万科金域华府推广资料
综合体营销策划方案
综合体营销策划方案【篇一：【城市综合体与商务商业综合体营销策划方案专题研究报告】】【城市综合体与商务商业综合体营销策划方案专题研究报告】本资料由智地网收集整理万科-天津万科金奥国际居住型综合体项目销售执行报告-99ppt-思源.ppt万科_东莞万科长安项目商业概念定位报告_258p_城市综合体_中高档_前期策划.pdf 万科_北京金隅万科广场商业综合体项目工作汇报_47p_可行性研究.pdf万科_北京顺义望泉家园项目初步定位策划报告_125p_思源_开发策略_规划设计_城市综合体.ppt万科_合肥市万科金域华府商业地块项目综合开发咨询报告_208页_2012年_城市综合体_调研分析.pdf万科_天津万科金奥国际居住型综合体项目销售执行报告_99p_思源_价格策略_产品策略_媒介组合.ppt万科_深圳万科中心营销策划报告汇报稿_113ppt_世联.ppt万科_湖南长沙金街商业综合体项目商业推广策略提案_31页.ppt万科_贵阳万科动力厂地块整合推广策略_114p_2012年_城市综合体_营销策划方案 f.ppt 万科_重庆万科锦城三期提案_281p_商业综合体_精装修_营销策略.ppt万科魅力之城成都商业产品建议报告-2007年-152ppt-3.7m.rar万象城炒作综合体概念电子刊物-150ppt.ppt万象城炒作都市综合体项目概念电子刊物_150p_总体规划方案_概念设计_控制性详规.ppt 万达_万达商业地产项目城市综合体规划设计文案_50页.pdf万达_万达广场项目规划方案设计_60p_第三代城市综合体_设计说明_设计图.pdf 万达_上海万达城市综合体商业项目营销执行_27p_物业形象_价值提升_推广策略.ppt 万达_上海嘉定万达广场综合体项目前期定位报告_42ppt.ppt万达_上海江桥万达广场综合体项目营销推广报告_115ppt.ppt万达_南京万达广场综合体项目品牌入市营销策略_115p_相互广告.pdf万达_南京万达广场综合体项目整合推广策略报告_124页_2011年_相互广告.ppt万达_南京建邺万达广场城市综合体营销推广大纲_104p_外交私寓_大盘_销售策划方案.ppt 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世茂_福建福州茶亭2期项目策划推广提报_173p_蔚蓝机构_城市综合体_形象定位_品牌传播.ppt世邦魏仕理-青岛伟东城市广场商业策划提报-68ppt-2009年.pdf世邦魏理仕-天津小白楼商业建筑综合体项目投资分析报告41m-500页.rar世邦魏理仕-天津环外综合体写字楼项目发展顾问最终报告-172ppt.ppt世邦魏理仕-武汉沿江一号mall商业综合体项目市场研究及商业定位报告-286页.pdf 世邦魏理仕-济南高新区1号地综合体项目发展顾问中期定位报告-367页.pdf世邦魏理仕_中信泰富_上海轨道10号线四川北路综合体项目定位报告_169页.pdf 世邦魏理仕_北京万达项目投资测算_192p_城市综合体_市场调查分析.pdf世邦魏理仕_天津中粮南站综合体项目研究报告_487ppt_2010年.ppt世邦魏理仕_天津环外综合体写字楼项目发展顾问最终报告_172p_市场研究_项目定位_设计建议_发展策略.ppt世邦魏理仕_山东济南高新区1号地综合体项目发展顾问中期定位报告_367p_市场研究_定【篇二：商业综合体营销策划纲要】商业综合体策划纲要1.0 整体概况及未来规划1.1 城市概况（1）区位（2）历史（3）产业发展状况（4）交通（5）经济圈概况（6）行政区划1.2 宏观经济1.2.1 人口情况（1）总人口、户籍人口的状况与变化趋势预测（2）与其它城市人口的比较1.2.2 gdp情况（1）gdp的增长状况与趋势，与其它类比城市比较（2）人均gdp的变化，与其它类比城市比较1.2.3 固定资产投资情况（1）投资额与增长率的变化，各行业的所占比例分析（2）与其它城市对比1.2.4 外资利用情况（1）外资投资额与增长率的变化，各行业的所占比例分析（2）与其它城市对比1.2.5 人均可支配收入情况（1）人均可支配收入与增长率的变化（2）与其它城市对比1.2.6 人均消费性支出情况（1）人均消费性支出与增长率的变化，与人均可支配收入比较（2）与其它城市对比1.2.7 社会消费品零售总额情况（1）社会消费品零售总额与增长率的变化，与人均可支配收入比较（2）与其它城市对比1.2.8 人均消费支出构成情况（1）消费支出构成（2）与其它城市对比1.2.9 旅游发展情况（1）国际、国内游客数量与变化率（2）各类游客的来源地构成1.3 城市规划（1）区域城市规划（2）市区城市规划（3）交通规划（4）商业规划1.4 其他影响因素1.4.1 区域性政策1.4.2 2008年奥运会1.4.3 人民币升值1.5 小结2.0地块分析2.1地理位置（1）地块在城市的区位（2）四至范围（3）周边交通（4）与主要商业、交通、文化设施的距离 2.2地块基本情况（1）规划指标与用途（2）可视性2.3地块周边土地用途2.4区域交通条件（1）道路交通分析（2）停车位（3）地铁（4）公交线路2.5项目优劣势分析3.0商业市场3.1商业供应（1）总体存量、各种业态分布量（零售、餐饮服务和批发物流三类，具体为百货、购物中心、餐饮网点、批发市场、商品交易市场、物流基地以及乡镇商业街）（2）人均商业面积3.2商圈分布（1）各商圈区位、面积、特征综述（2）各商圈的商业档次、业态、现状分析、现存和将来的商业项目以及未来趋势分析3.3沈阳主要一、二线品牌分布3.4本项目未来面临的主要竞争项目3.5商业价格（1）各种业态的扣点率（2）售价、租金水平3.6经营情况（1）商场名称、建筑面积、经营面积、坪效（2）一二线、时尚品牌经营面积、营业额、位置（3）整体市场结论4.0写字楼市场4.1整体市场（1）商圈分布（2）整体供应与走势分析（3）产品特征（甲级、乙级、商务公寓），软硬件配置（4）各商圈竞争项目的（5）售价与租金分析（6）需求情况（入住率、产品要求）（7）未来市场发展展望（8）整体市场结论4.2 区域市场（1）区域供应情况（2）租金与价格（3）需求情况（各行业客户需求）（4）代表项目深度访谈（5）成功类似案例考察（基本情况、硬件设施、经营情况、客户分析、优劣势分析、参考与借鉴）（6）市场结论5.0 酒店市场5.1 整体市场（五星、四星）（1）高档酒店现有供应（2）高档酒店分布（3）高档酒店价格（4）高档酒店需求情况1）入住率情况2）现有项目深度访谈（对本地酒店市场的看法以及对本项目的建议）（5）未来供给5.2 区域市场（1）区域供应（现存和未来）（2）价格与需求（3）酒店市场结论（4）成功案例分析6.0 公寓市场6.1 整体市场（1）公寓市场概述（公寓与住宅区别、服务式公寓与商住两用公寓及高档公寓的区别、当地公寓市场发展史（2）目前供应情况（区域分布特征、各种公寓比例和客户特征）（3）租金与使用者特征（4）售价与购买者特征（5）需求情况（销售与入住率、深度访谈）（6）未来发展趋势6.2 区域市场（1）区域研究范围（2）现有与未来供应情况（3）区域供应发展情况（4）区域售价与租金情况（5）需求情况（销售和入住率）（6）未来发展趋势6.3 公寓部分小结6.4 案例分析与总结7.0 需求分析7.1 零售商访谈（1）访谈目的（2）受访零售商基本情况（3）访谈基本信息总体统计（类型分布、进驻意向、）（4）各业态选址偏好、目标客群及其年龄段（5）租金及租赁条件总体统计（6）工程技术条件要求（7）选址主要考虑因素（8）零售商对沈阳商业的总体看法（9）零售商对项目区域的总体看法（10）零售商对项目的总体看法（11）零售商访谈小结7.2 消费者问卷（1）访谈目的消费者通常在何时来此购物消费来此购物所选择的交通工具每周购物频次消费者本次购物所购买的产品种类消费者是否购买过(单件5000元以上、3000-5000元、1000-2000元、999元以下)的商品购买者1年内购买的频次购买商品的场所消费者购买比例和年均消费次数对比图外出就餐频次就餐平均花费金额外出就餐地点就餐原因休闲娱乐活动频次喜欢或经常进行的休闲娱乐活动休闲娱乐活动平均花费金额休闲娱乐活动地点进行休闲娱乐活动原因如在太原南街位置建立一处大型综合的中高档或高档商业设施，您是否会光顾？如果光顾,希望包含的休闲娱乐设施如果光顾,希望包含的餐饮设施？如果光顾,希望包含的商店及专业店？如果光顾,希望包含的服务类商家？在此项目中被访者希望包括的的中高档或高档女装品牌？在此项目中被访者希望包括的的中高档或高档男装品牌？在此项目中被访者希望包括的的化装品/护理用品品牌？当地消费者对品牌的认知度消费者对品牌的购买（2）被访者个人情况（性别、年龄段、学历、职业、收入）8.0 市场机会分析（1）经济快速发展带来的市场机会（2）商业市场发展机遇（3）酒店市场发展机遇（4）写字楼市场发展机遇（5）公寓市场发展机遇【篇三：商业综合体项目各阶段策划】城市商业综合体项目全程策划流程《商业项目市场调研报告》纲要一、城市经济环境的分析和生活结构研究◆总人口及区域人口结构、职业构成、家庭构成、收入水平、消费水平等◆ gdp发展状况及产业结构情况◆消费品零售总额◆商业增加值◆城乡居民的人均可支配收入◆城乡居民储蓄存款余额二、区域经济结构调查与城市发展规划调查◆公共设施状况◆交通体系状况◆道路状况、通行量◆区域性质与功能特点◆各项城区的机能◆城市规划三、城市商业发展规划及政策研究? ◆商铺发展现状及布局情况? ◆商铺发展规划? ◆城市商业网点规划政策四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析◆区域商铺分布及经营业态详图◆商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析? ◆地区间的销售动向? ◆大型主力店的动向五、典型性竞争性项目调查与研究六、地区未来商业地产的供应量分析七、消费者消费行为调查与研究◆地理细分调查分析?◆购买人群细分调查?◆年龄细分调查分析?◆经济状况细分调查分析?◆消费者交通和出行方式?◆购买者购买心理及行为分析八、项目立地条件研究?◆道路类别及交通状况?◆项目地块自然与社会条件分析?◆顾客是否容易达到商业区?◆周边环境和公建设施?◆项目周围经济条件分析?◆项目swot分析九、商圈的确定和研究?◆商圈的范围的确定?◆商圈的构成及顾客来源《商业项目定位报告》纲要一、项目竞争分析? 主要物业品种设定? 各物业品种的竞争分析? 各物业品种的竞争策略? 各物业品种的核心竞争力提炼? 项目的竞争定位二、项目主题定位? 项目主题描述? 主题的支撑点概述。
万科SWOT分析
万科SWOT分析背景简介：万科金域华府为万科在合肥倾力打造的48万平米市心顶级项目，位于合肥市蜀山区长江西路与合作化南路交叉口西南侧（五里墩江淮仪表厂），占地面积173.5亩，综合容积率3．56，小区居住用地占地面积101754平，主题商业开发占地面积13875平，社区规划有独特的双会馆，入户方式为尊贵的四大堂式入户，配备360度安防系统；1500m生态溪谷，100余株原生树木，10大欧式园林营造市心25000平米社区生态景观；户型采用别墅级尺度设计，豪华精装修交房。
区域简介：万科金域华府位于长沙市雨花区的武广新城版块片区，处于长株潭融城的核心区域，项目紧邻长沙市南北主干道的万家丽路，同时项目紧邻香樟路，连接京珠高速，辅以湘府路、曲塘路等城市主要干道。
地铁4号线近在咫尺；此外，本区域紧邻圭塘河风光带，以及天际岭国家森林公园。
一、S——优势：（1）项目位于合肥市区，未来的交通枢纽，城市副中心，地段优势明显，发展潜力巨大；（2）万科地产，地产开发龙头企业；（3）项目体量大，总体量为约54万方，在区域内存在一定的规模优势；（4）90平米以下户型约占总配比的60%，市场接受度高；（5）项目位于万家丽路与香樟路交汇处，商业价值较高，有发展商业中心的机会；（6）项目南邻雨花区政府，区域昭示性、可到达性极佳。
应对策略：发挥优势（1）充分挖掘发挥地段价值，与万科企业品牌相结合，树立项目市场信心；（2）有效发挥政府对区域规划与项目规划配套优势，打造自身配套，增加居住附加值；（3）发挥规模优势，提升项目品质，形成城市中心大型品质生活社区；二、W——劣势：（1）目前合肥新城板块正在快速发展中，区域生活配套相对档次较低，不能满足区域客户的需求，同时对本项目形象建立造成了一定的影响；（2）香樟路上大多为较为老旧的住宅小区，形象相对较差；（3）南北两地块之间被隔断，不利于项目整体形象的建立;（4）万家丽路、香樟路为城市快速路，特别是万家丽路连接高桥大市场，货车通行量较大，给项目带来了较大的灰尘与噪音影响；（5）项目产品构成跨度大,对项目整体推广造成了一定的影响应对策略：消除劣势（1）通过大力宣传项目区域发展前景和万科品牌，来降低客户对项目区域现状的抗性；（2）通过现场围墙，园林等手段美化项目现场形象；（3）通过绿化隔离带，高科技手段等手段隔离项目外部的噪音、灰尘污染；（4）在宣传手段上，建立一个可以统领公寓、住宅的形象，避免项目先期发售公寓而带来的降低形象.三、O——机会：（1）万科交通便捷，区域步入飞速发展期；（2）交通道路发展进一步加快，尤其是香樟东路的拉通已经提上日程；（3）周边存在多个中高端单位，消费能力强；（4）本项目区域存在次区域商业中心发展机会。
万科产品系列全解析资料
万科产品系列全解析第一类别——高端类别TOP1系列：万科最最高端产品，特色是对自然资源资源的最大限度占有。
成都目前还没有。
代表作如深圳海景别墅——十七英里TOP2系列：万科城市最高端产品，成都有西岭别墅第二类别——城市系列金域系列：城市舒居最高级别——成都有金域蓝湾，金域西岭金色系列：坐拥城市繁华——成都有金色家园，金色海蓉，金润华府，万科加州湾第三类别——城市花园系列，特色是离尘不离城，有繁华又有宁静，城市中的花园城市花园系列：成都有万科城市花园魅力之城系列：成都有万科魅力之城第四类别——四季系列，特色是在远郊拥有宜人的环境四季系列：成都有万科双水岸，朗润园01 高端产品系列随着城市房地产市场的繁荣成熟，金字塔尖的阶层带动了高端房地产市场的旺盛。
高端住宅产品，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应该是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的住宅产品。
万科作为地产行业的领头羊，其高端产品系列从产品的品质、稀缺度、文化价值、生态环保、技术领先以及人文归属感等方面区别于其他产品系列。
008 北京万科·东第------------国家公园“第一区”的“临峰华宅”020 北京万科·西山庭院------------汇聚京西皇家古韵的深宅大院036 北京万科·紫台------------高档纯板社区048 上海万科·兰乔圣菲---------------古朴、典雅、自然而不张扬的高级别墅区064 上海万科·红郡---------------上海万科首个精装修别墅项目072 武汉万科·润园------------------让都市人重新开始庭院生活02 自然人文系列自2003年以来，在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观，在尊重自然、尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品新形式。
万科金域华庭整合营销推广策略
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◎开发团队打造
强强联手，大师合作，公演传世之作 • 开发商品牌：凯美实业发展有限公司
• 策划机构：盈科策略机构 • 建筑设计： • 景观设计： • 施工企业：
• 物业管理：（世邦。魏理仕或戴德梁行）
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2021/6/24 星期四
万科金域华庭整合营销推广策略
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• 他把这块地皮赠送给丹麦的四大贵族，要求他们必须在此各建一座外观完全相同的宫殿。宫殿由最著名的建筑师尼古拉·伊格维德设计，并要为国王塑
制一座骑马铜像。经过紧张施工，四座宫殿在1754年至1760年间相继建成。根据设计，这四座宫殿的前面形成了一个八边形广场。 1768年，请法国雕塑家萨利制作的菲特烈五世骑马铜像被安放在广场中央。当时，宝隆洋行还用对华贸易赚取的钱款，为铜像修 建了围栏。后来，这四座宫殿，一直由贵族居住着。
万科金域华庭整合营销推广策略
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汇报纲要
一、产品力解读
二、核心卖点提炼
三、产品定位 四、广告策略 五、阶段推广思路
六、营销策略建议
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一、产品力解读
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第一层
市场处于上升 通道未来竞争 加剧 项 目
环
境
项目无明显 优势
第二层
第三层
潜在竞争压力大
本地客户刚性需求
SWOT分析-威胁
直接挑战
间接挑战
世纪风情别墅\青山湖别墅，是主要竞争对手
楼盘增多，竞争加剧
竞争性挑战
中高端项目放量增多，入市相对集中，潜在威胁较大
天津万科项目市场调查报告汇总
天津万科项目市场调查报告调查日期：2014年5月８日星期四调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑参调人数：４人考察模式:实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描考察重点:目标项目的价格市场、营销方式及区域对比考察意图:以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源,为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。
一、万科仕林苑万科仕林苑项目,位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口(地铁一号线双林站西行30０米）,属津南双港区域内,地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置,是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。
项目所处区域位于天津中心城区东南部,周边交通路网发达、配套完善、生活便利．基础信息：产品状态：目前在售,开盘：20１4.2 交房：２0１4。
6开工时间：2010年12月０1日产品均价:30000元/平米产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅,装修情况为：毛坯;建筑面积1４万、占地面积6万3、容积率1。
8、绿化率４0％；规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套,高层８76套,多层４6套,共计开发楼数3５栋，车位数892个,包括:联排别墅2７栋，(别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）；高层８栋：１栋24层、3栋2８层、３栋32层,洋房：1栋6层; 户型面积:高层８8平米,联排别墅２16—2３３平米；开发信息：产品定位：城市豪宅，低密居所；客群定位:企业主、高薪层、富人区物业费:高层2。
9元/月/平米别墅6。
８元/月/平米；投资商:天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房地产有限公司、天津市物资集团;开发商：天津市迪万投资有限公司,物业公司：万科物业集团有限公司；区域信息:地区四至：东邻地界(先锋河);南邻浯水道；西接艺林路(格瑞高尔夫练习场)；北邻泗水道规划路;主要交通动线：大沽南路、天津大道、洞庭路、浯水道；公共交通状况:6７6、84６、859、665、6５６、93、6８6以及地铁一号线周边配套:医疗:天津市第四医院、柳林社区医院、陈塘庄社区医院教育:幼儿园:河西区第十、十一、二十一、二十二、二十四、二十八、二十九幼和基督教幼光幼儿园。
(上) 地产案名资料整理
保利成都公园198
成都 保利拉菲庄园
南昌、南昌、重庆保利高
尔夫国际花园
（商贸会展）会展经济综合体 “展览
+商务办公+酒店+高档居住”
广州保利世界贸易中心
佛山·保利水城
佛山保利洲际酒店
广州世界贸易中心保利洲 际酒店
3
合生创展集团 优质生活 完美体现
住宅地产
帝景苑
骏景花园
愉景雅苑
骏景南苑
华南新城
逸景翠园
万科金色家园
万科金色雅筑 万科金色水岸 万科金色荔苑
万科金色悦城
万科金色城品 万科金阳国际公寓 万科金润华府 万科金奥国际 金隅·万科城 东丽湖.万科城 万科紫台 万科紫金苑 万科缇香郡 万科双水岸
万科四季花城
万科渝园 万科朗润园
万科珠宾花园
万科浪琴湾
万科城市花园
万科花园小城 万科花园新城
万科城
万科城.明 万科蓝山小城
五里河只有五里 一山一水 一墅一藏
首创东公园
40万平米首席异域城邦
川师大项目 鸿恩国际生活区
隽府
世界以您为中心 创领城市主流生活圈
悦府
太湖项目 三水项目
无锡新区Art Deco建筑 的中国国际观 新型住宅产业综合体 新型住宅产业综合体
复地·帕缇欧香 复地·富顿街区 复地·新都国际 复地·金石湾
小外滩畔·法式阳光别 墅生活 你喜欢的那种 有街的生 活 城市之上，收藏上海精 粹
传播语 成就东郡新城人居梦想 新隧道 新起点 原创 现代 美宅
法式建筑 皇家园林 一生城堡 半山定制 纯正皇家泰式园林
原创经典花园社区
城市因为而动 宜居东丽湖 十年万科城
一个城市 两种生活 最尊贵的奢侈品是精神
北京最小户型住宅
北京最小户型住宅北京是一个人口密度大的城市，因此，北京的房价也高得惊人，蜗居对于资金有限又迫切住房的人来说，是最熟悉不过的词语了，而在北京蜗居的基本条件为户型越小越好，总价越低越好。
下面由店铺小班为大家介绍一下北京最新的小户型住宅。
面积不到20平米，只租不售近日，北京万科的超小户型项目已经进入了政府审批阶段，万科集团执行副总裁毛大庆向媒体表示。
该项目的地址位于北京市昌平区回龙观地区的万科金域华府项目内，首期将有三四百套面积在20平方米左右的超小户型。
记者目前仍没能从万科获得这些超小户型产品的户型图。
但网流传的北京万科超小户型的设计与去年年中万科所宣传的超小户型研究户型基本相同。
这些超小户型产品尽管只有20平方米左右的大小，但麻雀虽然却五脏俱全。
除了主体厅卧一体的大单间外，还包括有厨房、厕所与洗澡间，甚至还有双人床和衣柜。
整体设计追求的是利用折叠式的收纳设计在有限的空间内创造出更大的活动区域。
这些超小面积的户型看上去更像是缩小版的酒店式公寓。
首个项目将落户北京早在去年10月中旬，万科总裁郁亮在一场媒体见面会上就曾透露，万科的第一个15平方米左右的小户型公寓极有可能在今年会落户北京。
如今，这个说法已经成为现实。
近日，北京万科的超小户型项目已经进入了政府审批阶段，万科集团执行副总裁毛大庆向媒体表示。
该项目的地址位于北京市昌平区回龙观地区的万科金域华府项目内，首期将有三四百套面积在20平方米左右的超小户型。
记者目前仍没能从万科获得这些超小户型产品的户型图。
但网流传的北京万科超小户型的设计与去年年中万科所宣传的超小户型研究户型基本相同。
这些超小户型产品尽管只有20平方米左右的大小，但麻雀虽然却五脏俱全。
除了主体厅卧一体的大单间外，还包括有厨房、厕所与洗澡间，甚至还有双人床和衣柜。
整体设计追求的是利用折叠式的收纳设计在有限的空间内创造出更大的活动区域。
这些超小面积的户型看上去更像是缩小版的酒店式公寓。
如果万科在北京的超小户型项目推出，这无疑将是一种新的市场尝试。
楼盘销售说辞参考
楼盘销售说辞参考一、买低密度的要求这个几句话就讲不清楚了，卖过一阵子别墅，几点心得说一下：1、销售员一定要知识渊博点，不要贪图漂亮年龄小，最好找26岁以上的知性男女。
2、一定要和客户慢慢聊。
一组客户要能摆上30分钟，让他们慢慢听你把各个细节各个优势都说清楚。
3、自信，相当要有自信，不能觉得对方是有钱人，自己心里都发虚或产生自卑，要找心理素质好一点的，骨子里而不是嘴上认为“有钱算个球”这样的人问题2别墅销售会遇到哪些与项目本身关系不大的问题？1、风水问题买别墅的客户通常都很关注风水问题因此售楼员对风水方面最好略之一二首先客户这个的时候要能插上话，其次遇见风水师批判房子本身的时候要懂得随机应变2、老客户的感情投资和深度挖掘举足轻重刚粗略翻了下成交客户本，发现多数的成交客户源自老客户介绍说白了，每个城市都有上层阶级圈的，并且不大口碑效应的传播比任何广告都来的重要3、不仅仅只是了解本地区的竞争项目别墅跟普通住宅有些不同，周边地区客户购买的可能性非常大在珠海销售别墅时，成交的客户有一半来自深圳、广州、香港、澳门各地对这些地区的楼价、别墅价格、消费习惯要比较熟悉才能更好的促进销售4、适当的高调些人都有一个逆反心理，譬如说我去买东西的时候，如果一个人太过热情，心中肯定会犯嘀咕觉得还有猫腻，销售也是如此，太过热情会让客户望而却步尤其是别墅的客户，适当的高调些未尝不是一件好事当然要注意度的拿捏，物极必反5、综合素质的培养别墅的价格注定了购买的人群已定是高端消费群体因为售楼员综合素质的培养就比较重要的谈吐、举止、语言、专业素质方面不可忽视6、价格的把握别墅购买客户一定会杀价，部分客户甚至会找到开发商的老大所以底价一定不可以通过售楼员给到客户首先购买别墅尤其是高端别墅的客户，价格因素不是最重要的即便是杀价也不是通过售楼员搞定的所以价格一定咬紧，慢慢来欲速则不达，呵呵二．国色天香沙盘说辞先生，您好，欢迎来到国色天香接待中心，很高兴为您服务，首先自我介绍一下，我叫xxx，让我来给您介绍一下项目的基本情况吧。