠与所得或者以其他方式获取的土地使用权转让所得，征收的一种税收。
如何进行土增税的纳税筹划，则成为土地开发商、土地出让方、土地转让方等要关注的问题。
在纳税筹划方面，可以采取以下五种技巧来降低土增税的负担。
第一，分次支付土增税。
土增税应当在取得土地使用权出让收入后的15个工作日内，税务机关应向纳税人通知其应支付的土增税款项和期限，纳税人需在规定的期限内一次性交纳税款。
然而，在实际操作中，纳税人可与税务机关达成协议，分多次支付土增税款项。
例如，土地出让方可要求将土增税款项分批缴纳，其中一部分可以在签约后一段时间内支付，以减轻一次性支付土增税的负担。
第二，合理选择计税方法。
土增税可以选择的计税方法有两种，分别是按比例计算和差额计算。
按比例计税是指按照取得单个商品住房销售价格和应纳税所得额之比，计算土增税的应纳税额。
差额计算是指按照销售价格减去土地出让价款后的差额，计算土增税的应纳税额。
在选择计税方法时，应根据实际情况合理选择，使纳税额降至最低。
第三，合理进行土地收益核算。
土地收益核算是指在土地转让交易过程中，合理确定土地增值额和销售收入、成本的核算方式。
在土地收益核算中，要慎重处理项目的财务数据，合理确定土地增值额和销售收入，并充分考虑综合税负和资金利用效率等因素。
通过合理的土地收益核算，可以减少土增税的税基。
第四，合理利用土增税优惠政策。
土增税法中规定了很多土增税的优惠政策，如地方税务机关可以依法给予纳税人减征、免征土地增值税的优惠，为纳税人提供一定的减税机会。
在纳税筹划中，要根据不同地区的具体优惠政策，合理利用土增税优惠政策，降低土增税的负担。
第五，合理运用税收递延筹划。
税收递延是指在纳税期限内，纳税人可以合法利用各种手段将纳税义务转移到未来。
在土增税方面，可以通过合理的纳税期限选择，合理安排税款缴纳时间，实现税款的递延。
房地产开发企业土地增值税的筹划方法：收入分散筹划法
房地产开发企业土地增值税的筹划方法：收入分散筹划法房地产开发企业是指以购买土地、建设房屋、销售房屋等活动为主要经营行为的企业。
作为一种资本密集型行业，房地产开发企业在实施土地开发项目时需要做好税务筹划，以降低土地增值税的税负，增加企业利润。
土地增值税是指在我国土地增值销售过程中产生的一种税收，其计税依据是土地的增值额。
对于房地产开发企业来说，土地增值税是一项重要的税收成本。
因此，采取合理的筹划方法来减少土地增值税的负担，对企业的经营和发展具有重要意义。
一种常见的土地增值税筹划方法是收入分散筹划法。
该筹划法的核心思想是将土地的增值收入分散到多个企业或个人名下，从而实现土地增值税的避税效果。
具体来说，房地产开发企业可以通过以下几个步骤来实施收入分散筹划法：首先，房地产开发企业可以通过合理的内部组织结构和股权安排，将土地增值项目分散到多个子公司或合作企业名下。
通过设立多个独立的法人实体，可以使企业在税务上享受到分别征税的优惠政策。
其次，房地产开发企业还可以考虑将土地的增值收入分散到合作伙伴或个人名下。
通过与其他开发商或投资人合作，将土地开发项目以联合企业、合作开发或承包方式进行，可以让企业将土地的增值收入分散到其他合作方名下，从而降低土地增值税的负担。
此外，房地产开发企业还可以通过合理利用不动产转让合同等方式来实现收入分散。
例如，企业可以将土地转让合同额度分拆成多个合同，将土地的增值收入分散到多个合同中，从而降低土地增值税的计税依据。
另外，房地产开发企业还可以考虑将土地增值收入分散到个人名下。
通过将土地增值项目转让给个人通过个人名义进行开发，从而实现土地增值税的避税效果。
需要注意的是，房地产开发企业在实施收入分散筹划法时需要遵守相关的法律法规，并且避免出现违法操作或滥用税收政策的情况。
合理的税务筹划是合法合规的，但任何违法行为都会受到法律的制裁。
因此，企业在实施税务筹划时应当谨慎操作，避免触犯法律红线。
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析房地产开发企业作为土地的开发者和经营者，在销售房地产产品的过程中，需要缴纳土地增值税。
土地增值税是指当土地使用权确立或转让时，按照土地增值额的一定比例向国家缴纳的税款。
为了降低土地增值税的负担，房地产开发企业可以进行土地增值税的纳税筹划分析，合理安排自身经营活动，从而减少税负，提高企业盈利能力。
房地产开发企业可以采取合法的财务手段来进行纳税筹划。
利用税收优惠政策，灵活运用资金结构，降低资本额度，减少土地增值税的计税基数。
房地产开发企业还可以通过合理的资产评估和账务处理，合理减少土地增值税的计税额度。
通过这些财务手段的运用，房地产开发企业可以有效降低土地增值税的负担。
房地产开发企业可以采取合理的安排经营活动来进行纳税筹划。
选择复合开发模式，通过与其他企业合作共同开发项目，合理分担土地增值税的负担。
房地产开发企业还可以考虑选择适当的销售方式，如租赁或延期付款，从而将土地增值税的缴纳时机推迟，减少现金流压力。
通过合理安排经营活动，房地产开发企业可以优化纳税筹划，降低土地增值税的负担。
房地产开发企业可以积极运用税收合规开展纳税筹划。
房地产开发企业应加强对土地增值税法律法规的学习和理解，确保自身的税收合规。
房地产开发企业应积极配合税务机关的税收审核，主动提供涉税信息，以增加税收合规性，减少税务风险。
积极运用税收合规性进行纳税筹划，房地产开发企业可以有效降低土地增值税的负担。
房地产开发企业可以通过合法的财务手段、合理的经营活动安排以及积极运用税收合规的方式，进行土地增值税的纳税筹划分析，从而降低税负，提高企业盈利能力。
房地产开发企业也要注意遵守税法规定，增强税收合规性，确保税收稳定，为企业的可持续发展提供稳定的税收环境。
土地增值税怎样筹划,财务经理巧妙规划(老会计人的经验)
土地增值税怎样筹划，财务经理巧妙规划（老会计人的经验）年尾，又是拟定公司新发展的关键时候。
A公司的财务经理在后台留言：公司将有个宏伟的计划……我这样写税务规划，可好？事情经过是这样的……最近A公司所在的集团资金流比较紧张，集团想出售下属B公司。
尽管B公司一年到头并不为集团挣多少钱，但B公司名下有一块地，位置不错，这就是B公司最值钱的地方。
财务经理在拟定方案时，主要考虑的是，在这种情况下，股权转让的话，别的没啥异议，就是税局方面会不会让公司交土地增值税。
事实上，税务总局已有案例，出售土地要依法交纳土地增值税。
以下三个案例，税务总局都批复了让交税。
《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》（国税函[2011]415号）《国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复》（国税函[2009]387号）《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号）于是，财务经理就想到了来一招移形换影——先让B公司再开展一段时间的业务，形成一些债权债务及其他资产负债，集团再抽出一个团队过去，到时股权转让的时候，这个团队也整建制随同资产、债权、债务一起转让……这样就避免了只是转让土地的尴尬情况了，运作一段时间之后，原班人马再回到集团……这招万一被税务部门识破，如何是好？根据最高法（2014）民二终字第264号，判决书中说“由于转让股权和转让土地使用权是完全不同的行为，当股权发生转让时，目标公司并未发生国有土地使用权转让的应税行为，目标公司并不需要缴纳营业税和土地增值税”。
财务经理的方案，可不可行呢？先把概念梳理清楚。
股权转让与土地使用权转让是完全不同的法律制度。
股权是股东享有的，并由公司法或公司章程所确定的多项具体权利的综合体。
股权转让后，股东对公司的权利义务全部同时移转于受让人，受让人因此成为公司股东，取得股权。
土地使用权，依据《中华人民共和国物权法》第一百三十五条之规定，建设土地使用权，是权利人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，以及利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。
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关于集团CBD项目土增税的思考
一、集团CBD项目战略定位。
集团CBD项目战略定位：少量销售黄金旺铺，迅速收回部分投资资金；自持大量商业物业长效收益，确保商业地产可持续发展，商业地产价值最大化。
二、战略定位涉及的土增税事项。
少量销售黄金旺铺，单价高，单位成本低，项目增值额及增值率居高不下，从而导致项目应缴巨额的土增税。
按集团财务部门前期对都江堰项目拟销售部分土增税测算，详见《都江堰百伦项目休闲区土地增值税筹划方案》：“
1、按市场价格直接销售现房应缴土地增值税11,604万元，土地增值税负担率37.33%；
2、增加销售环节方式应缴土地增值税5,011万元，在二次销售过程中增加的税费（契税、印花税）469万元，合计5480万元，土地增值税负担率16.42%；
增加销售环节方式比直接销售现房方式节约土地增值税6124万元，节税率18.35%；”
三、项目土增税筹划方案优化。
通过对项目实际情况以及原有税收筹划方案详细研究，个人认为上述税收筹划方案可进一步优化。
？1：方案中收入成本对应关系失衡。
高区间定价收入对应的是总体平均扣除成本，对扣除成本严重低估，导致项目增值额居高不下，应缴巨额土增税。
？2：方案立足局部，缺乏整体观念。
缺乏对“项目总体收入、项目平均利润率、项目平均增值额”的测算，从而难以倒推实现销售部分平均增值额，以达到控制土增税目的。
？3、土增税税负分析。
行业标准？（如万科2011年度土增税税负为5.16%）。
税负控制标准？个人认为成都市商业地产土增税税负的合理区间为4%－5%。
四、对土增税政策研究
（一）、清算单位的确认。
1、土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算，（土地增值税实施细则）。
2、土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额，（国税发【2006】187号）。
3、清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税，（国税发【2009】91号）。
（二）、成本费用分摊方法
1、可售建筑面积百分比法。
属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，将可扣除的成本费用在清算单位之间进行分配，合理确定各清算单位的扣除金额。
2、占地面积百分比法。
按照《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。
3、税务机关确认的其他合理的方法（暂无统一规定）。
此条规定非常关键，既是税务部门自由裁量权体现，又是企业沟通协调渠道，认真分析并掌握对企业最有利的办法是核心。
（三）、税收政策征收方式
A、查账征收。
通过上述政策研究，土增税扣除项目是核心，无论是可售建筑面积百分比法，还是占地面积百分比法，对集团CBD项目当前扣除成本的分摊都存在严重低估，需与税务管理部门进行深入沟通，明确其他合理方法。
对查账征收方式中成本扣除办法，已经与都江堰税务部门沟通，对方认可现状并同意商讨合理扣除办法，而非唯一可售建筑面积法。
建议办法如下：
1、预算造价法。
政策依据：参考《税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）。
计税成本对象确定原则：
定价差异原则：开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
成本差异原则：开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
成本分配办法：
根据（国税发[2009]31号）第29条：企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。
其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：
占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
建筑面积法，指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
直接成本法，指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
预算造价法，指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
2、可比售价系数法。
建议根据该项目实际售价差异，计算产品可比售价系数，按可比售价系数对项目对应的可扣除总体成本进行分摊，并计算土增税。
办法原理：项目可扣除成本以总建筑面积为依据平摊，同理：收入以项目总收入为依据进行平摊。
该办法更侧重于轻税负思路，是与税收具体管理部门沟通重点，但实务操作性不强。
专题报告税务，共同研究按可比售价系数法进行土增税清算解缴的可行性。
查账征收，若扣除成本办法可行，在控制土增税的同时，控制企业所得税提前解缴。
（结转成本提高，应税利润降低，企业所得税额降低，但剩余成本结转固定资产（或投资性房地产）减少，今后折旧抵税降低）。
B、核定征收。
政策依据：
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）；
《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）核定征收情形：
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。
2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。
3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。
4、符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。
5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
成都市关于核定征收率规定：
《成都市地方税务局成都市财政局关于土地增值税有关问题的公告》（成都市地方税务局成都市财政局2010年第1号）。
商用房核定征收率为7%
有效期：本公告自2011年4月1日起实施，有效期至2014年9 月30日止。
核定征收程序：企业提出申请，税务部门（县级）审批。
核定征收方式，虽然税收部门强调不普遍采用，但针对上述特殊情况依然可用。
五、土增税筹划方案综合思考
1、查账征收：
适度调控收入、成本，成本扣除方法慎选，具体控制办法另行研究。
土增税税负分析：商业地产一般控制在4%－5%左右，成都市核定征收税率7%，即：可理解为查收征收的上线为7%，否则企业宁愿选择核定征收。
2、核定征收
如果项目通过模拟清算，分析土增税税负率如果将超过7%，则建议按核定征收方式处理，理由如上述第3条或第4条综合阐述：因综合工程，扣除项目难以准确分摊或计量到已销售体量中，故申请对该项目土增税实施核定征收。
例如：都江堰项目前期土增税测算的两种方案：
A、收入310,842,053元，土增税116,045,830元，土增税税负率37.33%
B、收入333,642,053元，土增税50,107,804元，土增税税负率15.02%
上述两种筹划方案土增税税负率远高过核定征收率7%，按核定征收分别为21,758,943元，23,354,943元，税收节约幅度非常大，且核定征收操作较简单。
六、税企关系维护
沟通、沟通、再沟通，是企业与税务保持密切关系的法宝。
学习、交流、精耕财税政策是税收筹划的基石。
建议集团专题研究成本扣除办法，多与税收部门深度沟通，共同协商解决问题的办法。
集团财务部：兰长福
2012年11月21日。