城市规划与房地产开发关系探究
房地产的规划设计
房地产的规划设计一、房地产开发与城市规划的关系（一）房地产开发与城市规划的内涵、性质及其相互关系城市规划是为实现一定时期内城市进展的目标与各项建设而预先进行的综合部署与具体安排行动步骤，并不断付诸实施的过程。
城市总体规划是从宏观上明确城市的性质、规模与进展方向，从空间上确定城市布局结构与土地使用功能与道路交通与市政基础设施网络，是城市进展的总框架、总蓝图。
全面规划是总体规划的深入，是对各项建设的综合部署与具体安排，是指导城市中某一区域进行当前开发建设的根据与蓝图。
与房地产开发关系密切的是城市总体规划与全面规划（包含操纵性全面规划与修建性全面规划）。
房地产开发是指按照城市规划与社会经济进展的需要，对土地与地上建筑物、构筑物及城市基础设施等进行开发建设与经营管理的一项综合性社会经济活动。
其内容包含从立项、规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建造、工程竣工验收、经营销售、交付使用直至物业管理的全过程。
房地产开发的形式有多种：按开发的对象（客体）而言，可分为土地开发、房屋开发与房地产综合开发；按开发的主体而言，有独资、合资、个人三种开发形式；按开发的区域划分，有新区开发与旧区（旧城区更新改造）开发；按开发的规模划分，有单项开发与成片集中开发。
不管哪种开发形式，房地产开发都是具有高投入、高风险、高回报的行业。
城市规划的编制、实施与管理通常由规划设计院与规划管理部门完成，它们是政府的职能部门，因此，就其性质而言，城市规划是政府行为。
这一行为结果要求能反映城市中全体公众的意志，保护公共利益，保障公民与法人的合法权益，促进城市的全面进展。
房地产开发要紧是由房地产开发公司来承担，其性质是企业行为。
这一行为目标要紧是追逐利润最大化，即克服房地产开发项目周期长、投资长、风险高的不利因素，以期获得最大的收益。
由于城市规划与房地产开发内涵、性质不一致，在编制城市规划与进行房地产项目开发的过程中，各自考虑问题的侧重点也不一致：从进展战略方面看，城市规划侧重于从宏观的角度分析城市的进展条件，确定城市的进展方向，而房地产开发则多从微观的角度考虑企业的进展；从时间上看，城市规划侧重考虑长远的与远景的效果，兼顾近期的进展，而房地产开发更注重近期的效果；从空间上看，城市规划注重整体的空间结构组织与各类用地功能的配置，而房地产开发则多从局部考虑项目的区位选择；从效益看，城市规划注重研究经济效益、社会效益与环境生态效益的相互统一，侧重研究降低社会边际成本，提高整体综合效益，而房地产开发更关心开发项目、开发宗地或者企业经济效益；从信息反馈角度看，城市规划侧重听取市民的反馈意见，满足大多数市民的需要，而房地产开发侧重搜集市场信息，习惯市场的需要。
城市规划与房地产开发的互动关系研究——以郑州市为例
效 配置 的前提 ， 是 实现城 市发展 目标 的重要 手段 之 一 。首先从 城 市性 质 、 职能 与规模 以及 用 地
结构、 开 发 强度等 方 面分析 了城 市规 划对 房地 产 开发 的 导控 作 用。其 次 ， 指 出 了房 地产 开发 能
加 快城 市 的发展 、 提 高土地 利 用效率 、 改善 城 市景 观 。 最后 ， 在 分析 郑 州 市典 型 片 区房 地 产 开 发 情况 的基础 上 ， 分 别探 讨 了郑州 市城 市规 划对 郑州 市房地 产 开发 的 引领 作 用 ， 以及 在城 中村
城 市规 划 与 城 市 房 地 产 开 发 之 间 的 互 动 关 系如 图 １所示 。 １ ． 城 市规 划 对 城 市 房 地 产 的 开 发 具 有 导 控
（ 或 规划 纲要 ） ， 对 城市 定位 、 城 市 发 展方 向 、 城 市 空 问布 局 和 用 地 结 构 等 城 市 发 展 战 略 问 题 做 出 科 学 的预测 和清 晰 的界定 。微 观层 次 上 ， 主要 表 现为城 市详 细规 划 （ 或分 区规 划 等 ） ， 对 分 区 土地 主导 用途 、 范 围和 容量 ， 以及 具 体 地 块使 用 性 质 、 开发 强度 等做 出 明 确规 定 。城 市 规 划 的 主要 任 务是 促进 城市 健康 持 续 稳定 的发 展 ， 统 筹 安 排 和 部署 城市 发展 近期 和远 期 的各 种 土 地 利 用 ， 包 括
改革 开放 以来 ， 在 我 国 城市 房 地 产 的 大 繁荣 与大 发展 中 ， 城 市 规划 的先 导 作 用功 不 可 没 。但 是， 各 大城 市所 出现 的 “ 卧城 ”、 “ 拥堵 ” 现 象 以及 “ 上学 难 ” 、 “ 看病 难 ” 等公 共设 施缺 乏或 失衡 的城
城市规划与房地产开发协调发展
城市规划与房地产开发协调发展摘要：城市规划与房地产开发是城市建设的不同阶段，两者是计划与实施的关系，只有协调发展、和谐发展，才能更好地为城市建设保驾护航。
首先是长期的滞后，随后出现了短期的过热，即使在经过调整后的今天，仍存在一些不协调的问题。
其中，城市规划与房地产业的不协调性问题是比较突出的一个方面。
如何采取措施，才能促使形成房地产业这一地域性很强的产业的发展与城市规划发展的良性互动，使房地产业这一基础性、先导性产业更好地在城市发展中发挥作用。
关键词：城市规划房地产开发协调发展我国的房地产业在实际运作中，由于起步晚、基础差，因此与城市的发展存在着不协调之处。
首先是长期的滞后，随后出现了短期的过热，即使在经过调整后的今天，仍存在一些不协调的问题。
其中，城市规划与房地产业的不协调性问题是比较突出的一个方面。
如何采取措施，才能促使形成房地产业这一地域性很强的产业的发展与城市规划发展的良性互动，使房地产业这一基础性、先导性产业更好地在城市发展中发挥作用。
本文试图就这一问题，从几个方面进行分析研究。
一城市规划与房地产开发的特点城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；而房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。
这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。
1.城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。
房地产开发是个体经济行为,开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。
2.城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为我国城市规划年限比较长，约5—20年，甚至更长，长期发展利益为其重要依据；而对城市房地产开发最为重要的是如何使投入资金在最短时间内获得最大利润，短期行为目标成为衡量项目可行性的重要依据。
房地产开发与城市规划关系研究
房地产开发与城市规划关系研究【摘要】现阶段在我国城市化建设过程中，城市规划管理与房地产开发建设管理矛盾突出，已经制约了城市的进一步优化建设，对于城市化的下一步开展也是十分不利的。
本文首先概述了房地产开发与城市规划之间的联系，进而分析了现阶段我国房地产开发与城市规划不协调的诱因，并提出了实现城市规划与房地产开发协调管理的措施，以期为推动城市化进程不断加快提供合理的参考。
【关键词】城市规划；房地产开发；城市化；关系；措施引言近年来房地产领域开发建设迅猛开展，房地产开发建设已经成为我国国民经济的重要增长推动力。
房地产的开发建设不仅可以有效的促进经济建设的前进，同时也可以改善城市居住生活质量，对于保障城市化建设的顺利开展具有重要的基础作用。
然而，由于房地产项目开发与城市规划由于理念以及价值观念的不同，导致房地产项目的开发建设与城市规划出现较多的矛盾，进而难以形成房地产开发与城市规划的协调发展，制约了城市化的进一步开展。
因此，必须协调房地产开发与城市规划之间的关系，保证房地产开发项目满足城市规划要求，实现房地产开发较好的社会效益、经济效益以及环境效益。
1房地产开发与城市规划概述城市规划是根据《城市规划法》等相关法律依据作为基础，对城市用地布局以及功能作出合理的筹划安排。
城市规划管理主要有以下几方面特点：（1）属于中远期规划管理，是综合分析了国家城市建设政策、城市经济发展要求以及实际情况所做出的规划，对城市发展的指导性强。
（2）城市规划的主要内容在于对城市本质属性、城市不同时期的规模、城市的用地布局进行详细明确的规定。
（3）城市规划统筹分析了城市建设经济、生态环境以及文化要求，具有覆盖面广，管理对象丰富的特点，科学合理的规划管理与有效落实，能够大幅提高城市的整体管理水平。
房地产开发建设则是至房地产开发企业出于获得经济利益的目的，在遵循相关法律规定的基础上，对土地进行使用并将房地产产品销售获利的经营活动，属于一种开发建设行为，也是对城市规划管理的具体执行措施。
房地产发展与城市规划的关系
房地产发展与城市规划的关系随着城市的不断发展和人口的增长，房地产发展和城市规划之间的关系日益凸显。
房地产业作为城市发展的重要支柱产业，与城市规划密不可分。
本文将探讨房地产发展与城市规划的关系，分析两者之间的相互影响以及如何实现协同发展。
一、城市规划对房地产发展的影响城市规划是一种以综合规划思维为基础，通过合理利用和配置城市资源，设计和调整城市的空间布局与结构，以达到提高城市居住环境、优化公共服务设施、提升城市生态环境等目标的规划活动。
城市规划的实施直接影响了房地产发展的方向和质量。
首先，城市规划确定土地用途。
通过城市规划，政府能够合理规划土地的用途，如商业、住宅、工业等，以满足市民的各类需求。
不同土地用途的规划，直接影响到房地产开发商的土地投资决策，从而对房地产市场的供需关系产生影响。
其次，城市规划为房地产开发提供了基本参考。
规划部门会根据城市发展目标和需求，制定相应的城市规划方案和控制性详细规划，包括区位、用地指标、建筑规模等，为房地产开发提供了依据和限制条件。
房地产开发商需要根据规划要求进行项目设计和用地布局，以确保项目与城市规划的协调性。
另外，城市规划对于房地产市场的平衡起到了重要作用。
通过控制新项目的批准和规模，城市规划可以对房地产市场进行调控。
当房地产市场供大于求时，规划部门可以限制新增项目的审批，以防止市场过热和房价泡沫的出现。
反之，当需求较大、市场供应不足时，规划部门可以适度放宽条件，推动房地产市场的发展。
二、房地产发展对城市规划的影响房地产发展作为城市经济的重要引擎，同样会对城市规划产生影响。
房地产市场的健康发展，既需要城市规划的支持，也会在一定程度上推动城市规划的调整和优化。
首先，房地产发展需要城市规划提供发展空间。
随着城市化进程的不断推进，土地资源逐渐稀缺，城市规划的科学布局和合理扩容为房地产发展提供了空间保障。
规划部门需要根据市场需求和城市发展战略，划定开发区域和土地储备区，并在规划中合理安置住宅、商业和公共设施等用地，为房地产发展提供土地资源。
城市规划对房地产开发影响的研究
城市规划对房地产开发影响的研究城市规划是一个城市综合发展的重要方面，而房地产开发又是城市建设的重要组成部分。
因此，城市规划对房地产开发的影响至关重要。
本文将探讨城市规划对房地产开发的影响，并从不同角度进行解析。
1. 城市规划对房地产用地分配的影响城市规划在房地产开发中首先对用地进行严格的分配。
通过规划，在城市的不同区域合理划定住宅区、商业区、工业区等用地范围。
这种分区可以保证城市不同功能的平衡发展，避免了混乱和不协调的现象。
例如，商业区的规划布局可以有效吸引商家和消费者，提高商业活动的繁荣度。
住宅区的规划则能够满足居民的居住需求，提供舒适的居住环境。
2. 城市规划对房地产项目审批的影响城市规划对房地产项目的审批具有重要的影响。
在项目建设之前，需要经过城市规划部门的审核和审批。
城市规划部门将根据规划要求对房地产项目的可行性进行评估，并对项目的设计、建设材料、环境影响等方面进行审核。
这样的审批机制可以保证房地产项目的合法性和良好的建筑质量，保护城市环境和居民的利益。
3. 城市规划对房地产开发区域的影响城市规划对房地产开发的影响还可以从整个区域的角度来看。
通过合理的城市规划，可以确定新的房地产开发区域。
这样可以在城市发展的边缘地带进行房地产开发，实现城市的向外扩张，提升城市形象和经济实力。
同时，房地产开发区域的规划还需要考虑交通、基础设施和生态环境等因素，以便提供更好的生活和工作条件。
4. 城市规划对房地产市场的影响城市规划对房地产市场也有重要的影响。
一方面，城市规划的合理性和有序性可以提高房地产市场的稳定性和可预测性，吸引更多的投资者进入市场。
另一方面，城市规划的调整和改变也会直接影响房地产市场的供需关系和价格走势。
例如，某个区域的规划发生改变，可能会导致该区域的房价大幅上涨或下跌。
综上所述，城市规划对房地产开发影响深远。
它不仅通过合理的用地分配、审批机制和项目规划，促进了城市的有序发展和房地产市场的稳定，而且通过规划调整和区域开发，推动了城市经济的发展和社会的进步。
房地产开发与城市规划的协调与发展
房地产开发与城市规划的协调与发展一、引言随着城市化进程的不断推进，房地产开发与城市规划已成为当代城市建设的主要议题。
开发商的利益、人民群众的生活需求与城市规划的科学性相互作用，必须得到协调与发展。
本篇文章将从以下角度展开讨论。
二、城市规划与地产开发城市是人类社会发展的中心地带，其中的城市规划对城市交通、环境和社区的影响都非常重要。
它们影响到开发商和居民群体的各种实际需求。
在城市规划的框架下，要合法地开发土地，对于开发商来说必须要遵守城市规划强制性法规和相关法律。
房产开发与城市规划必须达到一致，也就是说，现代房产开发在选择土地位置，形状，高度，密度等都要加以考虑。
三、房地产的发展背景房地产开发制约着整个城市的可持续发展。
随着房价的上涨，居民购买房屋的压力不断增加。
而很多地盘都被利用了，使得土地垄断增加。
此外，很多边缘地区开发不足或停滞不前，也让居民在出行和居住方面面临更多的问题。
这些地方必须得到更加科学的规划和开发。
房地产业作为城市经济的排头兵，需要得到清晰的发展方向与可持续的经营。
因此在房屋建设方面，要坚持以人为本、可持续发展原则，实现城市的可持续发展。
四、城市规划与土地开发城市规划与土地开发之间的协调合作，是现代城市建设的基本内容。
城市规划的基础，是对城市发展全局的了解。
在规划建设时，要坚持以人为本、发展经济、自然保护、激发创新和建立一种可持续发展体制。
此外，房地产开发方面还需要进行深入的土地开发，充分利用和辟开城市区域内的土地资源。
具体实行时，可以通过调整土地分片、利用地下空间等手段加以实现。
五、房地产开发与城市道路、公共交通随着城市交通越来越发达，对城市远郊也有了更高的要求。
尤其是，对于那些交通出行不便的边缘区域，必须加以扶植协调发展。
这些边缘区域只有通过开发基础设施，做好环境改善，增加公园和绿地的建设，提高交通的效率，才可以更好地满足人民日益增长的居住、商业和社区等种种需求。
这也为房地产业创造了大量的发展机会。
房地产开发与城市规划的协调
房地产开发与城市规划的协调随着城市化进程的加速推进，房地产开发与城市规划的协调问题日益突显。
作为城市发展的两个重要方面，房地产开发和城市规划的协调关系紧密，相互影响。
本文将从城市发展、房地产开发和城市规划的角度来探讨二者的协调关系，并提出改善协调的方法和措施。
一、城市发展与房地产开发的关系城市发展是指城市在经济、社会和环境方面不断壮大和提升的过程。
而房地产开发是城市发展的重要引擎之一，它直接影响和推动城市的发展速度和质量。
一方面，房地产开发为城市提供了大量的住房和商业用地，满足了居民的居住和商业需求；另一方面，房地产开发还带动了相关产业的发展，例如建筑、装修、物流等行业，为城市经济发展做出了积极贡献。
然而，在房地产开发中，由于盲目追求效益和利润最大化，很多房地产项目过度开发，导致土地资源浪费、生态环境破坏、城市功能失衡等问题，严重影响了城市的可持续发展。
因此，如何协调城市发展与房地产开发，实现双赢，成为了亟待解决的问题。
二、房地产开发与城市规划的关系城市规划是对城市发展进行合理布局和规划，以实现城市的有序发展和宜居环境。
城市规划需要考虑社会、经济、环境等多个因素，规划合理的城市布局和用地分配，使城市能够更好地满足居民的需求和提供良好的生活质量。
房地产开发与城市规划密切相关。
城市规划给予了房地产开发指导和限制，通过控制用地总量、用地结构和规模、建筑高度等方面的规划，合理引导房地产开发，确保城市的可持续发展。
同时，房地产开发也为城市规划提供了依据和实施基础，规划中的土地利用、建筑面积等数据都需要依赖于房地产开发的具体实施情况。
然而，在现实中，由于城市规划的滞后和房地产开发的迅猛，存在着许多问题。
一方面，城市规划未能及时调整，导致房地产项目无序扩张，影响了城市规划的实施和效果。
另一方面，房地产开发过程中的一些问题，如建筑违法、环境污染等，也给城市规划带来了挑战。
因此，实现房地产开发与城市规划的协调，就显得尤为重要。
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城市规划与房地产开发关系探究摘要：城市规划是一个城市长期发展的蓝图，它为城市未来的发展指明了方向。
在城市规划中，有一块十分重要，与人们生活密切相关的一项，就是土地使用规划。
它包括：城市发展规模、用地发展方向、建筑密度、容积率、绿化率等等。
而这些规划的制定，恰恰决定了一个十分重要行业的发展——这就是房地产。
房地产行业的每一步发展，都与一个城市的城市规划密切相关，房地产的开发必须要以城市规划的用地为依据，任何一项违背城市规划的房地产开发都是不允许的。
城市规划对房地产开发的调控也是最直接最具体的。
本文将会具体分析城市规划对房地产开发的影响机制和调控机制，从城市规划的角度对目前发展混乱的房地产行业提出建议。
、关键词：城市规划、房地产开发、调控方式1、城市规划与房地产开发之间的关系1.1城市规划的概念通过城市空间布局、空间发展的合理组织,创造良好的城市生活和生产环境,满足社会经济发展需要的技术手段。
在现有城市管理体制条件下,城市规划的编制、实施和管理,一般由规划设计院和规划管理局来完成。
而它们是政府的职能部门,归根结蒂规划的权力集中在市政府。
所以就其性质而言,城市规划是一种政府行为。
这一行为结果要求反映城市全体公众的意志,维护公共利益,保障公民的合法权利,创造优美的城市环境。
1.2房地产开发指按照城市规划和社会经济发展的需要,对土地和地上建筑物、构筑物及城市基础设施等进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。
其内容包括:从立项、规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建造、工程峻工验收、经营销售、交付使用直至物业管理的全过程。
房地产开发的形式有多种:按开发的对象(客体)而言,可分为土地开发、房屋开发和房地产综合开发;按开发的主体而言,有独资、合资、个人三种开发形式;按开发的区域划分,有新区开发和旧区(旧城区更新改造)开发;按开发的规模划分,有单项开发和成片集中开发。
无论哪种开发形式,房地产开发都是具有高投入、高风险、高回报的行业。
房地产开发主要是由房地产开发公司来承担,就其性质是企业行为。
这一行为目标主要是追逐利润最大化,即克服房地产开发项目周期长、投资大、风险高的不利因素,以期获得最大的收益。
总体而言,规划与开发是建设环境这个硬币的两个方面，城市规划与房地产开发的联系过程从本质上决定了二者是相互交叉的学科。
共同的是，这两个孪生的过程共同创造了影响每个人中活的城市社会环境。
但是，两种活动的明显区别是，前者表现为更加正式的、正确的、社会的、谨慎的和向公众负责的特点，后者则显示出更加个体化的、企业化的、动态的、投机性的和以获利为动机的烙印。
从某种程度上说,这两者是城市建设的不同阶段,其共同目的是为城市服务、创造良好的生活和生产环境,以满足人们需要。
城市规划是一个城市房地产开发的“龙头”,它指导和制约着城市房地产开发,而城市规划所绘制的城市发展蓝图部分要依靠房地产开发来实现,并针对开发过程中出现的新情况而作出调整和补充,两者关系密不可分。
从实现方法来看,城市规划确定城市发展的目标和方向,是一种目的行为;而房地产开发则是实现城市规划的手段之一,也是最经济最快速的一种手段。
因此可以说二者之间的关系是宏观与微观、整体与局部、长期与短期、目的与手段、指导与被指导的关系。
这是正常的,客观存在同一事物——城市建设内部矛盾相反相成的两个方面。
二者相互联系,相互依赖,谁也离不开谁;同时二者间存在相互影响、相互制约的机制,并非绝对的“是”与“不是”的关系。
因为房地产开发毕竟是城市规划的种有效的实施过程,有利于合理解决城市建设与维护资金的来源,有利于推行房屋市场化、商品化。
这正是房地产业的生命力所在。
一般来说宏观、全局、长远的利益应摆在首要位置,但局部、微观、短期的利益也要兼顾。
没有局部也就没有整体,没有短期行为无以达到长期目标;没有微观的分析、集合、也就不可能有正确的宏观的判断发展。
只有前者兼顾后者,后者服从前者,实现共同目标——符合科学规划的建设项目得以完满实施取得全社会的三大效益时,政府则获得最佳政绩,开发商获得最佳业绩。
如果矛盾的两方面只有斗争性,缺乏同一性,就会给城市建设与发展带来麻烦,最终吃亏的是全体社会,当然也包括政府一部分人与开发商。
城市规划是城市建设的龙头,可以指导房地产业的发展。
城市规划又是房地产开发的基础,没有城市规划,房地产开发就没有方向和依据,只有在详尽的城市规划指导下,房地产开发才能具有前瞻性,才能可持续发展,在得到可观的经济效益的同时,带动相关产业的发展,以达到其本来的目的。
2、城市规划对房地产开发的影响城市规划对房地产开发的影响主要表现在以下几个方面：2．1城市规划确定的城市发展规模影响房地产开发的总量。
房地产开发量只有符合城市规划预期的发展规模，才能实现市场的供需均衡。
其次，城市规划布局和用地的发展方向也是房地产开发的重要依据。
实践证明凡是符合城市规划发展方向的房地产开发都会受到地方政府政策的支持，这样就能有效的规避政策风险，取得较好的经济效益。
还有就是确定城市的用地性质和完善城市用地结构也是城市规划重要的内容，这些都引导房地产开发有序发展，城市规划还规定了不同地块的开发强度，比如建筑密度、容积率和绿地率等，从而保证拥有优美和谐的城市环境和城市景观。
2.2城市规划影响房地产开发的效益。
城市规划通过影响地价从而影响房地产开发效益。
城市的性质、城市土地配置的合理程度、用地功能布局，以及城市建设总体容量控制标准从总体层面上决定了城市地价的高低。
而这些因素主要都是有城市规划决定。
具体来说城市规划确定了一定时期内的发展规模，也就确定了一定时期的房地产供需状况，而不同性质用地的价格往往相差比较大，从而决定了房地产价格的高低，也直接影响到房地产开发投入收益。
2.3城市规划指导和促进房地产开发。
由于城市规划是一个城市长时间内的发展蓝图。
因此具有一定的前瞻性和指导性，城市规划为房地产开发提供了大量的信息，房地产开发开发商可以根据城市规划来选择合适的开发地段、开发方案进行相应的评估；另一方面，合理透明的信息能使房地产开发形成理性预期，从而促进房地产开发的发展。
3.城市规划对房地产开发的调控方式通过前面的分析，可以知道城市规划与房地产开发是两个互相协调的过程，一个对城市的发展做出目规划，另一个负责实施这个目的规划。
所以理论上来说二者是没有矛盾的。
但是，由于房地产开发商和城市规划部门之间的价值观念和考虑问题的侧重点不同造成了城市规划与房地产开发之间的非协调的发展因素，二者之间目前已经出现了不协调发展，即房地产开发并没有完全按照城市规划的内容去实施，突破了城市规划的一些要求。
截至2003年底，我国累计积压空置商品房达1亿㎡，占开发总量的25％左右，造成我国土地资源的大量浪费和房地产业发展的隐患丛生。
2004年7月，全国共清理出各类开发区6866个，规划用地面积3.86万㎡，占开发区总数和原有规划面积的70％以上。
因此，如何实现城市规划对房地产开发的引导和控制已成为急待解决的现实问题。
下面将重点讨论这个问题。
3.1直接调控——房地产开发的规划技术控制城市规划有两种控制手段：一是控制公共投资的权利，另一个是鼓励或限制私人投资对物质环境开发的权利，其核心是对环境容量的控制，因此，城市规划对房地产开发的技术控制主要是围绕环境容量控制来展开的，控制内容主要包括：（1）人口与用地规模的控制；（2）城市建设用地规模、结构与布局的控制；（3）开发时序与方向的控制；（4）对限制开发地区的控制等。
3.1.1城市规划对环境容量的控制（1）城市总体规划对宏观层面的环境容量的控制。
目前，城市总体规划的调控目标应该从城市性质和规模转向控制合理的环境容量。
在城市规划中应该加强对人口规模控制、结构变化及其对策的研究。
研究确定合理的城市人口总规模。
（2）控制性详细规划对微观层面的环境容量的控制。
针对具体的房地产开发建设项目，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量做出合理规定。
其控制指标一般包括：容积率、建筑密度、人口密度、绿地率和空地率等。
容积率和建筑密度分别从空间和平面上规定了建设用地的建设量；人口密度规定了建设用地上的人口聚集量；绿地率和空地率表示出公共绿地和开放空间的建设用地里所占的比例。
这几项控制指标分别从建筑、环境、人口三个方面综合、全面地控制了环境容量。
3.1.2对房地产开发建设用地规模、结构与布局的控制为了加强城市规划对房地产开发的调控，必须深入研究城市发展空间和布局优化、加强城市空间发展战略研究，科学编制建设用地供应计划，杜绝多渠道、多源头供应土地的现象，增加政府对土地市场的调控能力。
（1）严格控制土地供应总量，制定年度土地供应计划。
为了控制城市的有序发展，城市规划和土地管理部门应该密切配合，严格控制建设用地供应总量，优化土地利用结构。
科学编制重大城市基础设施与公益性公共设施建设计划、建设用地供应计划，为土地利用总量控制提供科学指导。
并利用国家在土地一级市场中的主导地位，通过土地出让的区位指向和价格指向引导城市开发向城市规划预定的方向发展。
（2）合理确定近期城市土地开发，土地出让和房地产开发经营三者的总规模和三者之间的恰当比例，是城市规划调控房地产、促进与市场供求相适应的用地功能结构、空间布局、用地总量的基础，也是科学编制建设用地供应计划的基础。
（3）发挥城市规划对土地开发供应计划的导向作用。
城市规划对土地开发供应计划的导向作用表现在土地出让总规模、用地性质、开发强度、空间布局和市政基础设施配套等几个方面。
要加强土地开发供应计划的规划导向，以城市规划为依据，确定土地出让量，增加土地出让计划的时序和空间定位内容。
3．1.3利用基础设施投资来控制房地产开发时序和方向规划者一般是通过政府在公共基础设施投资行为对城市形态起到实质的影响，只有通过基础设施投资和政策法律的制定等政府行为，才能改变城市和地区的实体状况。
当一个城市确定了用地发展的方向，引导建设向该方向发展的决定性因素是基础设施项目。
基础设施投资改变项目所在地的硬件环境，在城市发展战略、方针、城市功能确定的情况下，改变具体的房地产项目周边环境的力量是城市基础设施的投资。
在市场经济体制下，城市公共资金的投入方向和地区、基础设施的建设等是引导城市建设和房地产开发的关键性措施，规划部门通过对这些资金安排与规划过程的结合，可以保证建设过程与规划的协同；对城市公共设施和基础设施在建设空间和时序上加以分配，可以引导房地产发展的空间布局和开发时序。
在一定程度上，城市规划的影响实际上也就是基础设施投资对房地产的影响，基础设施建设是政府在城市稳定发展状态下控制房地产发展方向的重要手段。
3.1.4城市规划对限制开发地区的控制城市规划应该研究确定规划中必须加以控制的因素，如历史文化保护区、古都风貌、水源区等，控制这些不能开发的地区；然后考虑可以进行开发的地区和鼓励开发的地区，以及开发容量的限度。