【热门】土地增值税清算中收入及税金的审核要点
土地增值税清算审核方法及案例解析——收入的审核常见疑点及案例
土地增值税清算审核方法及案例解析——收入的审核常见疑点及案例疑点一：真按揭，假收入案例7-3：某市税务机关对某房企的W项目土地增值税清算进行复核，发现W项目是采用代销方式进行销售，销售比例100%，纳税人自行申报收入20,723.16万元，纳税人的账簿记载销售费用-佣金支出6,816,948.00元，该房企是否存在少申报收入？解析：根据销售佣金倒推收入22,723.16万元，疑似少申报收入约2000万元。
通过查看企业明细账簿，发现企业有按揭贷款入账，但未发现首付款的收入记录。
根据我国按揭贷款有关的法律规定，该业务处理异常，可能存在两种情况：一是可能存在假按揭；二是企业可能存在隐瞒首付款的情况。
税务人员到该企业合作按揭银行进行调查取证，发现银行保存有企业收取首付款收据的复印件，金额合计550万元。
企业解释是因为要替购房者办理按揭贷款，从而采取的变通措施，伪造了收据，实际并未收款。
虽然从银行取得首付款收据的证据已比较有说服力，但为了让企业心服口服，税务人员又根据销售合同的信息联系了5户购房者，同时也做了询问笔录，证实了购房者在按揭贷款前就已经将首付款交付给开发商。
由以上两个有利的证据资料确定了该房开企业确实是隐藏了收入，最终对2000万收入进行调增处理。
疑点二：售后回租方式销售，销售收入申报不真实案例7-4：某市税务机关在对本辖区内的房地产开发项目进行土地增值税清算审核时，发现该项目商业售价与同地区同年同房源类型的平均售价相比偏低，疑似少申报收入。
解析：通过三方信息查询，发现该开发商对其开发的商铺采取售后回租的方式进行销售，开发商将房屋销售给购房者，后由开发商的关联方“B商业管理有限公司”与购房者签订《商铺委托经营合同》，前三年租金收入抵顶购房款，占房屋总价的22%，开发商申报收入金额仅为房屋价款的78%。
所以，需对前三年租金部分要调增收入，同时补缴相关税费。
相关政策参考：•《国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》国税函〔2008〕576号•苏地税规〔2012〕1号第三条第二款疑点三：销售单价明显偏低案例7-5：某开发项目，建设住宅楼5栋，普通住宅共300套，销售情况如下：在上述土地增值税清算过程中，是否存在少申报收入的情况？解析：•根据项目合同总额计算该项目的平均售价：392,071,000.00元/39,892.00㎡=9,828.31（元/㎡）•平均销售价格的70%：9,828.31（元/㎡）×70%=6,879.82（元/㎡）•2号楼销售单价为5000元/㎡的10套房源低于该项目平均售价的70%，若企业未能给出正当理由，可考虑按该项目的平均售价予以调整收入：（9,828.31-5000）元/㎡×500㎡=2,414,155.72（元）备注：上述案例中以低于平均售价的30%作为调整的明显不合理且无正当理由。
探析土地增值税清算过程中应注意的问题
探析土地增值税清算过程中应注意的问题1. 引言土地增值税是指在土地出让、转让等行为中，根据土地增值额征收的一种税费。
土地增值税的清算过程涉及多个环节，包括土地估价、税务备案、计算纳税额等，需要注意一些问题，以确保清算过程的合法性和准确性。
本文将探析土地增值税清算过程中应注意的问题，并提供一些建议。
2. 土地增值税清算过程土地增值税清算过程一般包括以下几个基本环节：2.1 土地估价土地估价是土地增值税清算的第一步。
估价的准确性对于后续计算纳税额非常重要。
在进行土地估价时，应注意以下问题：•准确获取土地市场价格和市场趋势，这需要进行充分的市场调研和数据分析。
•考虑土地所在地区的土地利用政策，土地用途的限制对土地估价有一定影响。
•鉴定合适的估价方法，例如比较市场法、收益法等，选择最合适的方法进行土地估价。
2.2 税务备案在进行土地增值税清算前，需要将相关信息备案到税务部门。
税务备案过程中应注意以下问题：•提供准确的土地估价报告，确保备案信息的准确性。
•符合税务部门要求的备案材料，例如身份证明、土地估价报告等。
•进行税务登记，获取税务登记证明和纳税人识别号等必要信息。
2.3 计算纳税额计算纳税额是土地增值税清算过程中的关键步骤。
在计算纳税额时，应注意以下问题：•根据税法规定计算土地增值额，确定应纳税额。
•了解税率和免税政策等相关信息，确保计算的准确性。
•计算所得的纳税额应符合税务部门的要求，并及时缴纳。
3. 应注意的问题在土地增值税清算过程中，还需要注意以下问题：3.1 法律合规性土地增值税清算涉及多个法律法规，应确保在清算过程中遵守相关法律规定。
这包括土地增值税法以及土地出让、转让的相关法规，不得违法操作或逃税。
3.2 数据的准确性土地估价和纳税额计算过程中需要使用大量的数据，应确保这些数据的准确性。
任何数据的错误或估计偏差都可能导致计算结果的不准确。
3.3 合理分配费用土地增值税清算过程中，还需考虑合理分配各项费用。
土地增值税清算三审制度
土地增值税清算三审制度土地增值税清算三审制度1. 引言土地增值税是中国政府用于调控房地产市场和实现资源再配置的重要税种。
作为税收制度的一部分，土地增值税清算三审制度扮演着至关重要的角色。
本文将对土地增值税清算三审制度进行全面评估，并探讨其深度和广度，旨在为读者提供对该制度的深入理解。
2. 土地增值税的背景和目的土地增值税是中国政府为控制土地市场活跃、保护农民权益、调节房地产市场供求关系而进行的一项税收政策。
该税种旨在通过对土地增值进行征税，提高土地使用效率，调控房价，防止过度投机和泡沫经济的出现。
土地增值税的征收可以促使土地资源更好地流转和配置，为经济可持续发展提供有力支持。
3. 土地增值税清算三审制度的内容土地增值税清算三审制度是指针对土地增值税纳税清算过程中的三个环节进行审查的制度。
具体包括清算申报审查、清算决定审查和清算结果审查。
下面将逐一介绍这三个审查环节。
3.1 清算申报审查清算申报审查是指纳税人在纳税申报期限内，根据税务机关的要求提交土地增值税纳税申报材料并进行审查的环节。
在清算申报审查中，纳税人需要提供详细的土地交易信息、土地增值收入、成本等相关材料。
税务机关会对纳税申报材料进行审核，确保信息的真实性和准确性。
3.2 清算决定审查清算决定审查是指税务机关在清算申报审查的基础上，根据相关法规和政策，对纳税人的土地增值纳税清算结果进行审查。
在这个环节中，税务机关会核实纳税人所提供的陈述和数据，确保土地增值税的清算结果与实际情况相符合。
税务机关还会对纳税人的清算计算方法和材料的完整性进行综合评估。
3.3 清算结果审查清算结果审查是指税务机关对纳税人的土地增值税清算结果进行终审的环节。
在这个环节中，税务机关会对纳税人所提供的土地交易信息、土地增值收入和支出明细进行详细核查，确保纳税人的土地增值税清算结果的合法性和准确性。
税务机关还会对纳税人的清算方法和材料进行审查，以确保税款的适当计算和征收。
土地增值税清算合同审核要点
土地增值税清算合同审核要点
1. 嘿，得看看合同的主体对不对呀！就像你去参加聚会，得搞清楚邀请你的人是谁一样。
要是主体都搞错了，后面不就乱套了嘛！例子：要是把甲方写成了乙方，那不就完蛋啦！
2. 合同里的条款是不是清楚明白呀？别弄些模糊不清的表述，这可不行！就好比你走路，得知道走哪条路清楚呀。
例子：条款写得模棱两可的，怎么执行呀！
3. 费用的计算方式可重要啦！你想想，要是算错了钱，那还得了！就像你买东西，得搞清楚价格怎么算吧。
例子：要是费用计算错了，那不是亏大了啦！
4. 时间节点得卡死呀！难道能随便拖延吗？那可不行，就像你赶火车，得按时到车站呀。
例子：不按时完成，后面一系列事都得耽误啦！
5. 双方的权利义务得划分清楚呀！不能稀里糊涂的，这好比分蛋糕，得知道谁拿大的谁拿小的。
例子：权利义务混乱了，那不得吵起来呀！
6. 违约责任可不能轻视呀！这就好比给对方套上一个紧箍咒，让他不敢乱来。
例子：没有明确违约责任，对方违约了你咋办呀！
7. 争议解决方式得想好呀！总不能出了问题没地方说理吧！就像你迷路了，得知道找警察帮忙呀。
例子：没有好的争议解决方式，那不是要扯皮啦！
8. 合同的变更和补充得注意呀！不能随随便便就改了，这就像你计划好的旅行，不能随意变动路线呀。
例子：随意变更合同，那不乱套啦！
9. 最后呀，整体审核一遍，看看有没有遗漏啥重要的！可别丢三落四的！就像出门前得检查一下东西带齐没。
例子：不仔细检查，出问题了后悔都来不及呀！
我的观点结论就是：土地增值税清算合同审核一定要非常仔细认真，每个要点都不能忽视，不然可能会带来大麻烦！。
土地增值税审核要点
土地增值税审核要点土地增值税是指在土地使用权转让或者土地使用权出让过程中，根据土地增值情况对转让方征收的一种税费。
土地增值税的审核是指对纳税人申报的土地增值税进行审查核实，确保其纳税金额的准确性和合法性。
土地增值税的审核要点主要包括以下几个方面。
一、认定土地增值税的纳税主体。
1.1对土地使用权转让方纳税人的认定。
根据土地管理法相关规定，土地使用权是指土地使用人在法定期限内，依法占有、使用、收益土地的权利。
土地使用权转让即为土地使用权人将土地使用权有偿过户给他人，从而转移了土地所有权。
在这个过程中，转让方将作为纳税主体进行土地增值税的申报和缴纳。
1.2对土地使用权出让方纳税人的认定。
土地使用权出让指土地管理部门将土地使用权以招标、拍卖、协议等方式有偿出让给使用人。
在土地使用权出让过程中，出让方是土地使用权的所有人，因此需要进行土地增值税的申报和缴纳。
二、核实土地增值税的计算依据和申报程序。
2.1核实土地增值税的计算依据。
土地增值税的计算依据是增值额，即土地出让收入与取得土地使用权成本的差额。
在核查土地增值税时，需要核实土地出让收入的准确性，包括土地出让价款和其他相关费用；同时需要核实取得土地使用权的成本，包括土地的取得价款、土地增值税、土地登记费等相关费用。
2.2确定土地增值税的税率。
土地增值税的税率是由地方政府根据法律规定自行确定的，一般为30%-60%不等。
在审核土地增值税时，需要根据地方政府规定的税率来确定纳税金额。
2.3进行土地增值税的申报流程。
纳税人需要将土地增值税的申报表填写完整，并按照规定的时间和地点，将申报表和相关的凭证材料递交给税务机关，经过税务机关的核实，纳税人需按时缴纳土地增值税。
三、严格审查土地增值税申报的凭证材料。
3.1审查土地出让合同。
土地出让合同是土地使用权转让或出让的重要合同文件，它记录了土地出让方和承受方之间的权利义务关系。
在审查土地增值税申报材料时，需要核实土地出让合同的真实性和合法性。
土地增值税审核要点
土地增值税审核要点土地增值税审核要点一、引言土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属设施的单位和个人征收的一种税。
随着房地产市场的繁荣，土地增值税的审核工作也日益重要。
本文将详细阐述土地增值税审核的要点，帮助读者了解这一领域。
二、土地增值税概述土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属设施的单位和个人，以其转让所得为课税对象所征收的一种税。
该税种于1993年12月13日由国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，并于1994年1月1日起实行。
三、审核要点1、纳税人身份审核：确认纳税人是否具备土地增值税纳税人的资格，主要审查其土地使用权是否属于国家所有。
2、课税对象审核：核实课税对象的真实性、合法性以及土地使用权有无争议。
应审核课税对象的面积、用途、评估价值等是否符合相关法律法规和政策规定。
3、计税依据审核：确认计税依据是否真实、准确。
根据相关法规和政策，审核纳税人的土地增值额是否按照规定的比例计算，是否存在漏计、少计等情况。
4、税率审核：核实所适用的税率是否符合相关法规和政策规定，是否存在税率适用不当的情况。
5、减免税审核：对享受减税、免税优惠的纳税人，要严格审核其是否符合相关政策和法规的条件，确保减免税的合法性和合理性。
四、案例分析以某房地产开发企业为例，该企业在进行土地增值税审核时，主要关注以下要点：1、纳税人身份审核：确认该企业是否具备土地增值税纳税人的资格，审查其土地使用权是否属于国家所有。
2、课税对象审核：核实该企业所开发的房地产项目的真实性、合法性，以及土地使用权有无争议。
同时，审核项目的评估价值是否合理。
3、计税依据审核：确认该企业的土地增值额计算是否准确，是否存在漏计、少计等情况。
4、税率审核：核实该企业所适用的税率是否符合相关法规和政策规定，是否存在税率适用不当的情况。
5、减免税审核：对该企业申请的减税、免税优惠进行严格审核，确保其符合相关政策和法规的条件。
土地增值税清算收入确认政策要点
土地增值税清算收入确认政策要点关于清算单位需要注意
与开发项目共同建设的地下车库（车位）或公共配套设施，单独办理《建设工程规划许可证》的，在土地增值税清算时不单独作为一个清算单位，可根据受益原则，将其收入、成本、费用按配比原则分摊至其他清算单位。
收入确认需要注意
*关于销售价格明显偏低问题
纳税人转让房地产成交价格低于同期同类房地产平均销售价格10%（含）以上的，若成交价格无正当理由，按同期同类平均交易价格进行调整。
上述正当理由是指存在以下情形之一∶
（1）采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的;
（2）法院以判决方式转让的;
（3）以公开拍卖方式转让的;
（4）属于保障性住房、人才公寓销售（政府回购）的;
（5）销售的房屋结构或功能存在明显缺陷的;
（6）经主管税务机关认定的其他合理情形。
**关于转让房地产其他经济收益问题
纳税人转让房地产取得的违约金、滞纳金、赔偿金、更名费等与房地产销售有关的经济利益，无论会计上如何核算，均应确认为转让房地产所取得的收入。
土地增值税清算审核疑点分析.
及案例讲解
土地增值税清算审核
做什么
怎么做
土地增值税清算审核
做什么
清算审核的主要内容 1、清算单位的确定。 2、转让房地产收入的审核。 3、扣除项目的审核。 4、增值额的计算。
土地增值税清算审核
清算应提取的基础资料
土地增值税清算审核底稿 清算审核报告
做什么
土地增值税清算审核
1、视同销售：是否存在账上未作分配但实际已内部分配给股东 个人用于出租和经营；审核相关往来科目和“开发商品”科目， 如以售房款抵顶工程款的核查，主要审核预付账款、应付账款等 科目的贷方科目是预收账款、主营业务收入等科目，还是开发商 品科目。 2、自用：审核会计账上是否已记录转作固定资产等处理。
土地增值税清算
土地增值税清算
—— 转让房地产收入审核
三、价外费用和代收费用的审核 审核“其他应付款”或“其他业务收入”等科目，是否有发 生属于转让房地产的价外收入或代收费用，并判断是否应并入清 算收入总额。 1、价外费用主要包括销售不动产过程中收取的如购房违约金等 收入。 2、对于开发过程中代收费用是否计入清算收入总额，主要审核 一是是否属于代县级以上人民政府收取，二是是否并入房价或企 业开具发票。 四、委托销售手续费的审核 根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额，与申报的预 售收入和销售收入比对，寻找差异，并对照检查中介服务机构的 销售明细表，检查是否将手续费直接冲减收入，隐瞒销售收入问 题。
—— 转让房地产收入审核
八、私改规划增加可售面积的审核 将销售台账登记数据、竣工测绘数据和规划立项数据比对分 析，检查有无私改规划，增加可售面积，销售后不计收入问题。 九、补退差审核 一般来说，补退差金额不会太大。 十、拆迁安置收入的审核 审核房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置 用房视同销售处理，是否按规定确认收入，同时将此确认为房地 产开发项目的拆迁补偿费。对于超面积部分按实际销售价格确认 收入。
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土地增值税清算中收入及税金的审核要点
我国土地增值税实行预征和清算相结合的征管制度，纳税人在项目预售阶段预缴税款，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，在清算环节中应纳税额采取核准制，纳税人按照主管税务机关审核确认的补退税金额进行清算。
纳税人土地增值税清算的收入及税金审核，是其中必不可少的环节。
销售收入审核
由于商品房销售合同需要网签，在办理过户手续时，需要提供销售发票，并且土地增值税清算时尚未销售面积对应的成本预留，待实现销售时进行后续申报，因此商品房销售收入便于确定。
审核时重点关注以下三点：
（一）审核销售明细表，确定销售价格是否合理。
核对同期（月）同类的商品房销售单价，审查是否存在明显偏低（低于正常售价的30%）的情况。
如果存在售价明显偏低情况，需提供书面说明，证明此项交易符合正常商业目的，为商品质量问题或存在其他瑕疵等原因产生的价格折让。
若无合理理由，应按照同期同类商品房的平均售价调整计税收入。
（二）抽查销售合同，确定销售收入是否正确。
按照合同编号随机抽取部分合同，与销售明细表所列销售面积和金额进行核对。
审查销售明细表是否真实完整地反映企业的销售情况。
（三）根据清算政策中普通住宅的判断标准，分别汇总普宅销售收入及其他商品房销售收入。
由于普通住宅增值率小于20%时免征土地增值税，因此需按照销售明细表归集普通住宅的销售面积和金额。
税金审核
土地增值税清算时，开发项目已经缴纳的营业税（营改增后无此扣除项）、城市维护建设税、教育费附加和地方附加（以下简称税金）允许在计算增值额时扣除。
审核时重点关注以下三点：
（一）审核税金的申报记录，查阅申报表、税金计算表及相关资料，判定申报记录中的税金是否属于项目，防止以其他项目的税金顶替本项目。
（二）审核税金的入库凭证（税票），查阅税金的税票、银行支付凭证，是否存在申报而不入库的情况。
（三）审核税金与申报的销售收入的配比关系，是否存在多缴或少缴的情况，多缴可能是将其他项目的税金计入了本项目。