土增税扣除项目及税率
《土地增值税纳税申报表(三)(非从事房地产开发的纳税人适用)》
土地增值税纳税申报表（三）（非从事房地产开发的纳税人适用）税款所属时间：年月日至年月日填表日期：年月日【表单说明】一、适用范围土地增值税纳税申报表（三）适用于非从事房地产开发的纳税人。
该纳税人应在签订房地产转让合同后的七日内，向房地产所在地主管税务机关填报土地增值税纳税申报表（三）。
土地增值税纳税申报表（三）还适用于以下从事房地产开发的纳税人：将开发产品转为自用、出租等用途且已达到主管税务机关旧房界定标准后，又将该旧房对外出售的。
二、土地增值税纳税申报表（三）主要项目填表说明（一）表头项目1.纳税人识别号：填写税务机关为纳税人确定的识别号。
2.项目名称：填写纳税人转让的房地产项目全称。
3.登记注册类型：单位，根据税务登记证或组织机构代码证中登记的注册类型填写；纳税人是企业的，根据国家统计局《关于划分企业登记注册类型的规定》填写。
该项可由系统根据纳税人识别号自动带出，无须纳税人填写。
4.所属行业：根据《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2011）填写。
该项可由系统根据纳税人识别号自动带出，无须纳税人填写。
5.主管部门：按纳税人隶属的管理部门或总机构填写。
外商投资企业不填。
（二）表中项目土地增值税纳税申报表（三）的各主要项目内容，应根据纳税人转让的房地产项目作为填报对象。
纳税人如果同时转让两个或两个以上房地产的，应分别填报。
1.表第1栏“转让房地产收入总额”，按纳税人转让房地产所取得的全部收入额（不含增值税）填写。
2.表第2栏“货币收入”，按纳税人转让房地产所取得的货币形态的收入额（不含增值税）填写。
3.表第3、4栏“实物收入”、“其他收入”，按纳税人转让房地产所取得的实物形态的收入和无形资产等其他形式的收入额（不含增值税）填写。
4.表第6栏“取得土地使用权所支付的金额”，按纳税人为取得该转让房地产项目的土地使用权而实际支付（补交）的土地出让金（地价款）数额及按国家统一规定交纳的有关费用的数额填写。
土地增值税税率表
土地增值税税率表土地增值税税率表什么是土地增值税土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
土地增值税课税对象课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
土地增值税税率土地增值税实行四级超率累进税率，具体税率如下：1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
土地增值税四级超率累进税率表中华人民共和国增值税暂行条例第一条在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。
第二条增值税税率：（一）纳税人销售或者进口货物，除本条第（二）项、第（三）项规定外，税率为17%。
（二）纳税人销售或者进口下列货物，税率为13%：1、粮食、食用植物油；2、自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品；3、图书、报纸、杂志；4、饲料、化肥、农药、农机、农膜；5、国务院规定的其他货物。
（三）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。
（四）纳税人提供加工、修理修配劳务（以下称应税劳务），税率为17%。
税率的调整，由国务院决定。
第三条纳税人兼营不同税率的货物或者应税劳务，应当分别核算不同税率货物或者应税劳务的销售额；未分别核算销售额的，从高适用税率。
第四条除本条例第十一条规定外，纳税人销售货物或者提供应税劳务（以下简称销售货物或者应税劳务），应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。
企业出售二手房如何缴纳土增税
企业出售二手房如何缴纳土增税企业相较于个人而言，财力更加的雄厚，会购买大量的房产进行房地产投资。
所以企业在出售二手房时也需要缴纳税费，缴纳标准与普通个人转让二手房不同，那么企业出售二手房如何缴纳土增税？下面我就将针对这个问题为您进行详细地介绍，希望对您有帮助。
一、企业出售二手房如何缴纳土增税１、增值税。
根据我国相关法律规定，转让购买的房产，要按销售不动产的标准来收取增值税，即一般纳税人税率１１％，小规模纳税人税率为５％。
单位销售或转让其购买的不动产或受让的土地使用权，全部收入与不动产或土地使用权的购买或受让原价后的的差额。
２、企业所得税。
取得房产销售收入应并入当期收入总额计算缴纳企业所得税。
应纳税所得额＝收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－准予允许弥补的以前年度亏损，以上是其计算公式。
３、印花税。
公司卖房子需要要缴纳税０．５‰的印花税，计税依据为应税凭证所载金额。
４、土地增值税。
土地增值税以纳税人出售商品房所取得的增值额为计税依据。
增值额为纳税人出售商品房所取得的收入减去扣除项目金额的余额。
增值额未超过扣除项目金额的５０％。
应纳税额＝增值额X３０％。
以上是计算增值税的具体公式。
计算土地增值税应纳税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除数的简便方法计算。
二、二手房交易的流程１、买方学习买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
２、签合同卖方了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。
买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
３、办理过户买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。
买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
《税法(第3版)》PPT第9章土地增值税
土地增值税纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着 物产权并取得收入的单位和个人，包括各类企业（内外资企业）、事业 单位、国家机关和社会团体及其他组织，个人也包括个体经营者。
9.2土地增值税纳税人、征税范围和税率
9.2.2土地增值税征税范围
土地增值税的征税范围包括：有偿转让国有土地使用权及地上建筑 物和其他附着物产权所取得的增值额。
第9章 土地增值税法
学习目标
1.了解开征土地增值税的概念以及作用 2.掌握土地增值税的税制要素以及应纳税额的计算 3.掌握土地增值税的税收优惠和征收管理办法 4.掌握土地增值税的清算 5.了解全面营改增后的土地增值税的新政策及改革方向
9.1 土地增值税概述
9.1.1 土地增值税的概念
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建 筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所 取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除 法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳 的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地 产的行为。
（4）单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将 国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税 。
（5）上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。
9.2土地增值税纳税人、征税范围和税率
（6）企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时， 应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定 缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。 （7）企业按有关规定享受相关土地增值税优惠政策的，应及时向主管税 务机关提交相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料。
9.3土地增值税的计税依据和应纳税额的计算
土地增值税
2.1 本章学习要点分析
• 2.社会主义基本经济制度适合我国国情 • (1)坚持和完善社会主义基本经济制度 • ①必须毫不动摇地巩固和发展公有制经济。公有制是社会主义经济制
度的基础。公有制是国家引导推动经济和社会发展的基本力量，是实 现最广大人民根本利益和共同富裕的重要保证。巩固和发展公有制经 济，首先要坚持公有制为主体。公有制为主体，首先体现在国有资产 和集体资产在社会总资产中占优势，这是公有制为主体的前提。公有 资产在社会总资产中占优势，主要体现在公有资产“质”的优势上， 既体现在产业属性、技术构成、科技含量、规模经济、资本的增值能 力和市场的竞争力等方面。
包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程 费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。 （3）房地产开发费用 • 能分摊且能证明 允许扣除的开发费用=允许扣除的利息+（取得土地使用权所 支付的金额+房地产开发成本）×规定比率（5%以内） • 不能分摊或不能证明 允许扣除的开发费用=（取得土地使用权所支付的金额 +房地产开发成本）×规定比率（10%以内）
土 地 产开 产 开 让 房 计
使 用 发成 发 费 地 产 扣
权所 本
用有关 除支付 Nhomakorabea的税
的金
金
额
转让旧房地产的扣除项目金额
房屋 及建 筑物 的评 估价 格
取得土地使 用权所支付 的地价款和 按国家统一 规定交纳的 有关费用
转让 环节 缴纳 的税 金
转让新开发房地产的扣除项目金额的确定
（1）取得土地使用权所支付的金额 • 纳税人取得土地使用权交付的地价款 • 纳税人取得土地使用权缴纳的费用和税金 （2）房地产开发成本
• 房地产评估增值不征收土地增值税 • 企业兼并转让房地产
土增税税率及计算方法
土增税税率及计算方法土地增值税是指在土地使用权有偿转让、出让时按照土地增值额征收的一种税收。
土地增值税税率及计算方法对于土地开发和利用具有重要的影响，下面将对土地增值税税率及计算方法进行详细介绍。
首先，土地增值税税率一般由国家税务部门规定，根据土地增值额的不同，税率也有所不同。
目前，我国土地增值税税率主要分为3%、5%和20%三档。
具体来说，对于土地增值额在500万元以下的，税率为3%；土地增值额在500万元至1000万元的，税率为5%；土地增值额在1000万元以上的，税率为20%。
这些税率的确定是为了根据土地增值额的大小，合理分配土地资源，促进土地的有效利用。
其次，土地增值税的计算方法通常采用的是差额计税法。
差额计税法是指按照土地出让价款和土地取得成本之差来计算土地增值税的一种方法。
具体来说，土地增值额=土地出让价款-土地取得成本。
土地出让价款是指土地使用权有偿转让时的价格，包括土地出让金、土地整理补偿费等；土地取得成本是指土地使用权取得时所支付的成本，包括土地购置价款、土地整理费用等。
通过计算土地增值额，再根据相应的税率进行计税，就可以得出土地增值税的金额。
需要注意的是，土地增值税的计算方法可能会因地区而异，因此在具体操作中需要根据当地的相关规定进行计算。
此外，土地增值税的计税对象一般为土地使用权出让者，即土地出让者。
在进行土地增值税的计算时，需要充分考虑税收政策的变化和相关法规的规定，确保税款的合理缴纳。
总的来说，土地增值税税率及计算方法对于土地资源的开发和利用具有重要的影响。
合理的税率和计算方法可以有效地调节土地资源的利用，促进土地的有效开发，同时也能够为地方财政提供重要的税收收入。
因此，相关部门需要不断完善税收政策，确保土地增值税的合理征收，推动土地资源的可持续利用。
地产土增税扣减项金额
地产土增税扣减项金额
1、扣减项目金额：土地成本+前期成本+建安成本+基础设施+财务
费用+其它扣除资金+营业费用
上述公式转变为：土地成本+前期成本+建安成本+基础设施+【贷款周期利率+（土地成本+前期成本+建安成本+基础设施）*5%+（土地成本+前期成本+建安成本+基础设施）*20%+营业费用
2、土地增值额：销售额减去扣除项目金额
3、增值额与扣减项目比例：土地增值额差除以扣减项目金额合计
等于其比例
4、应纳土地增值税，按四级累进税额
注：扣减率在20%以内免收土地增值税。
2021年土地增值税计算方式
改增后土地增值税计算方法为：应纳土地增值税=增值额×税率1 公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。
2 土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：土地增值税的计税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体土地增值税计算方法如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30% （二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5% （三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%（四）增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。
结合实务中纳税人获取房屋方式的一般渠道，本文所谓“改前房”仅指纳税人在4月30日以前通过购买取得的房屋。
另外考虑到增值税跟土增税相结合业务的多样性和复杂性，下文刻意的设定了纳税主体为一般纳税人，交易金额为含税价，按土地增值税的计算方法中的简易征收。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
土地增值税扣除项目
一、扣除项目的内容
（一）转让新建房产的扣除项目：地价、开发成本、开发费用、税金（加计扣除20%，适用房地产开发企业的开发项目）
1.取得土地使用权所支付的金额=地价+税金+费用（提示：这里的税金主要指契税，印花税一般都计入了管理费用）
【注意】
（1）纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税，所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额。
（2）如果购买的土地分期开发的，要进行逐次合理的分配：
第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配
第二次分配：在已完工和未完工之间分配
第三次分配：在已销售和未销售之间进行分配
最后，结转到销售的部分可以抵扣。
2.房地产开发成本
它是指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
开发成本也应进行合理的分配，一般而言，应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配。
可扣建造成本＝开发总成本/可售面积×已售面积
取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除，即按照实际发生数进行扣除。
3.房地产开发费用——按标准扣除
它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用
(1)利息＋(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×5%以内
(2) (取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×10%以内
【注意新增内容】
全部使用自有资金，没有利息支出，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。
土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
”
4.与转让房地产有关的税金
【提示】房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支，不单独扣除印花税。
特殊说明，房地产开发企业转让开发的产品，可以加计扣除。
加计扣除费用＝(取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本)×20%
【注意的问题】
1.未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除
2.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，扣除项目的金额可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。
计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
3.对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
土地增值税计算方法
根据《土地增值税暂行条例实施细则》，对土地增值税计算方法作了详细的规定。
根据规定土地增值税税率以及土地增值税计算公式能推算出土地增值税税额。
一、土地增值税税率
《土地增值税暂行条例实施细则》对土地增值税四级超率累进税率，再根据相对应的土地增值税计算公式计算税额。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
二、土地增值税类型
土地增值税是不受物业的年限限制，只要是豪宅物业有增值便适用此规定，“如果有购房发票但无增值者可免征增值税”。
土地增值税计算方法，分为无购房发票与有发票两种。
第一种土地增值税计算方法为：“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”。
第二种土地增值税计算方法为：“有发票的征收方法，其税率为：1.增值额未超过50%的征收增值额的30%；2.增值额为50%～100%的征收增值额的40%；3.增值额为100%～200%的征收增值额的50%；4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%。
”
三、土地增值税计算方法
计算土地增值税税额，可采用增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便土地增值税计算方法，土地增值税计算公式如下：
（一）增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%
（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%
（四）增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%
土地增值税计算公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。
就算土地增值税前了解清楚各项土地增值税计算方法，然后根据上述介绍的土地增值税计算公式可以准确计算出土地增值税税额。