土增税具体计算公式为
公告2016年81土增清算导致所得税退税政策
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告国家税务总局公告2016年第81号全文有效成文日期：2016-12-09 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的相关规定，现就房地产开发企业（以下简称“企业”）由于土地增值税清算，导致多缴企业所得税的退税问题公告如下：一、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。
后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。
二、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税：（一）该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。
（二）该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。
（三）按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。
（四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。
土地增值税计算题
【教材例题】某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。
开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元;房地产开发成本3000万元;财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明)，但其中有50万元属加罚的利息;转让环节缴纳的有关税费共计为555万元;该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。
试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。
【答案】(一)确认收入收入总额=10000万元(二)确定扣除项目(1)取得土地使用权支付的地价未及有关费用为1000万元(2)房地产开发成本为3000万元(3)房地产开发费用=500-50+(1000+3000)×5%=650(万元)(4)允许扣除的税费为555万元(5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20%加计扣除额=(1000+3000)×20%=800(万元)(6)允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005(万元)(三)计算增值额增值额=10000-6005=3995(万元)(四)计算增值率增值率=3995÷6005×100%=66.53%(五)确定适用税率(六)依据适用税率计算应纳税额应纳税额=3995×40%-6005×5%=1297.75(万元)【教材例题】某房地产开发公司2007年开发商品房对外出售，具体情况如下(公司营业税税率5%、城市维护建设税税率7%、教育费附加征收率3%、印花税税率0.5‰(已记入公司“管理费用”中)、企业所得税税率33%)1.按转让产权合同取得收入4000万元;2.支付取得土地使用权的金额800万元;3.开发成本费用1500万元;4.开发费用250万元(当地政府规定开发费用的扣除比例为10%)。
公司计算应缴纳的有关税金如下：(1)应缴纳营业税=4000×5%=200(万元)(2)应缴纳城市维护建设税=200×7%=14(万元)(3)应缴纳教育费附加=200×3%=6(万元)(4)应缴纳印花税=4000×0.5‰=2(万元)(5)应缴纳土地增值税：①扣除项目金额=800+1500+250+222+(800+1500)×20%=3232(万元)②增值额=4000-3232=768(万元)③增值率=768÷3232×100%≈24%④应缴纳土地增值税=768×30%-3232×0=230.4(万元)(6)应缴纳企业所得税=(4000-3232-230.4)×33%=177.408(万元)要求：1.根据上述核算资料，分析公司计算应缴纳的各种税费是否正确?错在何处?2.核定该公司应缴纳的各种税费是多少?【答案】分析处理如下：1.公司自行计算应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税正确，土地增值税、企业所得税错误。
土地增值税清算鉴证报告-2020年土地增值税审核报告
附件一土地增值税清算鉴证报告单位签章：年月日土地增值税清算鉴证报告（200 ）土增鉴字号公司：我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位（项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。
贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。
我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。
在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。
现将鉴证结果报告如下：一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况（主要披露以下内容）（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。
（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。
（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。
二、鉴证结论经对贵公司（项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认：1.收入总额：元；2.扣除项目金额：元；3.增值额：元；4.增值率（增值额与扣除金额之比）： %；5.适用税率： %；6.应缴土地增值税税额：元；7.已缴土地增值税税额：元；8.应补（退）缴土地增值税税额：元。
清算事项的具体情况详见附件。
本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审核之用，不得作为其他用途。
非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。
税务师事务所所长（签名或盖章）：中国注册税务师（签名或盖章）：地址：税务师事务所（盖章）年月日附件：1.税务师事务所和注册税务师执业证书、北京市注册税务师协会备案证明复印件。
工程经济学-(第3章)(2024版)
建设期贷款利息是指项目在筹建与建设期间发生并 记入固定资产原值的利息
流动资金投资是指工业项目投产前预先垫付，用于在 投产后购买原材料、燃料动力、支付工资、支付其他 费用以及被在产品、产成品等占用，以保证生产和经 营正常进行的投资。
职工培训费
开办费
建设
……
建
投资
设
项
基本预备费
目
预备费
总
动态 涨价预备费
投
投资 建设期贷款利息
资
流动资金
固定资产 无形资产 其他资产
流动资产
建设投资是指在项目在 筹建与建设期间所花费 的全部建设费用
建设投资构成
概算法
形成资产法
随时间变化关系
建设投资＝ 工程费用+工程建设其他费用＋预备费
基本预备费是指在投资估算时无 法预见今后可能出现的自然灾害、 固设定计资变产、更流、动工资程产内、 容增加等情况 无而形需资要产增、加其它的资投产资额。
i
序号
项目
1 当年借款支用额 2 年初借款累计 3 当年应计利息 4 年末借款本利和累计 5 借款利息累计
合计
建设期
1
2
n
在具体进行项目经济评价时，有 的贷款规定按年初用款计算，
【例】某建设项目，建设期为3年，在建设期第一年借款300万 元，第二年400万元，第三年300万元，每年借款平均支用， 年利率为5.6%。用复利计算建设期借款利息。
3．按销售收入流动资金率估算
我国冶金矿山的销售收入流动资金占用率 流动资金额＝项目年销售收为入25总％额~5×5销％售，收西入方流国动家资取金25率％。
土增税二次清算
某房地产开发有限公司于2010年6月成立，从事房地产开发、经营、销售和租赁等业务。该公司开发某项 目建设周期为2011年～2013年，项目总可售建筑面积10000平方米，其中普通住宅7000平方米，占70%；
店铺3000平方米，占30%。 2015年6月企业已销售建筑面积8500平方米，其中普通住宅售出面积6800平方米，店铺售出面积 1700平方米。该项目已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为85%，符合可要求土地增 值税清算条件。在收到主管税务机关清算通知后，企业按要求对项目土地增值税作自行清算，并形成清算
土地增值税清算后“尾盘销售”的涉税风险
防范风险的“五条”建议
一是要强化源头管理。
土地增值税清算之后， 纳税人和主管税务机 关应全面掌握《土地 增值税清算结论通知 书》中销售收入总额、 扣除项目总金额、清 算的总建筑面积、单 位建筑面积成本以及 未售房屋面积等重要 数据和计算口径，这 是尾盘实现销售后准 确计算申报土地增值
报告及相关清算资料上报主管税务机关。
7
土地增值税清算后“尾盘销售”的涉税风险
案例情况
8
土地增值税清算后“尾盘销售”的涉税风险
案例分析
本案中，受多种因素影响，企业尾盘实际的税负率通常与之前阶段并不相同，套用已清算项目税负率计 算尾盘的土地增值税，会造成税款多缴或少缴（房价上涨期造成少缴）的问题。对此，要依据国税发 [2006]187号文件有关尾盘转让收入的土地增值税处理办法进行管理，即：在土地增值税清算时未转让的 房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算 时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。计算公式是：
扣除项目金额＝[（清算时扣除项目总金额－清算时扣除的税金）÷清算时总可售面积]×当期销售建筑 面积＋当期销售收入×9%×（1＋7%＋3%）
财税实务解读土增税70号公告-细思极恐的“可”字
【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务解读土增税70号公告:细思极恐的“可”字对于这个70号公告关于土地增值税预征的计算问题,我想到了
一个比喻:花80元买了个被套当祭礼去吊孝,结果孝子却很不高兴,因为他以为你要封300块钱给他呢.
原来,财税【2016】43号文对于土地增值税的计税依据,给出了原则性的规定:土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入.
OK,于是大家就会想,比如销售房产时,预收了1,000万元,那么,计算预征土地增值税时的基础就是:1,000万÷(1+11%),这样预售收入就不含税了.
以3.5%的预征率来说,应预征:
1,000÷(1+11%)×3.5%=31.5万元
但是,这样理解43号文,是有风险的,因为43号文规定的是”转让房地产取得的收入”,并不是针对”预收款”,所以是两个不
同概念的标准,把预收款也理解成”收入”,多少有一点先入为
主或者一厢情愿.
所以,不能直接因为有43号文,就认为预征应该要扣除销项税金.但看来不少纳税就是这样认为的,所以,当70号文出台后,自然
就会有点失望了.
再来看看另一个方面,就是增值税本身.预售房时,并没有收入实现,增值税也没有实现收入,这是营改增后房地产行业最大的变
化之一,预售收入没有增值税纳税义务.所以,预售的收入中,不
存在增值税金这个概念,所以就一点没有可扣减的.
如果按这个思路来理解,那么预征土地增值税,应该按预收款全。
财税实务解读：国家税务总局公告2016年第81号
【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务解读：国家税务总局公告2016年第81号根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的相关规定，现就房地产开发企业（以下简称“企业”）由于土地增值税清算，导致多缴企业所得税的退税问题公告如下：
1、81号公告要解决的问题是土地增值税清算导致多缴企业所得税的退税问题，这里强调的是退税，前提是多缴，原因是土地增值税清算，我们知道土增清算后可能补税也可能退税，如果补税就有可能适用81号文退税。
这里就有一个问题，如果土增清算退税呢，是否要补企业所得税呢，这个在实践中还未有税局要求过。
2、能够适用81号文退税的条件是：
（1）土地增值税清算年度企业所得税汇算清缴出现亏损；（2）亏损是由土增值税清算导致的。
这是两个必要条件，81号文的字面意思。
对第二个条件，其实判断上是有难度的。
企业所得税汇算清缴亏损原因很多，就算土增清算补税，也可能不是企业所得税汇缴亏损的原因，这种也可以适用81号文的规定，81号文其实是不再进步区分企业所得税汇缴亏损的原因。
这样只要土地增值税清算年度企业所得税汇算清缴出现亏损，就可适用81号文，不用再纠结企业所得税汇缴亏损的原因。
一、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。
后续开发项目，。
各类企业应纳税怎么计算
各类企业应纳税怎么计算一、营业税营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种税。
1、税目和税率:①交通运输业3%;②建筑业3%;③金融保险业5%;④邮政通信业3%;⑤娱乐业20%;⑥服务业5%;⑦文化体育业3%;⑧转让无形资产5%;⑨销售不动产5%。
2、应纳税额的计算公式:应纳税额=营业额×税率3、纳税义务发生时间:为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项的凭据的当天。
4、营业税的起征点:①按期纳税的为月营业额1000元;②按次纳税的为次(日)营业额100元。
二、所得税所得税以收取应税所得、实行独立经济核算的中华人民共和国境内的或者组织为纳税人。
1、征税对象:是纳税人取得的生产经营所得和其他所得。
2、税率:①法定税率33%;②优惠税率:年应纳税所得额在30000元以下的按18%的税率征收,年应纳税所得额在30000-100000元的按27%的税率征收;③计算公式:应纳税额=应纳税所得额×税率,应纳税所得额=收入总额-税法允许扣除项目金额;④缴税方式:按年征收、分期预缴、年终汇算清缴,多退少补。
三、个人所得税1、我国个人所得税的征税范围包括个人取得的各项所得,其具体征税项目及税率有:①工资薪金所得,适用于5%—45%的九级超额累进税率;②个体工商户的生产、经营所得,适用于5%—35%的五级超额累进税率;③稿酬所得,税率为20%;④劳务报酬所得,税率为20%;⑤对企事业单位的承包经营、承租经营所得,适用于5%—45%的九级超额累进税率;⑥特许权使用费所得,税率为20%;⑦利息、股息、红利所得,税率为20%;⑧财产租赁所得,税率为20%;⑨财产转让所得,税率为20%;⑩偶然所得,税率为20%;⑾其它所得,税率为20%。
2、申报与缴纳:以取得应税所得的个人为纳税人,以支付所得的单位和个人为扣缴义务的人。
四、印花税纳税人是在中国境内书立、使用、领受规定的经济凭证,并应依法履行纳税义务的单位和个人,具体分为:①各类合同的立合同人;②产权转移书据的立据人;③营业帐簿的立帐簿人;④权利许可证照的领受人;⑤在国外书立、领受、在国内使用应税凭证的使用人。