房地产企业清算结转成本流程
房产公司开发成本结转方法
房产公司开发成本结转方法嘿，咱今儿就来唠唠房产公司开发成本结转方法这档子事儿！你说这房产公司盖房子，那可真是一项大工程啊，就像搭积木一样，一块一块地堆起来。
这开发成本啊，那就是盖房子过程中的各种花费。
那怎么把这些成本结转呢？这可就有讲究啦！咱先说说直接成本吧，就好比是盖房子用的砖头、水泥、钢材这些实实在在的材料费用，还有工人的工资。
这些成本呢，就得按照具体的项目来结转，就像给每个房子都贴上一个专属标签一样，算得清清楚楚。
再说说间接成本，这就像幕后的英雄，不太起眼但又很重要。
比如管理人员的工资啦，办公费用啦等等。
这些成本呢，就得合理地分配到各个项目中去，可不能乱来。
你想想看，如果成本结转不准确，那可就麻烦啦！就好像你做饭的时候盐放多了或者放少了，味道肯定不对劲嘛！房产公司要是成本算错了，那可就可能影响到利润啦，甚至可能影响到公司的发展呢！比如说，要是把不该算到这个项目的成本算进去了，那这个项目的成本不就高了嘛，利润不就少了。
相反，如果该算的成本没算进去，那利润又好像虚高了，这可不行！那怎么才能做好成本结转呢？这就需要房产公司的财务人员像精明的管家一样，仔细地记录每一笔开销，认真地分析和分配。
不能马马虎虎，得认真对待每一个数字。
就像咱过日子一样，得算计着花钱，该花的花，不该花的就得省着点。
房产公司也是一样啊，要把钱花在刀刃上，把成本结转到该去的地方。
而且啊，这成本结转还得考虑时间因素呢。
不能一下子全算进去，得根据项目的进展慢慢来。
就像跑步一样，得一步一步来，不能一下子就冲到终点。
哎呀，你说这房产公司开发成本结转是不是挺有意思的？这里面的门道可多啦！要是不注意，就可能出大乱子呢！所以啊，房产公司可得重视这个事儿，可不能马虎大意哟！这可关系到公司的未来呢！你说是不是这么个理儿呢？。
房企如何结转收入和成本全解，建议收藏！
房企成本结转，真的很有讲究近日，一例涉及房地产企业的税企争议案件引起了笔者的关注——针对计税成本的税前扣除金额及计算方法，税企双方都有自认为正确的政策依据。
那么，究竟应以哪项政策为准？起因：未合规结转收入和成本某市税务局税务人员在对甲置业有限公司（以下简称甲公司）进行涉税检查时发现，该公司开发的A小区商品房已于2016年10月交房，但在当年度的企业所得税汇算清缴中，甲公司却没有按规定结转销售收入和计税成本。
税务人员经取证、计算后，确认甲公司2016年度少缴企业所得税税款900多万元，并作出了追补税款、加收滞纳金、并处罚款的处理处罚意见。
甲公司承认了未按规定结转收入和成本的违法事实，但对计税成本的税前扣除金额及计算方法如何确认，提出了不同意见。
分歧：适用哪项政策意见不同这笔计税成本，究竟应该如何确认？双方产生争议的主要原因，是对适用的税收政策不能达成统一。
甲公司认为，《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局2012年公告第15号，以下简称15号公告）第六条规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业作出专项申报及说明后，准予追补到该项目发生年度计算扣除，但追补年限不得超过5年。
据此，甲公司所开发的商品房均已实际交付，建造房屋所发生的建筑安装支出也已实际发生，部分发票虽然取得时间在2017年5月31日以后，但已经取得了发票，因此，所有建筑安装支出都应允许作为2016年的计税成本，在2016年度企业所得税税前扣除。
据此，甲公司需补缴的企业所得税税款应为100多万元。
税务机关则认为，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称31号文件）第三十四条和第三十五条的规定，企业在结算计税成本时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
房地产清算流程
房地产清算流程房地产清算流程房地产清算是指在某个房地产项目销售结束后，对项目进行结算和清理的过程。
这个过程通常由开发商或房地产公司的专业团队负责，旨在确保项目顺利结束并确保所有相关方的利益得到维护。
下面是房地产清算流程的一般步骤。
1. 市场分析：在开始清算之前，首先需要进行市场分析，了解当前房地产市场的情况。
分析包括该项目所处的地理位置、周边配套设施和竞争对手等因素，以确定项目的优势和劣势。
2. 收集销售数据：开发商需要收集项目销售的相关数据，包括销售合同、销售额、付款情况等。
这些数据将用于清算过程中的各项计算和统计。
3. 清算费用计算：在开始清算之前，需要计算所有与项目相关的费用，包括宣传费、销售佣金、广告费等。
这些费用将从项目的总收入中扣除。
4. 清算盈利分配：根据销售数据和清算费用计算的结果，开发商需要确定项目的盈利分配方案。
这涉及到与合作伙伴、投资者和销售人员的协商，以确定他们在项目的收益中的份额。
5. 处理未出售的房产：如果项目中还有未出售的房产，开发商需要确定这些房产的处理方式。
这可以是将其转变为租赁房产，或进行打折销售等。
6. 资金结算：房地产清算的最重要部分是资金结算。
开发商需要与购房者进行结算，包括向购房者支付尾款、抵押贷款的结清和退还预售款等。
7. 物业移交：在整个清算过程完成后，开发商需要将项目的物业移交给购房者。
这包括房产的所有权证书和相关的物业管理文件。
8. 项目结束报告：清算完成后，开发商需要准备一份项目结束报告，包括项目销售情况、清算费用、盈利分配等信息的总结。
这份报告可以作为以后类似项目的参考。
房地产清算是一个复杂而重要的流程，需要进行充分的计划和准备。
有一个专业的清算团队可以帮助开发商顺利完成这个过程，并确保所有相关方的利益得到充分保护。
此外，透明和及时的沟通也是确保清算顺利进行的关键。
只有通过合作与沟通，开发商、购房者和其他相关方才能达成共识，并推动房地产清算流程的顺利进行。
房地产结转成本步骤
房地产结转成本步骤1.核对开发项目的相关文件：首先要核对房地产项目的开发合同、施工图纸、项目预算以及工程招标文件等相关文件，确保开发项目的正规性和合规性。
同时，还需要对该项目的可行性研究报告和施工许可证等证明文件进行核对。
2.制定房地产成本管理制度：为了确保房地产结转成本的准确性和及时性，需要制定和完善成本管理制度。
该制度应包括成本控制、成本核算、成本分析和成本决策等内容，以便在房地产项目开发的各个阶段都能进行有效的成本管理。
3.收集成本数据：在项目进行过程中，需要定期收集相关的成本数据，包括人工成本、材料成本、实物成本、间接费用等，以确保成本数据的完整性和准确性。
成本数据的收集可以通过由项目相关人员填写成本报账单，或者通过电子化系统进行自动数据采集。
4.评估成本数据：房地产结转成本需要对已收集到的成本数据进行评估和分析，以确保成本数据的合理性和准确性。
评估成本数据的过程中，应特别关注成本的变化和差异，及时发现并解决成本超支或者浪费的问题。
5.对成本进行分配：房地产结转成本需要对收集到的成本数据进行分配，即将成本按照其发生的阶段和项目进行划分并分配。
根据项目的不同成本要素，可以按照工程工期、施工单位、材料种类、施工工序等方式进行成本分配。
6.记账和结算：房地产结转成本需要根据成本分配结果进行记账和结算。
记账是指将经过成本分配后的成本数据记录到相应的账户中，结算是指按照最终结转的成本数据进行结算，以便在房地产项目开发结束后进行成本终算。
7.编制成本报告：房地产结转成本完成后，需要编制成本报告。
成本报告应包括房地产项目的总体成本情况、各个阶段的成本支出、成本变动情况、成本节约措施等内容。
成本报告是向投资方、开发商以及相关利益相关方提供项目成本情况的依据。
8.监督和评价：完成房地产结转成本后，还需要对成本数据进行监督和评价。
监督是指通过与实际情况的对比，发现和纠正成本的偏差和缺陷；评价是指对结转成本的准确性和适用性进行评价，以便提高今后将成本结转工作的质量和有效性。
房地产开发成本核算程序及举例
房地产开发成本核算程序及举例一、房地产开发成本核算程序房地产开发成本核算是指在房地产项目开发和管理的过程中，对开发过程中涉及到的各种成本进行确认、核算、管理和控制的过程，是实现房地产项目高效、有序、可持续发展的重要环节。
好的成本核算程序可以帮助企业采取科学、合理的管理措施，最大限度地降低成本、提高利润，为企业发展提供有效的保障。
1. 建立成本核算体系房地产企业在项目开发前，应根据实际情况建立完整的成本核算体系，明确各项目部门的职责和权限，细化各项开支支出，合理分配预算，并建立成本台账。
2. 确定直接成本直接成本是指直接与开发项目有关的支出，主要包括土地价格、建筑设计费、施工费、建材费、安装费、物业管理费等。
房地产企业需要根据项目实际情况，逐一进行核算，确保直接成本的正确性和合理性。
3. 确定间接成本间接成本是指与开发项目相关的但不属于直接成本的支出，主要包括企业管理费、市场推广费、项目开发期间的利息费用、税费等。
房地产企业需要根据项目实际情况，正确地估计间接成本，并进行核算，确保间接成本的合法、合理性。
4. 成本控制成本控制是成本核算的关键环节，只有通过对各项费用的合理掌控，才能达到企业管理的目标。
房地产企业需要采取多种措施，包括节约支出、控制成本、管理垃圾处理、规范决策等，确保成本的合法性、合理性和效益。
二、房地产开发成本核算举例1. 土地成本在房地产开发过程中，土地成本通常是直接成本中的最大一项。
土地成本的确定不仅涉及到土地本身的价格，还关系到土地是否符合开发要求，是否存在风险等因素。
因此，房地产企业在进行土地成本核算时，需要根据实际情况进行细致的分析和评估，以确保土地成本的准确性和合理性。
2. 建筑设计费建筑设计费是指在建筑设计阶段，涉及到的设计人员的工资、提成、专利费、技术咨询费、设施维护费等支出。
在进行建筑设计费核算时，房地产企业需要根据项目实际情况确定预算，并控制成本，避免所投入的建筑设计费用超出实际需求。
房地产开发成本的核算程序
房地产开发成本的核算程序开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。
其一般程序是：1、归集开发产品费用由于开发规模的不同，房地产开发的成本归集对象也是不同的。
对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。
但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。
在这种情况下，成本核算不能过细(台以单幢为单位)，因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。
相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。
本文以为：应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据，对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。
(1)在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。
(2)为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。
(3)将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。
通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。
2、正确划分成本项目客观地反映产品成本的结构，便于分析研究降低成本的途径。
按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。
房地产成本的结转方法
房地产成本的结转方法一、成本结转的时点每季度末结转竣工验收备案的物业，由“生产成本”至“库存商品”，数量采用“可售建筑面积”。
二、成本结转的准备（一）账面成本的整理在竣工结转之前，成本核算对象应清晰，并将账面的成本按成本核算对象一一分解。
前期计入公共的成本，应将竣工物业收益部分拆分出来。
不得将公共的成本直接结转到某苑区的库存商品。
（二）竣工结转相关资料的准备1.明确竣工结转的范围结合六证表或数据开发简表等资料，核对收到的结算相应范围的栋数、座数和型号是否齐全，核对各专业的总表与明细是否一致。
2.核对结算资料是否完整（1）工程未最终办理结算也尚未取得全额发票的，应联系业务部门协商解决。
在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以补提，但最高不超过合同总金额的10%。
（2）工程款已超付的合同或初步结算超过合同价的，应跟踪是否有补充协议或书面说明，在企业所得税汇算清缴时应联系业务部门补齐。
（3）补提成本的底稿是否整理好。
即合同资料是否完整清晰，公共配套设施是否有预估成本、是否有应向政府上交但尚未上交的报批报建费用等。
（4）初步结算资料是否出具，应有意识的提前与业务部门协商，提醒业务部门出具初步结算，并对初步结算书的栋数、座数进行核对。
（5）最终结算书出具后应对最终结算书的栋数、座数等进行核对。
对于账面列支数和最终结算数的差异，应进行调整。
3.附集团内承建单位和外包单位的“土建”、“机电”、“装修”的标准以参考（因当地的实际情况不同，会有所变化）：三、成本结转的账务处理（一）总原则每季度末结转竣工验收备案的物业，由“生产成本”至“库存商品”。
（二）特殊情况同一基底（即同一施工栋号）的物业既有装修又有毛坯，由于开发简表的面积是以施工栋号统计，施工方的付款、结算等，也是以施工栋号为单位出具资料，所以前期归集成本时该种物业作为一个成本核算对象，但结转至库存商品时应分开装修和毛坯，装修成本直接计入装修物业中，土地成本按占地面积拆分，其余成本按建筑面积拆分。
房地产成本结转的具体流程
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对于房地产企业来说，结转成本是其最重要的步骤。
只有结转了成本，才能知道房地产项目实现了多少收入，取得了多少利润。
利润该怎样分配。
而房地产成本的结转，因为涉及到房地产销售合同、认购协议、销售清单、施工合同、结算单等一系列的资料，和工程部、预算部、销售部、财务部等部门，工程量浩大。
结算成本的前期准备工作很重要，准备好了，才能按照步骤一步步的进行结算。
结算第一步:整理销售资料，确认销售收入就是把销售清单跟账面上的收款金额进行核对，看看销售清单的金额是否跟账面金额“预收账款”金额一致。
销售清单应该包括房屋面积、房屋位置、销售单价、销售总价、已经收款、欠款金额等要素。
核对一致后，确认一下销售收入和已经销售面积，算出平均单价。
按照.确认的销售收入做凭证: 借:预收账款贷:主营业务收入结算第二步:整理工程施工合同清单和结算单。
这个步骤比较麻烦，因为施工合同比较多，结算单有的合同可能有，有的可能没有。
一般应该把合同按照成本类别分别进行整理。
也就是按照土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费等类别，列出清单。
清单的要素一般有合同编号、合同名称、合同金额、增加减少金额、结算数。
整理出来之后，分别算出各个类别合同的结算数。
结算第三步:整理好的合同清单跟账面金额进行核对。
各个类别的合同金额与账面同类别的科目余额进行核对，找出它们的差异原因，一般有以下原因造成合同金额与账面金额不一致。
1. 款项已经支付，但是施工单位发票没有开具，由于在预付账款挂着，造成账面金额比合同金额要少。
这样的话，督促施工单位在结算之前，把发票开具过来。
2. 施工单位还没有结算，发票也没有开具，造成账面金额比合同金额少。
这样的话，可以按照国税发2008年41号文进行不超过10%的预提，进入到成本。
3. 施工单位质保金发票没有开具。
这个可以督促施工单位把质保金发票开过来。
4. 施工单位因为疏忽，多开了发票，但是企业没有付款，这样的情况下，一般要把成本冲回 5. 有一部分成本，由于金额较小，既没有签合同，也没有做结算。
但是实际上已经发生。
把这一部分成本按照类别，添加到合同清单里面。
最后，合同清单金额和预提之后的账面金额完全一致。
预提时候: 借:开发成本贷:应付账款-预提按照这个金额结转到开发产品。
借:开发产品贷:开发成本结算第四步:计算出开发产品成本单价，结转开发产品到产品销售成本。
这一步最重要的一点是确定结转产品面积，这个面积应该等于可销售面积+车库面积+开发商可以办理房产证的公共配套面积。
开发产品单价=开发产品/结转产品面积根据第一步算出来的销售金额，计算出来产品销售成本产品销售成本=开发产品单价*已经销售面积账务处理:借:主营业务成本贷:开发产品这里面一定要注意，开发产品和主营业务成本是有区别的，开发产品归集的是全部成本对象，也就是说，开发产品是发生的全部的成本。
而主营业务成本仅仅归集的是已经销售的产品的成本。
只有在全部物业已经售馨，并且开发商没有自留物业的时候，两者才相等。
结算第五步:把主营业务收入和主营业务成本结转到本年利润。
这一步跟其他行业的账务处理一样，不在赘述。