2019苏州龙湖时代天街项目踩盘报告
大兴龙湖天街购物中心调研报告
大兴生物医药基地龙湖天街购物中心调研报告调研报告调研地点：北京龙湖时代天街调研人员：刘超、王巨猛调研时间：2016年7月11日北京龙湖·时代天街位于大兴新城核心区域，与地铁4号线生物医药基地站无缝连接，交通条件优越。
项目西侧为生物医药基地，该基地占地1000万平方米，超过150家企事业单位入驻其中。
向南，未来将有首都第二机场及空港产业园落地，年旅客吞吐量预计达1亿人次，周边工作及居住人群超过20万人。
龙湖时代天街项目总体量约67万平方米，其中商业总体量约30万平方米，属于北京屈指可数的新地标级商业中心，且自持很大比例商业。
龙湖将出售的商业机遇与置业者进行共享，创造共赢未来的机会。
在龙湖天街运营模式下，置业者可以共享地标级商业中心的人流聚集优势，共享周边规模居住区及产业基地消费力，共享地铁、临空经济区源源不断的人流。
7月1日，作为大兴新城南部区域商业新地标的龙湖北京大兴天街正式开业了。
据统计，开业期恰逢周末，三天时间，龙湖北京大兴天街总客流量突破40万人次，总销售额达到2300万元。
这座体量15万平方米的全业态商业综合体，是目前六环外面积最大的地铁上盖购物中心，也是龙湖集团在北京打造的第二个“天街”项目。
开业前夕，依托龙湖商业布局全国的品牌实力，龙湖北京大兴天街的整体出租率达到了99%，品牌同步开业率达到了95%。
目前聚集了优衣库、H&M、GAP等众多国际快销潮牌，上影国际IMAX影城、迪卡侬、喜悦滑冰场、奇乐儿萌兽主题公园、特色餐饮等近300个知名品牌。
在大兴天街，商场配置专属VIP会员中心、母婴室、残疾人卫生间、免费轮椅、免费充电站、饮水机等，国内顶尖的无线Wi-Fi网络覆盖全场；商场停车位超过1200个，还有专为女性设置的“大尺寸”停车位，让女性司机在停车时倍感安心，龙湖商业体系化的星级服务得以充分彰显。
龙湖北京大兴天街引入了物美精品超市、上影IMAX国际影城、喜悦滑冰场、迪卡侬、优衣库、H&M、星巴克、便宜坊、汤城小厨等众多优质品牌，全面提升大兴区域的消费环境，引领南城家庭消费全新升级。
2019年整理苏州龙湖时代天街项目踩盘报告(35页)资料
b销售方面
c项目特色
c售楼处包装
2
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第一节
PA点RT 击1 此营处销添环加境考幻察灯节标题
区
域
经
经济发展
济
工业总产 值
经济概括
外企投资
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工业产值，700亿元，同比增长41%；完成进出 口总额159.3亿美元，其中出口87.6亿美元，同比 分别增长84%和103.6%
全区已引进了40多个国家和地பைடு நூலகம்的1000多个外 资项目，其中全球500强企业投资项目41个，投 资上亿美元以上的项目14个。
10
龙 湖 介 绍
龙湖地产有限公司（香港联交所股份 代码：960），创建于1994年，成长 于重庆，发展于全国，是一家追求卓 越、专注品质和细节的专业地产公司。 龙湖在地产中国网举办的红榜评选活 动中，两次上榜。 2011年被评为最具 风险控制能力的多业态领军企业”； 2010年被评为最具成长性的标杆企业。 集团总部设在北京，现有员工4000多 人，业务领域涉及地产开发、商业运 营和物业服务三大板块。公司于2009 年11月19日在香港联交所主板挂牌上 市
邮局：中国邮政局
医院：苏州大学附属第二医院、明基医院、高新区人民医院
大润发、家乐福、乐购、联华超市、华润万家超市
自带商业配套
周边交通
双地铁，1号线，临近塔园路和苏州乐园站；3号线，狮山路站地铁上
盖
公交33路、38路、 51路、68路、 69路、69路区间、89路、303路、
312路、333路、夜3路、游3路等到百合花公寓站；
医院：附二院、明基医院、圣 爱医院 邮局：滨河路邮局
银行：工商银行、招商银行、 光大银行、中国银行等
201909苏州新光天地、月光码头商业项目案例分析报告30页
道路
地铁线路
西：
月廊街、隔月廊街望苏州国际博 览中心
新光天地
南：
临圆融时代广场写字楼
规划布局
项目由百货区和写字楼两个量体组成，商场的每层层高6.5M。规划主打国内外设计师品牌，其中B1F是美 丽市场，1F至7F为百货。共计13个业种覆盖全客层、世界知名品牌达12000㎡；女性购物区面积达 10000㎡。每层都有咖啡馆、甜点铺和露台。
由项目的体量，南北和东西较长，内部无 车行动线会降低游客体验感；
会所、酒吧、酒店需要车辆进入。
车行道 主要人行动线
项目入口
项目评价
C 新光天地项目解读
项目调研 项目区位 规划布局 亮点展示 运营策略
项目概况
现代园林式的百货公司，新光三越集团在大陆独立投资建设的首家百货公司。
苏州大道东
现代大道
华池街
星湖街
地铁1号线
月廊街
文博广场
商业中心
iStation 诚品
月光码头
书店
新光 天地
晋合 广场
圆融时代广场
周边商业介绍
湖东商业文化区商业对比分析
B 月光码头项目解读
项目调研 项目评价
项目调研 纯正欧陆风情小镇式建筑风格；业态含高级会所、异国风情餐饮、时尚酒吧。
项目标签：
经济指标：
项目背景：
新光三越是台湾百货业三巨头之一（新光三越、太平洋、远东百货） ，由台湾新光集团与日本三越百货在1989年共同合资成立，旗下 板块包括时尚百货、餐饮娱乐、生鲜超市，并有新光影城附属事 业。新光三越对于“创造商圈”、“移转商圈”的前瞻性备受业 界瞩目。百货联营制
大陆分店：
新建元控股集团旗下企业。拥有商业、旅游、酒店、汽车等四大支柱产业， 公司成立于2019年9月，前身为苏州工业园区旅游发展有限公司，2019年12月正式更名为苏州工业园区商业旅游发展有限公司，2019年11月并入苏
苏州国家高新技术产业开发区主要经济指标数据分析报告2019版
苏州国家高新技术产业开发区主要经济指标数据分析报告2019版序言苏州国家高新技术产业开发区主要经济指标数据分析报告全面、客观、深度分析当下苏州国家高新技术产业开发区主要经济指标现状及趋势脉络，通过专业、科学的研究方法及手段，剖析苏州国家高新技术产业开发区主要经济指标重要维度即国家级高新区企业总数量，从业人员数量，营业收入，出口总额等，把握苏州国家高新技术产业开发区主要经济指标发展规律，前瞻未来发展态势。
苏州国家高新技术产业开发区主要经济指标数据分析报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。
苏州国家高新技术产业开发区主要经济指标分析报告数据来源于中国国家统计局等权威部门，并经过专业统计分析及清洗处理。
无数据不客观，借助严谨的数据分析给与大众更深入的洞察及更精准的分析，体现完整、真实的客观事实，为公众了解苏州国家高新技术产业开发区主要经济指标提供有价值的指引，为机构和个体提供有意义的参考。
目录第一节苏州国家高新技术产业开发区主要经济指标现状概况 (1)第二节苏州国家高新技术产业开发区国家级高新区企业总数量指标分析 (3)一、苏州国家高新技术产业开发区国家级高新区企业总数量现状统计 (3)二、全国国家级高新区企业总数量现状统计 (3)三、苏州国家高新技术产业开发区国家级高新区企业总数量占全国国家级高新区企业总数量比重统计 (3)四、苏州国家高新技术产业开发区国家级高新区企业总数量（2016-2018）统计分析 (4)五、苏州国家高新技术产业开发区国家级高新区企业总数量（2017-2018）变动分析 (4)六、全国国家级高新区企业总数量（2016-2018）统计分析 (5)七、全国国家级高新区企业总数量（2017-2018）变动分析 (5)八、苏州国家高新技术产业开发区国家级高新区企业总数量同全国国家级高新区企业总数量（2017-2018）变动对比分析 (6)第三节苏州国家高新技术产业开发区从业人员数量指标分析（以下均指国家级高新区企业） (7)一、苏州国家高新技术产业开发区从业人员数量现状统计 (7)二、全国高新区企业从业人员数量现状统计分析 (7)三、苏州国家高新技术产业开发区从业人员数量占全国高新区企业从业人员数量比重统计分析7三、苏州国家高新技术产业开发区从业人员数量占全国高新区企业从业人员数量比重统计分析 (7)四、苏州国家高新技术产业开发区从业人员数量（2016-2018）统计分析 (8)五、苏州国家高新技术产业开发区从业人员数量（2017-2018）变动分析 (8)六、全国高新区企业从业人员数量（2016-2018）统计分析 (9)七、全国高新区企业从业人员数量（2017-2018）变动分析 (9)八、苏州国家高新技术产业开发区从业人员数量同全国高新区企业从业人员数量（2017-2018）变动对比分析 (10)第四节苏州国家高新技术产业开发区营业收入指标分析（以下均指国家级高新区企业） .11一、苏州国家高新技术产业开发区营业收入现状统计 (11)二、全国高新区企业营业收入现状统计分析 (11)三、苏州国家高新技术产业开发区营业收入占全国高新区企业营业收入比重统计分析..11四、苏州国家高新技术产业开发区营业收入（2016-2018）统计分析 (12)五、苏州国家高新技术产业开发区营业收入（2017-2018）变动分析 (12)六、全国高新区企业营业收入（2016-2018）统计分析 (13)七、全国高新区企业营业收入（2017-2018）变动分析 (13)八、苏州国家高新技术产业开发区营业收入同全国高新区企业营业收入（2017-2018）变动对比分析 (14)第五节苏州国家高新技术产业开发区出口总额指标分析（以下均指国家级高新区企业） .15一、苏州国家高新技术产业开发区出口总额现状统计 (15)二、全国高新区企业出口总额现状统计 (15)三、苏州国家高新技术产业开发区出口总额占全国高新区企业出口总额比重统计 (15)四、苏州国家高新技术产业开发区出口总额（2016-2018）统计分析 (16)五、苏州国家高新技术产业开发区出口总额（2017-2018）变动分析 (16)六、全国高新区企业出口总额（2016-2018）统计分析 (17)七、全国高新区企业出口总额（2017-2018）变动分析 (17)八、苏州国家高新技术产业开发区出口总额同全国高新区企业出口总额（2017-2018）变动对比分析 (18)图表目录表1：苏州国家高新技术产业开发区主要经济指标现状统计表 (1)表2：苏州国家高新技术产业开发区国家级高新区企业总数量现状统计表 (3)表3：全国国家级高新区企业总数量现状统计表 (3)表4：苏州国家高新技术产业开发区国家级高新区企业总数量占全国国家级高新区企业总数量比重统计表 (3)表5：苏州国家高新技术产业开发区国家级高新区企业总数量（2016-2018）统计表 (4)表6：苏州国家高新技术产业开发区国家级高新区企业总数量（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (4)表7：全国国家级高新区企业总数量（2016-2018）统计表 (5)表8：全国国家级高新区企业总数量（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (5)表9：苏州国家高新技术产业开发区国家级高新区企业总数量同全国国家级高新区企业总数量（2017-2018）变动对比统计表 (6)表10：苏州国家高新技术产业开发区从业人员数量现状统计表 (7)表11：全国高新区企业从业人员数量现状统计表 (7)表12：苏州国家高新技术产业开发区从业人员数量占全国高新区企业从业人员数量比重统计表 (7)表13：苏州国家高新技术产业开发区从业人员数量（2016-2018）统计表 (8)表14：苏州国家高新技术产业开发区从业人员数量（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (8)表15：全国高新区企业从业人员数量（2016-2018）统计表 (9)表16：全国高新区企业从业人员数量（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (9)表17：苏州国家高新技术产业开发区从业人员数量同全国高新区企业从业人员数量（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (10)表18：苏州国家高新技术产业开发区营业收入现状统计表 (11)表19：全国高新区企业营业收入现状统计分析表 (11)表20：苏州国家高新技术产业开发区营业收入占全国高新区企业营业收入比重统计表 (11)表21：苏州国家高新技术产业开发区营业收入（2016-2018）统计表 (12)表22：苏州国家高新技术产业开发区营业收入（2017-2018）变动分析表（比上年增长%）12 表23：全国高新区企业营业收入（2016-2018）统计表 (13)表24：全国高新区企业营业收入（2017-2018）变动分析表（比上年增长%） (13)表25：苏州国家高新技术产业开发区营业收入同全国高新区企业营业收入（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (14)表26：苏州国家高新技术产业开发区出口总额现状统计表 (15)表27：全国高新区企业出口总额现状统计表 (15)表28：苏州国家高新技术产业开发区出口总额占全国高新区企业出口总额比重统计表 (15)表29：苏州国家高新技术产业开发区出口总额（2016-2018）统计表 (16)表30：苏州国家高新技术产业开发区出口总额（2017-2018）变动统计表（比上年增长%）16 表31：全国高新区企业出口总额（2016-2018）统计表 (17)表32：全国高新区企业出口总额（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (17)表33：苏州国家高新技术产业开发区出口总额同全国高新区企业出口总额（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (18)。
2019年龙湖集团商业业态专题研究报告-PPT文档资料
具备出售的可能性 • 受到建筑形体约束，不利于大型主力店招商，且 主力店与周边店铺互动性弱。 平层面积小，业态兼容能力差。 街区式商业更多以店铺形式存在，商业经营空间 不足。 1层较容易招商，但整体入住率普遍较低。 更多的沿街和拐角商铺，对1层商铺租金价值可适 当提升。 2层及以上的商铺租金收益相比大盒子商业较低。 统一经营难度较大。 对项目进行区域分隔。在局部区域的培育期延长 时，对全局的影响相对较小。 由于建筑体分散，容易造成东一块西一块的情况， 较不利于树立统一形象。
易
•
难
优势
• • •
适应性强，整体性强。更强调商业的目的性，可吸引 范围更大的消费者。 主力店与专卖店更有可能产生互动，使整个商业活起 来。 和街区式商业相比较能达到总体高租金收益。
商业街区更容易主题化、差异化。 街区式商业万一经营不善，各个商铺仍然可以独立开业；不 像大盒子商业万一关门，所有商家都无法开业。所以很多刚 涉足商业地产的开发商多倾向于发展街区式商业（实质上为 了规避风险）。 目前部分新入市的街区式商业道路设计欠佳，动线多且混乱， 让行人不愿意深入，形成死胡同。 街区式商业主力店拉动能力弱。由于动线设计原因（分散建 筑不容易互通），小商铺无法借助主力店的人气效应。所以 街区式商业对于招商和经营能力的要求比单个大盒子商业更 高，整体运营难度更大。
BOX大盒子商业 租售策 略 BLOCK街区式商业
租
适合经营，若采取销售策略较容易导致经营失 败。 • 大盒子商业用地较集中，一般都有较为规整 的形状，因此比较容易招进大型的主力商家。 方便设计成强迫式动线，可有效引导人流经 过或到达小租户。因此小租户招商也较容易。 较容易达到整体高入住率。
租售 皆可
Байду номын сангаас
时代天街调研报告
2021/3/27
CHENLI
4
重庆商业街 配套信息
周边商业：龙湖时代天街周边紧邻轻轨2 号线、地铁1号线、奥体中心、大坪医院、 重医附一院、百盛商场、家乐福、永辉、 新世纪、重庆医科大学、渝州宾馆、万 友康年等。 龙湖时代天街配套图 周边公园：鹅岭公园 周边医院：大坪医院、重医附一院 周边学校：大坪小学，重庆医科大学， 后勤工程学院 周边公共交通：轻轨2号线、地铁1号线 交汇，轨道站点均在项目200米范围内， 多条城市主干道、垮江大桥环绕左右， 15分钟通达全市各主城区。[4]
2021/3/27
CHENLI
3
重庆商业街基本信息
行政区域：渝中区 区域板块：大坪板块 项目位置：渝中大坪大石路（原后勤工程学 院马家堡校区马家堡车站向西200米） 轨道交通：1号线,轻轨2号线 龙湖时代天街 位置图 建筑类型：高层住宅、高层商业、商铺 物业类别：建筑综合体 主力户型：58-300平米 开发商：重庆龙湖成恒地产开发有限公司 物业公司：重庆新龙湖物业有限公司 物业费：2.0元/月/平方米[1]
重庆商业街调研
——龙湖时代天
街
2021/3/27
CHENLI
1
龙 湖 时 代 天 街
2021/3/27
CHENLI
2
商业街的区位
城市核心超级综合体，商业规模 亚洲第一，商业体量超过4个龙湖 北城天街！项目规划“两条商业 街”、“三大Shoppingmall”、 “八大公共广场”，建筑业态涵 盖购物中心、商务楼宇、oho空间、 豪华住宅、城市广场等，完美融 合休闲购物、行政办公、星级酒 店、城市豪宅、交通换乘、餐饮 娱乐、创意产业、城市广场、文 化艺术九大城市功能，以惊艳世 界的现代主义建筑，构筑起这个 城市的首席地标！
华夏龙湖时代天街商业定位策划报告
华夏-龙湖时代天街商业定位策划报告龙湖后工项目商业策划报告2009年12月25日北京。
上海。
深圳。
成都。
重庆。
沈阳Beijing1>. Shanghai. Shenzhen. Chengdu. Chongqing.ShenyangPage 0报告提纲一、城市宏观环境分析二、商圈可行性论证三、标杆企业研究四、竞争项目分析五、项目整体发展战略建议Page 1城市宏观环境分析?城市概况?宏观经济分析?城市规划分析?重庆商业市场分析Page 2城市宏观经济分析待补充（实习生）Page 3重庆整体商业市场分析重庆商业发展迅速，主城区商业发展成熟，新兴区未来商业格局域发展迅速，商业多中心发展趋势明显传统商圈：－面积450万平方米9－零售总额：450亿元－1 解放碑商圈10－2 观音桥商圈2－3 沙坪坝商圈7－4 杨家坪商圈13－5 南坪商圈本项目1新规划商圈:11－面积：增加180万平方米5－零售总额：120亿元以上4－6 茶园商圈6－7 西永商圈8－8 大渡口商圈－9 北碚商圈－10 渝北商圈－11 巴南商圈?重庆主城区的5个传统商圈（解放碑商圈、观音桥商圈、杨家坪商圈、沙坪坝商圈、南坪商圈）的发展受到道路、建筑等硬件限制，其他新兴商圈以良好的规划对老商圈形成了有力的挑战资料来源：《重庆市城乡总体规划（2007-2020年）》；TCBL研究Page 4重庆整体商业市场分析大坪在政府高定位的规划中，将得到快速发展大坪作为重庆城市几何中心，交通枢纽地大坪：目前处于建设阶段观音桥：高速发展中代表商业项目：北城天街、茂业百货、带，目前迎来了大规模的住宅、商业开发，新世界百货、新世纪百货知名地产大鳄进驻快速提升区域发展速度；大坪将成为渝中乃至重庆的商业发展核心区域，几何中心的城市地位将得到正名。
沙坪坝：发展建设中解放碑：发展最成熟，稳步上升代表商业项目：嘉茂购物中心、王府代表商业项目：大都会广场、美美百井百货、重百货、王府井百货、重百观音桥沙坪坝杨家坪：高速发展中南坪：发展建设中代表商业项目：西城天街、家乐福、代表商业项目：百盛、新世纪百货、解放碑新世纪百货、重百人人乐大坪杨家坪南坪资料来源:TCBL研究Page 5重庆整体商业市场分析城市综合体大开发，城市副中心快速发展财富中心重庆目前迎来了城市综合体大开发的阶段，支持着各自的城市副中心或商圈的发展；中渝项目而未来城市综合体中的商业体量也比较大，如重庆天地、中渝项目的东和冉家坝项目商业体量均达到约40万平方米。
重庆龙湖时代天街考察报告
10/17/2013
总平面图
集合大型贩物中心，精品商业步行街， 国际品牌专营店、一站式专业卖场、休闲 娱乐பைடு நூலகம்心、创意SOHO办公空间。
满足集贩物、居住、办公、商务、创 意产业、休闲、娱乐、运动、文化、交通、 旅游等全方位城市生活需求。 甲级写字楼，星级酒店，品质住宅， 城市广场等.....以多元化的组成，浓缩城 市机能。
重庆商业综合体考察 ——龙湖
街
时代天
小组成员：***\***
重庆商业地产现状：
在被重庆闪烁的霓虹灯折服的同时，我们惊叹重庆十几年的惊人变化。。。 高楼鼎立、车水马龙、花灯璀璨。。。。 解放碑、观音桥、沙坪坝、南坪、大坪。。。重庆几大商圈已经成型，并产生了 惊人的消费指数： 例：2011年上半年重庆各商圈实现零售额809.7亿元，占全市零售额的一半。。。 LV、GUCCI、阿玛尼、劳力士等80多个国际一线品牌入驻重庆。。。
10/17/2013
都市综合体，城市CBD中的“小型城市”
Office 办公 Apartment 居住
Traffic 交通
都市综合体
=
Entertainment 文娱 Shopping 商业 Hotel 酒店 Exhibition 展览
Restaurant 餐饮
10/17/2013
都市综合体“四大特征”
主力业态;主题百货，影院，独立设计品牌
10/17/2013
UG 层
一期各层平面图
10/17/2013
L1 层
10/17/2013
L2 层
10/17/2013
L3 层
10/17/2013
L4 层
10/17/2013
L5 层
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项
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目
价
值
项目投资近100亿，整体规划集合SOHO办公、5A级写字楼、中 高端精品购物中心、超5星级酒店、高端住宅、高级公寓、文化 艺术中心、休闲人文时尚街区8大业态，将打造成为苏州最顶级 的一站式商业综合体。
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主
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要
经
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指
标
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b销售方面
c项目特色
c售楼处包装
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第一节
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区
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经济发展
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工业总产 值
经济概括
外企投资
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工业产值，700亿元，同比增长41%；完成进出 口总额159.3亿美元，其中出口87.6亿美元，同比 分别增长84%和103.6%
全区已引进了40多个国家和地区的1000多个外 资项目，其中全球500强企业投资项目41个，投 资上亿美元以上的项目14个。
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目
特
色
超大真冰溜冰场
SHOPPING MALL
IMAX 巨屏影院
首席华宅
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第一节
PA点RT 击3 此项处目添营加销策幻略灯节标题
卖 点 分 析
塔 园 路 双 轻 轨
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1.规划集 合SOHO 办公 2.5A级写 字楼 3.中高端 精品购物 中心
1.超5星级 酒店 2.高端住 宅 3.高级公 寓 4.文化艺 术中心
颜色作为地域文化是不可缺少的研究范围，不同的客户对色彩有 不同的要求和好恶，所以楼盘在选定色彩方面要特别小心。
楼盘造型
一个楼盘中的建筑外观是什么形状的，直接影响到整个楼盘的销售，就 这是楼盘的造型
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THA寻N找K突破Y点OU！
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区 域 分 析
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高新区完成“狮山路沿线地下空间规划”，该规划将致力于打造高新区首个现代化商贸立体空间。 狮山路是高新区乃至苏州市的都市形象集聚区。随着轻轨1号线、3号线、有轨电车1号线的规划
建设以及狮山路沿线工业用地的搬迁，为形成狮山路核心立体大商圈提供了契机。
长 路塔 江园 路
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体量较小 户型不完善
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新港天之运
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卢米埃电影院 邻里中心 价格优惠
亮点
未来集高端复合街 区
双壁管材 静音系统
实景园林
劣点
户型利用空间较大
防盗系统
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地方偏远 高架边上 吵闹
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津西新天地、新港天之运
都属于高新区板块
楼盘位置相近，周边配套相似
在同质化的环境下，就得寻找各自的亮点及劣势。
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销售方面：
定期培训，统一口径，增强业务员的逼定杀单能力 业务员自身要有危机感，团队更要有危机感，更要有一股拼劲（狼性团队） 增强独立性，不要只依靠策划带客，业务员自己也要想方设法，不放弃一丝可能希望
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品牌经营作为楼盘形象包装的重要组成部分，是 关系到楼盘的升值部分，应引起各界的高度重视。
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周
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边
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套
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竞
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品
区 域 位
新港天之运
新区枫桥街道马运路与太湖大道高架交汇处（寒 山桥西）
置
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津西新天地
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樱花大道 周边配套齐全 交通通达性较 区域较为成熟
亮点
未来集高端复合街 区
双壁管材 静音系统
东南亚 实景园林
劣点
防盗系统
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周
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边
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周边交通
双地铁，1号线，临近塔园路和苏州乐园站；3号线，狮山路站地铁上
盖
公交33路、38路、 51路、68路、 69路、69路区间、89路、303路、
312路、333路、夜3路、游3路等到百合花公寓站；
2019/8/公24交37路、40东线、40路西线、4此06处路添加等公到司桃信息园度假村站。
8
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第一节
PA点RT 击2 此项处目添整加体分幻析灯节标题
项目投资近100亿，整体规划 集合SOHO办公、5A级写字 楼、中高端精品购物中心、 超5星级酒店、高端住宅、高 级公寓、文化艺术中心、休 闲人文时尚街区8大业态，将 打造成为苏州最顶级的一站 式商业综合体。
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苏州龙湖时代天街 踩盘报告
2019.3.4
汇报思路
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1 2 3 4 5 营销环境考察 项目整体分析 项目营销策略
竞品分析
寻找突破点
a产品区域分析
a龙湖介绍 b项目价值 c主要经济指标 d周边配套 e项目特色
a客户来源 b卖点分析 c推广策略
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a竞品区域位置 a策划推广
b周边配套
在日前公布的2019-2019年度中国外商投资企业500强排行榜中,高新 区明基电通、飞利浦消费电子等10家外企上榜
区域人口77.48万，其中常住人口58.78万人，暂住人口18.2万人，外 籍人口0.5万人。下辖枫桥、狮山、横塘、镇湖4个街道及浒墅关、通 安、东渚3个镇，下设通安、东渚、浒墅关3个分区和苏州高新区出口 加工区
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第一节
PA点RT 击4 此竞处品添分加析幻灯节标题
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津西新天地
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新港天之运
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竞
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品
区 域 位
津西新天地
津西新天地 位于新区塔园路与何山路交汇处。 津西新天地售楼处于2019年2月22日公开，规划
置
120-170平花园洋房，预计2019年上半年将首次 开盘
苏州新区被国务院批准为国家高新技术
产业开发区；2019年被外交部和国家
科委联合确定为中国首批向亚太经合组
织。（APEC此）处成添加员公开司信放息的科技工业园区
4
区
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域
分
苏州高新区位于苏州古城西侧，是苏州城市“一体两翼”发展格
析
局中的重要一翼。
高新区位
苏州高新区、虎丘区，全称苏州高新 技术产业开发区、虎丘区。区域面积： 苏州古城西侧，东临京杭大运河，南 邻吴中区，北接相城区，西至太湖。
5.休闲人文时尚街区 8大业态
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推 广 策 略
户外投放广告：
地缘性：项目四至、竞品区域（何山路） 老城区主干道：干将路、西环路 狮山路
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推 广 策 略
举办产品发布会：
1.邀请媒体以及形象代言人来助阵 2.另一方面场面布置开发商也要舍得花钱 3.在车身上投放广告以及led马路显眼的地方放置品牌宣传广告
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5
区
域
分
历史地理
析
旅游概括
外企投资
人口统计
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苏州高新区、虎丘区东接世界历史文化名城的苏州古城，西濒三万六 千倾烟波浩淼的太湖，南与葱翠绵延数十里的江南丘陵连为一体，石 湖风景区、洞庭东西山风景区、天灵风景区和枫桥寒山寺、虎丘风景 区环绕四周
旅游景点5处，分别为苏州乐园国家4A级景区、白马涧生态园国家4A 级景区、何山公园国家3A级景区、石湖风景区（上方山国家森林公园 、“吴越春秋”主题乐园）和文昌阁，以及镇湖和树山2个全国工农 业旅游示范点和阳山省级森林公园，另有新区公园等30多个开放式公 园和街头小游园，去年景点年接待人数超过了320万人次。
滨
西
河
环
路
高
架 位于狮山路与塔园路的交叉口
狮山路
此处添加公司信息7Biblioteka 让世界仰慕一个新苏州
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狮山路
站在时代前沿的星光大道
每个时代， 都有他引以为傲的精华属地. 18世纪的伦敦、19世纪的巴黎、20世纪的纽约 他们各自以自豪的繁华领先这个时代 21世纪的苏州将他的焦点投在何处？ 时代选择了狮山路
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策划推广方面(增加来人，增加有效客户)：
适量投放广告，提高产品认知度，为明年的最后一栋楼的加推铺垫(不仅仅要考虑地缘 性，针对古城区主干道还要考虑古城区之外的主干道）
通过一系列暖场活动与客户建立一定的情感，营造良好的口碑传播效应 定期举办中高档次活动，形成圈层效应 盘一盘已成交客户来源信息，归档归类，开访谈会，了解该楼盘是什么方面吸引了客 户及抗性，放大优势缩小抗性，做到知己知彼，销量才能上去 参加住博会、房交会、搞活动领取电影票（私人订制） 前提是开发商舍得花钱
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津 西 新 天 地
综合一体化 劣点
户型无优势 公摊面积多
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亮点
区域较为成熟
主干道周边樱 花树
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龙湖时代广场
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新 港 天 之 运
亮点
间距大
综合一体化
劣点 风水不好 （地块东边 靠水) 区域不成熟
新港天之运
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龙湖时代广场
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第一节
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认清现实：
必须承认。 一些品牌开发商比如万科、中梁很会造势，这也充分说明了造势的重要性。 津西新天地总户数800多户，目前仅剩200多套房源，属于扫尾阶段。