2018最新物业管理法律法规政策解读
物业管理条例(2018修)
物业管理条例（2018修）公布机关：国务院公布日期：2018年3月19日实施日期：2018年3月19日效力：有效门类：行政法类物业管理条例(2018年3月19日修正版)(2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号发布，根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》第一次修订;根据 2016年2月6日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第二次修订;根据2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第三次修订)目录第一章总则第二章业主及业主大会第三章前期物业管理第四章物业管理服务第五章物业的使用与维护第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。
第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章业主及业主大会第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议，行使投票权;(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。
2018年物业管理法全文
2018年物业管理法全文【最新版本】第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章业主及业主大会第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议，行使投票权;(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。
第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
物业管理条例(2018修订版)
物业管理条例(2018修订版)物业管理条例(2018修订版)第一章总则第一条为了规范物业管理工作，保障业主利益，维护社会公共秩序，根据《物权法》、《物业管理法》等相关法律法规，制定本条例。
第二条物业管理条例适用于本市范围内的住宅小区、办公楼宇、商业综合体等具有物业管理需求的单位。
第三条物业管理应遵循公平、公正、规范、高效的原则，加强与社区居民的沟通，共同维护良好的居住环境。
第四条物业管理应建立健全物业管理服务制度，提供优质、便捷的管理服务，同时加强内部管理，提升管理水平和服务质量。
第二章物业管理范围第五条物业管理范围包括但不限于以下内容：1.物业设施设备的维护与管理；2.公共区域的清洁与维修；3.车辆和人员的出入管理；4.安全防范措施的落实；5.业主大会和业主委员会的组织和管理；6.投诉处理和纠纷调解等工作。
第六条物业管理公司应当按照合同约定，履行好委托管理的职责，积极开展相关工作，为业主提供全面、高效、便捷的管理服务。
第三章物业管理机构第七条物业管理机构应当具备一定的经济实力和管理能力，有良好的信誉和声誉，能够保证履行其承担的职责。
第八条物业管理机构应当设立相应的管理岗位，并聘请具备相关专业知识和技能的人员，确保物业管理工作的顺利进行。
第九条物业管理机构应当加强对员工的教育培训，提高工作素质和服务质量，不断提升工作能力和管理水平。
第四章物业费用第十条物业费用应当按照相关规定进行合理划分，业主应当按时、足额缴纳物业费用。
第十一条物业费用的使用应当透明，用于物业管理服务、设施设备维修等方面，不得擅自挪用或滥用物业费用。
第十二条物业费用的收取和使用情况应当定期向业主公示，并接受监督。
第五章业主参与与权益保障第十三条物业管理公司应当加强与业主的沟通和交流，及时解答业主关于物业管理的疑问和问题。
第十四条物业管理公司应当建立健全业主参与机制，充分发挥业主委员会的作用，促进业主参与物业管理工作。
第十五条物业管理公司应当保护业主的合法权益，做到公平对待，不得侵犯业主的利益。
2018年物业管理条例实施细则全文(最新版)
2018年物业管理条例实施细则全文(最新版)第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造良好的生活和工作环境，促进社会和谐稳定，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条本条例适用于本省行政区域内的物业管理活动。
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条县级以上人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立和完善物业管理综合协调机制。
第四条县级以上人民政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责：(一)对物业服务质量进行监督管理；(二)对物业招投标活动进行监督管理；(三)对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督；(四)处理物业管理中的投诉；(五)对专项维修资金缴存、使用情况进行监督管理；(六)法律、法规规定的其他职责。
县级以上人民政府其他有关行政管理部门按照各自职责，做好物业管理活动相关监督管理工作。
第五条街道办事处或乡镇人民政府依法监督指导业主大会的成立、业主委员会的选举等工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。
居(村)民委员会协助街道办事处或乡镇人民政府开展物业管理相关工作，对业主大会筹备、召开及业主大会、业主委员会的日常工作进行具体指导。
第六条物业服务行业组织应当加强行业自律，制定物业服务规范和标准，规范物业服务行为，督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务，提升物业服务水平。
第七条鼓励采用互联网、物联网等信息化、智能化技术提升物业服务质量和管理水平，推进智慧小区建设。
第二章业主大会和业主委员会第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。
(精选) 2018最新物业管理条例全文
2018最新《物业管理条例》全文总则第一条为了规物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域物业管理活动的监督管理工作。
业主大会第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议，行使投票权;(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。
第八条物业管理区域全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域全体业主在物业管理活动中的合法权益。
2018最新物业管理条例全文
2018最新《物业管理条例》全文总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
业主大会第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议，行使投票权;(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。
第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
2-物业管理条例(2018年修正本)_
2-物业管理条例(2018年修正本)_物业管理条例（2018年修正本）公布机关：国务院公布日期： 2018.03.19 施行日期： 2018.03.19 效力：有效门类：行政法类（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》第一次修正根据2016年2月6日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第二次修正根据2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第三次修正）第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章业主及业主大会第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。
2018物业管理条例
2018物业管理条例2018物业管理条例第一章总则第一条为了加强和规范物业管理工作，保障业主权益，维护社会和谐稳定，制定本条例。
第二条本条例适用于在中华人民共和国境内从事物业管理活动的单位和个人。
第三条物业管理应当依法、公开、公正、公平的原则，为业主提供高质量的服务。
第四条物业管理应当遵守法律、法规和规章制度，维护社会公共秩序和道德风尚。
第二章物业管理的主体第五条物业管理的主体包括物业服务企业、物业所有权单位和物业使用人。
第六条物业服务企业应当具备相应的资质，并向业主提供合格的物业管理服务。
第七条物业所有权单位应当履行其维护物业公共秩序和物业设施设备功能的职责。
第八条物业使用人应当履行其享有相应物业使用权的责任和义务。
第三章物业管理的职责第九条物业管理的职责包括但不限于以下内容：1·维护小区的日常秩序和安全。
2·维修和维护小区的公共设施和设备。
3·收取和管理业主的物业费用。
4·组织小区内的各类活动，促进邻里关系的融洽。
第十条物业管理应当建立健全的制度和规章制度，明确各方的权责义务。
第四章物业费用第十一条物业费用是指业主按照共有物业的比例共同缴纳的费用，用于维护和管理物业。
第十二条物业费用的计算方式由物业管理方根据小区的实际情况和相关政策确定，并经业主大会或委员会审议通过。
第十三条物业费用的使用应该公开透明，用于支出必须与小区物业管理相关。
第五章物业权益保护第十四条物业管理方应当积极维护业主的合法权益，及时处理和解决业主提出的投诉和纠纷。
第十五条物业管理方不得限制业主的权利，不得非法干预业主对物业的使用。
第十六条业主有权参与物业管理的决策，可以通过业主大会或委员会行使民主监督权。
第六章法律名词及注释附件：本文档涉及附件，请参阅相关附件。
法律名词及注释：1·物业服务企业：指从事物业管理活动的企业，应当具备相应的资质。
2·物业所有权单位：指具有物业权属关系的单位，应当履行其维护物业公共秩序和物业设施设备功能的职责。
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CONTENTS
01
行业最新法规政策概况
02
部分区域法规政策修订后的风险分析
法规政策变化应对措施（建议）
03
一、行业最新法规政策概况
政府将出台政策逐步取消商品房预售制度，将影响前期配合物业服务费收入
一、行业最新法规政策概况
（一）社保征缴改革推动行业洗牌，企业社保负担变大（以上市物企为例）
一、行业最新法规政策概况
（三）政府主管部门主动出击，严监管，处罚物业不法行为
一、行业最新法规政策概况
（四）业主权利归位给物业管理企业带来新挑战
全国多个地方出台或即将出台政策：业主大会获得“身份”（社会信用代码证），可开设资金共管账户
共有道路上停车位产权归全体业主所有
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有
一、行业最新法规政策概况
（二）取消资质，开启物业管理信用监管新时代
物业服务企业资质的取消，并不表示物业服务企业可以降低标准，相反，物业服务企业须进一步提高物业服务 水平，并且全国各地物业行政主管部门相继颁布的物业服务企业信用管理办法，制定完善的检查、处罚机制，落 实物业管理相关法律法规，监督物业服务企业的物业管理工作，严格处罚物业不法行为，督促物业服务企业加强行
深圳：业主大会将获得“身份”可开设资金共管账户
共有道路上停车位产权归全体业主所有、业委会候选人无须‘双过半’即可当选、备案取得社会信用代码证可开设业主大会独立账户……”8月29日，深圳市人大常委会首次审议了备受外界关注的《深圳经 济特区物业管理条例（修订草案）》（以下简称《条例》）。《条例》相关内容解读如下： 1、共有道路上停车位产权归全体业主所有 由于《物权法》和《物业管理条例》对物业管理区域内共有建筑和设施的权属规定较为宽泛，深圳不动产登记部门也未对共有部分进行全面产权登记，物业小区业主共有部分权属始终处于模糊状态。 这导致从前期物业服务开始，部分物业服务企业从开发商手中承接并管理物业小区后，通过出租车位（车库）和架空层，经营配套设施和电梯广告等方式谋取利益，脱离了“接受业主委托对物业共有部分进行 管理维护”的本质，引发业主与物业公司、开发商之间的冲突。 《条例》此次增设专章，拟明确规定，物业管理区域内的道路、绿地、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分
，消防、公共照明等附属设施、设备，及避难层、架空层、设备层或者设备间等均属业主共有，并针对市民争议极大的“停车位（库）使用、管理”问题作出规定。
《条例》称，目前深圳停车位（库）主要分为三种类型：一是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，这类车位产权应归全体业主所有。因此，拟按照优先满足业主需要，由业主大会决定使用 及收益方式；二是地下人防工程，此类将明确向全体业主、物业使用人开放使用，并按照“谁受益，谁负责”原则确定维修责任主体；三是对于通过《土地出让合同》《房屋买卖合同》明确产权归属开发商的 停车位（库），拟要求开发商在进行产权登记并向全体业主公示租售方案后，再进行租售。 不过，《条例》实施之前的存量历史遗留停车位（含《物权法》出台之前部分），由于情况较为复杂，拟按照“法不溯及既往”的原则，不予涉及。 2、无须“双过半”可当选业委会成员
CONTENTS
01
行业最新法规政策概况
02
部分区域法规修订后的风险分析
法规政策变化应对措施（建议）
03
二、部分区域法规修订后的风险分析（深圳）
【普通住宅前期物业服务收费可突破原政府指导价】 《深圳市实行政府定价的经营服务性收费目录清单（截至2018年8月1日）》明文规定：实行菜 单式管理，暂允许新建小区在基本物业服务基础上提供增值物业服务并由物业服务单位（或开发 商）与业主通过书面协议方式约定收费标准。 1.高层物业：每平方米最高3.9元/月。（原最高限价） 2.多层物业：每平方米最高1.3元/月。（原最高限价） 风险分析：【利】新建小区物业服务定价，可以通过实行菜单式管理，提供增值物业服 务方式约定收费标准，突破原政府指导价增加物业公司经营收入。
业诚信管理。
一、行业最新法规政策概况
（三）政府主管部门主动出击，严监管，处罚物业不法行为
自2018年4月份以来，深圳、佛山等政府主管部门或行业协会主动出击组织物业管理专项检查，近20家物业
公司被公开通报批评、警示、谴责制裁等，其中多家知名物业公司如万科物业、雅居乐物业出现被主管
部门公开“警示”处分情况。
收、社会保险费、非税收入征管服务标准。预计此项改革实施后，税务部门将督促企业按照员工实际工资进行
社保的足额缴纳，漏交、少交社保的现象将被核查，企业社保负担或将变大；中小型物管公司短期内可能更 难应对人力成本上涨面临洗牌出局。
据中国政府网消息，国务院总理李克强在9月18日的国务院常务会议上明确要求，税务总局和人社部要就此共同 发声：在社保征收机构改革到位前，各地一律保持现有社保政策不变。
按照现行规定，所有业委会成员都要“双过半”才能当选。但由于现实中不少业主参与热情不高，造成了业主大会成立难问题，业委会成立比例低。
《条例》拟降低业主大会和业主委员会的成立门槛，采用两轮投票的方式，首轮“双过半”的候选人直接当选。而未能选出或足额选出的，采用第二轮投票，按照该轮选举的得票顺序当选，无须获得“双过半 ”，保证业委会能够有效成立。但近五年内受过刑事处罚或者近三年内因违反治安或物业管理法律法规受到行政处罚的人员不得担任业委会候选人。 为弥补业委会监管空白，《条例》还拟增设业主监事会以及业委会及其委员的禁止性行为规范，并增加相应的处罚条款。拟明确对于制定修改管理规约和议事规则、选聘物业服务企业等重大决策事项属于业主 大会保留权利，不得授权业委会行使。 3、备案取得社会信用代码证可开设业主大会独立账户 物业服务企业侵占、挪用业主共有资金的情形时有发生，业主强烈要求开设独立账户，但由于业主大会不属于社会团体法人、民办非企业组织、基金会或非法人组织，无法办理登记，进而导致无法开设独立账 户。 此次，深圳获得住建部、国家发改委等部门支持后，《条例》拟规定业主大会成立后由住建部门负责备案，取得统一社会信用代码证书，业主大会可以凭代码证到合作银行开设业主共有资金账户，也可以委托 物业服务企业开设业主共有资金共管账户。
公司
碧桂园服务
绿城服务
中海物业
雅生活服务
彩生活
社保征缴改革额外增加成本 备注
7800万元
7200万元
5200万元
3900万元ຫໍສະໝຸດ 3100万元自有员工人力成本将因社保改革预计2019年经营利润将下降3%-9%不等；若 纳入外包员工，则预计总人力成本将增加更多。
中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《国税地税征管体制改革方案》，先合并国税地税机构再接收社会保险费 和非税收入征管职责，并明确从2019年1月1日起，将基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保 险费、生育保险费等各项社会保险费交由税务部门统一征收。此举有助于增强政策透明度和执法统一性，统一税