关于房屋质量问题造成延期交房的联合验收及补偿方案
湖南富瑞房地产开发有限公司、聂艳平商品房销售合同纠纷二审民事判决书
湖南富瑞房地产开发有限公司、聂艳平商品房销售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院【审结日期】2020.11.27【案件字号】（2020）湘01民终8277号【审理程序】二审【审理法官】廖征曾庆军金新贵【审理法官】廖征曾庆军金新贵【文书类型】判决书【当事人】湖南富瑞房地产开发有限公司;聂艳平;伍婷【当事人】湖南富瑞房地产开发有限公司聂艳平伍婷【当事人-个人】聂艳平伍婷【当事人-公司】湖南富瑞房地产开发有限公司【代理律师/律所】顾晶湖南竞茂律师事务所【代理律师/律所】顾晶湖南竞茂律师事务所【代理律师】顾晶【代理律所】湖南竞茂律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】湖南富瑞房地产开发有限公司【被告】聂艳平;伍婷【本院观点】因富瑞公司对真实性、合法性无异议，故对该证据真实性、合法性予以认定；该证据与长沙市建设工程质量监督站下发的《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》相印证，与本案有关联，能达到聂艳平、伍婷的证明目的，本院对其关联性亦予以认定。
上诉人富瑞公司与被上诉人聂艳平、伍婷签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
【权责关键词】诚实信用原则迟延履行金过错诉讼请求缺席判决维持原判合同约定发回重审撤销关联性合法性违约金支付违约金【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
【本院认为】本院认为，上诉人富瑞公司与被上诉人聂艳平、伍婷签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。
聂艳平、伍婷已按合同约定支付了购房款，富瑞公司应依约交付房屋。
禹州项目延期交房协商方案(1)
公园世纪小区延期交房等问题解决方案为了解决因延期交房爆发的矛盾，融洽开发商和业主的关系，建设美丽幸福小区，维护社会安定，由政府办组织住建局、公安局、韩城办事处等相关单位，协调开发商及业主代表于6月7日进行协商。
双方本着互信、坦诚的原则制定以下解决方案。
一、延期交房违约金赔偿方案一）执行时间：本方案双方签字确定后，双方共同约定开始时间。
二）具体内容1、违约时间认定：商品房买卖合同中约定的交付时间------2017年6月10日；2、违约金标准：以合同约定为准;3、补偿方式：1)违约金冲抵地下储藏室款项，地下储藏室价格在现行价格基础上下调200元/平方米（从双方约定的开始之日起15日内有效，过期恢复原价）；2)违约金冲抵地下车位款项，地下车位价格在现行价格基础上下调5000元/个；3)现金支付，支付时间2018年2月15日前；以上补偿方式业主任选其一；三）特殊问题业主处理办法1、2014年缴纳齐全房屋首付款后签订2016年5月31日交房的协议的业主，缴纳首付款金额15（含）万元以下的，发放1800元代金券一张；2、2014年缴纳齐全房屋首付款后签订2016年5月31日交房的协议的业主，缴纳首付款金额15万元至20万（含）的，发放2000元代金券一张；3、2014年缴纳齐全房屋首付款后签订2016年5月31日交房的协议的业主，缴纳首付款金额20万元以以上的，发放2200元代金券一张；4、2014年缴纳齐全房屋全款后签订2016年5月31日交房的协议的业主，发放3000元代金券一张；此代金券仅限购买C区物业和B区地下车库及地下储物间，可以转让，但每套物业限使用1张；二、配套设施方面一）天然气、暖气方面：政府方和上宅方积极协调天然气公司和暖气公司。
8月31日前恢复天然气铺设；在第二个采暖期之前，协调暖气公司管道铺设完成，在入住率达到暖气公司标准后实现通暖。
二）东门道路元旦前实现通车；三）积极协调政府相关单位，南门道路在春节前能够开工建设；四）在一个半月左右实现五大责任主体验收；五）电梯在五大责任主体验收完成后能正常使用。
建筑工程交房验收阶段的协调、配合措施
建筑工程交房验收阶段的协调、配合措施一、基本原则1、为确保在工程验收物业交付及保养阶段的服务质量，规范总包现场项目部、配套管理部以及维修部门在三个阶段中的检查、整改等操作程序，制定本细则。
2、项目部为实施本细则的责任主体，应全过程配合业主相关部门做好整改、服务工作。
配套管理部配合项目部开展工作，在工程验收和物业交付过程中，向项目部提供有关整改建议。
3、工程验收和物业交付分三个阶段，第一阶段是工程全面验收阶段，此阶段需进行全面验收、整改，文件资料的整理汇总，进行竣工备案验收，配合业主项目部向物管中心进行物管交接。
第二阶段为向业主交房时的质量即使整改阶段。
第三阶段为业主入住后的保修整改阶段。
4、在这三个阶段总包项目部应全过程配合业主开展工作，并协调各部门及分包单位执行业主提出的相关要求。
本细则按三个阶段的不同要求进行编制。
5、严格执行业主提出的首问责任制，原则上总包不直接向小业主释疑，如遇特殊情况，应及时将接待小业主的情况向业主项目部汇报。
6、本细则严格执行《国家规范及建设方的企业室内装饰质量验收标准》。
二、工程验收阶段实施细则1、分包验收、整改并填写分包工程质量证明书。
（1）各分包单位应在业主要求的工期范围内完成施工任务，施工过程中应做好易损成品的表面防护工作，并注意对上道工序成品的保护。
（2）按《验收移交手册》的相关要求，确定验收项目，并严格按《国家规范及建设方的企业室内装饰标准》对相应工序成品质量进行验收，对细部质量须进行重点检查。
（3）分包单位在对上道工序产品进行交接验收确定其质量不影响本道工序施工后，方可施工，本道工序施工完成后，随即进行自检。
在室内装修工序全部完成后，各分包单位对各自的产品进行自检，对验收过程中发现的问题须填写相应的整改流转表，编制整改方案，经整改，认为已满足要求后，填写分包工程质量证明书。
整理汇总相应的文件资料，及时按要求提交总包方；文件资料要做到完整、有效。
（4）分包单位自检验收合格后，报总包方对其产品质量进行验收。
逾期交房应急预案
一、目的为确保逾期交房事件得到及时、有效、有序的处理，维护业主的合法权益，提高我司的信誉度，特制定本预案。
二、适用范围本预案适用于因不可抗力、政策调整、施工原因等导致逾期交房的情况。
三、组织机构及职责1.成立逾期交房应急处理小组，负责逾期交房事件的协调、处理和监督。
2.应急处理小组成员及职责如下：（1）组长：负责全面协调、指挥逾期交房事件的处理工作。
（2）副组长：协助组长工作，负责具体协调、监督逾期交房事件的处理。
（3）成员：负责具体落实逾期交房事件的处理措施，收集相关信息，向组长、副组长汇报工作。
四、应急预案1.信息收集与报告（1）发现逾期交房情况后，立即启动应急预案。
（2）收集逾期交房的原因、影响范围、业主诉求等信息。
（3）向应急处理小组组长、副组长汇报情况，请求指示。
2.应急处理措施（1）加强与业主沟通，了解业主诉求，做好解释工作。
（2）制定整改方案，明确整改措施、责任人及完成时限。
（3）督促施工单位加快施工进度，确保逾期交房问题得到解决。
（4）针对不同原因导致的逾期交房，采取以下措施：①不可抗力：积极争取政策支持，争取业主理解。
②政策调整：按照政策要求，调整交房时间。
③施工原因：督促施工单位整改，确保工程进度。
3.应急处理过程中的注意事项（1）保持与业主的沟通，及时回应业主诉求。
（2）严格按照法律法规和公司规章制度执行。
（3）加强内部协调，确保各部门协同作战。
（4）做好应急处理记录，及时总结经验。
4.应急处理结束后的工作（1）对逾期交房事件进行总结，分析原因，提出改进措施。
（2）对相关责任人进行考核，确保类似事件不再发生。
五、应急演练1.定期组织应急演练，提高应急处理能力。
2.演练内容包括：信息收集、应急处理措施、应急处理过程中的注意事项等。
3.演练结束后，对演练情况进行总结，查找不足，改进预案。
六、附则1.本预案自发布之日起实施。
2.本预案由逾期交房应急处理小组负责解释。
3.本预案如有未尽事宜，由应急处理小组根据实际情况进行调整。
开发商延期交房案例5篇
开发商延期交房案例5篇篇一：开发商延期交房案例如期不交房交房不达标李先生于2010年在让胡路区某楼盘买了一处商品房，当时合同中约定交房的期限是2011年12月31日前。
但由于开发商的原因，房子在约定的日期内，并没有如期交付。
李先生和许多业主曾多次到开发商处询问延期交房的缘由，开发商迫于压力，再次做出了违约的决定：在小区的水、电等基础设施都没有达标的情况下，强行要求业主们在2012年的3月份之前领取钥匙，办理入住手续。
但是业主们对于开发商的做法并不认同，因为在购房合同中，明确写着房屋交付使用的标准：通水、通电等。
当时该小区并没有安装正式电，也没有通自来水。
业主们表示，楼盘没有达到入住标准，他们是不会办理入住手续的。
同时，业主们要求开发商承担延期交房的违约责任。
而开发商表示，已经通知业主办理入住，如果业主不同意，将从通知之日开始计算业主的入住时间。
如果想要违约金只能按照已付金额日万分之零点一给付。
律师观点开发商应承担违约责任白宇宙律师表示，《商品房销售管理办法》中明确规定，商品房现售的条件之一，是“供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期”。
另外，商品房交付使用的法定要件还包括房屋竣工验收备案材料、消防验收合格材料及向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等。
房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。
未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
尤为关键的是《黑龙江省建筑工程质量监督管理条例》第27条规定：建设工程交付使用前，应当取得工程质量监督机构核发的《建设工程竣工验收备案证书》，否则不得交付使用。
房屋建设工程未取得《建设工程竣工验收备案证书》的，房屋所有权登记机关不得办理房屋所有权登记手续。
按此规定，开发商在没有取得《建设工程竣工验收备案证书》的情况下，买受人可以拒绝收房。
收房延期赔偿协议书范本(3篇)
第1篇甲方（收房方）：________乙方（开发商）：________鉴于甲方于____年____月____日与乙方签订《商品房买卖合同》，合同约定甲方应于____年____月____日取得该商品房的交付使用，但乙方未能按期交付，经双方协商，达成如下协议：一、延期交付原因1. 乙方未能按合同约定时间交付房屋，原因是：________。
2. 乙方在合同约定的交付日期前已书面通知甲方，说明延期交付的原因。
二、延期交付期限1. 由于________原因，乙方无法在合同约定的交付日期前交付房屋。
2. 经双方协商一致，乙方承诺将房屋交付日期延期至____年____月____日。
三、赔偿标准1. 乙方因延期交付房屋给甲方造成的损失，乙方同意按照以下标准进行赔偿：（1）房屋总价款的_____%作为延期交付赔偿金；（2）赔偿金自合同约定的交付日期起计算至实际交付日期止，按日计算，日赔偿金为房屋总价款的_____%。
2. 甲方因延期交付房屋而产生的其他费用，如搬家费、临时租房费等，乙方同意承担。
四、赔偿方式1. 乙方应在房屋实际交付日期后的____个工作日内，将赔偿金支付给甲方。
2. 乙方支付赔偿金的方式为：________。
五、争议解决1. 双方在履行本协议过程中发生的争议，应友好协商解决。
2. 如协商不成，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。
六、其他约定1. 本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字盖章之日起生效。
2. 本协议未尽事宜，由甲乙双方另行协商解决。
3. 本协议自签订之日起至甲方取得房屋实际交付之日止，对甲乙双方具有法律约束力。
甲方（盖章）：________乙方（盖章）：________代表人（签字）：________代表人（签字）：________签订日期：____年____月____日附件：1. 商品房买卖合同2. 乙方延期交付通知3. 其他相关证明材料第2篇甲方（开发商）：地址：____________________法定代表人：____________________联系电话：____________________乙方（业主）：地址：____________________身份证号：____________________联系电话：____________________鉴于甲方开发的位于____________________的项目（以下简称“本小区”），原定于____年__月__日交付给乙方使用。
延期交房换房方案范文
延期交房换房方案范文尊敬的各位业主：咱们得好好唠唠这房子的事儿了。
大家都知道，原计划交房的时间现在不得不延期了，这事儿我们也特别愧疚。
不过呢，我们可没打算就这么算了，所以今天给大家带来了一个换房方案，就希望能把这事儿解决得漂亮点儿。
一、换房房源。
1. 同等户型升级。
我们在同一小区里预留了一些更好位置的同等户型房源。
这些房子呀，可能是朝向更好，能让阳光满满地洒进来；或者是景观超棒，从窗户望出去那就是一片小花园或者安静的水景，可比原来预定的房子享受多了。
而且呢，这些房子我们还会做一些额外的装修升级。
比如说，地板我们给换成更高级、更耐磨的那种，颜色也特别温馨；厨房的橱柜呢，也换成更时尚、更实用的款式，储物空间更大，让您在厨房大展厨艺的时候东西都能井井有条。
2. 户型升级（面积稍大）要是您想换个更大一点的房子，我们也有一些面积稍大的户型供您选择。
多出来的面积可能看着不大，但实际住起来可就宽敞多啦。
您可以把多出来的空间布置成一个小书房，在里面静静地看书、办公；或者打造成一个超酷的衣帽间，让您的衣服、包包都有个豪华的“家”。
对于换这种户型的业主，我们会在价格上给一个超级划算的折扣。
这个折扣可不得了，绝对能让您觉得占了个大便宜。
就好比您本来是想买个小蛋糕，结果我们现在给您一个大蛋糕的价格还特别实惠。
二、换房流程。
1. 表达换房意愿。
如果您对这个换房方案感兴趣，您可以在[具体日期]之前联系我们的客服人员。
您可以打电话，也可以直接到我们的售楼处来，咱们当面聊得更清楚。
2. 看房选房。
我们会安排专门的工作人员带您去看可换的房源。
您就像逛街挑东西一样，慢慢地看，仔细地选，直到找到您最满意的那一套房子为止。
这期间您有任何问题，工作人员都会耐心解答的，就像您的专属购房小助手。
3. 办理换房手续。
一旦您选好了房子，我们就会尽快为您办理换房手续。
这手续可能有点繁琐，但您别担心，我们会一步一步地指导您，就像教小朋友走路一样，确保您顺利完成所有手续。
房屋质量问题补偿协议书
房屋质量问题补偿协议书房屋质量问题补偿协议书在不断进步的时代，各种协议书频频出现，协议书协调着人与人，人与事之间的关系。
那么相关的协议书到底怎么写呢？以下是小编精心整理的房屋质量问题补偿协议书，欢迎阅读与收藏。
房屋质量问题补偿协议书1甲方:__________乙方:__________甲、乙双方经友好协商，乙方自愿自行修理因甲方施工损坏之房屋。
为明确双方权利和义务特定签订立本协议书。
一、乙方房屋坐落在__________，建筑面积__________平方米。
二、受损房屋处置原则:一是乙方自修原则；二是双方约定赔偿原则。
甲方对此无异议。
三、在房屋修理期间，乙方自行解决因自修房屋给日常生活带来各种困难。
四、甲方应尽义务:(1)因乙方自修房屋，考虑到甲方施工和房屋修复造成乙方房屋结构以及装璜损坏，并因此给乙方租户生活带来的各种不便，由甲方一次性付给乙方房屋赔偿费人民币__________元(大写__________)，由乙方自行修理房屋和恢复室内装潢。
(2)根据本承诺书第四条:甲方给予乙方各项费用合计人民币__________元，上述费用由甲方自本协议书签订之日起15日内一次性付给乙方。
(3)如果房屋以后发生质量问题，并经检测确认确实由于甲方此次施工导致的.，甲方仍然需要支付修复乙方修复房屋所需费用。
五、本承诺书经双方签字盖章后即生效，任何方不得以任何理由无故变更和解除，否则应承担责任。
六、本承诺书一式贰份，甲方执壹份，乙方执壹份。
甲方[签章]：__________乙方[签章]：____________________年__________月__________日__________年__________月__________日房屋质量问题补偿协议书2甲方：__________乙方：__________经双方协商一致，现__________（甲方）与__________（乙方）就房屋漏水赔偿事宜，本着平等、自愿、公平原则，经友好协商，达成如下协议：一、乙方因甲方房屋漏水造成如下损失：双方就上述损失数额协商达成一致，共计__________元。
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关于房屋质量问题造成延期交房的联合验收
及补偿方案
市场营销部04012号日期：2004年3月21日由：
致：总经办、工程部、物业、整改组、预算部、计财部抄：
主题：关于房屋质量问题造成延期交房的联合验收及补偿方案的通启
内容：
自从交房以来，关于房屋质量问题的补偿标准始终没有统一的原则，目前整改工作已近尾声，部分业主要求对因整改而延误入住给予赔偿。
对于房屋质量问题，我方有按期修复的义务，对于无法修复或超出双方约定的时间修复的应当给予适当补偿。
针对目前的整改进度及业主投诉情况，我部拟定了房屋质量问题造成延期交房的补偿方案，以及质量问题的鉴定赔偿程序，请总经办召集公司领导、整改中心、预算部、计财部、市场部等部门共同开会决定，时间暂定为2004年3月23日下午13：30时。
关于房屋质量问题造成延期交房的补偿方案建议
针对目前要求违约补偿的业主从理由上分析有以下7种，建议分别采取相应的赔偿原则，并提供赔偿处理程序供各部门参考。
1.由于入住时未通水、电、电梯、智能化系统，且我方未向业主提供保证其正常生活需要的替代办法，要求按延期交房支付万分之一的违约金。
目前我部对此类问题的答复是：公司减免3个月（1月1日至4月1日）的物业费做为补偿，此事业主曾有过联名投诉信，现已基本无人再提，但预计会在下次收取物业费时遇到困难。
2.在交房时提出墙体歪斜、保温砂浆大面积空鼓等质量问题，且在3月1日前未完成整改的房屋和原整改（没有保温砂浆的问题）未完成又出现保温砂浆空鼓质量问题的房屋，此类情况施工责任较明确，对于业主所提的补偿要应适当考虑，按合同约定每天万分之二（超出60天）支付违约金,可考虑按地下车位免租期具体落实支付形式。
目前比较典型的事例如：126-3-401的整改过程，对此类问题应当以提出申诉的业主为主，不应主动扩大范围，已有的申诉基本已作出相应的批示及处理意见。
3.在调试壁挂炉时发生跑水对本户和相邻房屋造成损失的，应由相关单位承担责任，首先应当无条件修复；其次如确属我方责任应承担按合同约定每天万分之二（超出60天）支付违约金，可考虑按地下车位免租期具体落实支付形式。
由于此类问题从查找漏水点到修复需要一定的时间，整改组需掌握确切的完工时间。
目前较典型的事例如：121-2-601的维修，已有申诉的几户已基本处理完毕，调适工作进行中可能还会有新的问题出现。
4.整改中出现的新问题，如家具划伤、门套磕碰等建议由物业灵活处理，直接报公司领导批示，费用由责任人负担，此类问题多数物业已解决。
5.由于整改延误时间较长，业主针对整改造成延期交房给予补偿的要求，如不属于以上几个方面的问题，原则上不给予补偿。
主要是因为此类情况涉及业主较多。
6.目前电梯尚未开通；小区智能化系统未启用；网络暂无法开通等问题逐渐被业主关注，希望相关部门加快进度，尽量保证3月底前正式启用，此类问题在合同上均有承诺。
7.商铺的房屋由于采暖设备安装、分隔墙砌筑、水表的安装、门前硬地铺装（9号商铺）未在03年12月31日前完成，我方应承担相应的违约责任，建议商铺物业费从4月1日起收，到3月20日前按每日万分之二计算违约金，可考虑按地下车位免租期具体落实支付形式。
关于工程、物业、市场联合验收以及通知收房的程序处理建议1．整改组接到申诉单或整改单后组织整改；
2．整改组现场鉴定后认为仍需继续修理的，由整改组督促相关单位立即修复；
3．完成整改后，整改组通知物业安排保洁；
4．保洁完成后,由整改组召集工程、物业、市场联合现场验收并签字；
5．完成签字确认手续后,由整改组将联合验收单报公司总经办；
6．总经办请公司领导签阅；
7．公司领导签阅后，请总经办转物业整改组、市场部存档。
8．以上程序具体落实于后附的《内部联合验收单》。
9．物业负责通知客户收房；
10．业主办理收房手续后物业公司出具收房证明，并请业主到市场部客服办
理结算面积误差补偿手续。
关于赔偿结算的程序处理建议
1．对确属因工程质量造成损失的执行本程序，如：墙体歪斜（无法修复）、保温砂浆大面积空鼓开裂，壁挂炉管线跑水等。
不属于上述赔偿原则的问题直接执行保修程序，直接填写物业报修单安排修理。
2．市场部填写赔偿结算单信息部分；
3．整改组填写客户收房验收情况或附客户收房验收单并且界定责任单位；
4．工程部填写责任单位界定意见；
5．工程部、整改组联合协调责任单位出具赔偿意见；
6．合同预算部确定赔偿的具体金额被扣除合同预算；
7．计财部确认赔偿金额；
8．财务总监出具确认意见；
9．总经理出具确认意见；
10．总经办负责将公司领导批阅后的赔偿结算单返给市场部；
11．以上程序具体落实于后附的《赔偿结算单》；
12．市场部具体执行赔偿手续。