土地一级开发整理工作流程表
土地一级整理工作流程图
土地完成征收证明
土地预登记
文 勘
25 天
供 地 组 卷 及 挂 牌 公 示
38 天
土地评估报告
获取土地出让前置条件
出让卷宗报市土储中心审核 出具会议纪要，建议起始价
卷宗报国土局，拟定出让 方案局长办公会审核 报联审联批会会审， 确定出让方案，
出让方案报省厅备案
挂牌公示日期（天）
土地一级整理工作流程图
协
一
议
级
签
土
订
地
及
整
成
理
立
工
拆
作
迁
流
指
程
挥
部
7天
控 规 编 制 及 审 批
165 天
拆 迁 补 偿 及 实 施 拆 迁
90 天
控规文本编制
分局业务会初审形成控规草案
专家论证会形成控规草案专家论证稿
控规草案专家论证稿批前公示及修改
局长业务办公会形成控规方案送审稿
市长联审联批会控规批复
批后公示
制定拆迁补偿方案及审批 拆迁补偿方案公示/答疑拆迁工作启动
入户测量评估 签订拆迁补偿协议/补偿款发放
建筑物及附属物拆除 场地平整
改 造 方 案 批 复
40 天
改造方案编制完成（控规批前公示后） 改造方案和村、办事处、乡镇沟通完成
改造方案报区城改办审核 改造方案提交区长办公会/联审联批会审批通过
征求市区各局委意见 改造方案区政府批复 改造方案市城改办备案
组卷资料及前置工作准备
置
165 天
办事处和村委会、签字盖章】
房
开
签订征地补偿（三方）协议并补偿到位
发
建
开具补偿到位证明
土地一级开发工作流程(超详细)
土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 (21)附件2:编制土地一级开发实施方案 (22)附件3:用地预审 (24)附件4：给区发改委提交的申请 (25)附件5：给市发改委提交的申请 (26)附件6：征求规划意见书（选址） (26)附件7:市交通委交通评价意见 (26)附件8:市文物局文物保护意见 (26)附件9：市环保局环境评价意见 (27)附件10：市政专业部门市政接用意见 (33)附件11：用地批准 (40)附件12：核发集体土地房屋拆迁许可证 (41)附件13：核发城市房屋拆迁许可证 (42)附件14：市政基础设施建设（同附件10) (42)附件15:办理征地结案表 (42)附件16：环境影响的批复 (43)附件17：区发改委项目核准 (48)附件18：区发改委招标方案核准 (48)附件19：市发改委项目核准 (49)附件20：市、区建委项目核准 (49)附件21:人民防空工程建设标准审查 (49)附件22：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可 (50)附件23:出让国有土地使用权设定登记 (51)附件24：商品房计划 (52)附件25：施工图纸及消防审核 (52)附件26:区建委办理招投标备案 (54)附件27：办理安全监督备案 (56)附件28:施工许可受理、审批 (56)附件29：办理预售许可 (57)附件30：建设工程规划验收 (57)附件31：消防验收 (58)附件32:建设项目环保设施验收 (59)附件33：组织综合验收 (60)附件34：办理房屋所有权证 (61)附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请；二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心；三、核验:市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验；四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议；五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件；六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估；七、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核；八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件;九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批；十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议；十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易；十二、发成交确认书：交易完成后,市国土局向竞得人核发成交确认书；十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议;十四、支付费用:竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。
土地一级开发工作流程(超详细)080414
土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 (34)附件2：编制土地一级开发实施方案 (36)附件3：用地预审 (40)附件4：给区发改委提交的申请 (42)附件5：给市发改委提交的申请 (42)附件6：征求规划意见书（选址） (43)附件7：市交通委交通评价意见 (43)附件8：市文物局文物保护意见 (44)附件9：市环保局环境评价意见 (46)附件10：市政专业部门市政接用意见 (59)附件11：用地批准 (72)附件12：核发集体土地房屋拆迁许可证 (74)附件13：核发城市房屋拆迁许可证 (75)附件14：市政基础设施建设（同附件10） (76)附件15：办理征地结案表 (76)附件16：环境影响的批复 (77)附件17：区发改委项目核准 (88)附件18：区发改委招标方案核准 (88)附件19：市发改委项目核准 (89)附件20：市、区建委项目核准 (90)附件21：人民防空工程建设标准审查 (90)附件22：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可 (91)附件23：出让国有土地使用权设定登记 (94)附件24：商品房计划 (95)附件25：施工图纸及消防审核 (95)附件26：区建委办理招投标备案 (99)附件27：办理安全监督备案 (102)附件28：施工许可受理、审批 (102)附件29：办理预售许可 (103)附件30：建设工程规划验收 (104)附件31：消防验收 (105)附件32：建设项目环保设施验收 (108)附件33：组织综合验收 (110)附件34：办理房屋所有权证 (111)附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请；二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心；三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验；四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议；五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件；六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估；七、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核；八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件；九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批；十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议；十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易；十二、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书；十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议；十四、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。
土地一级开发工作流程超详细
土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请；二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心；三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验；四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议；五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件；六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估；七、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核；八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件；九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批；十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议；十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易；十二、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书；十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议；十四、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。
国有土地使用权入市交易需提供的材料:一、入市申请；二、主管部门批件。
申请单位上级主管部门（或其权益关系人）对土地入市交易的批准文件（或同意交易证明），其中在京中央单位需提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局的同意文件，军队单位需提交解放军总后勤部或武警总部主管部门的批准文件；三、权属证明。
土地一级开发整理的简单流程
土地一级开发整理的简单流程一．土地储备开发项目的要求土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。
二．土地一级开发的程序（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向北京市国土局提出土地一级开发申请。
（二）北京市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
（五）通过联审会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。
以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。
土地一级开发具体实施流程表
土地一级开发具体实施流程表土地开发实施流程土地开发具体实施流程-3-土地开发实施流程土地一级开发具体实施流程表实施程序阶段文件及内容文件需要单位文件来源拟用费用备注时间 1个工作日 1个工作日 1个工作日 1个工作日 1个工作日 1个工作日 1个工作日政府产业政策土地储藏中心区政府无依区城市总体规划土地储藏中心区规划分局无方案编制前期筹划 ---- 据控制性详细规划土地储藏中心区规划分局无区土地利用总体规划土地储藏中心区国土分局无报批市政府方案区土地年度供给方案土地储藏中心区国土分局无区土地年度利用方案土地储藏中心区国土分局无区土地储藏开发总体思路土地储藏中心区国土分局无原土地所有者或使用村民代表大会决定土地储藏中心村委会无村委会决定土地储藏中心村委会无乡、镇政府批复意见土地储藏中心村委会无者对土地一级开发意见区政府批复意见土地储藏中心村委会无土地一级开发申请区国土分局村委会无国有土地使用者决定土地储藏中心国有土地使用者无国有土地使用者上级主管单位意见土地储藏中心国有土地使用者无 -4-土地开发实施流程实施程序阶段文件及内容国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请〔详见附件1〕征地工作方案文件需要单位文件来源拟用费用备注时间无土地储藏中心国有土地使用者储藏机构或有资质的编制单位储藏机构或有资质的编制单位储藏机构或有资质的编制单位储藏机构或有资质的编制单位相关单位储藏机构或有资质的编制单位储藏机构或有资质的编制单位区规划分局土地储藏中心累计拆迁工作方案土地储藏中心累计市政建设工作方案土地储藏中心累计土地供给方案土地储藏中心储藏机构或有资质的编制单位市规委规划设计院累计编制土地一级开发实---- 市政规划设计咨询规划设计方案汇总收前期筹划规划设计方案审批市规委无施方案〔详见附件〕规划平面位臵图土地储藏中心无 2 地形图土地储藏中心有资质的测绘单位收控制性详细规划土地储藏中心区规划分局无用地钉桩成果报告土地储藏中心有资质的测绘单位收工程设计方案土地储藏中心储藏机构或有资质的编制单位土地储藏中心储藏机构或有资质的编制单位储藏机构或有资质的编制单位有资质的设计单位村委会和原土地使用者市场调查储藏机构或有资质的编制单位储藏机构或有资质的编制单位收现状情况否周边房地产市场价格否投资方案累计考古勘探报告收 -5-土地开发实施流程实施程序阶段文件及内容文件需要单位文件来源拟用费用备注时间土地一级开发实施方案请示市国土局区国土分局否请示与批复土地一级开发实施方案请示区政府区国土分局否土地一级开发实施方案批复区国土分局市国土局、区政府否土地一级开发申请市土地储藏中心区土地储藏中心否征询意见和审批 ------- Ppt 文档乡镇、区政府相关文件市土地储藏中心区土地储藏中心否地形图1：2000〔3份〕市土地储藏中心区土地储藏中心收土地一级开发地块情况说明市土地储藏中心区土地储藏中心否申报日期前一个月内的现场照片〔3份〕市土地储藏中心区土地储藏中心否规划审批文件复印件〔3份〕市土地储藏中心区土地储藏中心否市联席会Ppt文档市联席会市土地储藏中心否土地一级开发实施方案及依据、方案、一级开发意见〔文件内容见前几项〕市联席会市土地储藏中心否 -6-土地开发实施流程实施程序阶段文件及内容制定土地一级开发主体招标方案区国土分局局长办公会确定招标底价区联席会审定招标底价文件需要单位区国土分局文件来源区土地储藏中心拟用费用备注时间否区国土分局区国土分局否区联席会区国土分局否招标底价申请区政府区联席会区土地储藏中心或有资质的编制单位区国土分局否编制招标文件区土地储藏中心否征求意见和审批确定土地一级开发主体------- ------- 发布《招标公告》投标意向者否土地一级开发签订土地一级购置招标文件现场踏勘、答疑和招标前会议成立评标委员会投标意向者区土地储藏中心收投标意向者区土地储藏中心否区国土分局评标专家否投标人交纳投标保证金区土地储藏中心投标意向者收招标、开标、唱标评标委员会投标意向者否评标确定中标人发出《中标通知书》退还未中标人的保证金评标委员会投标意向者投标意向者未中标人市国土局投标意向者区国土分局区国土分局区国土储藏中心开发主体否否否否否申请与批复开发合同土地一级开发申请土地一级开发批复开发主体市国土局否土地一级开发合同土地储藏中心开发主体土地储藏中心开发主体否国资下项达一目级由开市发发批改复委 -7-。
土地一级开发整理
土地一级开发程序土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。
具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府或其授权委托的企业对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，必要时进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、（水通、电通、路通和场地平整）“五通一平”（通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
（房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发）。
地产开发中，为规范开发流程，各大城市行政主管部门将房产开发与土地开发分为两项进行操作，政府采用房产开发与土地开发分割开来其主要目的有两个：一、加强政府对房地产业的监管力度；二、使房地产开发成本进一步透明化，便于政府监管：开发流程（一）原土地所有者或使用者，或项目投资者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市或县、区国土局提出土地一级开发申请。
（二）市、县、区国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
（四）编制了开发实施方案的项目，由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、交通及环保等条件提出原则意见。
（五）通过联审会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及市政建设等手续并组织实施。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和市政建设等手续并组织实施。
土地一级整理工作流程图
建筑物及附属物拆除 场地平整
改 造 方 案 批 复
40 天
改造方案编制完成（控规批前公示后） 改造方案和村、办事处、乡镇沟通完成
改造方案报区城改办审核 改造方案提交区长办公会/联审联批会审批通过
征求市区各局委意见 改造方案区政府批复 改造方案市城改办备案
组卷资料及前置工作准备
土地完成征收证明
土地预登记
文 勘
25 天
供 地 组 卷 及 挂 牌 公 示
38 天
土地评估报告
获取土地出让前置条件
出让卷宗报市土储中心审核 出具会议纪要，建议起始价
卷宗报国土局，拟定出让 方案局长办公会审核 报联审联批会会审， 确定出让方案，
出让方案报省厅备案
挂牌公示日期（天）
土地一级整理工作流程图
置
165 天
办事处和村委会、签字盖章】
房
开
签订征地补偿（三方）协议并补偿到位
发
建
开具补偿到位证明
设
土 地 收 储 （ 预 登 记 ）
50 天
区储备编制收储方案 和收储组卷
报市储备进行现场踏勘
收储方案报储备中心业务会 并出具会议纪要
报市土委会上会 并出具会议纪要 收储方案联审联批表
签批完成
签订三方收储协议 （区政府、区储备、市储备）
组卷：一书四方案编制完成
区、县政府审核和呈报
土
市国土局编制批次报市政府审核并签发
地 省国土厅会审，出具意见，主管厅长签批报省政府
组
卷
省政府批复发文
报
批
市政府批转发文（一次公告）
及
征
制定征地安置补偿方案上区土委会出会议纪要
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土地供应前期工作 23 土地评估 市土储中心委托的 测绘单位
组织部门
项目业主
项目业主 属地政府 市目业主
项目业主
市土储中心 项目业主 项目业主 项目业主 项目业主 项目业主 项目业主
市土储中心、项目业主
市规划局 市规划局 市国土局 市国土局 市规划局 市住建局 市储委员会 市财政局、市土储 中心 属地政府 市审计局 属地政府、市土储 中心 市规划局 市国土局
涉及片区道路基础设施建设的要 件
土地一级开发整理项目成本审计 组织安排审计人员对项目进行成本认定并出具审计报告 土地验收移交 依据土地熟化标准，按程序移交市土储中心并签订《土地移 交确认书》 申请规划条件 二堪
土地一级开发整理工作流程表
序号 名称 内容 市政府授权区政府或者市级国资公司，区政府取得主体授权 批复，区政府授权区级国资公司，区级国资公司取得主体授 权批复 1、项目区位图2、项目0.6M分辨率航拍图3、项目红线图4、 道路红线图 市土储中心与项目主体单位签订土地一级开发委托合同 项目业主配合市规划部门、市政府进行土地储备项目相关规 划组织编制及报批工作 对用地范围内土地性质、面积、权属进行调查 批准部门
7 8 9
涉及片区道路基础设施建设的要 件
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 土地供应前期工作 纳入年度收储计划 项目融资方式 项目实施
建设用地规划许可证 环境影响评价 压覆矿产资源评估报告 建设用地批准文件 建设工程规划许可证 建设过程施工许可证 项目主体→市土储中心→市储委会→列入年度收储计划 1、金融机构2、社会资金3、BT\BOT模式 制定征地、拆迁、安置、补偿、管线迁改方案并实施
1
主体授权
市政府
2 3 4 5 6
项目实施红线范围 土地一级开发委托合同签订 编制控制性详细规划 收储范围内土地权属调查
市规划局 市土储中心 市规划局 市国土局、属地政 府 市住建局、属地政 府 市发改委 市发改委 市规划局
收储范围内地上建构筑物情况调 对用地范围内地上建构筑物的结构、面积、权属进行调查 查 立项申请 1编制可行性研究报告2编制节能评估报告3专家评审会4上报 区发改局申请立项，并取得批复 建设项目立项批复 建设项目选址意见书