城中村改造基本的模式共26页文档
城中村改造方案编制格式
封面：西安市**区**村城中村改造方案（版本一，适用于城九区）（上面空4行间距黑体二号居中）编制单位：区城改办****年**月**日（年月日大写黑体三号居中下面空3行间距）【目录】一、区城中村改造办公室关于报批村改造方案的请示页二、区村城中村改造方案页三、城中村人口一览表、城中村土地一览表页四、村民会议关于同意村城中村改造方案的决议页五、城中村改造项目经济分析报告页六、区城中村改造办公室关于开发公司城中村改造准入审查及出资情况报告七、改造项目承诺书1、关于改造剩余土地同意储备的承诺书页城中村改造项目单位安全生产责任承诺书城中村改造维护稳定承诺书城中村改造环境保护承诺书八、改造主体及投资单位营业执照和资质证书九地籍图页十、控规（区位图、规划总平面图、规划指标图）页××区城中村改造办公室文件区城改字…‟号签发人：××区城中村改造办公室关于报批××村城中村改造方案的请示一、村基本情况二、改造村改造的必要性和可行性三、村民会议情况四、资金筹措到位情况五、上报意见年月日区村城中村改造方案（黑体二号居中）方案文本格式要求，一级标题：仿宋GB2312 三号：加粗固定行距（30）；二级标题：仿宋GB2312 三号固定行距（30）；正文：仿宋GB2312 三号固定行距（30）；所有表格中的字体：仿宋GB2312 五号最小行距。
一、村基本情况及改造条件（一）村庄基本情况1、地理位置区街道办事处村位于。
东起，西至；北起，南至。
2、村内人口状况村内户籍人口：户、人（其中农业户口户、人；有合法房产的居民户口户，人），另有房屋祖遗户户、人。
3、土地性质及附着物（1）村域土地情况村属土地亩。
其中：集体建设用地亩（包括宅基地亩、企业用地亩、公建用地亩），农业用地亩（包括基本农田亩、一般农田亩），人均耕地面积亩。
（2）现有房屋情况村内建筑面积总计万m2，其中：住宅房屋万m2(二层及二层以下房屋万m2，三层及三层以上面积万m2),非住宅房屋万m2(办公用房万m2,公建设施房屋万m2,企业用房万m2 )。
城中村改造的原理及模式研究
发展 的过 程 。城市 发 展 的过程 ，就 是一 个 即 随时 间推移 ，成本 和 收益 都呈 加速 增长
向外不 断 扩 张 的过 程 。在城 市 的初 始扩 张 的态势 。
中 ，如图１ 中的第一阶段 ，由于乡村居 民 但 两 条 曲 线 相 比较 ，在 同一 时 点 ， 点的拆迁成本过高 ， 开发者为了节约开发 收 益 函数 的导 数 ｙ 应 大 于 成 本 函数 的导 费 用 ，选 择 跳过 居 民点 的方式 ，先开 发 居 数 ｙ 。其 内涵 是 收 益 的 增 长 速 度 要 快 于
个 ，一 半 以上 分布 在海 淀 、朝 阳 、丰 台和 体 制和政 策原 因 ；不 同的利 益 主体— —政 石 景 山四个 区 ；上海 市 的城 中村人 口约 有 府 、户 籍村 民和外来 人 口之 间 的博 弈 等 。 ３ ５ ０ 万 ，占上 海 总 人 口的 １ ７ ％，流 动 人 口 城 中村 的存在 带来 了管 理 问题 、环 境 问题 的５ ０ ％；广 州 也不 例 外 。城 中村 ，即城 市 和经济问题 ， 但改造难度很大 。因此 ， 研 中的农村 ，是伴 随着 城 市郊 区化 、产业 分 究 城 中村 的改 造原 理并探 寻 城 中村 改造 的
民点 附近 的农 用地 ，城市 就 逐渐 包 围 了农 成 本 的增 长速度 。 村 ，形成 了城 中村 。这一 阶 段城 中村 的 区 这样 ，两条 曲线 就会 在 某一 点交 叉 ， 位 价值 并 不 明显 ，开 发 主体 没有 改造 的动 其 内涵 就 是此 点后 ，收益 就 超过 成本 。于 力 ，因而 城 中村形 成 并 不断 成 长 。随着 城 是 ，城 中村 改 造 也 就 进 入 政 府 的 议 事 Ｅ ｔ 市 的进 一 步 扩 张 ，如 图 １ 中 的第 二 阶段 ， 城 中村周 围的农 用 地 消失殆 尽 ，变成 了商
西安市城中村改造方案(2005年--25页)
目录第一章、西安市城中村概况 (2)第一节、西安市城中村简介 (2)第二节、西安市城中村经济状况 (5)第三节、西安市城中村社会状况 (5)第二章、西安市城中村土地利用特征 (7)第三章、“城中村”土地开发建设及交易涉及的法律、法规和政策 (10)第一节、开发建设中涉及的法律 (10)第二节、“城中村”土地开发建设及交易涉及的法规 (10)第三节、“城中村”土地开发建设及交易涉及的政策 (11)第四章、我国各大城市城中村改造比较 (11)第一节、广州市城中村改造情况 (11)第二节、深圳市城中村改造情况 (13)第三节、珠海市城中村改造情况 (14)第五章、西安市城中村改造的具体措施 (16)第一节、西安市城中村改造的难点 (17)第二节、西安市城中村改造策略 (18)第三节、西安市城中村改造的具体措施： (21)1.实施城乡一体化管理 (21)2、解决外来人口的居住问题 (21)3、高起点编制城市总体规划 (22)4、健全城市土地供应的管理机制 (23)5、重视村民的观念改造和技能培训 (24)参考文献 (25)[附录1]西安市”城中村”类型划分及分布现状图 (25)第一章、西安市城中村概况第一节、西安市城中村简介西安57个城中村列为第一批重点率先进行改造，年内完成“四个转变”，并将其全面纳入城市管理体系，先行将市政公用、市容园林等城市综合服务功能覆盖57个城中村，彻底改变城市管理的“二元”化现状，为今后全面改造打下基础。
在城六区中每个区至少确定两个示范村，以点带面全面推开，年内全西安市完成30万平方米的城中村安置用房建设和20万平方米旧村拆除任务。
很多城中村都占据着城市中重要的地理位置，比如：西门外100米左右的西关新村，长安南路上的八里村、吴家坟，北郊把持西安北大门的张家堡，等等。
城中村的村民失去了生产土地后，房租成为其主要经济来源。
为了获取更加丰厚的房租，再加上相关部门疏于监督和管理，于是村民们随意搭建私房，这种由农民自建的楼房，不要说是抗七级地震，就是三四级地震都很危险。
城中村改造的基本模式
城中村改造的基本模式城中村改造的基本模式：一是由政府主导，主要是指政府完成前期土地开发，然后采取市场化的招标拍卖方式。
这种方式由于前期拆迁安置成本高，政府难以做到资金的平衡，政府财政资金有限，难以大规模开展此类土地的开发。
此外，政府易采用行政手段干涉拆迁安置，因而损害村民的利益，往往引起村民的对抗。
二是村民在政府指导与支持下，自筹资金，自行完成改造。
这种模式政府支持力度比较大(比如在基础设施、公建设施及资金等方面)，适用于村集体及村民筹资能力强，村规模较小的情况。
三是开发商主导的开发模式，开发商资金雄厚，开发经验丰富，既可以缓解政府资金的局限性，使财政资金可以投入到更多的基础设施及公益事业上，又可以避免行政力量的介入，减少社会问题。
这种模式已成为当前改造的主要模式，投资的开发商将会成为城中村改造的主力军。
部分地区城中村拆迁改造的经验做法（摘编）西安市碑林区：该区3年完成了16个城中村的拆迁工作，曾经实现12天同时拆完两个村的西安最快拆迁记录，成功创造了西安市城中村拆迁的“碑林模式”，吸引国家建设部政策研究中心专家和全国众多省市单位竞相考察学习。
现将该区的一些经验做法简要摘编如下：（一）城中村改造原则1、政府主导、科学规划。
该区始终注重把握城中村改造的主动权，重点把好规划关、政策关和监督关。
保障改造规划的实施，保证法规政策的严肃性和统一性，维护改造工作的公开、公平、公正，确保改造工作的顺利进行。
消除以往开发商独自开发的诸多弊端，搭建投资商和被拆迁人之间的桥梁，政府的公信力得到了双方的充分信任。
2、市场运作、企业参与。
该区始终立足全区经济发展大局，以区位优势为依托，对全区所有城中村改造项目进行精心策划和包装。
对每一个城中村都制定了综合改造规划方案，做到了整个拆迁改造工作高起点、准定位、细策划、精包装。
在此基础上积极招商引资，进行市场化运作。
投资商、村居民和政府三方协作，投资商和村居民作为利益载体，政府作为保障，三方按协议明确各自的权力义务，使整个拆迁改造工作具有一定的科学性、合理性和可操作性。
城中村改造集体经济改制模式
论城中村改造中集体经济组织向公司转化问题发表日期：2007年3月8日作者：吴健康李谓林城中村改造工作中一项重要的任务就是将原来的村农民集体经济组织改造为符合现代企业制度的公司，由公司来管理经营原来的集体经济组织的资产。
这种改造不是单纯的经济管理模式的形式变化，而是一场深刻的体制变化，是一场在社会主义市场经济日趋成熟的条件下的利益的再分配、再调整，这种改造涉及到村、组、村民贴身而又长远的根本利益。
笔者现结合农村集体经济制度和公司制度相比较谈谈自己的几点思考以供商榷。
一、资产问题必要的资产和经费是一个组织赖依生存的基础，是一个组织运行的血液，农村集体经济组织和公司同样也都离不开资产这个基础。
1、农村集体经济组织基本资产的来源（1）土地是农村集体组织最根本的资产，也是农村劳动群众最基本最主要的生产资料，也是农村集体经济组织拥有最初的原始资产。
①从现行法律制度看，《土地管理法》第四条就规定了我国的土地实行国家所有和农民集体所有。
就是说农民集体对自己所有的土地拥有所有权，即占有、使用、收益和处分的权利。
处分权实际上是受限制的，按现行法律法规规定集体土地不得进入市场流转，这也是出于对农民的基本生产资料和基本生活来源的保障。
②从历史渊源上看。
新中国成立后，1950年颁布的《土地改革法》规定“农民土地所有制”即土地归农民个人所有。
当时土改就是将地主、富农、官僚资本家等占有的土地分给农民个人耕种，土地是归农民个人所有。
土改不久，全国陆续开展集体化运动。
到1956年6月全国人大在通过了《高级农业生产合作社示范章程》，明确将农民个人所有土地入社转为集体所有。
到1962年中共中央人民公社60条，把三级所有、队为基础的三种农民集体土地所有权制度正式确定下来。
直到82年《宪法》以根本大法形式将土地集体所有制度确定下来。
由此可见，农村集体土所有制也是经历了一个私有到公有的过程。
因而农村集体所拥有的土地是通过法律规定依法成为农民集体所有。
城中村改造模式与策略探讨
02
政府主导模式的优点包括计划性强、进度可控和成本相对较低
等。
政府主导模式的缺点包括市场机制缺失、社会参与度低以及资
03
金压力大等。
市场运作模式
市场运作模式是指企业作为改造主体，通过市 场机制运作，筹措资金和组织改造。
市场运作模式的优点包括市场机制健全、资金 来源广泛和改造效率高等。
市场运作模式的缺点包括缺乏计划性、进度不 可控以及成本相对较高等。
要制定有效的后续管理措施，保持改造后社 区的整洁和规范，防止出现乱搭乱建等现象 。
06
城中村改造未来发展建议
加强政策宣传，拓宽公众参与渠道
宣传政策
政府应通过各种渠道，包括媒体、社区活动等方式，宣传城中村改造政策， 提高公众对政策的认知和理解。
建立沟通机制
政府应建立畅通的沟通机制，鼓励居民参与改造计划的讨论和反馈，了解居 民的需求和意见，确保改造计划得到广泛的社会支持。
改造策略
采取原地重建的方式，注 重改善居住条件和城市环 境
经验总结
政府重视危改工作，改造 模式符合实际情况，定向 安置保障了居民的基本生 活需求
案例三：深圳市罗湖区湖贝村改造项目
改造模式
企业主导，市场运作的危 改模式
改造策略
采取整体规划、分期实施 的方式，注重保护和提升 区域环境品质
经验总结
企业主导改造增加了改造 的可行性，市场运作提高 了改造的效益，但政府需 加强监管
04
城中村改造案例分析
案例一：北京市朝阳区酒仙桥危改项目
改造模式
政府主导，企业参与的危改模 式
改造策略
采取整体规划、分期实施的方 式，注重保护和提升区域环境
品质
经验总结
城中村改造的基本模式
五、广州市白云区城中村拆迁改造的主要做法
（一）改造与市政道路建设相结合。在“城中村”里规划出若干条交通干道，象切豆腐块一 样，把“城中村”分割成若干小块。以市政道路的建设推动“城中村”的改造。凡是在规划 路上的建筑一律拆除，同时给农民一定的补偿；“城中村”也不是全拆，依靠道路分割成小 块。“化整为零”使得改造的第一步比较好解决。在高标准建设城市道路的过程中，实施市 政道路建设的“4个整治”配套工程：完善道路的下水道、建设绿化带、配套路灯及进行道路
（城中村股份合作企业自行组织改造），以及以上二者的结合（城中村股份合作企业联合房地产
商合作改造）。城中村改造资金来源为房地产商、城中村集体和村民，政府财政支持。 改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式为以货币补偿为主、产权置换为辅，具体标 准一村一策。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会）， 村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。
三、杭州模式
杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着组织作用， 市政府负责城中村改造政策制定和工作考核，市规划局负责编制城中村改造的规划，区政府 统一运作、统筹平衡本区城中村改造。改造的主体为区政府，区政府享受市政府在土地运作 方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地, 集体土地转为国有后由政
两边建筑物立面整饰工作。
（二）改造与发展相结合。在改造中，白云区相继改建、新建了一批商业用途的建筑和物业，改善
了群众日常购物环境。结合远景路畅通工程，进行远景路商业街规划，计划建设成为可媲美北京路 的商业步行街。白云区还利用新建道路两边的空地或拆迁后的闲置空地，在不违反城市规划和经规 划报建批准的前提下，帮助、支持集体经济组织或原居民投资建设高档次的商铺或建设商业广场， 以弥补因拆迁给集体经济组织和原居民带来的经济损失。
西安市城中村改造模式与做法
一、西安市城中村改造的模式与做法２００７年，我市经过系统调研和科学筹划，提出了“一年打基础，两年见效果，三年大见成效，经过四至五年的不懈努力，使我市的城中村改造工作在全国达到一流水平”的总体思路。
（一）西安市城中村改造的模式经过几年探索，我们基本形成了“政府主导、市场运作、整村拆除、安置优先、有形无形改造并重”的城中村改造西安模式。
１．政府主导，市场运作政府主导就是要把改造的主动权掌握在政府手中。
具体实施过程中，区城改办和街道办直接进行操作，实行“五统一”。
即统一策划招商，统一编制规划，统一编制改造方案，统一实施拆迁安置，统一实行无形改造工作，以解决好各方利益问题。
这一做法，使政府牢牢掌握了改造主导权和方向。
城中村改造资金需求量大，必须坚持市场运作的主渠道。
各区通过项目策划包装、主动招商等多种方式，采取有效措施，营造“留商、安商、扶商”环境，吸引实力强、信誉好的房地产企业参与我市城中村改造。
从２００７年至今，仅在“西洽会”上就成功签约５０个改造项目，协议资金５１３亿万元，取得较好的经济效益和社会效益。
２．整村拆除，安置优先《西安市城中村改造管理办法》规定，实施城中村改造应当按照旧村整体拆除，优先建设安置房的原则进行，确保被拆迁人及早入住。
原则上整村未拆除的，其他建设项目不得开工建设，只有这样才能改变过去只建新不拆旧，违法建设屡禁不止的局面，确保改造规范进行。
为确保村民按时回迁，对已取得方案批复的城中村改造项目，整村拆除后，在符合方案、规划、消防要求的前提下，可先行开工建设安置房。
３．有形改造与无形改造并重我市所进行的改造，不是简单的拆旧建新，而是有形改造与无形改造同步推进、互相促进，实现彻底意义上的改造。
无形改造是指农业户口转为居民户口，集体经济转为股份制经济，撤村建社区，集体土地转为国有土地。
通过无形改造彻底消除城中村中的“二元”管理体制，使村民纳入到城市就业和社会保障体系中，有效解决改造村民医疗、养老保险、就业以及子女入托、入学等问题；进一步明确在５年内，改造村民可以继续享受优于城市社区政策的惠农政策；另外还可以享受低保等城市社区居民政策，使村民彻底解除后顾之忧。
城中村改造实施方案
城中村改造实施方案城中村改造实施方案是指对城市中存在的农村集中居住的城中村进行改造，提升其居住条件、基础设施和环境质量，提高居民生活品质。
以下是一个关于城中村改造实施方案的700字篇幅的示例。
城中村改造实施方案一、背景和目标城市化进程的加速，导致城市人口的快速增长，城市面积的不断扩张，使得城中村的存在成为一种常态。
然而，城中村往往存在居住条件差、基础设施落后等问题，不仅不利于城市的整体形象提升，也不符合居民的需求。
因此，对城中村进行改造是当务之急。
本方案的目标是通过逐步改造，打造宜居宜业的生活环境，提高居民的生活品质。
二、实施步骤和措施1.整体规划和设计对城中村进行全面规划和设计，明确改造范围和内容。
同时要充分考虑村庄的历史文化特点和居民的需求，确保改造后的村庄既有现代化的功能，又保留了传统的风貌。
2.基础设施改造对城中村的水电路、道路、照明设施等进行改造和升级。
确保村内的供水、供电和交通系统正常运行，并提供良好的照明环境。
3.房屋改造对城中村的老旧房屋进行改造，提升居住条件。
包括维修和加固房屋结构，改善室内装修和设备，提供居民所需的水、电、气等基本生活设施。
4.环境整治对城中村的环境进行整治，包括清理垃圾、治理污水、绿化村庄等。
同时，加强垃圾分类和回收利用工作，提高环保意识和生态环境质量。
5.公共服务设施建设建设适合居民需求的公共服务设施，包括学校、医院、公园、体育场馆等。
同时，加强社会服务并提供职业培训，提升居民的生活质量和就业能力。
6.治理管理机制建设建立城中村治理和管理的长效机制，加强社会治理，提高居民自治能力。
建立村庄委员会和村民代表大会，在规划、改造和管理过程中充分听取居民的意见和建议。
三、预期效果和保障措施通过城中村改造实施方案的执行，预期可以实现以下效果：1.改善居民的生活环境和居住条件，提高居民的生活品质和幸福感。
2.提升城市形象和环境质量，增加城市的吸引力和竞争力。
3.促进城市的社会和谐与稳定，增加居民的获得感和归属感。
城中村改造规划方案
城中村改造规划方案概述城中村是中国城市中存在的一种特殊的住宅区域，通常位于城市的中心位置，人口密集，建筑老旧，基础设施落后。
城中村改造是指对这些区域进行规划、设计和重建，旨在改善居民的生活环境，提升城市品质。
本文将介绍城中村改造规划的一般步骤，包括问题诊断、规划目标、策略和实施计划等。
问题诊断在进行城中村改造之前，首先需要对该区域的问题进行全面诊断，以确定改造的方向和重点。
问题诊断可以从以下几个方面入手：1.基础设施：城中村通常存在基础设施老旧、供水、供电、供暖不足等问题。
2.建筑质量：城中村的建筑普遍老旧，存在安全隐患，需要进行强制性的整修和改造。
3.居民生活环境：城中村的居民生活环境差，公共卫生设施不完善，环境脏乱差，缺乏舒适的居住条件。
4.土地利用：城中村通常存在不合理的土地利用现象，土地使用效率低下，需要进行合理规划。
规划目标基于问题诊断的结果，制定城中村改造的规划目标是很重要的一步。
规划目标应该与城市整体发展目标相一致，并具体体现改造的方向和重点。
通常，城中村改造的目标包括：1.提高基础设施：改造城中村的基础设施，提供足够的供水、供电、供暖等基本设施，改善居民的生活条件。
2.改善居住环境：提升建筑质量，加强建筑安全管理，改善居民的居住环境。
3.优化土地利用：通过合理规划，提高土地使用效率，增加公共空间和绿地，改善城市景观质量。
4.保障居民权益：在改造过程中，要注重保障居民的合法权益，确保他们有合适的居住环境和社会保障。
策略和实施计划城中村改造需要制定相应的策略和实施计划，以确保规划目标的顺利实现。
以下是一些常用的策略和实施计划：1.政府主导：城中村改造通常由政府主导，通过制定相关政策和规划，提供资金支持和项目监管。
2.组织合作：建立各方的协作机制，包括政府、居民、开发商和设计师等，共同参与城中村改造项目，确保各方利益得到平衡。
3.分阶段实施：城中村改造通常是一个长期的过程，可以分阶段实施，根据实际情况逐步推进，确保资源的有效利用。