土地储备制讲义度与土地储备贷款
浅谈城市土地储备融资风险分析及对策
招标 、 拍卖、 挂牌出让土地的先决条件是政府手中要有土
地， 土地出让要集 中统一。多年来 由于这两个条件不具
备， 因此， 推行招标、 拍卖、 挂牌出让受到极大 的限制。土
地储备制度的出现 ， 为其创造了条件。从某种意义上说 ，
收稿 日期 ：０８— ８— ５ ２０ ０ ２ 作者简介 ： （９７ ） 男 ， 张敏 １７ 一 ， 江西南 昌人 ， 助理工程师， 从事土地储备与管理工作。
其次 ， 国企改革、 旧城改造等项 目， 占地面积大 ， 大多 拆迁安置量大 ， 需要很大的资金投入 。而且大多涉及复 杂的利益和产权纠纷 ， 盘活这些土地必须依靠政府介入 。
利用土地储备制度 ， 为其提供了平 台。
和城市规划 ， 对通过收回、 收购、 置换 、 征用等方式取得的 土地进行前期开发 ， 并予以储存 ， 供应和调控城市各类建
促进节约集约用地 ， 是我国土地储备制度建立和发展的 根本 目 。１ ７年下发的中央 １ 号文件和 １９ 年实施 标 ９ ９ １ ９９ 的新《 土地管理法》 加强了对 新增建设用地的总量控 ， 制， 促进了我 国土地利用和管理方式 的转变。在严格控 制新增建设用地总量的前提下， 将城市大量的闲置 、 空闲 和低效利用的存量土地优先纳入储备 ， 并加 以整合 和开 发利用 ， 无疑有助于土地供应实现 由“ 增量为主” 存 向“
节约集约用地， 坚守用地红线 ， 增强政府对土地市场宏观
调控的能力 ， 必将影响土地储备工作。而且 ， 近年来迫于 通货膨胀压力， 我国实行从紧的货币政策， 国各商业银 全
１３ 建立土地储备制度的 目的 ．
首先 ， 严格保护耕地 ，
行对土地信用贷款加强调控 ， 因此城市土地储备运作过
浅析土地储备专项债券对土地储备工作的影响
I问题採付J©浅祈土M备专项懸社■备I作的影响□张福刚任大光袁媛为防范地方债务风险，解决土地储备的资金问题。
2017年5月，财政部、原国土资源部首次提出发行土地 储备专项债券。
土地储备专项债券转变了 土地储备融资 模式，开启了土地储备制度的重大改革。
分析土地储备 专项债券对土地储备工作的影响，有利于加快土地储备 行业健康发展。
_、土地储备资金来源2015年以前，地方政府土地储备资金的来源以银 行贷款为主,大多由土地储备中心以土地抵押方式从银 行贷款，或者通过受地方政府委托的土地一级开发企业 向银行借款等途径筹集资金。
实践中，由于银行贷款用 途管理非刚性,土地储备贷款资金的“专款专用”往往不 能完全落实，导致一些土地储备项目由于资金问题而不 能按期完成。
此外，按要求土地储备贷款最长不能超过 2年，地方政府在组织土地供应时往往会受制于贷款的 期限和还款压力。
同时，委托企业进行一级开发或与企 业合作进行一级开发的项目，土地供应也受到相关企业 利益的牵制。
综合各方因素，地方政府隐性债务风险逐 渐显现。
鉴于此，国务院出台了《关于加强地方性债务管 理的意见》，明确将政府债务纳入了预算管理，并要求不 得通过企事业单位举债。
因此，2017年5月，在广泛调 研论证的基础上，财政部、原国土资源部正式印发了《地 方政府土地储备专项债券管理办法(试行)》，主要保障 了经营性用地的土地储备资金问题。
二、面临挑战新的土地储备融资模式仍然面临一定挑战:一是土 地储备专项债券按期还本付息，存在违约风险。
土地储 备面临市场变化、政策变动、规划调整、成本上涨等不确 定性因素，不一定能按照实施计划按时完成土地的收储 和供应，无法实现土地出让收入会造成债券不能按期还 本付息，存在违约风险。
《地方政府土地储备专项债券管 理办法(试行)》中明确提出可在专项债务限额内发行土 地储备专项债券周转偿还，一定程度上降低违约风险，但本质仍是通过债券融资方式解决违约问题，土地储备 专项债券是金融市场的产品，自身客观风险无法消化。
土地储备项目贷款讲义
四、开发评审的程序、要求与信贷管理
信贷管理 信贷管理包括合同谈判与签订、贷款 发放、资金支付、本息回收、贷后管 理和不良资产化解等过程 符合审计和银监会要求，不得挪用贷 款和进入国家明令禁止的领域
五、案例点评
1 天津市土地收 储项目
2 上海土地收储 项目
3 呼和浩特市土 地收储项目
六、体会和建议
收储土地的土地证发放 抵押登记 成本和收益的测算和分配 贷款期限 最新的政策影响
节约集约用地，保护粮食安全
国家开发银行
四、开发评审的程序、要求与信贷管理
现金流测算：按照土地出让金实缴情况，折算今后年 度的土地出让收入，扣除开发成本、各种专项支出资 金、需上缴的各项资金，作为还款现金流 土地使用权出让金资金管理： 1. 鉴于土地出让总价款全额纳入地方预算，入国库，实 行“收支”两条线管理。因此。要求落实本级政府或 有权部门财政返还土地出让金的相关文件，明确返还 额度或比例； 2. 借款人在开行或指定行开立帐户，返还资金存入该帐 户，接受银行监管 3. 根据情况判断偿还贷款的土地出让金是否需要同级人 大审议批准
土地储备项目贷款的开发评审
相红民 （2010年12月） 国家开发银行
主要内容
一
开行土地储备项目贷款情况
二 三 四
开行支持土地储备项目的理念 支持的重点项目领域
开发评审的程序、要求与信贷管理 开发评审的程序、
五 六
案例点评
体会和建议
一、开行土地储备项目贷款情况
我行从2001年开始介入土地储备项目，贷 年开始介入土地储备项目， 我行从 年开始介入土地储备项目 款用于土地一级市场的开发。 款用于土地一级市场的开发。截至目前累计 承诺贷款约1250亿元，贷款余额约 亿元， 承诺贷款约 亿元 贷款余额约430亿 亿 目前贷款整体质量良好，无不良贷款。 元。目前贷款整体质量良好，无不良贷款。 较好地支持了国家一大批大中城市的土地一 级开发，提高了土地利用效率， 级开发，提高了土地利用效率，提升了城市 功能和形象，改善了城市环境， 功能和形象，改善了城市环境，促进了经济 发展。 发展。
银行土地储备贷款管理办法模版
银行土地储备贷款管理办法第一章总则第一条为适应土地一级*场发展，规范银行（下称“我行”）土地储备贷款操作与管理,防范贷款风险,依据有关《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国民法典》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《土地储备管理办法》(国土资发〔*〕277号)、《关于加强土地储备与融资管理的通知》(国土资发〔*〕16２号）等法律、法规和我行有关规定,拟定本办法。
第二条土地储备贷款是指我行向借款人发放的用于土地收购、整理和储备的贷款,土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。
土地储备,是指*、*人民政府国土资源管理部门为实现调控土地＊场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
土地一级开发,是指政府委托土地整理储备机构，依照土地利用总体规划、城*总体规划及监控性详尽规划和年度土地一级开发计划,对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和*政道路等基础设备建设的行为。
第三条发放土地储备贷款必须符合国家的方针、政策,遵守国家法律法规和我行有关规定。
第二章贷款条件第四条借款人应同时具备以下条件：（一）经*、*、*(区)人民政府批准设立的土地储备中心，或受政府委托依法从事土地收购、整理及储备工作的企(事）业法人,且已被国土资源部列入土地储备机构名录；（二）经工商行政管理部门(或主管机关）核准登记，且业务范围包含土地整理收储或一级开发；(三)法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好，能按规定向银行报送财务报表;（四)在我行开立基本账户或一般账户；(五)资本金或上级拨入资金已到位;（六)信用良好，具备按时偿还贷款本息的能力；（七)我行规定的其他条件。
第五条贷费用目应具备以下条件:（一)所在地区经济发展稳定,财政状况良好,土地*场化程度较高,房地产*场环境良好,政府负债情形合理，土地存量适中，土地收购、整理、储备和出让等行为规范；（二）贷费用目符合有权部门批准的城*规划和土地利用总体规划,并已列入本地政府的年度土地储备计划；贷款用于收购、整理和储备的土地应为可出让的商品住所、商业设备等经营性用地;贷费用目涉及农用地的，应办妥合法的农用地转用手续和征地手续；（三）贷款应与详细地块相对应，且地块地理位置优越,具备开发建设条件，有较大增值潜力，具备良好的出让前景；(四）项目资本金不低于项目总投资的３０%;(五)我行规定的其他条件。
土地储备贷款
土地储备贷款土地储备贷款一.产品概念土地储备贷款是指为解决政府土地储备机构因依法合规收购、储备、整理、出让土地等前期相关工作时产生的资金需求而发放担保的贷款。
二.借款人条件1、经省、市人民政府批准成立、受政府委托并依法从事土地收购、整理及储备工作的独立法人机构；2、所在城市经济发展稳定，财税状况良好，土地收购、储备、购地等行为规范；3、以取得人民银行颁法台胞证的商业贷款证。
三.贷款用途贷款用于通过收购、储备的土地应为可出让的、商业设施等经营性用地，符合有权部门批准的城市规划和土地利用总体规划，并已列入当地政府的年度土地储备计划。
涉及土地利用的贷款，应具备合法的农用地转用手续和征地手续。
贷款应与具体地块相对应，而且地块应地理位置优越，开发建设前提条件具备，增值潜力较大，具有良好的出让前景。
四.贷款额度贷款原则上型式采取抵押方式。
贷款额度最高最强不超过土地收购、整理和储备总成本的70%。
五.贷款期限贷款期限最短不超过2年。
六.其他事项借款人应在我行设立专户和还款专户，并向我行出具土地出让收入优先归还我行贷款的承诺。
借款人应承诺不以我行贷款的土地为他人设定担保。
借款人、财政部门原则上要与中央财政我行监管协议，财政部门应承诺土地出让中借款人应得部分及时返还借款人，并存入其在我行的结算专户，有限用于描述偿还我行贷款。
办理条件申请政府土地储备贷款应具备以下条件：1.借款人为地级市（含）以上市级政府土地储备本级土地储备政府部门的，该城市前一年度所辖区域（含下辖区县）的国内生产总值（下简称GDP）在100亿元以上；还款为县级市或县（市辖区）政府土地储备本级土地储备政府部门的，该市（县、区）前一年度的GDP在50亿元以上；2.从事国有土地开发、出（转）让等经营活动符合国家和地方有关法律法规和政策，有较完善的工作规章和制度；3去的有审批权政府允许从事土地开发的批准文件；4.经主管机关批核登记，带有法人资格，取得法人资格证书、非法人组织机构代码证，并办理年检审批手续；5.在我行开立基本存款账户帐户或一般存款账号；6.持有外管局核发并经过年间的贷款卡（证）；7.无不良信用历史纪录；8帕尼诺区健全，资金运作模式可行，大笔资金运行相对封闭，还款资金落实；9.贷款方式为担保贷款的，贷款担保合法、有效、足值，担保符合中国中国农业银行贷款担保的有关规定；10.发放房地产项目贷款，须根据开发进度提供合法须要有效的土地征用、收购、基础设施建设等审批手续，贷款拟支持地块所在区域取得有全部门批准的控制性详细规划；一般说来需落实不低于20%的自筹资金（含自有资金及财政性资金），并与贷款同比率到位；11.流程其他贷款条件办理方式和流程1）办理方式所有经授权及转授权的营业机构均可手里此项业务，但无论期限长短，有权审批行原则上为总行和一级分行。
土地储备贷款
土地储备贷款概述土地储备贷款是一种由金融机构提供的专门用于土地开发和储备的贷款服务。
在城市化和经济发展的进程中，土地的需求量逐渐增加，尤其是商业用地和住宅用地的需求。
然而，土地的购买和储备需要大量的资金投入，这对于许多开发商和投资者来说是一个难以跨越的障碍。
土地储备贷款的出现，为开发商和投资者提供了一种能够满足其土地需求的融资选择。
土地储备贷款的特点1.长期性：土地开发和储备通常是一个长期的过程，需要较长的时间来实现投资回报。
土地储备贷款通常具有较长的贷款期限，以满足开发商和投资者的资金需求。
2.高金额：土地的购买和储备需要大量的资金投入，土地储备贷款通常可以提供较高金额的贷款额度，以满足开发商和投资者的资金需求。
3.弹性还款方式：土地储备贷款通常具有较为灵活的还款方式，可以根据开发项目的进展情况，调整还款计划，使开发商和投资者能够更好地进行资金管理。
4.利率较低：由于土地储备贷款所带来的风险较高，金融机构通常会要求开发商和投资者提供较高的抵押物或担保，以保证贷款的安全性。
因此，土地储备贷款的利率相对较低。
土地储备贷款的申请流程1.准备资料：开发商和投资者需要提供相关的资料，包括但不限于土地规划和项目预算等。
2.选择金融机构：开发商和投资者可以根据自身需求和条件，选择适合自己的金融机构。
3.提交申请：开发商和投资者需要将准备好的资料提交给选择的金融机构。
4.评估与审批：金融机构将对申请资料进行评估和审批，以确定是否批准贷款申请。
5.签订合同：如果贷款申请被批准，开发商和投资者需要与金融机构签订贷款合同，并确保双方的权益和责任得到充分保护。
6.贷款发放：一旦贷款合同签订完毕，金融机构将根据合同的约定，将贷款资金划拨给开发商或投资者。
土地储备贷款的风险与注意事项1.市场风险：土地市场受到多种因素的影响，包括经济形势、政策变化、竞争状况等。
开发商和投资者在进行土地储备贷款之前，需要充分研究市场，评估风险，确保项目的可行性。
第四讲土地储备制度与土地储备
第四讲土地储备制度与土地储备土地储备制度是指国家、地方政府通过征地、收购等方式，将一定数量的土地统筹储备起来，以备未来城市发展、经济建设及社会公益事业用地之需。
土地储备制度是中国特色社会主义市场经济体制的重要组成部分，对于保障国家和地方发展需要、保护农民土地权益、促进经济可持续发展具有重要意义。
中国的土地储备制度起源于开放以来的城市化进程。
1978年，随着经济体制的推进，社会主义市场经济体制初步建立，城市化进程也开始加快。
为了推动城市建设和土地利用的规范化，国家和地方政府开始引入了土地储备制度。
土地储备制度的运行主要包括土地储备规模、土地储备管理和土地储备使用。
土地储备规模是指国家和地方政府根据城市发展需求和土地利用规划确定的一定数量的土地储备。
土地储备管理是指国家和地方政府负责土地储备的组织、统筹和管理工作，包括土地征用、收购、储备登记等。
土地储备使用是指土地储备通过土地出让、租赁等方式用于城市建设、经济发展和社会公益事业。
土地储备制度在中国的实施中还存在一些问题。
首先，土地储备规模不够精准。
由于缺乏对土地需求的准确预测，土地储备规模过大或过小的情况比较常见，造成资源浪费或土地供给紧张。
其次，土地储备管理不够透明公开。
一些地方政府在土地储备过程中存在不完全公开、不合理补偿等问题，不利于农民的土地权益保护和社会舆论的监督。
再次，土地储备使用不够科学合理。
一些地方政府在土地储备使用中缺乏规划，导致土地征用后一直闲置或者低效利用，浪费了土地资源。
为了解决土地储备制度存在的问题，需要与完善土地储备制度。
首先，应加强土地需求的准确预测与规划，根据城市发展的需要和人口规模、产业结构等要素进行精细化的土地储备规划。
其次，应加强土地储备管理的透明度和公开程度，健全土地征用、收购等程序，并加强监督与调查研究，确保农民的土地权益得到充分保护。
再次，应加强土地储备使用的科学化和可持续化，明确土地储备的用途和目标，优化土地利用结构，推动经济发展和城市建设的高质量。
土地储备贷款风险识别与对策探索
人 向房 地 产 企 业 购 房一 一 房 地 产 企 业 向政府 购地 的
资 金 供 应 链 。土 地 融资 对 城 市 发 展起 到 了极 大 的推
动 作 用 ，２ １ 年 全 国各 省市 公 布 的财 政 收入 中 ，土 ０Ｏ 地 出 让 金 占 比均居 高位 ，其 中北 京 和 上 海分 别 达 到
押。
门书面同意 ，在借款银行开设在财政局名下的土地出让金
专户 ， 并须明确土地 出 让金收 人返还至该质押专户 ，明确 该抵押的土地使用权 和该质 押的专户不得为第三方抵质
押。”对于出现土地用途变更 、城市规划调整 、借款人经
营管理模式 和经营范 围变化等可能给贷款带来不利影响的 因素时 ， 应停止贷款发放，及时采取相应 的贷款保全和回
规 范土地储 备机构 的融资 和经营 ，提高土地储备贷
款 的透 明度 ，防范因债务风险连带形成财政风 险和 系统
性金 融风险。如深圳市２ １年下发的 《 ０１ 关于推进土地整 备工作 的若 干意见 》就指出 ，该市将建立全市统一 的土 地投融资平 台 ，由市土地储 备中心作为借款人开展土地
议 。建行 管理 层 曾透露 ，２ ０ 年新 增房 地产 贷款 为政府常务副职 ，管理层为政府各局领导 ，实 际操作一 ０９
４ ０ 元 ，其 中土地储 备 贷 款 占三分 之一 。２ １ 年 ， ５亿 ００ 尽 管 上 市 银 行 纷 纷 宣称 房 地 产 贷 款 占 比有 所 下 降 ， 但 各 地 土 地 储 备 中 心 的大 客户 地 位并 未 明显 动摇 。
来 ，从 上 市 银 行 公 布 的 前 十 大 贷 款 客 户 详 细 名 单 看 ，土 地 储 备 贷 款 已有 取 代 开 发 贷 款 成 为股 份 制 银 行 房 地 产 贷 款 新 宠 的迹 象 。 比如 在 民生 、兴 业 、深 发 展 ２ １ 年 前 十 大 贷 款 客户 中 ，均 能 看 到北 京 市 土 ００ 地 整理 储备 中心朝 阳分 中心 的身影 。 土 地融 资在 城 市扩 张 中起 到 杠杆 作用 。银 行 信贷