2015年土地估价实务：地价水平值
2015-新城镇土地估价规程应用要点
新城镇土地估价规程应用要点《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）国家技术标准已经公开发布，并于2014年12月1日起实施。
2015年3月18日国土资源部办公厅发布《关于实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号），通知要求各地严格按规程制定、更新并公布基准地价，加强宗地地价评估管理，严格执行出让地价评估的有关规定。
《城镇土地估价规程》作为土地估价师开展评估业务时最重要的技术规范，规程的更新与变化直接影响到了《土地估价报告》的格式与评估方法的应用，下文着重说明新《城镇土地估价规程》在估价实务中的变化，希望对估价人员业务的开展起到一定的借鉴。
一、基准地价系数修正法的调整新规程中基准地价系数修正法、路线价法和标定地价系数修正法共同被纳入到公示地价系数修正法中。
同时新规程增加了基准地价系数修正法的适用范围，指出“基准地价系数修正法可用于政府已公布基准地价，具有完备的基准地价修正体系的区域，且涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时；所采用的基准地价应具有现势性，待估宗地的估价期日距基准地价的期日一般不超过3年”。
而估价人员所关注的基准地价更新频率问题在新规程中也有了规定，即更新频率不得低于每3年一次，每隔6年应进行一次全面更新。
同时国土资厅发〔2015〕12号也明确说明基准地价每3年应全面更新一次，超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法，不能以网格等形式借助计算机信息系统实时更新基准地价。
由此可见在新规程下，如果某地区仅有基准地价表而体系不完备的，或基准日相差6年以上，那么估价人员对该地区土地的评估不应采用基准地价系数修正法。
同时应注意如果估价期日距基准地价期日超过3年而不足6年时，这些地区所涉及的国有土地资产处置或土地资产抵押评估，应谨慎选择使用基准地价系数修正法。
2015年版基准地价初步解读教程
2010、2012、2015版基准地价对比一、区域：跟随行政区划调整扩围2010&2012版：十区2015版：十区两市二、基准地价内涵：提高容积率，用地更集约2010&2012版：2015版：三、办公用地独立作基准地价2010&2012版：综合（办公）类用地基准地价为居住用地基准地价的100%。
土地级别及定价范围中，只有商业、居住、工业三种。
2015版：土地级别及定价范围中，有商业、居住、办公、工业四种。
四、性质特殊用地给出定价指引2010&2012版：无相关指引2015版：五、营利性社会事业用地（包括邮政设施、教育设施、体育设施、公共文化设施、医疗卫生设施、社会福利设施等）和营利性科研设计用地需整体确权时，其基准地价标准按照所在区域办公用地基准地价的70%确定。
六、市政基础设施用地基准地价参照工业用地基准地价。
五、价格修正体系更详细2010&2012版：八、临珠江前后航道（白鹅潭至珠江口、白鹅潭至沙贝海、白鹅潭至白沙河、白鹅潭至丫髻沙、丫髻沙至官洲岛、洛溪岛至沥滘水道）、白沙河、西华海、沙贝海、白坭河、巴江河、鸦岗河、流溪河、三枝香水道、市桥水道、沥滘水道、沙湾水道两岸的临江宗地，其临江宗地线以内50米部分在网格点基准地价基础上加收30%。
2015版：独立出台附件《附件5 广州市基准地价修正体系》内容包括商业用地（容积率、楼层、临街深度、宽深比、街角地、商业集聚度、土地剩余使用年限）居住用地（容积率、楼层、土地使用年期、临江）办公用地（容积率、临江、楼层、使用年期）工业用地（容积率、临江、土地使用年期）六、土地级别及价格调整：土地级别范围变动大，同等区域价格普遍上调2012版：2015版：2012版：2015版：2015版：2012版：2015版：七、商业路线加价表变化，部分升价，在级别基准价上升较高区域，路线加价不升价（如人民北路-站西路）八、重点区域基准地价变化。
2015土地估价师土地估价实务基础：土地估价的原则与方法4
2015土地估价师土地估价实务基础：土地估价的原则与方法4一、单项选择题〔共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意〕1、耕地占用税的纳税期限为__天.A．10B．20C．30D．602、对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素点和地物点,相对于临近控制点的点位相对误差不超过〔〕.A．±0.05米B．±0.04米C．±0.10米D．±0.01米3、"城市规划与改建的目的,不仅在于安排好城市形体——城市中的建筑、街道、公园、公用事业与其他各种要求,更重要的在于实现社会与经济目标.〞这一关于城市规划与建设的条目出自于__.A．日本文献B．英国《大不列颠百科全书》C．美国国家资源委员会D．中国4、按临时用地批准使用的建设用地,临时使用期限一般不超过〔〕年.A．0.5B．1C．2D．35、下列描述中,__不属于农用地基准地价更新的技术途径.A．以农用地定级为基础,按地价平均法更新基准地价B．利用标准地块资料,根据标准地块价格或地价指数更新基准地价C．调整综合分值与地价关系模型,利用调整后的模型更新基准地价D．运用投入产出资料的变化量修正更新基准地价6、土地估价适用原则不包括.A：替代原则B：需求与供需原则C：协调原则D：合法原则E：国家实行土地估价师资格认证制度7、中国最早的《不动产登记条例》是在__年颁布的.A．1920B．1921C．1922D．19238、将标准深度100英尺四等份,每一等份的价值占路线价的比例分别为40％、30％、20％、10％的路线法则是.A：慎格尔法则B：苏慕斯法则C：霍夫曼法则D：哈柏法则E：时间因素9、X庄村民田某,于1992年申请宅基地建房居住,20##7月,田某将其房屋租赁给外来打工人员居住,并收取租金.20##,田某再次以无房居住为由,申请宅基地,按照《中华人民##国土地管理法》的规定,当地人民政府应〔〕.A．没收田某出租房屋所得B．对田某予以罚款C．在批准时核减用地数量D．对田某的申请不予批准10、在影响土地价格的诸因素中,繁华程度属于.A：一般因素B：区域因素C：个别因素D：经济因素E：时间因素11、在进行城镇定级时,某城镇商服中心分为三级,市级中心的规模指数为100,区级中心的规模指数为50,小区级中心规模指数为20,市级中心、区级中心与小区级中心的功能分别为__.A．100、50、20B．50、30、20C．100、30、20D．59、29、1212、以下因素中,__是土地价格存在的根源.A．级差地租B．垄断地租C．绝对地租D．相对地租13、某房地产公司修建一栋写字楼,某月同时售给甲、乙、丙三个单位,售价分别为1600万元、300万元和600万元.其中,甲单位在当月支付第一笔购楼款800万元,乙单位在当月全部付清购楼款,丙单位仅签订购房合同而未付款项.该房地产公司在销售写字楼的当月月底,应交纳万元营业税.<单选题>A：15B：55C：95D：125E：土地14、定级单元是.A：四条街道围成的区域B：一个独立宗地C：内部特性和区位条件相对均一的地块D：一个街区E：时间因素15、在城市规划中,过境公路经常采取的是布置方式经过城市.A：平而交叉B：立体交叉C：切线和环线D：远离城市E：土地16、根据消费者行为理论,消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称为. A：效用B：满意率C：有用度D：满意度E：土地17、建设单位管理的内容包括__.A．建设单位设施费B．建设单位开办费C．建设单位经费D．建设单位监理费E．建设单位勘察项目材料费18、采用收益还原法评估土地价格时〔〕,则选择如下公式：P-a/〔r-s〕.A．土地纯收益按某一常量每年递增B．土地纯收益按某一常量每年递减C．土地纯收益按某一固定比率每年递增D．土地纯收益按某一固定比率每年递减19、工业区位理论的奠基人韦伯在利用运输成本进行工业区位的分析中,提出的概念,以此来论证运输费用对工业区位的影响.[20##考试真题]A：距离指数B：货物绝对重量C：原料指数D：货物相对重量E：时间因素20、在采用极值标准化方法进行分等因子分值计算时,当某项因子对应指标与土地利用效益呈正相关,假定指标最高值和最低值分别为30和10,某一参评城镇对应指标为25,则计算的因子分值为__.A．20B．66.7C．75D．5021、《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权因__等原因而终止.A．土地使用权抵押B．土地使用权出让合同规定的使用年限届满C．土地灭失D．提前收回E．土地使用权租赁22、高层建筑是指层以上的建筑.A：5B：10C：20D：以上均不对E：时间因素23、按照国土资源部印发的《土地分类》,教育用地属于〔〕.A．公共建筑用地B．公用设施用地C．文体用地D．机关团体用地24、初步统计,20##我国全年全社会固定资产投资55118亿元,比上年增长26．7％,平均每月增加投资亿元.A：968B：1673C：3367D：4593E：土地25、按照房产管理的基本规定,不属于常见的房产类型图.A：房产分幅图B：房产分丘图C：房产分层图D：房产分户图E：土地二、多项选择题〔共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项.错选,本题不得分；少选,所选的每个选项得0.5 分〕1、在城市规划中,区级公共设施的服务半径应确定在__X围内.A．小于300mB．300～500mC．500～1000mD．1000m以上2、在分析土地利用经济效益时,如果投入产出率低,则需要单独计算产出和投入指标,产出类的指标有.A：产品的实物量B：产品外观C：土地成分D：产品材料E：土地面积3、基准地价的特点有__.A．全域性B．分用途D．平均性E．有限期4、土地征用程序描述正确的是__.A．用地者向市、区或县土地管理部门提出书面申请,并提交有关文件和证明资料B．用地者填写建设项目征地申请、呈报表C．用地者向有关部门或单位、农民缴纳或支付有关费用,领取有关批准文件或证明D．用地者自行拟定土地补偿、补助、拆迁安置方案E．用地者会同市或者区县土地管理部门与被征地单位等有关部门共同拟定土地补偿、补助、拆迁安置方案5、《刑法》规定,国家机关工作人员徇私舞弊,违反土地管理法规,滥用职权,非法批准征收、占用土地,或者非法低价出让建设用地使用权,情节严重的,处以__有期徒刑或者拘役.A．一年以上三年以下B．三年以上五年以下C．三年以上七年以下D．五年以上七年以下6、在拟定土地估价作业计划之前应开展的工作包括.A：实地踏勘,收集有关资料B：签订土地估价合同或协议书C：确定估价基准日D：选择适宜的估价方法E：试算待估价宗地价格7、《关于加强土地税收管理的通知》<国税发[2005]111号>主要对进行规X. A：企业所得税B：城镇土地使用税C：土地增值税D：契税E：耕地占用税8、某医院计划在20##年底通过出让方式取得一宗土地使用权用于扩建门诊大楼,如果能按计划获得土地,根据我国法律有关规定,在出让合同中国有土地使用时间最晚能签到__年底.A．2046B．2056C．2066D．不设定年期9、下列选项中,__决定了可以使用该土地并获取收益的时间,从而直接影响地价. A．宗地基础设施条件B．宗地临街状况C．土地使用年限D．城市规划限制10、土地收购储备制度的运作主要包括程序.A：土地整理C：土地储备D：土地供应E：土地调查11、计算土地经济系数不包括__.A．计算"产量一成本〞指数B．确定指定作物的最高产量一成本指数C．计算样点指定作物土地经济系数D．计算等值区土地经济系数12、确定还原利率采用__加上风险调整值的办法.A．利润率B．安全利率C．存款利率D．贷款利率13、根据我国当前土地储备工作实施的特点,将土地纳入储备的方式主要包括. A：与原土地使用人签订土地使用权转让协议B：经有批准权限的人民政府批准,无偿收回土地C：在办理农用地转用、土地征收批准手续后直接征收集体土地D：参与人民法院依法拍卖土地资产的活动,通过竞买方式取得土地E：经有批准权限的人民政府批准,对原土地使用权人依法予以补偿后收回14、建设只占用国有农用地的,市、县人民政府国土资源行政主管部门需拟订. A：农用地转用方案B：补充耕地方案C：征收土地方案D：供地方案E：拆迁方案15、农用地分等需遵循.A：综合分析原则B：主导因素原则C：级差收益原则D：土地收益差异原则E：定量分析与定性分析相结合原则16、按照规定,农村土地承包经营纠纷当事人不服仲裁裁决的,可以自收到裁决书之日起__日内向人民法院起诉.逾期不起诉的,裁决书即发生法律效力.A．10B．15C．30D．6017、按照《禁止供地项目目录》禁止提供建设用地的是.A：国家产业政策明令淘汰的生产方式、产品和工艺涉与的B：国家产业政策规定禁止投资的C：大量毁损人地资源或以土壤为生产原料的D：危害国家安全或者损害社会公共利益的E：对须在全国X围内统筹规划布点的18、土地执法监察的具体内容包括等.A：监督检查土地管理法律、法规的贯彻执行情况B：受理对土地##行为的检举、控告C：受理不服土地行政处罚决定申请复议的案件D：调查土地##案件E：调查土地争议案件19、土地一级开发是政府有计划主动供地以实现经济持续健康发展的一种宏观调控手段．其主要内容包括等[20##考试真题]A：市政基础设施建设B：房地产项目开发建设C：社会公共配套设施建设D：对原有住户的补偿安置E：地上建筑物拆除与土地平整20、以下资料是某土地估价师为某评估项目收集的部分资料,其中不属于一般因素资料X畴的是__.A．经地方立法机关批准,某城市即将公布执行《闲置土地处置实施办法》B．某城市20##度建设用地计划储备量600hm2、经营性建设用地计划供应量200hm2C．中央银行近期将人民币1～3年期贷款利率由5.58%调整为5.85%D．某房产经纪公司20##2月共完成房地产出租、转让等交易中介业务80宗21、关于基准地价和标定地价,下列说法正确的是.A：基准地价是区域性价格B：标定地价是具体宗地在一定使用年期的价格C：标定地价是确定土地使用权出让底价的参考依据D：基准地价就是标定地价E：标定地价就是重置价格22、下列关于《中华人民##国宪法》规定的土地所有制度,不正确的是__. A．城市的土地属于国家所有B．农村的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有C．宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有D．城市郊区的土地,部属于集体所有23、对居民个人的储蓄存款,国家实行的政策是__.A．强制B．付息C．鼓励D．保护E．择优24、《耕地占用税暂行条例》第五条对耕地占用税的税额规定：人均耕地不超过l亩o的地区<以县级行政区域为单位>,每平方米为__元.A．10-50B．8-40C．6-30D．5-2525、某土地估价机构接受法院委托,为确定某在建工程项目用地拍卖底价进行评估.该在建工程建筑主体框架于8年前完成施工并封顶,但未进行主体建筑外部装修、机器设备安装和附属用房建设.在评估组织和有关事项处理中,下列做法不正确.A：因业务繁忙,土地估价机构只安排一名估价师甲某进行现场勘察并填写《土地现场勘察表》B：土地估价报告完成后,因甲某生病住院,土地估价报告由乙某撰写并以其名义独立签署C：估价时,土地面积依据原划拨土地使用权证书确定,建筑面积指标等依据《建设工程规划许可证》等资料确定D：因土地使用权出让手续未办理,土地估价时以不低于评估价格的30％为原则,由估价师按经验判断确定并扣除土地使用权出让金E：建筑工程未作质量鉴定,估价师在估价报告假设条件中假设"建筑物现有质量状况基本良好,无须进行特殊处理〞。
2015年土地估价案例与报告：城镇基准地价确定
2015年土地估价案例与报告：城镇基准地价确定一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、总量指标按其反映的时间状况不同，可以分为__。
A．数量指标和质量指标B．总体单位总量指标和总体标志总量指标C．相对指标和平均指标D．时期指标和时点指标2、年颁发了《农村人民公社工作条例修正案草案》，明确了农村集体土地的范围，基本形成了适应计划经济需要的土地管理体制。
A：1960B：1961C：1962D：1963E：35％～50％3、下列不属于土地估价报告构成要素的是。
A：封面、摘要B：估价对象界定C：土地估价过程D：土地估价结果及其使用E：国家实行土地估价师资格认证制度4、有水源保证的灌溉设施，在一般年景能正常灌溉、用于种植水生作物的耕地叫做__A．灌溉水田B．望天田C．水浇地D．菜地5、地籍调查包括__。
A．土地登记B．权属调查C．土地统计D．地籍测量E．资源调查6、土地登记代理是土地市场中介服务的一种，属于__代理的范畴。
A．法定代理B．指定代理C．委托代理D．自行代理7、房产分户图的比例尺一般为。
A：1：100B：1；200C：1：500D：1：1000E：土地8、依据《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由（）登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
A．县级人民政府B．县级土地管理部门C．乡级人民政府D．乡级土地管理部门9、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米106元、905元、899元，建筑容积率分别为5．5、5．0、4．5，若该三宗地的其他条件相同，则明智的购买者会选择土地用于开发建设。
A：甲B：乙C：丙D：甲或丙E：时间因素10、采用成本逼近法评估位于某工业区内的单宗土地价格，计算土地开发费时应按求取．(2002年真题)A：宗地内外开发投入的费用总和B：宗地外开发投入的费用总和C：宗地内开发投入的费用总和D：宗地内外受益分摊的开发费用总和E：合法性11、某地块面积为2000㎡，城市规划规定的限制指标：容积率为3，建筑密度为30％．在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最为可行的是。
2015年土地补偿新标准.
2015年土地补偿新标准1、征收耕地补偿标准旱田平均每亩补偿5.3万元。
水田平均每亩补偿9万元。
菜田平均每亩补偿15万元。
2、征收基本农田补偿标准旱田平均每亩补偿5.8万元。
水田平均每亩补偿9.9万元。
菜田平均每亩补偿15.6万元。
3、征收林地及其他农用地平均每亩补偿13.8万元。
4、征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿13.6万元。
5、征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿2.1万元。
(二其他税费1、耕地占用税，按每平方米2元计算。
2、商品菜地开发建设基金，按每亩1万元计算。
3、征地管理费，按征地总费用的3%计算。
由国土资源部门严格按有关规定使用。
4、耕地占补平衡造地费，平均每亩4000元, 统筹调剂使用，省国土资源厅负责监督验收。
(三征地工作程序1、告知征地情况。
2、确认征地调查结果。
3、组织征地听证。
4、签订征地补偿协议。
5、公开征地批准事项!6、支付征地补偿安置费。
(四、房屋地上物补偿标准1、房屋补偿标准楼房(二层以上每平方米补偿3300元。
捣(预制砖砼结构房屋每平方米补偿2800元。
砖瓦房每平方米补偿2400元。
平(草房每平方米补偿1900元。
2、其他地上(下附着物补偿标准仓房每平方米补偿920元。
室外水泥地坪每平方米补偿165元。
沼气池每个补偿4600元。
厕所每平方米补偿190—300元。
猪鸡舍每平方米补偿150—260元。
塑料大棚每平方米补偿165—280元。
菜窖每平方米补偿180—330元。
砖石墙每延长米补偿190元。
格栅(含工艺格栅栏每延长米补偿450元。
大门楼每个补偿2400元。
饮用水井(含压水设备每眼补偿1000元。
农家排灌水井(含泵水设备每眼补偿15000元。
排灌大井(含设备每眼补偿3万元。
排水管(塑料管、铸铁每延长米补偿80—150元。
电话移机补助费每户200元。
有线电视迁移补助费每户300元。
坟每座补偿5000元。
3、异地安置补助费(包括宅地、配套设施、租房费等每户2万元。
2015年土地估价师《土地估价实务基础》：征地区片综合地价的特点
2015年土地估价师《土地估价实务基础》：征地区片综合地价的特点一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、非农业建设经批准占用耕地，占用者应按照__的原则，负责开垦与所占用耕地的数量与质量相当的耕地。
A．“占多少、垦多少”B．占多少、补多少”C．“补多少、垦多少”D．“垦多少、补多少”2、按课税对象的一定计量单位直接规定一个固定的税额进行征税的税率是。
A：累进税率B：比例税率C：定额税率D：直接税率E：土地3、采用成本逼近法进行土地估价时，土地取得费的计息期应为__开发期。
A．1/4B．1/2C．1/3D．整个4、是统计资料的搜集阶段，也是统计工作的基础环节．【2002年考试真题】A：统计设计B：统计调查C：统计整理D：统计分析E：土地5、在下列选项中，是项目敏感性分析的最常用财务评价指标．【2008年考试真题】A：成本利润率B：投资利润率C：资产报酬率D：内部收益率E：土地6、初始土地登记是指土地登记机关在同一时间内对一定范围的所有宗地进行集中、统一的登记，又可称为（）。
A．变更土地登记B．经常土地登记C．土地总登记D．首次取得土地登记7、建筑地段地租的显著特点之一是__占绝对优势。
A．级差地租B．绝对地租C．经济地租D．垄断地租8、《关于进一步严格控制党政机关办公楼等楼堂馆所建设问题的通知》(中办发[2007]11号)规定，中央直属机关办公楼建设项目经中央直属机关事务管理局审核同意后，由__审批。
A．国土资源部核报国务院B．建设部核报国务院C．国家发展改革委核报国务院D．国家计委核报国务院9、采用三阶段设计形式的工程建设项目，在，随着设计内容的深化，可能会发现工程项目的建设规模、结构、设备类型和数量上有变化，设计单位必须根据变化对初步设计总概算进行修正，完成修正总概算．【2002年考试真题】A：技术设计阶段B：技术论证阶段C：施工图设计阶段D：施工设计阶段E：土地10、“杜能圈”是以城市为中心，向外按的顺序呈圈层分布。
2015年土地估价师土地估价案例与报告资料：土地估价技术报告
2015年土地估价师土地估价案例与报告资料：土地估价技术报告一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、理论和生产要素分配理论是收益还原法的理论依据。
A：区位B：剩余价值C：地租D：级差地租E：时间因素2、某大型国有企业有一临街商铺，耐用年限50年，已经使用2年，残值率2％。
现上市需按作价入股方式处置，评估时设定土地出让年限40年，房屋重置价1200元／平方米．假设土地出让年限到期后商铺无偿收为国有，则年折旧费为元／平方米。
A：24．00B：28．57C：30．00D：31．58E：时间因素3、下列不适于利用市场法评估的房地产类型为。
A：商品房B：旅馆C：写字楼D：学校E：时间因素4、2004年4月，赵某下岗后从事个体经营。
2008年4月，其个体企业实际交纳增值税20万元，消费税5万元，营业税15万元。
则，该个体企业2008年4月应交纳的教育费附加为__。
A．免于交纳B．0.6万元C．0.75万元D．1.2万元5、有一栋楼房，楼房的还原率为5%，该处地价为1000元/m2，土地还原率为10%，该栋楼房的价格为50000元，则综合还原率约为__。
A．10%B．5%C．3%D．2.5%6、利用外资的形式很多，一般将其分为__。
A．订立进出口贸易合同B．直接从国外介入资金C．吸引外国资本在国内进行直接投资D．接受外国政府和国际金融机构的援助性贷款E．利用外资进行国外贸易7、营销分析是运用__技术，把不动产市场分组，从中选取需求空间较大的对象群，根据它们的需要为开发商提供建议的一种研究。
A．市场营销B．市场策划C．市场预测D．市场细分8、营销分析是建立在对的基础上的，包括对竞争对手的分析。
A：市场深刻理解B：市场的绝对熟悉C：市场独特见解D：市场足够了解E：合法性9、为制止工程建设活动随意性、加强项目建设全过程控制，必须实行工程建设．【2004年考试真题】A：技术责任制B：设计交底制度C：全面质量管理制度D：监理体制E：土地10、在城市建设中，如建立一个市级商服中心，需要配置2个区级中心，6个小区级中心，这样做的依据是中心地理论的中心地体系为__体系。
最新新版《城镇土地估价规程》
234新版《城镇土地估价规程》5应用说明6789101112131415二零一五年六月1617目录192021一、修订的主要内容221、结构调整 1 232、概念调整 2 243、要求调整 6 254、文字调整 1026二、报告撰写中需要注意的事项271、报告整体需要注意的要点 102、报告撰写的注意事项 1128293、档案资料的管理要求 14一、修订的主要内容30311、结构调整32需要重点关注的是：现场勘查用表——估价师现场查勘时需要填写现场勘3334查用表，需要有估价师签字，报告存档中和电子化备案的过程中作为必备的35附件材料。
362、概念调整37新规程第一章中的“术语”内容是原规程附件中的名词解释，增加了公示38地价、标定地价、课税地价、土地估价的概念，删除了熟地价格、毛地价格、39生地价格、估价期日、基准地价更新、征地费用的概念。
部分概念做了调整，修改前后概念对比如下：4023441425673、要求的调整4344⑴关于技术体系与技术途径45由原规程的基准地价评估体系和宗地地价评估体系调整为宗地地价评估技术46和区域地价评估技术。
47将基准地价、路线价、标定地价等公示地价的评估体系包含在区域地价评估48技术中。
⑵关于估价原则4950新规程中保留了替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡51献原则。
剔除了报酬递增递减原则和变动原则。
调整的出发点是：《城镇土地估价规程》是技术规程，需要更多的反映土地估5253价技术，保留的原则与估价方法的选用有密切的关系，剔除的原则以及没有增加54的合法原则、谨慎原则更多的是经济学中或者从事土地估价业务时需要遵循。
55⑶关于方法选用56新规程在评估方法选用上做了调整，一般宗地评估需选择适宜的两种以上评57估方法。
针对特殊情况，提出了“评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难58以显化的特定用途土地价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基59础上,可以选择一种适宜的主要估价方法,并应在报告中充分披露,附具专家论60证材料。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2015年土地估价实务：地价水平值一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已发生交易的类似土地实例对照比较，并依据后者已知价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估日地价的方法是__法。
A．收益还原B．成本逼近C．路线价D．市场比较2、企业所得税实行比例税率，非居民企业的税率是__。
A．10%B．20%C．25%D．33%3、在评估宗地价格时，可比交易实例一般应采用方式取得。
A：市场交易价格普查B：市场交易价格抽样调查C：市场交易价格统计报表D：市场交易价格典型调查E：土地4、某物业用地面积10000㎡，建筑物10层，1—3层每层建筑面积6000㎡，4—10层每层建筑面积4000㎡，则建筑容积率为。
A：1．8B：2．8C：4．6D：10．0E：时间因素5、按来源不同，固体废物与放射性污染物来源可分为__。
A．工业固体废物B．农业固体废物C．城市垃圾D．放射性固体废物E．农业液体废物6、资产阶级古典经济学家的地租理论的主要代表人物有__。
A．威廉·配第B．弗朗斯瓦·魁奈C．冯·杜能D．亚当·斯密E．托马斯·罗伯特·马尔萨斯7、确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高、主要交叉口、广场、停车场的位置和控制范围，是__的主要内容之一。
A．城市总体规划B．城市分区规划C．城市控制性详细规划D．城市修建性详细规划8、绝对地租形成的根本原因是__。
A．土地的有限件B．土地所有权的垄断C．土地经营权的垄断D．农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成9、收益法评估商标权主要是分析确定三项指标，不包括项。
A：收益额B：折现率C：贴现率D：收益期E：时间因素10、利用外资的形式很多，一般将其分为__。
A．订立进出口贸易合同B．直接从国外介入资金C．吸引外国资本在国内进行直接投资D．接受外国政府和国际金融机构的援助性贷款E．利用外资进行国外贸易11、工业用地最适宜的地形坡度和地基承载力分别为__。
A．0.3%～1.5%、20～25t/m2B．0.3%～1.5%、15～20t/m2C．0.4%～2.0%、15～20t/m2D．0.4%～2.0%、20～25t/m212、某房屋建筑面积40平方米，耐用年限50年，重置单价2000元/平方米，残值率为5%，已使用5年，用直线法计算的总折旧额为__。
A．1520元B．7600元C．8000元D．8444元13、下列房地产经营活动属于房地产二级市场的是【2002年考试真题】A：国有土地使用权的协议出让B：新建房地产的买卖C：国有土地使用权的拍卖出让D：征用集体所有土地E：土地14、某交易实例的交易时日已过6年，作为待估宗地的比较交易案例。
A：适合B：不适合C：其他条件满足可以D：以上都不对E：时间因素15、在下列固定资产中，是属于应征房产税的．【2007年考试真题】A：水塔B：菜窖(小型)C：玻璃暖房D：锅炉房E：土地16、由于没有遵循__，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。
A．替代原则B．变动原则C．协调原则D．收益原则17、从理论上讲，收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等风险的获利率．(2000年真题)A：资本B：土地C：项目D：房屋E：合法性18、下列对土地估价的描述不正确的是。
A：土地估价依据的理论与方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致B：同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素，它对地价产生深刻的影响C：同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大D：土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来E：时间因素19、指已完成使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和平整的正常市场条件下土地使用权价格。
A：标定地价B：基准地价C：毛地价格D：生地价格E：时间因素20、某家庭为了在5年内通过储蓄得到3万元，假定存款发生在年初，年利率为4％，则该家庭每年应储蓄元．【2009年考试真题】A：5539B：5326C：5322D：5200E：土地21、建设用地使用权包括__等。
A．划拨建设用地使用权B．出让建设用地使用权C．租赁建设用地使用权D．外商投资企业场地使用权E．抵押建设用地使用权22、特尔菲权重测定法要求的专家人数一般以为宜。
A：5～10人B：10～20人C：10～40人D：30～50人E：合法性23、下列情况经批准可保留划拨土地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过5年的有__。
A．继续作为国有重点扶持的能源项目用地B．国有企业兼并国有企业的C．在国有企业合并中，一方属于濒临破产企业的D．国有企业改造为国有独资公司的E．继续作为国有重点扶持的水利项目用地24、影响城市的分布位置、平面结构和空间布局的是__。
A．地质B．水文C．地形D．气候25、土地估价师接受继续教育时间五年累计不得少于__学时。
A．50B．200C．150D．100二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、按期限划分，金融工具可分为。
A：直接金融工具B：间接金融工具C：短期信用工具D：长期信用工具E：不定期信用工具2、根据国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]131号)规定，下列表述正确的是__。
A．争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题B．中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，对中西部地区适当提高补助标准C．将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过3年(含3年)转让免征营业税D．个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税E．取消城市房地产税3、下面是关于土地估价假设条件的说法，（）属于假设条件应说明的范围。
A．估价对象土地使用年期为无限年期，估价时设定为40年B．估价对象土地现状用途为发电厂，估价时设定为工业C．估价对象现状容积率为0.8，估价时设定为1.2D．估价对象现状为国有划拨土地使用权，估价时设定为国有出让土地使用权E．估价对象不在基准地价覆盖范围内，估价时参照了城市末级地基准地价4、同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿。
A：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿B：抵押权登记顺序相同的，按照债权比例清偿C：抵押权已登记的先于未登记的受偿D：抵押权未登记的，按照债权比例清偿E：抵押权未登记的，不予清偿5、土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算并用于。
【2002年考试真题】A：住宅小区物业管B：经济适用房建设C：城市基础设施建设D：土地开发E：灭失6、贡献原则是关于部分__的应用。
A．竞争和超额利润原则B．报酬递增、递减原则C．变动原则D．预期收益原则7、在我国，大城市是指市区和近郊区非农业人口在__以上的城市。
A．20万B．30万C．100万D．50万8、下列属于土地管理客体的是。
A：土地B：土地利用中地与地的关系C：土地利用中人与地的关系D：土地利用中人与政策的关系E：土地利用中人与人的关系9、土地等和级的调整和最终定案宜用__。
A．定量计算B．定性分析C．定量分析D．定性与定量相结合10、我国现行工程造价的构成主要划分为__。
A．建设规模B．器具购置费用C．建筑安装工程费用D．备用金资金E．设备耗损预算费用11、一家连锁超市的10个分店销售额(单位：万元)分别为61、65、73、78、80、80、80、80、96、97，那么这10个分店月销售额的众数为M0=__。
A．79B．80C．61D．9712、市、县人民政府确定工业用地出让价格时，必须执行《全国工业用地出让最低价标准》，以下情况正确的是。
A：在工业用地出让前，可以不进行土地估价，直接根据最低价标准确定出让底价B：在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的工业项目，且自行完成前期开发的，可按不低于所在地土地等别相对应的最低价标准的90％执行C：在使用未列入耕地后备资源的未利用地建设工业项目的，可按不低于所在地土地等别相对应的最低价标准的80％执行D：对各省确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应的最低价标准的70％执行E：35％～50％13、证券投资基金的创立和运行涉及．【2007年考试真题】A：监督人B：管理人C：托管人D：发起人E：投资人14、建筑物估价的基本原则有__。
A．合法原则B．最高最佳使用原则C．估价时点原则D．替代原则E．公平原则15、城镇土地分等定级中，土地收益测算的原则为A：测算以货币形态的土地收益为主B：测算必须从企业利润人手C：测算统一似商服业利润为计算的标准D：宗地地价作为测算级别差异时，能较好反映土地的经济特性E：农村社会经济发展水平16、在用剩余法评估土地价格过程中，预测开发完成后的不动产价值一般可以采用。
A：市场比较法B：成本逼近法C：收益还原法D：长期趋势法E：基准地价系数修正法17、某办公楼建筑总面积为10000m2，建筑造价为2000元/m2，该办公楼综合成新度为80%，则其价格为__万元。
A．800B．2000C．1656D．160018、剩余法估价中调查地块的权利状况主要为确定开发完后的__等服务。
A．收益B．不动产价值C．售价D．税金E．租金水平19、包括现场经费、其他直接费和间接费等全部成本费用的是__。
A．完全单价B．基本直接费单价C．全费用单价D．地区单价20、我国土地资源的特点包括__等。
A．后备土地资源有限B．土地类型多样，平地多于山地C．土地质量较差D．水土资源不平衡E．土地面积绝对数量大，相对数量小21、下列建设用地的土地使用权，如确属必需，可以由县级以上人民政府依法批准予以划拨的。
A：某县人民检察院为解决检察人员的住房问题而拟修建一栋宿舍楼B：某市天然气公司安装输气管而需要使用国有土地的C：某县境内信仰天主教的人特别多，县政府准备修一座天主教教堂D：某市武装部为解决其人员的住房问题，拟在城郊一块国有土地起建住宅E：某民营企业为扩大生产而需要使用国有土地的22、对于商誉等不可确指的无形资产，比较简单可行的评估方法是。
A：重置成本法B：直线法C：割差法D：超额收益本金化法E：取得开工许可证23、《关于改革土地估价人员和机构监督管理方式的通知》(国土资发[2002]237号)规定，具有__专职土地估价师和__万元以上注册资金，具备在全国范围内从事土地评估业务能力的机构，向中国土地估价师协会注册。