成都龙湖时代天街项目介绍
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成都龙湖时代天街市调报告
小结
差异化发展：住宅市场竞争激烈，丏受国家政策掣肘，此时 发展商业地产无异于走向蓝海策略，在商业地产板块，除去万达， 敢于向龙湖叫板癿企业并丌多； 同时亦是龙湖从传统地产开发商向城市综合运营商发展转变 癿重要步骤.
PART ONE
2 环境分析
大环境
项目位于成都市 高新西区合作镇，近 郫县不温江区；
先锋数码港 MOCO家居馆
精装soho
时代金街商铺 LOFT
精装住宅天街贩物中心
高档主力百货
天街MALL 时代金街 天街LOFT 天街SOHO 天街公馆
项目总占地458亩，总体 量达到183万平米，其中营业 面积达76万平方米，包括50 万平方米贩物中心（天街 MALL）和26万平方米情景 商业街区（时代金街），和 28万平方米loft创意空间 （天街loft）、20万平方米 精装soho（天街soho），以 及14万平方米精装住宅（天 街公馆）。
客源不客层分析
小结
由于产品癿复合性不价格癿梯度表现，使得客源客层面较 广，并丌局限于地缘客和某个固定资金阶层癿客户。
PART ONE
7 营销企划及 业务执行 分析
营销企划及业务执行分析
营销推广
2011-08-28 2011-08-15 2011-08-10 2011-08-01 2011-07-30 2011-07-28
区域内：高新西区及郫县整个地区居住、工作、经营企业的客户（国有企业
及世界500强企业中高级管理层、私营业主、高收入者（中高层公务员、高校 老师）以及龙湖品牌跟随者.
消费者描述：
自用客户：首次置业者的年青人，小户型的酒店式公寓迎合了他们过渡性需求；有产业经营的私营业主或小型 公司；
投资客户：有较强经济实力，且收入稳定，渴望为其带来较为稳定长远的投资回报； 企业客户：对于购买的企业来说，除了寻求增值空间外，还可以用来注册，并且可以用以招待客户。
成都市综合体项目大盘点
109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134
凤凰国际城市综合体 富森美.城北国际 蜀都新天地（郫县） 成都后花园城市商业广场 （犀浦）(沃尔玛山姆会员 店) 上善天成（红光镇） 龙城国际（红光镇） 泰然·时代环球中心 辰兴·锦城国际（彭州） 汇锦城 益州国际广场（华阳） 福地广场（大丰） 万科钻石广场 晶融汇 中海南中心 泰合国际财富中心 成都嘉州国际 韩国乐天攀成钢项目（暂 名） 成都传媒文化中心 量力钢材城转型升级项目 （暂名） 天乐健康城 成都饭店升级改造项目 （暂名） 雨润国际广场城 双楠尚品广场 千禧河畔国际社区 花样年.龙年国际中心 汇金广场.名品城
76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108
海洋中心 成都复地复城国际 和信.新城市中心 世茂玉锦湾 布鲁名顿广场 西城首席商业广场 华业北新国际 阳光100米娅中心 门里东方荟 丽都国际中心 中航国际交流中心 中节能新时代广场 成都协信中心 盛大国际 大慈寺文化商业综合体 阳光新业中心 成都华商金融商贸中心 成都东瑞金融中心 成都办公楼汇融国际 海峡友谊大厦(泓昌佳泰金 融中心） 成都南站枢纽城市综合体 项目 首座MAX 恩威商业广场（龙泉） 泰御国际广场（龙泉） 银河城市综合体项目（龙 泉） 东创.天府智谷 温资金港中心 成都两江国际 成都明发商务城 南辰汇都 成都美国城 信远太阳公元 保利国际广场
合，这种综合不构成新系统产生，局部增减无关整体大局。二城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一 编号 1 2 3 项目名称 成都海峡创意产业城 珠江新城国际 成都华润二 10 11
城市商业综合体概念及发展趋势 ppt课件
难以估量的社会效益
据统计，万达每一个城市综合体的正常运作 能够创造一万个左右稳定的就业岗位；
辐射全城的商业力量
以复合业态，实现功能互补，形成全消费 服务的集合模式，辐射全城。缩短了人们 用于享受的时间成本，无形中增加了活动 内容，进而促进了周边地区的商业繁荣。
27
ppt课件
城市商业综合体代表性项目
珙县需要一个全新的商业中心
满足生活消费的需求； 带动与刺激经济消费的发展； 滞留资金与消费外流；
城市商业综合体的诞生， 对于珙县而言将是必然！
57
ppt课件
天演大势，时代所趋
珙县城市商 业消费需要
珙县城市升 级转型需要
珙县商业整 体升级需要
城市综 合体
时代广场，应运而生！ 58
时代广场， ppt课件 珙县首个商业综合体
ppt课件
城市商业综合体构成
城市商业 综合体
商务办公 （写字楼）
商业零售 （购物中心）
住宿
（住宅、公寓、 酒店）
文化休闲
（公园、娱乐 中心）
交通物流
（车站、停车 场）
5
ppt课件
城市商业综合体意义
“城市商业综合体”通过各 种空间功能的互补，建立相 互依存的价值关系，从而使 其适应不同时期、不同时段、 不同群体的城市生活多元化 需求。并能进行自我更新、 发展与调整。
重庆龙湖北城天街
成都龙湖时代天街
28
ppt课件
城市商业综合体代表性项目
龙湖天街
29
ppt课件
城市商业综合体代表性项目
龙湖天街
30
ppt课件
城市商业综合体代表性项目
龙湖天街
31
ppt课件
据统计，万达每一个城市综合体的正常运作 能够创造一万个左右稳定的就业岗位；
辐射全城的商业力量
以复合业态，实现功能互补，形成全消费 服务的集合模式，辐射全城。缩短了人们 用于享受的时间成本，无形中增加了活动 内容，进而促进了周边地区的商业繁荣。
27
ppt课件
城市商业综合体代表性项目
珙县需要一个全新的商业中心
满足生活消费的需求； 带动与刺激经济消费的发展； 滞留资金与消费外流；
城市商业综合体的诞生， 对于珙县而言将是必然！
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ppt课件
天演大势，时代所趋
珙县城市商 业消费需要
珙县城市升 级转型需要
珙县商业整 体升级需要
城市综 合体
时代广场，应运而生！ 58
时代广场， ppt课件 珙县首个商业综合体
ppt课件
城市商业综合体构成
城市商业 综合体
商务办公 （写字楼）
商业零售 （购物中心）
住宿
（住宅、公寓、 酒店）
文化休闲
（公园、娱乐 中心）
交通物流
（车站、停车 场）
5
ppt课件
城市商业综合体意义
“城市商业综合体”通过各 种空间功能的互补，建立相 互依存的价值关系，从而使 其适应不同时期、不同时段、 不同群体的城市生活多元化 需求。并能进行自我更新、 发展与调整。
重庆龙湖北城天街
成都龙湖时代天街
28
ppt课件
城市商业综合体代表性项目
龙湖天街
29
ppt课件
城市商业综合体代表性项目
龙湖天街
30
ppt课件
城市商业综合体代表性项目
龙湖天街
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ppt课件
成都市大型商业综合体一览表
建设用地面积约935亩，预计建设总投资约50亿元。项目包括天堂岛海洋乐园、新天府文化艺术中心、海洋乐园配套商业广场、中央广场公园、中央公园地下商业广场等，总建筑面积约90万平方米。
14
保利中心
保利地产
武侯区锦绣路1号（美领馆旁）
已建成
办公
15
希顿国际广场
希尔顿酒店集团
国际城南核心世纪城对面
在建
项目由三栋建筑高度均为168米的希尔顿国际酒店、希顿国际写字楼、希顿国际公寓组成。
6
摩根中心
成都广联置业有限责任公司
锦江区海椒市街3-5号
已建成
办公。
7
中海购物公园
中海兴业成都有限公司
成都金牛区蜀西路
已建成
中海国际购物公园依托1986亩中海国际社区，为成都首个体验式购物公园。项目规划用地面积约95亩，总建筑面积约80000㎡，1000余个停车位，容积率为1.1。规划为集大型超市、主题餐饮、休闲娱乐、酒店、办公于一体的区域级开放式商业中心。
16
苏宁广场
苏宁置业
高新区三环南路以北，火车南站以南，天府大道以西
已建成
建筑规模达13万平方米的苏宁广场定位于将是集购物、电器、院线、餐饮、休闲五种业态为一体的大型综合商业体。
17
华宇蓉国府
华宇集团
成都市中心区人民南路三段
已建成
项目总建筑面积约17万方，总投资约13亿元，由6栋高层建筑组成，功能分别为写字楼、综合商业、星级酒店、高尚住宅四个部分。
18
大鼎世纪广场
成都大鼎置业有限公司
成都天府立交东北侧
已建成
总建筑面积201127.05平方米；项目主体由3栋塔楼和裙楼共同构建而成。物业形态由五星级酒店、超5A甲级写字楼，高端商业中心，国际公馆构成。商务公馆配地源热泵系统， 2号楼为生态植壁建筑体。
14
保利中心
保利地产
武侯区锦绣路1号（美领馆旁）
已建成
办公
15
希顿国际广场
希尔顿酒店集团
国际城南核心世纪城对面
在建
项目由三栋建筑高度均为168米的希尔顿国际酒店、希顿国际写字楼、希顿国际公寓组成。
6
摩根中心
成都广联置业有限责任公司
锦江区海椒市街3-5号
已建成
办公。
7
中海购物公园
中海兴业成都有限公司
成都金牛区蜀西路
已建成
中海国际购物公园依托1986亩中海国际社区，为成都首个体验式购物公园。项目规划用地面积约95亩，总建筑面积约80000㎡，1000余个停车位，容积率为1.1。规划为集大型超市、主题餐饮、休闲娱乐、酒店、办公于一体的区域级开放式商业中心。
16
苏宁广场
苏宁置业
高新区三环南路以北，火车南站以南，天府大道以西
已建成
建筑规模达13万平方米的苏宁广场定位于将是集购物、电器、院线、餐饮、休闲五种业态为一体的大型综合商业体。
17
华宇蓉国府
华宇集团
成都市中心区人民南路三段
已建成
项目总建筑面积约17万方，总投资约13亿元，由6栋高层建筑组成，功能分别为写字楼、综合商业、星级酒店、高尚住宅四个部分。
18
大鼎世纪广场
成都大鼎置业有限公司
成都天府立交东北侧
已建成
总建筑面积201127.05平方米；项目主体由3栋塔楼和裙楼共同构建而成。物业形态由五星级酒店、超5A甲级写字楼，高端商业中心，国际公馆构成。商务公馆配地源热泵系统， 2号楼为生态植壁建筑体。
项目考察报告(重庆龙湖时代天街)
开业时间一期a馆b馆1738862012年12月开业二期c馆1511742014年12月开业三期d馆1039002016年7月开业品牌数1000余个停车位8000个开发商龙湖地产设计单位日清设计重庆楼层地上五层地下五层分别为ugglgb1b2其中ugglg三层设有商业glgb1b2四层设有停车202062案例重庆龙湖时代天街项目匙位重庆龙湖时代天街地处渝中匙大坪片匙该匙域是重庆市的经纩相交之地距离解放碑商圈5公里距离观音桥商圈5公里距离沙坪坝商圈5公里
案例——重庆龙湖时代天街
地形与楼层
A、B、C、D馆楼层概况
AB馆 C馆
楼层：UG、L1、L2、L3、L4、L5 楼层：LG、G、UG、L1、L2、L3、L4、L5
D馆
楼层：UG、L1、L2、L3、L4
项目地形决定楼层： 龙湖时代天街地下总共三层，其中 A、B 、D馆地势相对较高，因此地下只有一层，而 C馆 地势较低，地下总共三层。而且因为山地地形的特殊性， 每个馆的不同楼层均有可能通往地面。
案例——重庆龙湖时代天街
商业空间
连廊：本项目幢数比较多，为了营造更加舒适的购物氛围，各馆均做了不同程度的连通，L1通过地面连通，于 车行道高度的原因未做连通，其余几层全部做了连廊连通。
案例——重庆龙湖时代天街
商业空间
连廊：图一为层层连通的连廊，宽度比较宽，从室内看是一个个的店铺；图二是单层的连廊，从室内看就是连廊的 感受；图三为露天的天桥。
餐饮 百货
零售
案例——重庆龙湖时代天街
业态规划：A馆B馆C馆
A、B、C馆L5层 主力业态：餐饮、影院、屋顶花园
餐饮 影院
案例——重庆龙湖时代天街
业态规划D馆：国际青年潮流中心
D馆各楼层业态图
案例——重庆龙湖时代天街
地形与楼层
A、B、C、D馆楼层概况
AB馆 C馆
楼层：UG、L1、L2、L3、L4、L5 楼层：LG、G、UG、L1、L2、L3、L4、L5
D馆
楼层：UG、L1、L2、L3、L4
项目地形决定楼层： 龙湖时代天街地下总共三层，其中 A、B 、D馆地势相对较高，因此地下只有一层，而 C馆 地势较低，地下总共三层。而且因为山地地形的特殊性， 每个馆的不同楼层均有可能通往地面。
案例——重庆龙湖时代天街
商业空间
连廊：本项目幢数比较多，为了营造更加舒适的购物氛围，各馆均做了不同程度的连通，L1通过地面连通，于 车行道高度的原因未做连通，其余几层全部做了连廊连通。
案例——重庆龙湖时代天街
商业空间
连廊：图一为层层连通的连廊，宽度比较宽，从室内看是一个个的店铺；图二是单层的连廊，从室内看就是连廊的 感受；图三为露天的天桥。
餐饮 百货
零售
案例——重庆龙湖时代天街
业态规划：A馆B馆C馆
A、B、C馆L5层 主力业态：餐饮、影院、屋顶花园
餐饮 影院
案例——重庆龙湖时代天街
业态规划D馆：国际青年潮流中心
D馆各楼层业态图
龙湖时代天街规划
A馆
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖时代天街—业态分布
A馆
负一楼
一楼
二楼
三楼
四楼
五楼
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖时代天街—业态分布
B馆
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖时代天街—业态分布
B馆
负一楼
一楼
二楼
龙湖U城天街--楼层分布：三层
业态：绝大部分为餐饮，只有一家茶楼。 面积：从100㎡到500㎡不等。
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议 U城天街1楼、2楼、3楼都有门面空置， 经营状况不是很好，大部分顾客为大学 城学生。
龙湖U城天街—空置门面
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议 定位： 重庆龙湖时代天街一期定位于 城市家庭时尚中心，以“年轻 家庭”和“年轻时尚”人群为 主，辐射全客层。
装和轻便餐饮为主，二楼、 三楼主要是餐饮、娱乐、数 码电玩、淘宝街。
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
住宅出入口 住宅出入口
龙湖U城天街—人流动线
住宅出入口
住宅出入口
天街入口连接主要交通干道 和社区商业互通 连接住宅出入口
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖U城天街--楼层分布：LG层
业态：以服装为主，约占总数的30%，永辉超市（约有800㎡），有少量 杂货店、餐饮、饰品等。 面积：除永辉超市和奥特莱斯服装店外，其余店铺面积从10㎡到200㎡不
等。
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖U城天街--楼层分布：一层
龙湖天街介绍
龙湖商业介绍从2003年龙湖地产旗下首个商业项目“重庆龙湖北城天街”开业，到2013年初11个已开业商场，龙湖在商业地产的道路上已走过整整10年。
龙湖用10年打造了“天街”、“星悦荟”、“家悦荟”三大商业产品线，完成11个项目开业，步伐不算快，但龙湖已初步完成人才、商家资源及管理经营的积累。
2013年，龙湖地产开启在商业地产全国化的扩张之路。
龙湖每年将销售回款的10%以内沉淀到商业地产扩张之中，并预计用10-15年左右的时间，使得持有物业的利润贡献比例从目前不到5%，提升至30%。
一、天街系列介绍1．龙湖天街——大型超区域及区域型购物中心通过为中国新型家庭，提供一站式消费场所，从而成为城市的时尚生活中心和休闲文化中心。
2.龙湖星悦荟——社区型时尚生活中心面向中产家庭及消费者，提供购物、美食、娱乐、休闲、家具等多样生活，从而让消费者发现和享受“生活之悦”。
3.龙湖MOCO——高端精品家居生活馆为中产及中产以上人群，提供了“与国际潮流同步”的生活方式和消费文化，并赋予其引领潮流、品位非凡的身份价值。
目前，龙湖凭借其上市公司的雄厚实力，已在北京、重庆、成都、沈阳、西安、杭州、无锡等城市，与多家金融机构、世界五百强，及国内众多品牌商如沃尔玛、百安居、远东百货、UME国际影院、法拉利、minicooper、劳力士、哈根达斯等合作，大手笔打造了十多个城市商业地标。
龙湖集团目前已经开发建成的商业项目已逾200万方体量，其中北京龙湖长楹天街、重庆龙湖北城天街、成都龙湖天街三千集堪称龙湖“天街”系列商业综合体代表。
龙湖.北城天街——重庆观音桥商圈的繁荣引擎“龙湖.北城天街”购物广场运用国际商业前沿理念建造而成，建筑面积约为14万平方米，是目前重庆规模最大、功能最完善的超大兴购物中心之一，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体。
北城天街拥有3座休闲景观广场、2家大型生活超市、1家主力百货，300余家国际一线潮流品牌专卖店、1个专业体育用品连锁卖场、1座全国放映厅最多的五星级电影院、近千个泊车位的大型停车场……是重庆时尚人群休闲、购物的首选之地。
中海国际社区、龙湖时代天街个案
8440 62.1362.43 67 44.08%
2011.1 区·观园（2
号楼） 国际社 2011.3 区·观园（1 号楼） 国际社 区·江御 （1号楼）
1.2826
112
高层
66.71-90.64
优惠权优惠0.5%；优惠权升 级优惠0.5%；预定优惠1%； 中海会优惠0.5%；一次性付 款优惠0.5%；按时签约优惠 1%。 当天认购优惠75000元；一 次性9.7折，按揭无。
龙湖时代天街经济技术指标一览表
开发商 项目地址 占地面积 容积率 规划户数 建筑形态 梯户比 户车比例 物管费用 物业管理 重庆龙湖成恒地产开发有限公司 渝中大坪大石路（原后勤工程学院马家堡校区） 253346平方米 4.63 约10000户 （住宅1200户） 高层、商用公寓、商业 公寓：五梯二十四户 高层：三梯十二户 1.25：1（约8000个） 商业：3.4元/m² 住宅：2.5元/㎡ 总建面 绿化率 面积范围 建筑风格 楼层 交房标准 电梯品牌 重庆新龙湖物业有限公司 1300000平方米 35% 29-91㎡ 现代风格 商用公寓：20层 高层：31层 清水房、精装修（高层） ——
项目上半年销售组团
官邸组团在4月份推出14号楼，面积区间为 32-59 ㎡，开盘去化43%。
江御组团在4月、6月分别推出1号 楼和5、6号楼，面积区间为68-122 ㎡，开盘去化49%。
项目上半年销售组团
观园组团上半年推出量最大，共推 出8栋分别为1、2、5、6、7、8、9、 10号楼。 推出1616套，共计13.46万方，开 盘去化68%。 户型区间为61-105 ㎡的两房、三 房。 现所有上半年推出楼栋均有在售房 源。
供气：接市政气管网，一户一表计量。 通讯：外线电话入户、宽带数据线入户。 闭路电视：一条有线电视线路入户，在客厅、主卧室设置有线电视插座接口一个。 安防室内配置：设置彩色可视对讲门机1台，设置室内应急按钮1个，每户设置1个红外探测器，仅4号 和10号房配置燃气报警切断装置。 各功能区域装修内容： 客厅、餐厅：地面铺贴大理石，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部木线条及明镜装饰，天花 涂立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部吊顶，配置风管机空调。 封闭阳台：地面铺贴大理石，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部吊顶。 卧室：地面铺装实木复合地板，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，除3、5、9、11号房配置两个 衣柜外，其余户位仅主卧室配置衣柜，配置风管机空调。 玄关：地面为大理石拼花，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部吊顶，配置鞋柜。 厨房：地面和内地面铺贴高档防滑瓷砖，天花为防滑石膏板吊顶，涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，配 橱柜、配不锈钢水槽及摩恩品牌的冷热水龙头，配“方太”或同档次品牌欧式节油烟机，配嵌入式吸 顶灯。
2011.1 区·观园（2
号楼） 国际社 2011.3 区·观园（1 号楼） 国际社 区·江御 （1号楼）
1.2826
112
高层
66.71-90.64
优惠权优惠0.5%；优惠权升 级优惠0.5%；预定优惠1%； 中海会优惠0.5%；一次性付 款优惠0.5%；按时签约优惠 1%。 当天认购优惠75000元；一 次性9.7折，按揭无。
龙湖时代天街经济技术指标一览表
开发商 项目地址 占地面积 容积率 规划户数 建筑形态 梯户比 户车比例 物管费用 物业管理 重庆龙湖成恒地产开发有限公司 渝中大坪大石路（原后勤工程学院马家堡校区） 253346平方米 4.63 约10000户 （住宅1200户） 高层、商用公寓、商业 公寓：五梯二十四户 高层：三梯十二户 1.25：1（约8000个） 商业：3.4元/m² 住宅：2.5元/㎡ 总建面 绿化率 面积范围 建筑风格 楼层 交房标准 电梯品牌 重庆新龙湖物业有限公司 1300000平方米 35% 29-91㎡ 现代风格 商用公寓：20层 高层：31层 清水房、精装修（高层） ——
项目上半年销售组团
官邸组团在4月份推出14号楼，面积区间为 32-59 ㎡，开盘去化43%。
江御组团在4月、6月分别推出1号 楼和5、6号楼，面积区间为68-122 ㎡，开盘去化49%。
项目上半年销售组团
观园组团上半年推出量最大，共推 出8栋分别为1、2、5、6、7、8、9、 10号楼。 推出1616套，共计13.46万方，开 盘去化68%。 户型区间为61-105 ㎡的两房、三 房。 现所有上半年推出楼栋均有在售房 源。
供气：接市政气管网，一户一表计量。 通讯：外线电话入户、宽带数据线入户。 闭路电视：一条有线电视线路入户，在客厅、主卧室设置有线电视插座接口一个。 安防室内配置：设置彩色可视对讲门机1台，设置室内应急按钮1个，每户设置1个红外探测器，仅4号 和10号房配置燃气报警切断装置。 各功能区域装修内容： 客厅、餐厅：地面铺贴大理石，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部木线条及明镜装饰，天花 涂立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部吊顶，配置风管机空调。 封闭阳台：地面铺贴大理石，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部吊顶。 卧室：地面铺装实木复合地板，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，除3、5、9、11号房配置两个 衣柜外，其余户位仅主卧室配置衣柜，配置风管机空调。 玄关：地面为大理石拼花，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部吊顶，配置鞋柜。 厨房：地面和内地面铺贴高档防滑瓷砖，天花为防滑石膏板吊顶，涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，配 橱柜、配不锈钢水槽及摩恩品牌的冷热水龙头，配“方太”或同档次品牌欧式节油烟机，配嵌入式吸 顶灯。
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2013. 05
355914
2013. 10
2013. 11
124840 528760
2014. 06
2014. 10
2014. 08/20 14.12
2014. 11/20 16.4
如2011年销售能按预计计划完成，2A及2B期土地款可提前支付，则不影响2A期 2011年12月的预计开工时间。
成都龙湖——时代天街项目启动会 11
• IT大道（双向4车道），西沿线（双向6 车道）可直接通达本项目。
• 地铁2号线延长线站点红光站（规划中） 距离本项目约3公里。
• 从市区通达富士康生产基地的快铁正在 规划中。
雅驰项目
三环路
主 城
区
成都时代天街启动会 5
1.3 市场分析及项目定位 – 集中商业市场格局及竞争分析
本案
阳光地带
插图
本案位于高新西区地段，项目周边集中商 业缺乏，现有小型社区商业位于项目旁边 的阳光地带，该商业物业档次 情景商业
4.1情景商业标准块段 4.2 商业水平动线 4.3 商业垂直动线 4.4 外立面设计
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1、 定位 1.1 区域概况 1.2 周边交通 1.3 商业格局及竞争市场分析 1.4 项目定位
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1.1 区域概况
1、绕城外1公里，距离三环10公里。 2、距离核心商圈18公里，区域10公里范围无大型商业。
包括一站式家庭购物中心，餐饮、娱乐、家居及数码等业态。
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2、总图 2.1 总图及指标 2.2 规划形态 2.3 规划设计原则 2.4 总图溢价策略
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2.1 全项目总图及指标
项目
全项目报建指标
总用地面积 建设用地面积 容积率 总建筑面积 计容建筑面积（地上） 地下建筑面积 不计容建筑面积 原规划要求密度 现建筑密度 原航空限高
305674.2 305674.2
4.0 1834986 12224842 610144
2106 40% 50% 67米
现航空限高 绿地率 停车位 地上停车位 地下停车位 住宅面积 商业面积 车库面积
95.32米 15% 11251 0 11251
133818 1239838 245997
其他配套面积
成都龙湖.时代天街项目介绍
部门 – 文件名 1
目录
1、 定位
1.1 区域概况 1.2 周边交通 1.3 商业格局及竞争市场分析 1.4 项目定位
3、集中商业
3.1 业态填空及得房率计算 3.2 商业水平动线 3.3 商业垂直动线 3.4 公区尺度 3.5 外立面设计
2、总图
2.1 总图及指标 2.2 规划形态 2.3 规划设计原则 2.4 总图溢价策略
住宅底商
6373 2.08% 26713 1.46% 174604 12.9%
情景商业
61735.00 20.20%
236903 12.91% 264130 19.5%
可售
办公
花园餐厅
73329 23.99% 284028 15.48% 576694 42.6%
3887 1.27% 17571 0.96% 35823 2.6%
215333
成都龙湖——时代天街项目启动会 9
2.1 业态分布
集中商业（持有） 集中商业（出售）
情景商业 办公及花园餐厅 SOHO 住宅 住宅底商
用地面积(平米) 用地面积占比 建筑面积(平米) 建筑面积占比 货值(万元) 货值占比
住宅
32985 10.79% 133818. 7.29% 113786 8.4%
成灌高速
高新西区
本案位置
绕城高速
成温邛高速 离机场R=20KM
R=16KM
三环路
北城天街
R=18KM
火车站
二环路
中心商圈
天府广场
三千集
成都时代天街启动会 4
1.2 交通分析
成灌高速公路 ——都江堰
富士康 本案
规划中快 速铁路
IT大道
2号线站点
绕城高速 西沿线
• 本项目位于高新西区，绕城外1公里 处。距离成都主城区三环路10公里， 距离市中心18公里，距离双流国际机 场约20公里。
高层、SOHO、 LOFT、情景商 业
开工时间
供货时 间
2011.4 2011.7
2011.12 2012.4
479612
LOFT、集中商 业
2012.10
2013.5
478960
高层、SOHO、 LOFT、情景商 业、集中商业
2013.1
2013.7
供货货 值
规划 验收
交房 时间
326879
2013. 04
2.2 规划形态
商务餐饮楼
办公
情景商业
数码卖场
办公
住宅底商
MOCO
4-5F冰场
图例
天街集中商业 电影院
办公
-1F超市
情景商业 数码、MOCO楼 商务餐饮楼 主力店（百货）
5F电影院
冰场 青少年虚拟职场 住宅底商 花园餐厅
3-4F青少年虚拟职场
主力店（百货）
成都时代天街启动会 12
2.3 规划设计原则
SOHO
43266 14.15% 193626 10.55% 67084 5.0%
集中商 业(出售
) 6633 2.17%
30000
1.63%
103490
7.6%
车库(出 售)
44933 2.45% 17973 1.3%
可租
集中商业( 车库(持
持有)
有)
77466 25.34% 450996 24.58%
1 货值最大化---如何赚钱
•优化城市道路交通 •增大商业沿街面 •优化业态比例，增加集中商业货值 •定量集中商业，增加情景商业货值 •提高租金最高的首层商业面积 •优化商业布局模式，提高非底层商业的货值 •增强整个地块各部分商业间联系 •塔楼密度最大化 •提高地下不计容可售面积
距离8公里的中海国际城有在建商业物业， 为3万平方米沃尔玛大型生活型超市为主 （已签约）的大社区型商业物业，同时配 备了紫荆影业，具体该项目开业时间尚未 明确。
已有商业（图上标示颜色） 在建商业（图上标示颜色）
成都时代天街启动会 6
1.4 项目定位
成都时代天街项目定位：
涵盖全客层、多业态的超区域大型购物公园
201063 10.96%
配套
车库( 人防区
)
配套用房
158250 8.62%
57083 3.11%
成都龙湖——时代天街项目启动会 10
2.1 分期规划
2B区
2A区
2B区
1A区
1B区
分期 1A区 2A区 1B区 2B区
建筑面 积（㎡
）
410681
465436
业态
高层、SOHO、 LOFT、情景商 业