长沙万科·金域华府案例分析
万科物业员工被殴打的法律分析和应对指引
2013/8/31 2013/3/5
法律99个冲突案例分类图
员工相关冲突中员工被业 主殴打所占比例图
员工被殴打岗位分布图 员工被殴打原因分类图
典型员工被殴打案例
集团内各公司员工被殴打案例及分析
广州公司：
集团内各公司员工被殴打案例及分析
案例三：2013年11月10日，广州物业房产后勤管理部东荟城项目保洁杨玉兰，在 进行验收时，发现阳台清洁不达标，要求清洁外包的带班人员清理阳台，带班人 员谩骂杨玉兰并殴打杨玉兰。杨玉兰左眼上方被抓伤，右手手腕刮伤。随后报警 处理。警方到现场处理意见如下：因事发现场无监控等设备，且对方多名人员均 不承认殴打事实，警方建议涉事双方私下和解，否则，根据派出所处理此类案件 的经验，如双方不愿意自行协商处理，派出所需将双方一同拘留处理。在征求双 方意见后，杨玉兰答应私下和解，由清洁外包公司向杨玉兰进行赔礼道歉，并支 付杨玉兰目前的医药费1600元、精神损失费3000元，同时承担后续医疗赔偿。
集团内各公司员工被殴打案例及分析
员工被殴打的原因分析
一是因进行门岗盘查 、车场服务或提供其 他物业服务时致业主 不满而遭殴打。多发 生在门岗、停车场等 出入口位置，时间多 为晚上，其中业主醉 酒后行凶者占有一定 比例； 二是因制止业主违章 装修而遭殴打，此类 案例也占有相当一部 分比例。
处理情况分析
调解规定：
法律分析（行政、民事、刑事责任）
1、调解，当事人达成协议的，不予处罚；
2、调解未达成协议或不履行的，公安机关应给予行政处罚。当事人还可 以提起民事诉讼要求赔偿。
法律依据
✓ 《治安管理处罚法》
第九条对于因民间纠纷引起的打架斗殴或者损毁他人财物等违反治安管理行为， 情节较轻的，公安机关可以调解处理。经公安机关调解，当事人达成协议的，不予处 罚。经调解未达成协议或者达成协议后不履行的，公安机关应当依照本法的规定对违 反治安管理行为人给予处罚，并告知当事人可以就民事争议依法向人民法院提起民事 诉讼。
万科SWOT分析
万科SWOT分析背景简介：万科金域华府为万科在合肥倾力打造的48万平米市心顶级项目，位于合肥市蜀山区长江西路与合作化南路交叉口西南侧（五里墩江淮仪表厂），占地面积173.5亩，综合容积率3．56，小区居住用地占地面积101754平，主题商业开发占地面积13875平，社区规划有独特的双会馆，入户方式为尊贵的四大堂式入户，配备360度安防系统；1500m生态溪谷，100余株原生树木，10大欧式园林营造市心25000平米社区生态景观；户型采用别墅级尺度设计，豪华精装修交房。
区域简介：万科金域华府位于长沙市雨花区的武广新城版块片区，处于长株潭融城的核心区域，项目紧邻长沙市南北主干道的万家丽路，同时项目紧邻香樟路，连接京珠高速，辅以湘府路、曲塘路等城市主要干道。
地铁4号线近在咫尺；此外，本区域紧邻圭塘河风光带，以及天际岭国家森林公园。
一、S——优势：（1）项目位于合肥市区，未来的交通枢纽，城市副中心，地段优势明显，发展潜力巨大；（2）万科地产，地产开发龙头企业；（3）项目体量大，总体量为约54万方，在区域内存在一定的规模优势；（4）90平米以下户型约占总配比的60%，市场接受度高；（5）项目位于万家丽路与香樟路交汇处，商业价值较高，有发展商业中心的机会；（6）项目南邻雨花区政府，区域昭示性、可到达性极佳。
应对策略：发挥优势（1）充分挖掘发挥地段价值，与万科企业品牌相结合，树立项目市场信心；（2）有效发挥政府对区域规划与项目规划配套优势，打造自身配套，增加居住附加值；（3）发挥规模优势，提升项目品质，形成城市中心大型品质生活社区；二、W——劣势：（1）目前合肥新城板块正在快速发展中，区域生活配套相对档次较低，不能满足区域客户的需求，同时对本项目形象建立造成了一定的影响；（2）香樟路上大多为较为老旧的住宅小区，形象相对较差；（3）南北两地块之间被隔断，不利于项目整体形象的建立;（4）万家丽路、香樟路为城市快速路，特别是万家丽路连接高桥大市场，货车通行量较大，给项目带来了较大的灰尘与噪音影响；（5）项目产品构成跨度大,对项目整体推广造成了一定的影响应对策略：消除劣势（1）通过大力宣传项目区域发展前景和万科品牌，来降低客户对项目区域现状的抗性；（2）通过现场围墙，园林等手段美化项目现场形象；（3）通过绿化隔离带，高科技手段等手段隔离项目外部的噪音、灰尘污染；（4）在宣传手段上，建立一个可以统领公寓、住宅的形象，避免项目先期发售公寓而带来的降低形象.三、O——机会：（1）万科交通便捷，区域步入飞速发展期；（2）交通道路发展进一步加快，尤其是香樟东路的拉通已经提上日程；（3）周边存在多个中高端单位，消费能力强；（4）本项目区域存在次区域商业中心发展机会。
万科物业经典案例分析题库(客服类20例)
4、对于确实不能及时帮助业主维修的项目，也应该在现场给予业主合理化的建议,如由第三方维修的,应陪同业主对维修过程进行查看并在事后予以回访;
3、加强维修情况跟进，在提供维修后的保修阶段，如维修项目或产品出现质量问题,应及时予以更换与维修,并及时与客户沟通,以缓解因维修或产品质量问题而引发的顾客的不满。
20０６年4月28日凌晨7:3０左右,1９03房留宿的木地板装修工发现房间进水，检查发现是阳台地漏堵了,雨水涌进二楼房间。装修工打电话给业主李小姐,８：05李小姐用家中电话打电话到监控中心,监控中心值班人员马上安排安全员前往查看，安全员检查后认为进水不严重,未作处理,也未反馈信息中心。９点左右业主又打电话给监控中心,并拨打客服大使电话,中心立即安排技术员前往,技术员9:１0赶到19０3房,此时,工人已把地漏疏通。
经验或教训
（含预防措施）
１、控制中心和客服前台作为部门信息的中心枢纽,承担着信息的发布与收集两大功能,对于每一条信息必须跟踪到位确保关闭。特别是对于紧急突发事件的信息传递和反馈必须及时准确．各部门应加强信息传递流程的培训与监督，确保信息传递的畅通和及时；
2、部门应加强对岗位人员业务知识的培训(特别是新员工),结合公司、部门规章和案例强化人员服务、风险意识、提高岗位人员工作责任心和提升各项工作的执行力度;
3、针对在雷雨／台风天气等异常情况，安排人员提前作好小区／大厦公共部位的排水、排污系统（沟、渠、井、管道)的检查,确保运行畅通。同时向住户发布温馨提示,对自家阳台进行清理,关好门窗。对于特殊住户(如:装修期间、长期无人居住、在阳台上摆放杂物较多等可能导致阳台排水不畅等)要以各种方式进行联系或安排人员进行现场查看;
万科金域学府个案分析
109、 115㎡
套数 约168 约32
配比 84% 16%
预计 均价
预计 开盘 时间
1100012000
13000
5月中旬
滨江商业街
瞰 江 洋 房
（清水）
跃 层 高 层
（基装）
装修标准：搭板，水泥楼梯， 卫生间、厨房精装
端头户型 约占比33%
中间户型 约占比33% 赠送过道，楼下无卧室
2）“寻找保利生活家”保利地产首届业主文化艺术节，丰富业主生活 ➢ 全国性城市级活动，全重庆仅央企保利有这种气魄
保利全国性品牌活动——和乐中国，专注青少年成长，2013年第五届的 童画中国梦，巡游两地三岸，与业界大师面对面交流；另外爱国主义教育暨 国防兵器展，更是10万人到访，全城轰动。
2 说规划
营销动作： 外扬——站台、派单
每月投放约400块，遍及江北、九龙坡、南岸，至今未投放报版， 约80名渠道团队带客
内修——教育、公交
学校商洽【南坪实验】、公交车接洽【115路】、公交站台已更名 【万科金域学府站】
刺激——微信、活动
到访抽奖、微信抽奖，礼品刺激
微信 活动
到访 抽奖
四、万科工程进度
题，例如纸板门、劣质地板等 装修的利润令精明客户不信任
最新动态，持续追踪中。 请领导指正！
配置更高端，更具品质感
6 说精装劣势
保利观塘
交房时间，周期大概2年 清水个性处理赠送空间，凭个人喜
好改变居住空间及功能 无后期装修材质及质量问题纠纷 减少精装测算的灰色空间，客户花
钱明明白白
万科金域学府ห้องสมุดไป่ตู้
交房时间暂定2016年12月30日， 较保利周期晚半年
万科企业战略分析
目录第一章万科集团简介 (2)1.1 集团规模 (2)1.2 主要产品 (2)1.3 投资方向 (2)1.4 经营状况 (3)1.4.1 偿债能力分析的结果 (3)第二章战略目标规划设计 (4)第三章外部环境分析 (4)3.1 影响组织的一般环境分析（PEST分析） (4)3.1.1政治法律环境分析 (4)3.1.2 经济环境分析 (4)3.1.3 社会环境分析 (5)3.1.4 技术环境分析 (5)3.2 具体环境分析（波特五力模型） (5)3.2.1 行业内竞争者分析 (6)3.2.2潜在竞争者分析 (6)3.2.3替代品分析 (6)3.2.4供应商议价能力分析 (7)3.2.5 购买者议价能力分析 (7)第四章内部环境分析 (8)4.1 万科的核心竞争力 (8)4.1.5 万科强大的品牌优势。
(10)4.1.6 制度创新是万科发展的前提。
(10)4.2 价值链分析（VCA） (11)4.2.1 万科的竞争优势 (11)4.2.2 万科的竞争劣势 (12)4.3 万科集团的SWOT分析 (12)第五章万科的企业市场及战略定位 (13)5.1 集中化战略 (13)5. 2 横向一体化、纵向一体化战略 (14)5.2.1 横向一体化战略 (14)5.2.2 纵向一体化战略 (14)5.3 差异化战略 (15)5.4 产品发展战略 (16)5.5 未来发展前景 (16)第六章对万科的建议 (17)6.1 对万科的几点建议 (17)内容摘要：万科集团是目前中国最大的专业住宅开发企业，凭借其规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式等成为房地产业的“龙头老大”。
万科成功的因素有很多，但是，最根本的原因是万科正确的企业战略。
极具前瞻性的发展战略，使万科站得更高、看得更远，引领着万科在复杂的产业环境中不断前行。
万科多年来一直坚持“快速开发”战略成就了万科今天的王者地位。
那么接下来我们将根据产业形势分，分析万科的外部环境、内部环境、企业战略，并对万科未来的深远发展提出合理化建议。
合院式联排别墅
营造出高低错落的漫坡生活体验； 5层垂直绿化：第一层，高7～8米，大乔木； 第二层，4～5米高的小乔木、大灌木； 第三层，2～3米高的灌木； 第四层，花卉、小灌木；这是园林内 最有特色，层次最为丰富的部分； 第五层，草坪、地被。 不对称立面
用地效率比较
四合院－0.95
七合院－1.62
十二合院－1.58
保利叶上海 占地面积：404300平方米 建筑面积：550000平方米 容积率：1.35 产品类型：联排别墅、高层公寓（18F)
1.2.围合式
界面形式统一； 用地效率较低，下面组团共20户组成， 占地约11058平米，建筑面积5000平米。
浦江新城8号Leabharlann 块 占地面积：64188平方米 建筑面积：43537平方米 容积率：0.68 产品类型：联排别墅、高层公寓（11F)
1.3.合院式
合院式联排别墅的本质，是在为联排别墅 类产品提供明确的私人领域的同时，引入一个 半公共的空间场所。 从而，在社区公共空间和别墅私家空间之 外，一个新的空间层次由此产生，一种新的居 住体验和生活状态成为可能。 合院式联排别墅组团示意
第二部分：三个院子
上海万科蓝山小城
深圳万科金域华府
4.3.十二合院－平面
入户方式
用地效率
建筑面积：2916M2 占地面积：1836M2 中间庭院面积：244M2
4.3.十二合院－平面
入户方式
停车 8户分享
4.3.十二合院－平面
E
F
4.3.十二合院－平面
E
F
类 独 栋
类 双 拼
2.4.坡地、绿化 坡地：通过开挖与填土的方式，对地形进行重塑，从而
围合型联排别墅的品质与空间分析
PEST分析法万科房地产公司案例
• 3、 规范土地储备管理 • 商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土 地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵 押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评 估价值的70%，贷款期限最长不得超过 2 年。 • 4、加强住房消费贷款管理 • 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住 房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的 个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面 积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币 贷款，下同）不得低于20% ；对购买首套自住房且套 型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得 低于30%对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 (含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。增 加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房 屋的成本。
万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定 为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长 三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共 销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07% 提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛 山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 2012年入围中国房地产企业500强
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技术因素
• 当前，人们对于房地产商品的需求日益呈现出个 性化和现代化等特点，并且日益向绿色、环保、 节能、智能化等方向发展，这就促使房地产企业 要跟上技术变革的步伐，不能掉队。企业要紧紧 把握住消费心理，注重在开发项目中引入技术因 素，包括采用新型建筑装饰材料，提高采暖、制 冷、照明、通风效果；积极利用太阳能、风能等 清洁能源；科学进行小区规划，实现再生能源循 环利用等措施打造品牌形象，发展低碳经济。
面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策， 法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带 来了很大的冲击。具体如下： 1、税收政策 营业税优惠政策有力地促进二手房市场 部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高记录，楼 市投机盛行，市场已经显得过热，房地产优惠政策就要适 当退出。 2、 限制房地产开发的的贷款管理。 对项目资本金（所有者权益）比例达不到 35% 或未取得土 地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可 证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷 款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、 囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放 贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为 贷款的抵押物。如此，限制了房地产商的资金来源，规范 了房地产行业。
万科集团联动营销案例
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4、活动内容
四重幸福大礼： ·活动期间购房可在各楼盘正常优惠之外再享受额外1%的折 扣(不可与开盘折扣同时享受。) ·老客户推荐新客户购房成功，老客户可获赠半年物业管理 费 ·派发品牌商家千万家居代金券 ·现场抽送丰厚礼品
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4、活动内容
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4、活动内容
活动营销——三周主题活动： ·第一周（3月7-8日）关爱·信任-美丽升级行动 第一周（ 关爱·信任3月8日是女人美丽的节日，万科新老业主赠送玫瑰花和 举行自驾游行动。万科在售项目举行“丽人关爱主题讲座”， 邀请客户与知名美容专家面对面，海量美容资讯及“丽颜大 礼包”倾情奉送。 友情协办：鱼美人美容有限公司、玛莎国际美容管理机 构、菲曼芝美容连锁机构、琉璃时光SPA国际连锁机构
2、丰富同区域不同楼盘之间的联动营销，结合集团品 丰富同区域不同楼盘之间的联动营销， 牌形象和项目所处地域特点， 牌形象和项目所处地域特点，制定鲜明的活动主题和丰富具 有特色的活动内容， 有特色的活动内容，配合针对性的销售策略 ，形成区域绿 城品牌和项目销售之间的联动。 城品牌和项目销售之间的联动。 建议以3月为时间节点，首先在杭州市场启动“绿城，让 生活更美好”在杭项目联动营销活动，地点可选择在黄龙世 纪广场中廊，活动形式包括在杭州项目展示、客户嘉年华、 互动抽奖、专家讲座等，同时在杭各项目组织各类丰富的客 户活动，扩大活动整体宣传效应，形成绿城品牌形象展示和 在杭项目集中推介，吸引市场和客户关注。
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3、活动内容
慈善营销 联合广电财经频道开展“慈善购房”：十一月中下旬在 深圳举办一项电视拍卖活动，拿出6套异地房源打造“万科珠 三角”专场，以事先宣传+现场拍卖的形式，借助“返乡购房 团”话题利用电视渠道进行宣传炒作。
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项目区位及交通情况
区位：
项目位于长沙的东大门，紧邻雨花区政府和雨花市民广场，西 侧为长沙市南北主干道的万家丽路,南侧为东西主干道并通往 武广新城的香樟路。属于城市重点规划发展的武广新城的核心 区域，周边地段以住宅用地为主。
交通：
公交：项目交通四通八达,大小城市干道纵横交错,目前项目过 往公交交通线路有旅2、135、406、601、16、159、603、 802、806等。 高速：京珠高速、机场高速 高铁：武广高铁、沪昆高铁
新CBD在这里崛起，未来购物、休闲、娱乐中心， 解决生活配套不足问题
➢武广中央商务区：拟建设集大型百货、专业卖场、星级
酒店、高档字楼、精品商业街于一体的城市商业综合体。
➢武广时代花园商住区：拟打造成一个具有国际化水准，
符合高端人群消费和居住的大型商业住区。
➢潭阳滨江乐园：拟建设一个集大型游乐园、滨江风情街、
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项目片区特征
2010年圭塘河风光带及体育公园的整改，将缓解客户 对政府无法兑现承诺的不满，并能逐步改变周边居住氛 围不强的问题
圭塘河风光带（筹建）2010年开工，北起 香樟路，南至湘府路。位于项目东南角， 步行2分钟即可达到 天际岭国家森林公园，穿过天际岭隧道即 可到达，车行5分钟到达 体育文化公园，位于项目西北角，文化公 园周边分布“一馆三中心”：省举重馆、省 设计中心、网球中心、游泳跳水中心，步 行约8分钟即可到达
特色美食广场、豪华影剧院、星级度假酒店、生态休闲
庄园等项目的大型综合性旅游休闲度假场所。
➢浏阳河生态商务区：风光带紧临武广、沪昆高速铁路客
运站区域， 拟依托浏阳河河畔优美景色，结合防洪景观
绿化带的建设，打造集旅游、休闲、娱乐、购物于一体
的生态景观旅游休闲区。
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项目片区特征
配套：
银行：邮政储蓄、中行、工行 医疗：养天和药店、楚仁堂药店、心健大药房 教育：南雅中学、广益试验中学、枫树山小学等名校环绕 市政：一馆三中心、体育文化公园、华雅高尔夫球场 商场：家乐福超市、家家乐超市、家和旺超市
项目区位属性:豪华居住区,地铁沿线
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项目发，拟建设高档商务 楼、公寓及其它配套商务设施，打造长沙城东新的CBD。
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万科发展历程
万科做为地产第一品牌，在全国各地影响深远，其所到之处必然对该城市有所贡献
“2009年中国房地产品牌价值TOP10”研究成果表明，万科的品牌价值已经突破百亿纪录，高达119.55亿; 目前万科业务已经覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的全国31座大中型城市，累计开发 社区100多个，交付住宅超过100000户。
未来地铁配套：地铁2、4号线将拉近项目与中心的距离，改善了区域内缺少都市信息，形象差的问题
地铁： ➢2014年地铁2号线建成通车前后，将极大的带动片区发展和客户聚集，实现项目逐步从目前的近效阶阶 到新城区的升级。 ➢地铁4号线（无具体建设时间，预计完成时间2050年）；距离2号线最近的出口约1公里距离。
长沙【万科·金域华府】案例分析
百胜出品·2010.06
思维导图
➢项目区位交通 ➢片区特征 ➢项目指标
企业介绍
项目概况
➢ 企业发展历程 ➢ 企业在长沙的项目开发
项目规划
➢ 项目启动区展示 ➢ 项目营销活动 ➢ 项目核心策略 ➢ 项目核心价值体系
营销推广
项目借鉴要点
➢ 项目及客户定位 ➢ 总体规划设计 ➢ 户型设计 ➢ 核心卖点
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项目定位
首席高端居住综合体
连接世界的城市住区
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客户定位
一类客户：
主力客户
雨花区本地居民
周边高等院校、中学教师
政府公务员、机场、铁路职工
设计院技术人员、周边企业管 理层及其员工
客 户 二类客户：经商人士、私营业主（高桥、马 群 王堆、黎托、东塘商圈）
万科金域蓝湾： 占地：12万平米 建面：41.5万平米
已售 在售
万科城市花园： 占地：4.7万平米 建面：15.8万平米
截止2010年，万科已有6个项目入市,其中已开发完项目2个,在售项目4个； 目前在长沙一线品牌同时开发4个以上项目的只有保利、恒大、万科。
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万科金域华府： 占地：26万平米 建面：56万平米
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项目基本情况及规划指标
基本情况：
投资商：长沙万科房地产开发有限公司 开发商：长沙领域房地产开发有限公司 物业管理：长沙万科物业服务有限公司 销售代理：中原地产 整合推广：创奇扬智
规划指标：
总占地：26万平米 总建面：56万平米 容积率：3.0/1.89 绿化率：35.15% 产权年限：住宅70年，商业40年
三类客户：芙蓉区、天心区客户 四类客户：株洲、湘潭、娄底、邵阳投资客 五类客户：浙江、上海投资客
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客户定位
公寓客户
白领+投资客
身份特征：白领+投资客 置业目的：过渡性居住或投资 分布区域： 白领分布在本区域内企业单位，周边井湾子、沙子塘、东塘、侯家塘、红星商圈及市区其它公司比较集中的板块； 投资客分布在周边企事业单位及管理者、周边商圈个体户老板、异地城市投资客。 客户特征： 过渡型居住的白领：他们一般年龄在25-35岁之间，工作时间不长，积蓄较少，基本为首次置业客户受过高等教育， 有一定文化，比较时尚，关注时代潮流及流行文化，生活多姿多彩，对周边的生活配套及交通配套依赖性较强，购 买小户型公寓作为过渡型居住； 投资客：年龄一般在30-40岁之间，有多次置业的经验，见识较广，社会经验丰富，有一定积蓄，希望通过购买固定 资产投资，其较为看中本区域的发展前景及楼盘的升值空间。
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万科在长沙的项目开发
金域华府在长沙的六个项目当中，在城市区位、占地面积、建筑面积等方面综合影响力超越 其它5个项目，承担提升万科品牌价值的领跑者角色。
万科西街庭院： 占地：3.6万平米 建面：7.4万平米
万科城： 占地：27万平米 建面：50万平米
万科金色家园： 占地：1.3万平米 建面：4万平米