商业个案——龙湖北城天街
案名集锦龙湖篇,总有一个适合你
案名集锦龙湖篇｜商业篇转瞬即达的欢乐入口龙湖集团持有的主要商业地产品牌，定位为面向中等收入新兴家庭的区域型购物中心，为集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态的一站式商业综合体。
随着天街品牌化运营，未来龙湖天街将成为越来越多城市转念即达的欢乐入口。
成都：西宸天街、滨江天街、北城天街、时代天街、金楠天街、三千集杭州：滨江天街、西溪天街、紫荆天街、金沙天街苏州：狮山天街常州：龙城天街合肥：瑶海天街南京：六合天街西安：长安天街重庆：源著天街、北城天街、西城天街、U城天街、时代天街北京：房山天街、长安天街、大兴天街、长楹天街上海：宝山天街、华泾天街、闵行天街、虹桥天街星悦荟，以地域特色为依托，体量以3-5万平方米为主，为居民社区/商务办公/特色公区等，提供灵活多样的商业配搭，满足社区居民、商务白领或周边人群的生活购物需求，是龙湖集团在全国布局的第二大商业地产品牌。
西安：大兴星悦荟、曲江星悦荟重庆：晶郦馆、春森星悦荟北京：西苑星悦荟龙湖集团持有的定位为中高端家居生活购物中心的商业地产品牌。
重庆：MOCO家悦荟别墅篇龙湖•香樟林要看纯粹的北美风情别墅，不必去美国和加拿大，只需要到重庆香樟林！龙湖•颐和原著是龙湖“原著系”塔尖别墅豪宅的代表作，位于颐和园皇家园林旁，与英女王白金汉宫、好莱坞比弗利山庄齐名，列鼎“全球十大最具价值豪宅”。
它不仅创造了龙湖地产亿级豪宅销售传奇，还代言当今中国顶级别墅价值标杆，成为蜚声中外的豪宅墅居代名词。
烟台龙湖•葡醍海湾45平米度假小院北京龙湖•颐和原著3600平米私人行宫成都龙湖•小院青城是山地别墅烟台龙湖•葡醍海湾是海边别墅云南龙湖•仙湖锦绣是湖畔别墅洋房篇第一代：别墅式情景洋房龙湖•弗莱明戈特点：①打破重庆洋房集约的4-5个单元拼排，借鉴别墅打造方式，以独栋、双拼呈现；②每栋独立整体立面设计，彻底改变了传统花园洋房一成不变的单调立面；③洋房舒适度和尊属性倍数升级，住宅的亲和力及原生感较强，营造出浓郁风情。
观音桥商圈分析
重庆观音桥商圈分析目录一、商业布局二、观音桥区域租售市场及客层分析三、观音桥商圈经营状况四、观音桥商圈SWOT分析五、观音桥区域消费行为特征六、针对性很强的专业市场调研七、可替代性产品研展/ 观音桥商圈商业布局/ 观音桥商圈现状江北区观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。
长期以来，观音桥被认为是商业滞后的区域，在重庆其他几个区争相营造大型休闲购物中心的时候，观音桥商圈却寂寞冷淡。
目前，在观音桥除了家乐福、重百和新世纪外，几乎没有强大影响力的商业形态，人们购物主要是跑解放碑。
据估计，北部城区一带的居民大约有60%的人口到解放碑购物，这给观音桥商圈带来了空白。
2003年的商圈饱和度指数为31500元，而根据本年观音桥商圈相关营业资料计算实际每平方米营业额为2．5万元，因此观音桥商圈目前还远未达到饱和状态，商业发展潜力巨大。
观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。
该商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈，但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。
目前，随着观音桥商圈的重新规划并开始实施，龙湖·北城天街、协信·黄金海岸投入使用，该商圈正在进行重新定位，希望吸引本区及以北消费人群。
商业营业面积近30万方。
该商圈目前有重百现代广场、新世纪世纪新都、家乐福等。
观音桥区域商业类型结构过去江北区的百货商场、超市等大型商用物业较少，商用物业的形态多为临街铺面。
百货商场江北区目前的大型百货商场只有重百和新世纪两家，其余多为中小型百货商场。
大型综合超市家乐福超市分店弥补了江北区商用物业类型少的不足。
进驻东和银都的超市巨头“好又多”出手不凡，一口气圈下了1.5万㎡，租期长达20年，该店将是重庆市面积最大的量贩超市。
龙湖北京北苑天街_都市理想生活聚集地
5F“沐光岛”玩转运动、健康及时尚标签，超高的挑空营造出开阔的视野和轻松畅快的呼吸感，引入室内攀岩、健身及咖啡等多业态，让消费者在此亲近阳光，挥洒汗水，获得更多活力与自信。
“博纳国际影城巨幕电影乐园定制店”尤其亮眼，以国际顶尖巨幕及数字科技为基础，引入多个特色技术影厅，打造顶尖视听享受。
B1层为开启都市“寻味”之旅的“集食巷”，迎合快节奏都市生活中人们亟需放松的心理需求，空间上营造出亲近自然的氛围感，引入网红小吃及各地美食，用地道风味还原城市的烟火气，满足味蕾也抚慰人心。
值得一提的是，“京东七鲜7FRESH全国首家品质生活概念店”以七鲜自有产品供应，为消费者提供全方位、高品质的生鲜商品及一站式购齐便捷。
除了倾力打造“首店效应”，龙湖北京北苑天街还布局了特色场景门店，以向上的品牌力打造“新物种”生态，融合多种生活场景，为消费者带来崭新的生活脚本。
例如，“星聚会KTV赛博朋克主题北京首店”在欢唱空间之外打造出融合多元娱乐方式的新型潮男潮女社交场域；VLVFIT打造了“健身+咖啡+社交”的独特复合空间；Frienday骑行、趣野攀岩和归位瑜伽让人们在身体舒展的同时享受内啡肽带来的高级愉悦感。
本帮江浙菜排名TOP3的桂满陇、京菜代表品牌点卯、经典徽菜品牌小徽舟、传统泥炉烧肉引领者西塔老太太、热门湘菜品牌辣可可、食料鲜香的澜海邑糟粕醋火锅、用美学诠释的Meat U Garden，加之青柠泰、水木锦堂、太二、翻江鱼、克茗冰室、喜茶和奈雪等餐饮品牌，共同构成了北苑天街“必吃榜餐饮集合地”的鲜明形象。
生活，由此随心北苑天街开业期间就出奇出新，通过一个又一个强引力的爆点内容，打造出“艺术随新”“时尚随新”“欢聚随新”和“体验随新”四大主题活动，为属地消费者带来前所未有的随新理想生活体验。
凭借多年沉淀的优质外部资源，北苑天街将艺术时尚基因写入极具感官新体验的开业活动中，为消费者呈现了由10+先锋花植设计师联合打造的全国首个植物装置艺术展—《以植物造万物》可持续艺术生态美学展。
商业个案——龙湖北城天街
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项目特色 引入全国独家荷兰风车美食广场，主题特色鲜明，颇具小资情调，深受年轻 客群青睐。
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细节打造 购物中心与集中商业通过跨街天桥连接，实现客源共享；下沉式广场、扶梯、 跨层扶梯、垂直景观电梯竖向拉动人流。
安防设施 母婴室 免费充电站
残障人士卫生间
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小结
区域形象老旧，呈现脏、乱、差现象，为商贸批发市场聚集地，随着政府“北改” 工程的推进，项目为片区带来生机，将其蜕变成一个时尚、繁华、富有国际大都市气 势的商业新城北。
主力店：远东百货
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业态布局
L4
香瘾好吃团/活力潮玩趴
主力店：远东百货、世纪星冰场
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Thanks for your attention
Wish you a good day!
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(完整版)龙湖天街系列产品线研究
• 第一重：草坪、坡地；第二重：层次丰富的花卉、小灌木； 第三重：灌木 ；第四重：小乔木；第五重：大乔木、大灌木；
全冠移植
• 从项目同纬度气候、地理条件相似的地方，选择与项目匹配 的高大植物全冠采购移植。
成树定位
• 在植物选择环节，龙湖地产自创严格的360°成树定位体系， 对各个角落的树种、高度等制定严格的标准。
• 占地458亩，总体量达180万平方米； • 位于成都主城区内唯一一个集中央居住区、中
央教育区、国家保税区于一体的城市核心区-高 新区； • 地铁2号线、成灌快铁、羊西线（成灌高速）、 IT大道以及高新西区内极为发达便捷的路网； • 龙湖时代天街集合了超大型主力百货店、龙湖 时代天街购物中心、MOCO家居馆、先锋数码 港、美食天地等成为一体化的一站式消费中心； • 销售业态为情景街区商铺、精装SOHO公寓、 创意LOFT、精装住宅。绝大多数产品为商业业 态； • 具有休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒 店、创意产业、城市广场、文化艺术这七大城 市功能。
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产品分析—时代金街
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产品分析—时代金街
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产品分析—天街SOHO
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产品分析—天街SOHO
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产品分析—天街SOHO
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产品分析—天街LOFT
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产品分析—天街LOFT
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产品分析—天街LOFT
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项目推盘节奏
项目自2012年底面市，半年时间共经历6次开盘，几乎每月一次，频次较高。
• 首推组团1位置较差的住宅（中庭最后推出），其次为住宅的裙楼商业部分； • 随着组团1住宅热销，顺势推出2组团住宅 • 在住宅持续热销的情况下，开出主打投资的SOHO产品和二期裙楼商业。
上海龙湖北城天街销售说辞
龙湖北城天街销售说辞区域沙盘XX小姐/先生，您好！欢迎来到龙湖北城天街售楼处，我是您的置业顾问XX。
您现在看到的就是我们的区域沙盘，橘黄色的区域就是我们项目，它是位于顾村板块，在宝安公路以北，沪太路以西这样一个位置。
那为什么我们项目会选址顾村呢？主要是基于顾村已有的三大优势：第一是便利的交通配套，首先是双纵双横的地面路网，“一纵”是南北高架快速路，15分钟到达大宁国际商圈，25分钟到人民广场，30分钟到静安寺，所以我们距离市中心真的是很近的；另一条是沪太路，可连接中内环，这是上海南北贯通条件最好的地面道路，也是宝山区的城镇发展轴，5分钟上S20，10分钟上南北高架，半小时直达中环；“一横”是我们项目南面的S20外环高速，向东直达浦东，30分钟到自贸区，1小时内到达浦东国际机场，向西则上北翟路高架至嘉闵高架，到虹桥机场及虹桥枢纽只需30分钟，所以我们到达上海的两大机场都很方便；项目北面还有“一横”是G1501上海绕城高速，可以通往嘉定城区，同时连接G15沈海高速，直通外省市（比如江苏、浙江等）。
因此我们的地面交通已经相当完善了。
除此之外，我们还有双轨交的优势，一条是7号线，2010年通车运营，是上海南北贯通的主动脉，连通了宝山、普陀、静安、徐汇和浦东五大中心区域，1个小时内就能换乘9条轨交线，30分钟到达静安寺，所以还是刚才那句话，我们离市中心真的很近；另一条就是规划中的15号线，它是从顾村公园站出发，途径长风公园板块，连接上海西和上海南两大火车站，通往紫竹科学园区，与7号线形成了互补，将长宁啊、闵行啊，这些7号线无法直接到达的区域连接了起来，这样不仅使本板块的居民出行更加方便，而且也有利于外区人流的导入，帮助我们聚集更多人气，当然也就会进一步刺激板块内的购房需求。
所以您可以看到啊，我们顾村的交通配套已经非常完善了！第二，我们的生态环境十分优越。
我们有全上海最大的城市生态公园——顾村公园，总占地435公顷，相当于三个世纪公园，使我们板块成为PM2.5最低的地区。
龙湖天街介绍
龙湖商业介绍从2003年龙湖地产旗下首个商业项目“重庆龙湖北城天街”开业，到2013年初11个已开业商场，龙湖在商业地产的道路上已走过整整10年。
龙湖用10年打造了“天街”、“星悦荟”、“家悦荟”三大商业产品线，完成11个项目开业，步伐不算快，但龙湖已初步完成人才、商家资源及管理经营的积累。
2013年，龙湖地产开启在商业地产全国化的扩张之路。
龙湖每年将销售回款的10%以内沉淀到商业地产扩张之中，并预计用10-15年左右的时间，使得持有物业的利润贡献比例从目前不到5%，提升至30%。
一、天街系列介绍1．龙湖天街——大型超区域及区域型购物中心通过为中国新型家庭，提供一站式消费场所，从而成为城市的时尚生活中心和休闲文化中心。
2.龙湖星悦荟——社区型时尚生活中心面向中产家庭及消费者，提供购物、美食、娱乐、休闲、家具等多样生活，从而让消费者发现和享受“生活之悦”。
3.龙湖MOCO——高端精品家居生活馆为中产及中产以上人群，提供了“与国际潮流同步”的生活方式和消费文化，并赋予其引领潮流、品位非凡的身份价值。
目前，龙湖凭借其上市公司的雄厚实力，已在北京、重庆、成都、沈阳、西安、杭州、无锡等城市，与多家金融机构、世界五百强，及国内众多品牌商如沃尔玛、百安居、远东百货、UME国际影院、法拉利、minicooper、劳力士、哈根达斯等合作，大手笔打造了十多个城市商业地标。
龙湖集团目前已经开发建成的商业项目已逾200万方体量，其中北京龙湖长楹天街、重庆龙湖北城天街、成都龙湖天街三千集堪称龙湖“天街”系列商业综合体代表。
龙湖.北城天街——重庆观音桥商圈的繁荣引擎“龙湖.北城天街”购物广场运用国际商业前沿理念建造而成，建筑面积约为14万平方米，是目前重庆规模最大、功能最完善的超大兴购物中心之一，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体。
北城天街拥有3座休闲景观广场、2家大型生活超市、1家主力百货，300余家国际一线潮流品牌专卖店、1个专业体育用品连锁卖场、1座全国放映厅最多的五星级电影院、近千个泊车位的大型停车场……是重庆时尚人群休闲、购物的首选之地。
04-Business-重庆龙湖北城天街西城天街案例
新馆品牌： GXG, Stage89, Coconi, Broadcase, Color 18, 2%，DGVI，Duzzle, Losacos， PPT ，Me & City, Hi-Tec, 艾维，Cocoon, Elle Homme, Tosco Toscano KFC
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2008年成果
• • • • • • • • 硬件之改善 更有特色之租户组合 整体租金提升25%， 部分商铺租金之提升从 21% 到 300% 商铺出租率达到99% 2008年国庆总人流量有50多万人次，日均7万人次 (500,000) 多家国际品牌选择为首家进驻重庆之商场，包括 UNIQLO,哈根达斯, Paul Frank 哈根达斯在开业不到3个月已经达到全国坪效排名第一 北城天街已经成为重庆第二大商圈中最成功之购物中心
2010
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Continue…
龙湖北城天街
北城天街与华夏柏欣的收获与成长
调整后的租金与调整前的租金比较高出75%
调整后的租金与预算租金比较高了3% 调整前出租率为80%,调整到目前出租率为91% 仅2008年一年我们即对182个店铺共计12,254平米面积进行了调整, 其中租出面积占调整面积的80%,空置面积占18%,续约面积占2%
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龙湖西城天街
项目介绍
开发商
重庆龙湖地产有限公司
区位
占地面积 建筑面积 商业形态 商业面积
九龙坡区
40,000M2 140,000M2 零售、写字楼 78,000M2
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龙湖西城天街
北城西街专卖区业态分布比例
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量贩式KTV
北城派对
电玩城 爱玩嘉年华
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项目特色
引入全国独家荷兰风车美食广场，主题特色鲜明，颇具小资情调，深受年轻 客群青睐。
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细节Байду номын сангаас造
重视购物的体验感，配置了Wifi覆盖、安防设施，提供专属VIP中心、免费巴 士、吸烟室、母婴室、残障人士卫生间、饮水机、免费轮椅、雨伞、免费充 电站等。
安防设施
母婴室
免费充电站
残障人士卫生间
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项目特色 引入近4万㎡纯正台湾风情远东百货作为主力店，云集200多家品牌零售店。
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➢引入五大主力店，云集各个行业品牌商家200多个，为顾客提供餐饮、购物、休闲、 娱乐于一体的一站式家庭生活服务同时，体验不一样的主题特色产品。
➢在设计方面巧妙引导客流，通过跨街天桥连通一二期商业形成整体，实现客源共享， 并通过各式电梯拉动人流。
➢重视购物体验感，注重细节考量，在客群购物同时为其提供各种便捷服务，纵享宾 至如归的感觉。
项目特色
5星级豪华影城——卢米埃影院，超奢华影厅设计、超舒适座椅配套、超巨幕 IMAX屏，迎面而来的超震撼视听感受，酣畅淋漓。
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项目特色 拥有城北唯一真冰滑冰场——世纪星真冰场、城北最大电玩城——爱玩嘉年华、 专业量贩式KTV——北城派对。
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项目定位
总体定位：“都市家庭功能生活中心+年轻时尚生活中心” 一站式 / 家庭生活 / 时尚
业态组合定位：
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小结
➢区域形象老旧，呈现脏、乱、差现象，为商贸批发市场聚集地，随着政府“北改” 工程的推进，项目为片区带来生机，将其蜕变成一个时尚、繁华、富有国际大都市气 势的商业新城北。
➢项目定位中高端，从其项目打造、招商及客流情况来看，后期运营较为成功，与前 期定位基本保持一致，不得不说，这与开发商龙湖地产丰富的商业运营经验密不可分。
项目名称 项目位置
体量 商业车位
龙湖北城天街 成都市金牛区五块石路1号
70万㎡（商业30万㎡） 3000个
物业形态
天街系大型商业、格调精装公寓、龙 湖旗舰SOHO产品星座系列
开发商 开业时间
龙湖地产 2013年12月
30万方商业体量，在成都已启动的购物中心里位列第一； 3000个商业车位，城北最大，成都前茅。
业态布局
B1 邻里喜乐会
主力店：永辉超市、苏宁电器、远东百货
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业态布局
L1 都市时尚范
主力店：远东百货
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细节打造
购物中心与集中商业通过跨街天桥连接，实现客源共享；下沉式广场、扶梯、 跨层扶梯、垂直景观电梯竖向拉动人流。
跨街天桥
下沉式广场
垂直景观电梯
跨层扶梯
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世纪星
全城最大、城北唯一真冰滑冰场，总面积超1200㎡国际标准冰场。
苏宁
6000㎡全城最大规模旗舰店，店内拥有国内外各大顶尖知名电子品牌，数码电 器应有尽有。
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项目特色
引入约100个品牌全球情调美食，种类涵盖快餐、特色风情小吃、情景主题餐 厅、休闲饮品、美食广场、异国料理、港式茶餐厅、本土大众人气餐饮。
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主力店介绍
远东百货
近4万㎡纯正台湾主题百货，来自台湾独有品牌、台湾美食联袂荷兰风情街共同 演绎城北时尚生活大片。
卢米埃影城
5星级豪华影城，超奢华影厅设计、超舒适座椅配套、超高精IMAX巨幕，享受 排山倒海的超震撼视听。
永辉超市
成都首家超1万㎡亲民精品超市，最新鲜的水产、最舒适的环境、最实惠的价 格，城北“最巴适”的旗舰超市。
商业案例研究 ——龙湖北城天街
四川中原﹒顾问项目部 ChengDu﹒03﹒2014
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，© C本opy报righ告t C的ent任alin何e Gr部oup分, 20都10 不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | 1
项目区位
业态布局
L4 香瘾好吃团/活力潮玩趴
主力店：远东百货、世纪星冰场
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业态布局
L5 风情食尚地/影娱享乐派
主力店：远东百货、卢米埃影院
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项目四至
北：临五福桥东路； 西：接蓉北商贸大道； 东：倚五块石路； 南：靠五块石西路。
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项目概况
项目为龙湖天街系于成都的大型城市综合体，由大型商业、精装公寓、SOHO 产品等多元化业态组合，总体量70万㎡，其中商业体量30万㎡。
龙湖北城天街购物广场位于成都市北2.5环五块石区域，毗邻五块石商贸市场， 是龙湖地产在城北打造的商业旗舰产品，也是目前城北最大规模的购物中心。
区域现状
五块石一带，聚集着五块石 商贸大市场，一直是成都商业 批发市场的高度聚集地，脏、 乱、差形象成为刻板印象； 生活配套不完善，交通不方 便，伴随“北改”工程的推进， 区域环境将得以改善。
业态布局
L2 个性前沿咖
主力店：远东百货
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业态布局
L3 梦想生活家/亲子童乐汇
主力店：远东百货
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