龙湖成都天街项目考察
成都龙湖时代天街市调报告
小结
差异化发展：住宅市场竞争激烈，丏受国家政策掣肘，此时 发展商业地产无异于走向蓝海策略，在商业地产板块，除去万达， 敢于向龙湖叫板癿企业并丌多； 同时亦是龙湖从传统地产开发商向城市综合运营商发展转变 癿重要步骤.
PART ONE
2 环境分析
大环境
项目位于成都市 高新西区合作镇，近 郫县不温江区；
先锋数码港 MOCO家居馆
精装soho
时代金街商铺 LOFT
精装住宅天街贩物中心
高档主力百货
天街MALL 时代金街 天街LOFT 天街SOHO 天街公馆
项目总占地458亩，总体 量达到183万平米，其中营业 面积达76万平方米，包括50 万平方米贩物中心（天街 MALL）和26万平方米情景 商业街区（时代金街），和 28万平方米loft创意空间 （天街loft）、20万平方米 精装soho（天街soho），以 及14万平方米精装住宅（天 街公馆）。
客源不客层分析
小结
由于产品癿复合性不价格癿梯度表现，使得客源客层面较 广，并丌局限于地缘客和某个固定资金阶层癿客户。
PART ONE
7 营销企划及 业务执行 分析
营销企划及业务执行分析
营销推广
2011-08-28 2011-08-15 2011-08-10 2011-08-01 2011-07-30 2011-07-28
区域内：高新西区及郫县整个地区居住、工作、经营企业的客户（国有企业
及世界500强企业中高级管理层、私营业主、高收入者（中高层公务员、高校 老师）以及龙湖品牌跟随者.
消费者描述：
自用客户：首次置业者的年青人，小户型的酒店式公寓迎合了他们过渡性需求；有产业经营的私营业主或小型 公司；
投资客户：有较强经济实力，且收入稳定，渴望为其带来较为稳定长远的投资回报； 企业客户：对于购买的企业来说，除了寻求增值空间外，还可以用来注册，并且可以用以招待客户。
项目考察报告(重庆龙湖时代天街)
案例——重庆龙湖时代天街
地形与楼层
A、B、C、D馆楼层概况
AB馆 C馆
楼层：UG、L1、L2、L3、L4、L5 楼层：LG、G、UG、L1、L2、L3、L4、L5
D馆
楼层：UG、L1、L2、L3、L4
项目地形决定楼层： 龙湖时代天街地下总共三层，其中 A、B 、D馆地势相对较高，因此地下只有一层，而 C馆 地势较低，地下总共三层。而且因为山地地形的特殊性， 每个馆的不同楼层均有可能通往地面。
案例——重庆龙湖时代天街
商业空间
连廊：本项目幢数比较多，为了营造更加舒适的购物氛围，各馆均做了不同程度的连通，L1通过地面连通，于 车行道高度的原因未做连通，其余几层全部做了连廊连通。
案例——重庆龙湖时代天街
商业空间
连廊：图一为层层连通的连廊，宽度比较宽，从室内看是一个个的店铺；图二是单层的连廊，从室内看就是连廊的 感受；图三为露天的天桥。
餐饮 百货
零售
案例——重庆龙湖时代天街
业态规划：A馆B馆C馆
A、B、C馆L5层 主力业态：餐饮、影院、屋顶花园
餐饮 影院
案例——重庆龙湖时代天街
业态规划D馆：国际青年潮流中心
D馆各楼层业态图
成都龙湖时代天街案例分析
案例：成都龙湖时代天街概况区位：成都高新西区占地面积:458亩总建筑面积：180万㎡物业形态：情景街区商铺、精装SOHO公寓、创意LOFT、精装住宅商业体量：50万㎡购物中心、20万情景体验式商业街LOFT户型面积：30-40㎡层高：4.9m住宅总套数：9904套车位：11170个开盘时间：一期2011年8月交房时间：2014年12月项目点评：180万平米商体量，包括各种形态住宅和商业，为亚洲第一。
目前周边集中了英特尔、富士康等大型产业园，另外，区域内还有电子科大近5万人的校区，前景看好。
情景体验式商业街区，可达性与可视性完美组合，6米层高买一层送一层，赠送露台、私家庭院，30个下层式广场，负一楼尽享繁华，30组商业天桥，人流无缝对接。
近100组扶梯，8组跨层扶梯，30组景观电梯，构成立体交通网络。
精装SOHO 公寓商业性质、可自由分割组合、出租、自住、经营酒店等。
该产品目前市场去化速度机效果较好。
精装SOHO 公寓商业性质、可自由分割组合、出租、自住、经营酒店等LOFT空中创意空间商业性质、4.9米层高、空间灵动异变、可作为住宅、写字楼、工作室、商铺使用。
LOFT空中创意空间商业性质、4.9米层高、空间灵动异变、可作为住宅、写字楼、工作室、商铺使用地理位臵：成都高新技术开发区；周边教育配套：多所高校及中学聚集； 目标客群：（公寓）投资教育物业的投资客、首次臵业的刚需客群、工业区普通员工；（商业）商业综合体，项目周边、工业区企业高管、成都市区和全国投资客群、；产品特性：4.9米LOFT公寓低总价、高实得；SOHO精装公寓，产品业态随意组合，区域最大现代化情景互动商业综合体； 公寓产品配比：LOFT公寓：SOHO公寓=1:1.5，公寓总体量约20万㎡，公寓产品及商业市场去化较理想；开发企业的品牌及资金实力强大，龙湖所至，中心所至；物业发展战略模式：突出商业产品价值，来带动其他产品价值的提升；。
龙湖天街介绍
龙湖商业介绍从2003年龙湖地产旗下首个商业项目“重庆龙湖北城天街”开业，到2013年初11个已开业商场，龙湖在商业地产的道路上已走过整整10年。
龙湖用10年打造了“天街”、“星悦荟”、“家悦荟”三大商业产品线，完成11个项目开业，步伐不算快，但龙湖已初步完成人才、商家资源及管理经营的积累。
2013年，龙湖地产开启在商业地产全国化的扩张之路。
龙湖每年将销售回款的10%以内沉淀到商业地产扩张之中，并预计用10-15年左右的时间，使得持有物业的利润贡献比例从目前不到5%，提升至30%。
一、天街系列介绍1．龙湖天街——大型超区域及区域型购物中心通过为中国新型家庭，提供一站式消费场所，从而成为城市的时尚生活中心和休闲文化中心。
2.龙湖星悦荟——社区型时尚生活中心面向中产家庭及消费者，提供购物、美食、娱乐、休闲、家具等多样生活，从而让消费者发现和享受“生活之悦”。
3.龙湖MOCO——高端精品家居生活馆为中产及中产以上人群，提供了“与国际潮流同步”的生活方式和消费文化，并赋予其引领潮流、品位非凡的身份价值。
目前，龙湖凭借其上市公司的雄厚实力，已在北京、重庆、成都、沈阳、西安、杭州、无锡等城市，与多家金融机构、世界五百强，及国内众多品牌商如沃尔玛、百安居、远东百货、UME国际影院、法拉利、minicooper、劳力士、哈根达斯等合作，大手笔打造了十多个城市商业地标。
龙湖集团目前已经开发建成的商业项目已逾200万方体量，其中北京龙湖长楹天街、重庆龙湖北城天街、成都龙湖天街三千集堪称龙湖“天街”系列商业综合体代表。
龙湖.北城天街——重庆观音桥商圈的繁荣引擎“龙湖.北城天街”购物广场运用国际商业前沿理念建造而成，建筑面积约为14万平方米，是目前重庆规模最大、功能最完善的超大兴购物中心之一，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体。
北城天街拥有3座休闲景观广场、2家大型生活超市、1家主力百货，300余家国际一线潮流品牌专卖店、1个专业体育用品连锁卖场、1座全国放映厅最多的五星级电影院、近千个泊车位的大型停车场……是重庆时尚人群休闲、购物的首选之地。
龙湖 长楹天街
龙湖长楹天街龙湖长楹天街是中国成都市一座著名的购物商业街区，被誉为西南地区的购物天堂。
它位于成都市天府新区，是成都市最大的商业综合体之一。
长楹天街占地面积超过50万平方米，由龙湖地产集团开发建设，于2018年正式开业。
该街区以传统川剧主题的设计风格而闻名，集购物、餐饮、娱乐、文化艺术等多种功能于一体，成为成都市民以及游客喜爱的热门目的地。
首先，龙湖长楹天街以其独特的设计风格吸引了众多游客。
整个街区的建筑设计以传统川剧的特色为主题，外立面采用了川剧脸谱的元素，色彩鲜艳、富有艺术感。
在每个建筑入口处，都有具有川剧特色的装饰和灯饰，形成了独特的川剧大道。
这种独特的设计风格吸引了众多游客驻足观赏，并成为成都独有的城市风景线之一。
其次，长楹天街提供了丰富多样的购物体验。
街区内有大型商场、精品店以及国际知名品牌的专卖店，可以满足消费者的各种需求。
从奢侈品到大众品牌，从时尚潮流到传统工艺品，无论你是购物达人还是普通消费者，这里都能找到适合自己的商品。
此外，街区内还有各种特色小店和当地品牌，可以购买到独特的文化商品和纪念品。
购物过程中，你可以欣赏到街区内部的美丽景观，体验到独特的购物氛围，让购物变得更加有趣。
除了购物，长楹天街还拥有丰富多样的餐饮选择。
街区内有各式各样的中餐、西餐和特色小吃店，可以满足不同人群的口味需求。
无论你是想品尝成都的传统川菜，还是想尝试国际美食，这里都能满足你的需求。
街区内还有咖啡店和茶馆，提供一个休闲放松的场所。
无论是和朋友聚餐，还是享受一个人的闲暇时光，你都可以在长楹天街找到合适的地方。
此外，长楹天街还为游客提供了丰富多样的娱乐项目。
街区内有电影院、KTV、儿童游乐区等一系列娱乐场所，可以满足不同人群的娱乐需求。
你可以和朋友一起观影，在KTV里尽情释放自己的歌喉，在儿童游乐区为孩子们寻找乐趣。
同时，街区内还有举办各种文化艺术活动的场地，如音乐会、展览等，吸引了众多文化爱好者前来参观。
(完整版)成都龙湖时代天街项目介绍
SOHO
43266 14.15% 193626 10.55% 67084 5.0%
集中商 业(出售
) 6633 2.17%
30000
1.63%
103490
7.6%
车库(出 售)
44933 2.45% 17973 1.3%
可租
集中商业( 车库(持
持有)
有)
77466 25.34% 450996 24.58%
215333
成都龙湖——时代天街项目启动会 9
2.1 业态分布
集中商业（持有） 集中商业（出售）
情景商业 办公及花园餐厅 SOHO 住宅 住宅底商
用地面积(平米) 用地面积占比 建筑面积(平米) 建筑面积占比 货值(万元) 货值占比
住宅
32985 10.79% 133818. 7.29% 113786 8.4%
3.1 集中商业——二层业态填空
城次主力店
餐饮 零售 数码卖场 精品家具 走道 楼电梯间
相机、电脑等 数码消费品
精品家具
销售物业
KFC
国际及国内时尚女装，如 DBHK, ICICLE, ZUCZUG,
销售物业
精品零售
运动休闲服饰， 如运动100，及 国内潮流服饰如 vans, circa quicksilver等
2013. 05
355914
2013. 10
2013. 11
124840 528760
2014. 06
2014. 10
2014. 08/20 14.12
2014. 11/20 16.4
如2011年销售能按预计计划完成，2A及2B期土地款可提前支付，则不影响2A期 2011年12月的预计开工时间。
成都龙湖时代天街个案简析PPT课件
客群分析
本报告是严格保密的
小结
本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、易居、锐理
Page8
基础资料
项目区位
产品规划
推广营销
客群分析
本报告是严格保密的
小结
LOFT：
体量：780套约28万㎡（万豪酒店两栋原规划为LOFT， 但具体形态视酒店方而定） 面积区间：51、70、120㎡ 层高：4.9米 客户：高新西区及郫县部分投资客 成交价格：6900元/㎡
LOFT
精装SOHO 时代金街商铺 天街购物中心
体量（万㎡） 14 28 20 26
50（自持）
小结
SOHO精装公寓 LOFT
精装住宅 万豪酒店 天街购物中心
MOCO家居馆
先锋数码港
时代金街商铺
根据规划，时代天街是一个集超大型主力百货店、龙湖天街购物中心、MOCO家居馆、先锋数码港、美食天 地等一体化的一站式消费中心，营业面积76万㎡。产品定位涉及“产、商、住”，弥补了高新西区的商业缺位和 消费需求；项目拥有四种外售业态加上自持商业，其中销售业态有情景街区商铺、精装SOHO公寓、创意LOFT和 精装住宅；共同实现时代天街休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒店、创意产业、城市广场、文化艺术七大 城市功能。其中76万方的商业体量，排名世界第三、亚洲第一。自持商业占其中的50万㎡，如此大的体量证明龙 湖将花大力气打造这一项目，购物中心运营后将吸引大量的人流，为龙湖业主的商铺、LOFT、SOHO公寓等带来 消费或租客。
西源大道 西芯大道 地铁二号线 成灌快铁
本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、易居、锐理
Page3
本报告是严格保密的
本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、易居、锐理
龙湖天街策划书3篇
龙湖天街策划书3篇篇一《龙湖天街策划书》一、项目背景随着城市的发展和人们生活水平的提高，对于高品质商业综合体的需求日益增长。
龙湖天街作为一个具有影响力的商业品牌，致力于打造集购物、餐饮、娱乐、休闲等多种功能于一体的综合性商业空间，以满足消费者的多样化需求。
二、项目定位1. 目标客群主要面向城市中高收入群体、年轻家庭以及时尚潮流追求者。
2. 功能定位打造成为城市的时尚地标和生活中心，提供全方位的消费体验。
三、项目规划1. 商业布局2. 空间设计采用现代化、时尚的设计风格，打造舒适、宽敞、明亮的购物环境。
3. 配套设施完善停车场、公共休息区、卫生间等配套设施，提升消费者的满意度。
四、营销策略1. 品牌推广通过线上线下的广告宣传、活动策划等方式，提升龙湖天街的品牌知名度和美誉度。
2. 会员制度建立完善的会员制度，提供积分、优惠、专属活动等权益，增强消费者的粘性。
3. 活动策划定期举办各类主题活动、促销活动、文化活动等，吸引消费者前来体验。
五、运营管理1. 招商管理精选优质商家入驻，确保商业品质和品牌形象。
2. 物业管理提供专业、高效的物业管理服务，保障商业环境的整洁和安全。
3. 人员培训加强对员工的培训，提高服务水平和业务能力。
六、经济效益预测七、风险评估与应对措施1. 市场风险密切关注市场动态，及时调整营销策略和商业布局。
2. 竞争风险不断提升自身竞争力，打造差异化优势。
3. 经营风险加强运营管理，提高应对突发情况的能力。
八、实施计划制定详细的项目实施计划，明确各个阶段的工作任务和时间节点，确保项目能够按时、高质量地推进。
篇二《龙湖天街策划书》一、项目背景龙湖天街作为一个具有影响力的商业综合体，致力于打造一个充满活力、时尚与品质的消费场所。
为了进一步提升其市场竞争力和吸引力，特制定本策划书。
二、目标定位1. 打造成为城市的地标性商业中心，吸引广大消费者。
2. 提供多元化的商业业态，满足不同消费者的需求。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
【交通图】
交通图
【业态品种】
天街系大型商业 别墅 格调精装公寓 普通住宅 甲级写字楼 龙湖旗舰soho产品星座系列
【1个大商圈】16年龙湖地产首席商业巨著，以1 个春熙路商 圈、1个建设路商圈、2个万达广场、4个成都王府井、10个龙 湖三千集、30个家乐福
【七大城市功能】 作为目前亚洲区域内规模最大、全球前三的一站式购物 中心，龙湖时代天街覆盖了“产、商、居”的多元业态，囊 括了休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒店、创意产业、 城市广场、文化艺术七大城市功能。
【四种外售业态+五种自持商业】
【周边配套】
公园：新绿水碾、北湖凝翠2大公园； 教育配套：幼儿园、小学、中学教育配套齐全； 综合商场:龙湖北城天街集中商业、美好家园购物中心，恒业国际一站式居家 用品采购中心、荷花池服饰批发市场等； 邮局:邮政、通讯方面的设施较为齐备，设有大型邮政局、中国电信营业厅、 火车北站邮电局等； 银行:建设银行、农业银行、工商银行等众多商业银行网点; 医院:成都铁路中心医院 金牛区妇幼保健院
星悦荟
龙湖天街系列
时代天街
三千集 西城天街 北城天街
龙湖●星悦荟
社区型时尚生活中心 面向中产家庭及消费者 提供购物、美食、娱乐、休闲、家居等多样生活方式 重庆 北京
龙湖MOCO
高端精品家居生活馆 为中产及中产以上人群 提供“与国际潮流同步”的生活方式和消费文化 重庆 北京
【2条商业街】巨资打造两条精品商业街，以品牌商家为主 【2大美公园】白湖凝翠、新绿水碾两大生态公园 【5大主力店】旗舰百货、世界级卖场、国际前沿的一流真冰场 IMAX五星级影院、风靡全球的儿童体验公园 【7大城市功能】 休闲购物、行政办公 城市华宅、城市广场 餐饮娱乐、日常配套 教育康体
四种销售业态：情景街区商铺、精装SOHO公寓、创意LOFT、精装住宅 五种自持商业：超大型主力百货店、龙湖天街购物中心、MOCO家居馆、 先锋数码港、美食天地
【九大立体动线】 两环：商业外环线和黄金内环线，汇聚人流，提升商业氛围 三横：情景商业街二、三、四楼的数十组横向跨街天桥，客源共享 四纵：下沉式广场、扶梯、跨层扶梯，垂直景观电梯竖向拉动人流
龙湖成都天街项目考察
龙湖天街项目考察小组
时间：2011年9月7日 考察项目：成都龙湖北城天街、成都龙湖时代天街 小组组长：母铁 小组成员：鲜遵亚、易亮、严敏、张芸、陈永东、肖丽 资料整理：肖丽
龙湖商பைடு நூலகம்品牌
三大商业品牌
龙湖MOCO
龙湖天街系列
大型超区域及区域型购物中心 国内新兴家庭提供一站式消费场所 集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游等诸多功能于一体
成都●龙湖北城天街
城区：金牛 地址：成都五块石蓉北商贸大道 售楼地址：成都市金牛区五块石 建筑面积：700000平方米 占地面积：700000平方米 物业定位：高端城市综合体 住宅售价：9000-10000元/平米 商业体量：30万方 商业售价：4-12万/平米 租售情况：以销售为主
【交通图】
【规模及规划】 项目占地458亩，总体量达180万平米，容纳3000个企业办公，
5000个商户，辐射200万超大消费群体规划： 50万平米购物中心 20万平米情景商业街区 28万平米LOFT创意空间 20万平米精装SOHO公寓 14万平米精装住宅
升级换代的重要项目，极大提升居住、工作、游玩、休憩、学习和
创造等多项新型都市功能 。
成都●龙湖时代天街
区域：高新西区 地址：成都市高新西区合作路89号 开发商： 成都龙湖锦鸿置业有限公司 项目占地：458亩 总体量 ：180万平米 物业类型：住宅、酒店式公寓、SOHO、 LOFT、情景商业、商铺 住宅售价：7000元/平米 商业体量：162万平米 商业售价：3000-120000元/平米 租售情况：30%持有，70%销售
【周边配套】
• 有涵盖富士康、华为、戴尔等国际顶级IT企业的国 家保税区，工厂企业的员工众多 • 有四川大学、电子科大等多所知名高校学府 • 有龙湖、保利、绿地等品牌楼盘的住户，消费人 口可达200万人。
采盘心得
优点： 1. 地段良好，发展潜力巨大。 2. 亚洲区域内规模最大、全球前三的一站式购物中心，规模巨大，品质较好 3. 业态众多，可以满足不同人群需求。 缺点： 1.项目发展成熟尚需要较长的时间。 2.周边公共交通欠完善，不适合无车一族。
采盘心得
五块石一带，聚集着五块石商贸大市场，一直是成都商业批发市场的 高度集聚地，脏、乱、差的印象在人们的心中早已根深蒂固，城北的 规划不合理、生活配套设施不完善、交通不方便直接制约了城北的发 展，成都北城天街的到来，正是把杂乱、喧嚣的商贸城北蜕变成一个 时尚、繁华赋有国际大都市气势的商业新城北 。 北城天街是城北办公、住宅、购物、主题娱乐设施、影院等为一体