工业用地地价成本研究
工业用地地价成本研究
目前我国出让的工业用地主要包括城市建成区的工业用地和通过征收取得的新增工业用地而形成的新工业区，不同区域土地取得来源是不同的，其土地成本差异较大，因此需对工业用地地价成本进行分区研究。
一、新增建设用地实际发生成本
1、征地补偿费用。
征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费4项费用，参照各地标准或根据实际发生费用计算。
2、农居拆迁补偿费。
农居拆迁补偿费计算情形相对较为复杂。
3、相关税费。
主要指土地取得过程中的各项税费总和，具体包括耕地占用税、新增建设用地有偿使用费、补充耕地回收款、耕地开垦费、水利建设基金等。
4、安置房建设费用政府承担部分。
安置房是政府为解决被拆迁农户安居问题，以建安价、成本价、综合价3种不同的价格标准出售给被拆迁农户的一种政策性住房，在扣除农户回购价后，往往需要政府承担部分成本。
5、留用地出让金核拨。
留用地实际上是开发性安置方案中的另一种实物补偿，对村民而言是享受了该留用地出让金核拨部分，从政府角度看，是让渡了留用地对应地块的土地出让金（核拨村集体部分）。
留用地出让金核拨价值=留用地核发面积比例（折算到占总征地面积比例）×留用地出让价格×返还比例。
6、社保补贴政府承担部分。
新增农转非人员实行一次性缴纳15年职工基本养老保险费的参保办法，缴费基础按上一年度全省在岗职工月平均工资的80%确定，缴费比例为18%，财政给予30%的缴费补贴。
7、土地开发成本。
土地开发成本是指为使土地从生地变熟地而由政府（做地单位）投入资金建设道路、供水、排水、供电、燃气、通讯、场地平整等产生的相关费用，各区域实际发生费用均不同。
8、利息。
9、管理费。
10、不可预见费用。
二、工业用地需分摊的成本分析
由于上述成本类别较多，且在实际征地中均为政府支出费用。
事实上，一个园区内除了工业用地，还有商业、住宅、办公等各类用途用地，此外，工业企业对园区来说还有税收等收入，这些收入是否可以分摊一部分成本，究竟那些费用需要工业用地来分摊，值得探讨。
1、征地补偿费用
包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费，这些费用毫无疑问，应该由各自用途土地分摊，故应计入工业用地成本。
2、农居拆迁补偿费
计算情形相对较为复杂，需调查拆迁补偿费、基地占地面积、宅基地占总征地面积比重等数据。
与征地补偿费用一样，应该计入工业用地成本。
3、相关税费
主要指土地取得过程中的各项税费总和，具体包括耕地占用税、新增建设用地有偿使用费、补充耕地回收款、耕地开垦费、水利建设基金等。
根据国土资厅发〔2013〕20号文件要求，部分费用不得计入土地成本，如、新增建设用地有偿使用费、补充耕地回收款、水利建设基金等。
4、安置房建设费用政府承担部分
课题组认为非土地取得直接发生的费用，不应计入工业用地成本。
5、留用地出让金核拨
课题组认为非土地取得直接发生的费用，不应计入工业用地成本。
6、社保补贴政府承担部分
课题组认为非土地取得直接发生的费用，不应计入工业用地成本。
7、土地开发成本
各区域实际发生费用均不同，且园区实际承担的费用也不同，课题组认为应根据区域平均费用计算，并考虑重置成本以及不同用途、不同用地实际需分摊的费用。
8、利息
课题组认为该费用和征地实际支出的费用相关联，故需计入工业用地成本。
9、管理费
课题组认为该费用为取得土地实际支出的成本，应计入工业用地成本，但实际评估中难以量化。
10、不可预见费用
课题组认为该费用为取得土地实际支出的成本，应计入工业用地成本，但实际评估中难以量化。
工业地价评估法和其技术要素
工业地价评估法和其技术要素工业地价评估既要考虑自然、社会、经济、技术条件、行政等一般因素，还要考虑区域因素以及宗地本身的条件和特征等个别因素。
工业用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价修正法，特殊情况下也可以采用收益还原法。
市场比较法市场比较法直观而有说服力，是最重要、最常用的基本估价法之一，也是国外通用的经典估价法。
根据替代原理，将待估土地与具有替代性的、市场上在估价期日近期交易的类似工业用地进行比较，并对类似工业用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估工业用地的客观合理价格：待估工业用地价格＝比较实例价格×(待估工业用地情况指数／比较实例宗地情况指数)×(待估工业用地估价期日地价指数／比较实例宗地交易时点地价指数)×(待估工业用地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数)×(待估工业用地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数)×年期修正系数)这种方法更适用于经济发达，有充足的具有可替代性的土地交易实例的地区，而且需要估价人员具有较高的素质，否则难以得到客观准确的结果。
成本逼近法成本逼近法是目前计算工业用地价格最常用的估价方法，适用于新的工业开发区或工业用地交易资料少的地区。
成本逼近法以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利息、利润、税金和土地增值收益来确定土地价格。
基本思路是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分；同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而得到土地价格：土地价格＝重置土地取得费用＋土地开发费用＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益需要说明的是，土地的价格不取决于成本而取决于市场供需关系，成本逼近法以成本累加为途径，而成本高低并不一定表明效用和价值高低，因此，其评估结果只是一种算术价格，对土地的效用、价值及市场需求方面的情况未加考虑。
土地价格——工业用地与商住用地的差异
1期一、工业与商住用地价格差异的研究背景笔者认为土地问题在相当大的程度上是财政和金融问题。
因为中央财政处于困难之境,分税制改革将中央和地方的土地出让金三七分配。
土地作为不可再生的核心资源之一,其价格也会因不可再生性受到影响,通过土地的出让获取资金可以缓解地方政府的资金约束。
因此,土地成为各地政府获取收入的高效手段,也成了地方政府实行公共管理的重要一方面。
据资料统计,很多地方政府的土地相关收入占地方财政收入的50%~60%,少数经济发达地区甚至高达了80%。
工商业用地的服务主体和功能用途存在区别,地址选择和建筑要求也存在差异。
二、工业用地和商住用地价格的影响因素1.工业用地价格的影响因素。
一个地区的投资意愿度与强烈程度会很大程度决定当地工业用地的价格,因此,企业会尽可能选择具有投资潜力的地方,将资本与生产要素双双结合。
土地成本、劳动力水平都会对企业选址造成影响,当上述两个因素都低价时,企业的经营成本也随之降低。
企业经营过程中除了会受到土地和劳动力因素影响外,税收因素、产业情况、区位条件和社会经济发展情况也对其有所影响。
企业为了尽可能地节省资金,减少流出成本,会选择政府给予优惠的地区,搭配合理的产业结构布局和良好的区位条件,这三点给企业发展带来必然的优势,优势的建立会带来利益最大化。
综合权衡地区条件,选择投资成本与收益相匹配的地区进行企业建立与投资。
因此,工业用地价格会受到区位、政策、产业和经济等方面的影响。
2.商住用地价格的影响因素。
在经济开发初期对工业的需求较大,工业用地也低价供应,导致工业用地过度占用土地,导致商住用地的供应不足。
而且中国目前的财税体制是流转逐级留成,企业按照企业所得额履行纳税义务,税额征收可以带来政府收入,因此各级政府对招商引资、发展开发区的热情一直高涨不下,导致各地政府不断开出优惠政策,以低价甚至不收取费用将土地让与企业使用。
所以,在总土地数量不变的情况下,工业用地占用越多,商住用地的可使用量会越来越少。
广西边境地区工业用地价格分析
广西边境地区工业用地价格分析[摘要]《全国工业用地出让最低价标准》的出台，使得广西工业用地价格大幅提高，广西边境地区招商引资压力增加。
而与我国接壤的越南广宁省、谅山省等凭借其在土地价格方面的优势，吸引了较多的投资。
本文通过对广西边境地区工业地价分析研究，得出了越南边境地区工业用地价格低于我国边境地区的结论。
[关键词]边境地区;工业用地;价格分析1 广西边境地区经济社会发展基本情况广西凭祥、东兴、龙州、那坡、靖西、大新、宁明及防城区八县（市、区）与越南广宁省芒街市、谅山省禄平、亭立等县（市）接壤，边境线总长1020公里。
广西边境地区总面积1.8万平方公里，共有98个乡镇，1026个行政村。
其中，国家扶贫开发工作重点县3个，全国“兴边富民行动”重点县4个，边境乡镇41个，边境村389个。
20 0 6年末总人口243.66万人，地区生产总值（G D P）161.7亿元，人均GDP6636.49元，全社会固定资产投资68.64亿元。
广西边境地区发展主要有以下几个特点：一是受历史因素影响，发展和建设相对滞后；二是少数民族高度聚居；三是地理环境特殊；四是口岸较多，有多贸优势，共有一类口岸4个，二类口岸9个，边民互市点21个。
中国—东盟自由贸易区的构建和南宁2004年起永久举办“中国—东盟”博览会，给广西边境地区带来了新的对外开放优势。
2 广西边境地区工业用地价格分析2.1 广西与越南谅山省工业用地价格分析2.1.1 广西边境地区工业用地价格2006年国土资源部下发《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发[2006]307号），要求从2007年1月1日起，工业用地的招标拍卖挂牌出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。
根据《全国工业用地出让最低价标准》，广西边境地区八个县（市、区）土地等别在十等到十五等之间，其中防城区十等、东兴市十二等，其余六个县（市）土地等别均为十五等。
工业产业园工业厂房的用地策略与建造成本
工业产业园工业厂房的用地策略与建造成本一、园区工业用地的经营策略工业用地在中国建设用地中占比仅次于住宅用地，比重高达20%。
全国范围内，在工业用地之上建造的各类产业园区超过两万个，存量规模可观，如何盘活资产，通过提升园区运营，助力中国制造升级，反哺地方发展，正成为越来越多的地方政府及投资人关注的领域。
全球产业链重塑的背景下，制造业成各国竞争焦点，推升工业地产成交在近年来稳步增长。
2016-2021年间，全球工业地产交易额复合年均增长约为22.5%，已成为第三大资产交易类型。
工业地产在中国房地产投资市场此前通常被视为利基资产的一种，以往成交金额在所有大宗成交中占比并不突出。
但近三年来，以相关资产为标的的成交在不动产投资领域吸引了众多投资机构的目光，投资活动日趋活跃。
园区涉及形态多样，我们将工业地产定义为具备生产制造功能的产业园区，此类园区早期多以车间、单层厂房为主，但随时代变革，正逐渐过渡至建筑形态更加多样、产业链更为完善的综合性园区，产业结构也从产业聚集链及传统制造业拓展至高端制造业及设计研发等更靠近微笑曲线两端的功能。
无论是早期的标准厂房还是定位更广的产业社区，都在产业升级及投资追捧的当下也对园区运营方带来更多挑战。
与传统的商办资产相比，产业地产涉及的土地及物业形态复杂，厘清产权关系、各类行政及环评许可，是投资工业资产的重中之重。
中国园区工业用地的出让制度主要遵循居住用地的出让办法，采取以较长的年限一次性出让的方法向市场供应工业用地的使用权。
但是这样“照抄居住用地出让”的制度安排是不合理的。
工业用地和居住用地的财务属性不同，没有必要采用长年限的土地批租制度。
居住用地是园区管委会对外发行的“股权”，其主要职能是为政府的公共投资融得资金。
所以，需要将居住用地的出让年限尽量延长，以获得更大规模的一次性融资额度。
同时，居住用地的“股权”性质，也要求其权利年限应该尽量延长，甚至采用“永久性”出让的方式，好与公司“所有者”的地位相匹配。
吴江区工业用地司法拍卖成交价格研究
吴江区工业用地司法拍卖成交价格研究我国工业用地一直受行政手段控制，地方政府为了招商引资、发展地方经济，一般都以低价的方式主导工业用地市场。
长期以来，我国工业用地市场价格不能得以真正的体现，随着网络平台司法拍卖方式的兴起，工业用地的价格逐步趋向于真正的市场价格，本文拟通过收集吴江区工业用地司法拍卖价格，分析吴江区各乡镇之间工业用地市场价格的差异及原因，并提出相关的建议。
标签：工业用地;司法拍卖;价格;吴江区1、数据的收集和处理1.1数据的收集本次数据收集的内容包括：司法拍卖工业资产（包括房地产、设备及其他资产）所属区域、成交范围、成交情况、成交面积、成交价格、税费负担情况等。
1.2数据的处理1.2.1其他资产的剥离司法拍卖中一般很少有单独的工业用地拍卖，绝大多数都是已经开发完成的工业房地产。
工业资产中的附着物設备等非房地产价格，共同形成了司法拍卖中的房地产成交价格。
在进行司法拍卖时，各法院会通过专业评估机构进行评估，这类评估价一般都是评估的市场价，但在实际拍卖中，有的成交价会高于评估价，有的成交价会低于评估价。
考虑到成交价格中包含了土地、房屋、附着物设备的价格，根据市场经验土地一般都是有增值效应的，而房屋、附着物设备则会随着使用年限的增加而形成折旧，因此，在对房地产价格进行剥离时，若成交价高于评估格，则房屋、附着物设备的价格即假定为原先房屋、附着物设备的评估价格。
若成交价低于评估价，则认为低于市场价的部分都是房屋、附着物设备的贬值导致的。
因此在进行价格剥离时，将低于市场价的部分全部归为房屋、附着物设备的贬值。
1.2.2税费的处理目前司法拍卖中的税费负担方式主要有两种，部分法院为帮助买受人进一步节省过户成本，确定税费缴纳规则为买方税费均由买受人自行承担;卖方税款由法院在拍卖款中扣缴;部分法院规定过户所涉及的一切税、费（包括根据相关法律法规规定应由原产权人承担的一切税、费）均由买受人承担。
即各自承担和由买受人承担这两种，由于税费负担方式的不同，最终形成的土地价格也有差异，故需要对税费方式进行统一，以便后期的统计分析。
工业用地评估难点及方法选择 (2)
工业用地评估难点及方法选择工业用地不同于商业用地和居住用地，用地企业及产业的区位竞争更多体现在城市之间的选择上。
一个城市工业地价水平高低直接影响到其招商引资的强度和能力，也直接牵动一方经济建设、产业结构调整、劳动就业等诸多方面，从而形成地区间特有的工业用地价格及产业布局竞争模式。
评估难点从宏观上讲，影响工业地价的主要因素包括行政因素、成本因素和市场因素。
在工业用地价格还没有市场化之前，现阶段对工业地价起着决定性影响的主导因素是行政的干预，也往往容易出现非产业政策型的“同地不同价”现象，甚至有些地方政府为招商引资，人为地压低基准地价和出让最低价。
就成本而言，工业用地价格不决定于成本（现阶段工业地价价格的成本构成主要包括征地取得费、相关税费、土地开发费等，其中征地补偿费所占比例在45%－60％；土地开发费除部分开发难度大、配套要求高的土地费用稍高以外，相对来说比较固定，其比例在30％－40％；相关税费就包括耕地开垦费、耕地占用税、基本农田用地保护费、征地管理费等，在新增建设用地有偿使用费不纳入成本税费的情况下，税费仍占工业地价的10%），但各项取得成本的高低直接影响到工业用地的最低出让限价。
事实上，工业用地价格最终决定于供需关系，但我国主要城市目前工业用地供需总体上呈现供大于求的局面，这一点在工业用地价格近几年间没有太大变化方面也有所体现，加之其他因素的影响，造成现阶段各城市工业用地基本上是有求必供，工业用地的价值和价格没有真正实现。
评估方法选择在实际工业用地评估中，除了基准地价修正法外，无论是采用成本逼近法、市场比较法还是收益还原法，均导致在评估时的各种影响因素信息提取上的困难和方法标准等诸多难点。
因此，在城市地价动态监测中，成本逼近法是工业用地价格评估的首选方法，虽然成本逼近法有其自身的系统缺陷，但在工业地价交易案例不多、工业用地涉外评估时，成本逼近法仍是一种较能被各界认可的方法。
市场比较法更能体现土地价值但有待市场进一步成熟，目前各地应用市场比较法评估工业监测点地价，采用的案例主要是抵押价格和转让价格。
西部卫星型小城镇工业用地基准地价测算方法研究——以兰州市皋兰县为例
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基于博弈论的区域工业地价均衡分析及管理策略研究
基于博弈论的区域工业地价均衡分析及管理策略研究作者：吴宇哲来源：《浙江大学学报(人文社会科学版)》2007年第04期[摘要]在中国，各地为了吸引投资，目前普遍实行低工业地价政策，这直接导致了工业用地粗放利用，并可能间接导致工业布局与地区生产要素禀赋不相适应，造成我国工业整体布局的不合理。
我国沿海发达地区正处在城市化和工业化快速推进阶段，实行低工业地价政策更具危害性。
博弈论方法可以为区域低工业地价的形成提供有效的机理分析，并给出地方政府采用正常地价策略、低地价策略，以及采用混合策略的可能区间。
区域工业地价管理策略中，应该强化考虑社会成本以及创建地方政府进行合作所需要的制度条件。
[关键词]工业地价；博弈论；社会成本；策略[中图分类号]F293.2[文献标志码]A[文章编号]1008—942X(2007)04—0124—10一、研究背景土地市场是社会主义市场经济体系的重要组成部分，它通过供求关系、竞争、价格等因素的相互依存和制约实现土地资源的合理配置。
近年来，随着土地使用制度改革的进一步深入，我国土地市场制度不断完善，经营性土地出让一律实行招标、拍卖和挂牌制度，有效地遏制了国有土地资产的流失，促进了国有土地资产的保值、增值。
但是，市场在工业用地配置中的基础性作用还没有得到发挥，工业用地出让主要以协议方式为主，而且各地为了吸引投资竞相压价，许多工业用地出让价格甚至低于土地由生地变为熟地的成本，造成“负地价”的出现。
这不仅破坏了土地市场秩序，而且致使国有土地资产严重流失。
在要素市场中，由于土地和资金等要素之间存在需求的可替代性，企业在生产时，为了实现利润最大化需要考虑生产要素之间的合理组合。
然而由于低地价、“负地价”的存在，对于理性的企业而言，只要生产工艺许可，就一定会选择最大的土地与最小的资金进行要素比例组合，导致工业用地粗放利用。
尤其在我国沿海发达地区，由于商业和住宅用地出让的土地市场运作机制已日趋完善，所以在商业、住宅、工业三种土地用途中，实现土地利用由粗放向集约转变的关键是工业用地。
(定价策略)工业用地价格走势分析最全版
（定价策略）工业用地价格走势分析工业用地价格走势分析2007年国家出台《全国工业用地出让最低价标准》，《标准》的颁布加强工业用地调控的一项重大政策，是国家运用土地价格手段参与宏观调控的重要举措，有效的避免一些地方在招商引资中竞相压低地价甚至以零地价、低于成本出让工业用地。
2008年，为了保证13亿国人的吃饭问题，中国政府设定了18亿亩的耕地红线，这是个不可触及的底线。
而据最新数据显示，2009年中国的耕地总数是18.26亿亩，已经逼近最低底线。
因此在推进城镇化的过程当中，政府势必会更加严格地实施耕地保护制度。
这样就导致未来房地产开发中，农用地开发越来越难，更多的是拆旧盖新。
2010年国家又颁布一系列土地管控措施，加大土地使用管控力度。
从新的法规中我们可以看出，更多的出发点是从保护被征收人的利益出发。
未来在搬迁过程中，不论是在搬迁难度还是搬迁成本上，都有一定的增加。
这在一定程度上，给接下来的房地产开发提升了难度，增加了成本。
同时因土地指标管控的严格及各地可用工业用地指标的不断减少，各地方政府在招商引资中，加大了对企业的筛选力度，提高企业进区门槛，这在很大程度上，造成了工业用地出让价格的提高。
工业用地主要价格影响因素主要包括以下几个方面：1．一般因素(1)自然因素：城镇地理位置、水文气候条件等；(2)社会因素：城镇发展与公共设施建设等；(3)经济因素：地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、产业政策、产业结构、技术创新、物价工资及就业水平、此类市场状况等；(4)行政因素：城镇土地利用规划、房地产租金与税收政策等。
2．区域因素(1)交通状况：对外交通便捷程度、交通管制、距货物集散地(车站、码头、机场)距离及货物集散地的规模档次、道路构造及档次、道路体系等；(2)基础设施状况：供水、排水、供热、供电、供气等状况；(3)环境状况：污染排放状况及治理状况、距危险设施或污染源的临近程度、自然条件等；(4)工业区成熟度：相关产业的配套及集聚状况、工业区的未来发展趋势等；(5)行政因素：规划限制、政府的特殊政策、产业管制等。
工业用地价格评估四项注意
⾃2007年1⽉1⽇起，我国开始实施国⼟资源部公布的《全国⼯业⽤地出让标准》。
笔者认为，在⼯业⽤地招拍挂出让前，应对具体出让地块进⾏价格评估，其评估结果也应由市、县国⼟资源管理部门集体研究审核后确定出让底价。
有四个⽅⾯的问题需引起注意： 在评估报告中要有政策⽅⾯的专项说明，以求评之有理。
在有关市、县尚未公布实施新的基准地价的情况下，评估报告中必须详细说明所依据的政策规定和所在区域的标准。
如：某县在《全国⼯业⽤地出让标准》中属11等144元/平⽅⽶(9.6万/亩)。
本标准是该县境内最末级(四级)⼯业⽤地招拍挂出让时的最低限价。
原四级⼯业⽤地115元/平⽅⽶(7.67万/亩)的标准不再作为评估依据。
在评估⽅法的选择上要综合考虑，使其有所侧重。
因近⼏年⼯业⽤地的⼀级市场出让价及⼆、三级市场上相互转让的成交价普遍较低，加之交易案例不多；采⽤市场⽐较法没有多⼤说服⼒。
⼜因为原基准地价⼤都已超过了3年适⽤期(各地原基准地价的基准⽇⼀般为2002年1⽉1⽇)。
因此，评估⼯业⽤地招拍挂出让价格以成本逼近法评估⽐较适宜和适⽤，但成本中各构成要素要体现市场⽐较法的思想，要采⽤客观成本。
另外，也可根据出让地块的具体情况及相邻⽤地单位的⼟地出租收益、⾏业收益情况，采⽤收益还原法进⾏测算评估。
最后，根据不同⽅法(⾄少两种)测算的结果，分别赋予不同的权重值，确定出⼀个⽐较合理、公正的价格。
在有关参数或数据的选⽤上要合理合法，做到取之有据。
如：以往的还原利率⼤都采⽤同期中国⼈民银⾏公布的⼈民币⼀年期存款利率，今后采⽤的还原利率必须是不低于五年期存款利率的数值；⼟地取得费 (征地补偿额)必须采⽤已经制定的征地统⼀年产值标准及区⽚综合地价。
如：某市的征地区⽚综合地价分4个级别，分别为每平⽅⽶45元、60元、75元、90元，没有上下浮动的余地；新增建设⽤地有偿使⽤费、耕地占⽤税、耕地开垦费等有关税费，国家也有规定的标准，不得擅⾃修正。