万科金域华府产品定位报告共100页
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万科房地产产品规划定位解析
经过多年的发展，万科已经成为 中国最大的房地产公司之一，业 务遍布全国多个城市。
万科的业务涵盖了房地产开发、 物业管理、商业地产等多个领域。
主要房地产项目介绍
万科城市花园系列
以城市为中心，打造高品质的居 住环境，注重绿化、配套设施和 社区文化建设。
万科金色系列
高端住宅项目，以豪华装修、完 善配套和优质服务为特点，面向 高端客户群体。
04
区域市场分析
城市发展与政策环境
城市发展
万科在选择房地产项目时，首先会考虑城市的整体发展趋势，包括人口增长、经济发展、基础设施建设等方面。 同时，万科也会关注政府对房地产市场的政策导向，如土地供应、住房政策、房地产税收政策等，以便更好地把 握市场机遇。
政策环境
万科在项目规划中会深入研究国家及地方的相关政策法规，如土地使用、环保标准、建设规范等，以确保项目符 合政策要求，降低政策风险。同时，万科也会关注政策变化趋势，以便提前调整项目规划和市场策略。
05
产品线规划策略
住宅系列
城市住宅
01
满足城市居民对高品质居住环境的需求，注重社区配套设施和
物业服务。
郊区住宅
02
提供宽敞舒适的居住空间，适合家庭居住，注重自然景观和休
闲设施。
公寓住宅
03
针对年轻白领和学生群体，提供经济实惠的居住解决方案，注
重便利性和生活配套。
商业系列
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的大型商业中心，吸引消费者并提供 一站式服务。
人性化设计
万科注重从用户需求出发，提供人性化的居 住空间和功能布局，满足不同家庭和人群的 需求。
社区文化营造
通过丰富多彩的社区活动和文化建设，增强社区凝 聚力和归属感，营造和谐友好的居住氛围。
长沙万科金域华府商业项目周边竞品分析及公寓推广策略精品PPT课件
中城丽景香山 约90000 二房三房 约40000 1-6月 约34000 1-10月 约16000 5-12月
星城映象
约65000 二房三房 约31000 1-7月 约22000 4-11月 约12000 3-11月
备注：以上推售户型、时间均以新推量中大比重户型为计量参考，附带其他户型面积，不计入统计范围。
在推售此类户型时，可适 当控制一定数量比例
在本案推售时间段内，区域内各典 在推售此类户型时，控制
强
型楼盘基本都存在同质性产品销售， 推售节奏，少量多批，小
市场竞争剧烈
步快跑式推售
区域典型项目分析
根据区域内典型楼盘开发商品牌、规模、品质等因素,我们将项目 档次归为高中低档次三类
>>鉴定标准:
•品牌,规模,园林,建筑,产品,售价
80-90㎡
彩云 之翼
110-130
130㎡以上
80-90㎡
中隆
国际
110-130
御玺
130㎡以上
80-90㎡
盛世 华章
110-130
130㎡以上
80-90㎡
中城
丽景
110-130
香山
130㎡以上
80-90㎡
星城 映象
110-130
130㎡以上
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月 11月 12月
已售面积 约150869 约163156 约186000 约115000 约260000 约42000 约370000 约210000 约290000 约96000 约180000 约63000 约100000 约45000 约130000 约150000
万科的产品定位和规划解析(下)
晓园
.
41
外立面创造竞争力及盈利能力：
1、古典风格—新古典
.
42
古典法式
1
.
43
古典欧式
1
.
44
1 欧式风格
.
45
西班牙风格
1
.
46
英伦风格
1
.
47
黄金海岸公寓——浪
.
48
现代简约风格
.
49
现 代 中 式 风 格
.
50
外立面创造竞争力及盈利能力：
2、现代风格—现代古典
福州万科
.
51
•不同的户型配比方案， 相应的条件及结果
1、基于总体定位和发展战略
➢ 总体定位：主流？跟随？补缺？组合？
➢ 总体发展战略：低成本？差异性？
➢ 总体形象？在户型面积及特色上如何表现？
2、基于市场的户型特征、现状和趋势
➢ 市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比
➢ 周边即将推出的户型有几类
➢ 主流户型在最近两年的变化趋势
万科的产品定位与规划解析（下）
运营管理部 整理分享
2014年6月
.
1
产品策划阶段 客户的产品需求分析
.
2
08. 03. 26
产Page 3品价值的客户敏感点分析
精装修
户型
园林
智能化
产品
建筑 风格
分支
社区 配套
公共 空间
社区 规划
外立面
.
3
一、土地分析
一块地，划分为不同的土地等级。 划分的意义在于：避免土地错配，最好的土地要建最好的房子、最贵的房子。 设计强排：在特定容积率下如何排布能实现项目最大价值。
万科房地产全程营销—产品定位与规划解析
价值的检验（收获）过程
第一步骤 市场定位和产品的策划
是关键！ 客户找对了，产品对路，时机把握的好， 事半功倍；否则事倍功半。
四季花城
正例：项目1999-2003，销售完毕5000套房子。1998在深圳 拿地。深圳分两部分：特区、大深圳。大部分人生活在关内。
少数人生活在关外。关内壁关外好很多。两类人住关外：土
定性研究，决定吸引关内白领到关外买房。四季花城分7其
开发，每期价格比上一期高10%-15%，老客户带新客户达
到45%-60%。营销成本特别低，占销售额1%。单位3000-
4000元/平，最高4700元/平。开通社区大巴。开盘日，400平
售楼处来了5000人，现场混乱，推出200套，成交70套。以
VS 反例：背景：96年时我们在深圳开发城市花园，共
市场细分的步骤（2）
评估每个细分市场的吸引力，选择目标市场（一个或多个）
在选择进入某类细分市场时应从以下几方面考虑：
➢ 市场：市场规模、市场增长率、竞争者实力。 ➢ 客户：消费者对现有产品的满意程度。 ➢ 自身：与公司形象的适应性、与公司目标和资源的匹配程度。 ➢ 渠道：分销渠道的可获性、沟通渠道的可获性。 ➢ 财务：需要的投资额、稳定性和可预测性、成本费用。 ➢ 风险：获得持续竞争优势的可能性、其他风险。 ➢ 提示：一个细分市场必须有足够的市场容量，某种意义上，每一消费 者对产品都有独特的要求。市场划分越细，企业提供的产品越接近该市 场的真实需要。而从实践经验来看，细分市场的规模越小，服务于该市 场的成本就越高。
项目定位
客户分析
产品初步建议
项目定位报告包括5方面内容： ➢分析3个问题：土地属性、目标客户、竞争策略 ➢提出1个主张：项目定位 ➢阐述1组解决思路：产品初步建议
第一步骤 市场定位和产品的策划
是关键！ 客户找对了，产品对路，时机把握的好， 事半功倍；否则事倍功半。
四季花城
正例：项目1999-2003，销售完毕5000套房子。1998在深圳 拿地。深圳分两部分：特区、大深圳。大部分人生活在关内。
少数人生活在关外。关内壁关外好很多。两类人住关外：土
定性研究，决定吸引关内白领到关外买房。四季花城分7其
开发，每期价格比上一期高10%-15%，老客户带新客户达
到45%-60%。营销成本特别低，占销售额1%。单位3000-
4000元/平，最高4700元/平。开通社区大巴。开盘日，400平
售楼处来了5000人，现场混乱，推出200套，成交70套。以
VS 反例：背景：96年时我们在深圳开发城市花园，共
市场细分的步骤（2）
评估每个细分市场的吸引力，选择目标市场（一个或多个）
在选择进入某类细分市场时应从以下几方面考虑：
➢ 市场：市场规模、市场增长率、竞争者实力。 ➢ 客户：消费者对现有产品的满意程度。 ➢ 自身：与公司形象的适应性、与公司目标和资源的匹配程度。 ➢ 渠道：分销渠道的可获性、沟通渠道的可获性。 ➢ 财务：需要的投资额、稳定性和可预测性、成本费用。 ➢ 风险：获得持续竞争优势的可能性、其他风险。 ➢ 提示：一个细分市场必须有足够的市场容量，某种意义上，每一消费 者对产品都有独特的要求。市场划分越细，企业提供的产品越接近该市 场的真实需要。而从实践经验来看，细分市场的规模越小，服务于该市 场的成本就越高。
项目定位
客户分析
产品初步建议
项目定位报告包括5方面内容： ➢分析3个问题：土地属性、目标客户、竞争策略 ➢提出1个主张：项目定位 ➢阐述1组解决思路：产品初步建议
万科的产品定位与规划解析(上)
消费者需求洞察及趋势预测
消费者需求洞察
通过市场调研和数据分析，深入 了解消费者的真实需求、痛点和
期望。
消费者行为分析
研究消费者的购买行为、使用习 惯等，为产品规划和营销策略提
供有力支持。
趋势预测与应对
结合市场趋势和消费者需求，预 测未来市场的发展方向，提前制
定应对策略。
03 产品规划策略制定
总体规划思路明确
07 总结回顾与下部分预告
本部分内容总结回顾
01
02
03
04
万科企业背景与市场地 位概述
产品定位的基本原则和 策略分析
规划解析：从选址、设 计到营销策略
成功案例分享：万科经 典项目回顾
下部分核心内容预告
01
02
03
04
万科未来产品趋势展望
创新与可持续发展在产品定位 中的体现
规划解析深入：社区规划、景 观规划等细节探讨
品质至上
万科注重产品的品质和细节，从设计、选 材到施工等环节都严格把控，力求为客户 提供高品质、高附加值的住宅产品。
目标客户群体识别
首次购房者
针对首次购房者，万科提供价格 适中、功能齐全的住宅产品，满
足其基本的居住需求。
改善型购房者
针对改善型购房者，万科提供高品 质的住宅产品，注重户型设计、装 修品质和社区环境，满足其对居住 品质的追求。
建立雨水收集系统，将雨 水用于绿化灌溉、道路清
洗等，节约水资源。
05 户型设计优化方案探讨
功能性户型布局原则
01
02
03
04
动静分区
将活动区域与休息区域相对分 离，确保互不干扰。
洁污分离
明确区分清洁区与污染区，保 障居住卫生。
献给城市有远见的人——万科金域华府营销报
市场壁垒2：2009年成交量突破1000万，市场井喷，价格上扬， 在整体市场稳定情况下，2010年长沙楼市将出现一定程度停滞 和萎缩
07-09年住宅走势 07-09年住宅走势 07-09年住宅价格走势 07-09年住宅价格走势
09年长沙整体成交市场异常活跃。全年纯商品房 成交量突破1000万方大关，达1097.8 万方；同比 08年成交量增加近一倍，增幅93.22%。其中纯商 品住宅成交量较08年增长109.76%，1018.15万方。
© Copyright Centaline Group, 2009
Code of this report | 10
销售目标：8亿销售额，根据2010可推售量测算，预计项目实 现均价至少在5500元/平米以上！
核心目标：速度， 核心目标：速度，兼顾利润
>实现一流的销售速度，同时兼顾利润。2010年6月项目南地块一期入市，全 年实现住宅销售面积14.5万平米，13栋，预计实现销售额8个亿；
具成长性价值空间，未来长沙都 市副中心。 位为“中部大枢纽、长沙新浦东”
> 商业：内部商业街、圭塘河商业 > 武广新城核心，长沙未来五年最
广益试验中学、沙子塘小学、华 > 武广高铁和沪昆高铁枢纽站，定
资源价值
物业联动价值
万科品牌价值
> 万科品牌的行业领袖标杆价值、 客户满意度行业第一、运营实力 保证 > 万科在长沙成功操作西街花园、 金域蓝湾、金色家园等三个项目， 建立长沙品牌口碑！
> 市场壁垒 > 竞争壁垒 > 客户壁垒
© Copyright Centaline Group, 2009
Code of this report | 12
万科某地块前期定位报告
305m
270m-（40m*4+13m*4）=58m，东侧退距10米、西侧退距8米后， 受到转角红线的影响较难排布高层；
✓中部B区侧横向富裕空间：
C区
340m
305m-（40m*3+23m*5+13m*3+6m）=31m，东侧退距8米后具 备打造一个单元洋房的空间，但不建议强排；
✓中部C区侧横向富裕空间：
6
规划排布策略
依照商业位置的不同，可以延伸出北侧排布 商业以及南侧排布商业两种截然不同的方案；
规划排布原则：根据出发点的不同，可以延生出住宅价值最大化和商业价值 最大化两种截然不同的规划排布思路
确定商业位置； 利用剩余空间进行住宅规划 排布； 局部调整商业用地 进行内部调整；
住宅经济性
商业价值
对住宅规划排布； 利用剩余富裕空间或减少住 宅楼栋排布商业； 选择商业可行位置； 对比局部调整；
技术指标
产品
占地面积（㎡）
容积率 建筑面积（㎡）
住宅
68215.18（85%）
2.5
170539.6
商业
12038.09（15%）
4
48152.35
公交站Biblioteka 5000————合计
85253.91
——
218691.9
➢洋房最大化排布：沿北侧最出容的位置排布40米面宽的2梯4户 高层，暂时预留7个单元的空间，最大11.55万㎡的建面指标，在 此基础之下可实现55个单元的23米面宽的1梯2户洋房，实现最 大约9.24万㎡的指标；
➢从目前的货值实现上看调整空间极大，超出标准约3.74万㎡ （2栋高层/22个单元的洋房）；
在此基础上利用剩余富裕空间，或适度减少单元数，调整退让15%的用地打造商业； 世联行
地产项目调研报告-万科金域华府
西安万科金域华府调研报告1.调研时间：2013年8月31日2.调研楼盘名称：万科金域华府（三期幸福系）3.调研的方式：明调及暗调结合一、项目概况：万科金域华府是万科继城南新地城、金域曲江、万科城之后，进入城北的第一个高品质居住区，隶属于万科产品系列中的金色系，而“金域”系是金色系列中最出色的一种，是万科城市舒适居所的最高级别。
“金域”系列一般拥有两个鲜明的特征：一是处于城市发展核心地带，二是拥有优越的自然资源。
西安金域华府是万科在全国的第十三座全装舒居经典社区，处于市府圈，城市新核心。
被城运公园、张家堡广场、规划中的市政公园三大公园包围。
开发商：陕西瀚博实业有限公司开盘时间：待定位置：经开区未央路与凤城九路交汇处东北角建筑类型：板点结合、多层、小高层、高层物业类别：普通住宅主力户型：69-160平米物业公司：万科物业价格：10000-12000元/㎡（三期幸福系）产权年限：70年容积率：3.50绿化率：35%得房率：92%总户数：总户数2754户，当期户数802户建筑面积：480000平方米占地面积：106720平方米1、楼盘周边环境，及周边配套设施周边商业：世纪金花、赛高街区、崇尚百货、人人乐、苏宁电器、沃尔玛。
周边公园：城市运动公园，文景公园。
周边医院：长安医院、凤城医院。
周边学校：中西安中学、经发国际中小学、西航一中、高铁寨小学、市十六中，白桦林居幼儿园。
周边金融：中国邮局，中国建设银行、工商银行、西安银行。
周边娱乐：奥斯卡赛高国际影城、星座KTV。
2、交通配套公共线路：50路、207路、230路、K228路、530路、K618路、619路、702路在行政中心站下车往北约500米可到。
地铁线路：可乘坐地铁二号线在运动公园站下车。
3、销售信息一期开盘时间：2012年9月28日；二期开盘时间：2013年5月31日；三期样板间开放：2013年8月31日；三期价格：10000-12000元/㎡装修成本：约1500元/㎡入住时间：预计2015年6月份交房。
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56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
万科金域华府产品定位报告
16、自己选择的路、跪着也要把它走 完。 17、一般情况下)不想三年以后的事， 只想现 在的事 。现在 有成就 ，以后 才能更 辉煌。
18、敢于向黑暗宣战的人，心里必须 充满光 明。 19、学习的关键--重复。
20、懦弱的人只会裹足不前，莽撞的 人只能 引为烧 身，只 有真正 勇敢的 人才能敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左