2019武汉万科金域华府经验分享
都说社区商业不好做为何万科却能做的风生水起
都说社区商业不好做，为何万科却能做的风生水起导读：社区商业作为城市活力的毛细血管网，已成为未来商业地产开发高稳定性、可复制的'品类杀手'。
怎样的业态规划，才能符合市场需求？多中心已渐渐成为如今我国大城市的发展趋势，再好的城市购物中心，消费者一年能去几次？目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。
对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，社区商业逐渐成为未来商业发展的重要方向和新的蓝海：一方面，随着购物中心黄金十年的过去，城市中心型商业趋向饱和，区域型商业格局已基本确定，社区商业开始成为商业未来发展的重要方向。
有研究表明，在欧美国家，社区商业占据社会商业总支出的60-70%，而目前在中国整体水平还不足30%，这一差距开始成为社区商业发展的潜力所在。
另一方面，互联网时代的来临和新生代消费群体的出现，人们的消费理念和方式已经发生了较大的变化，“懒”、“宅”、“社群社交”、“时间碎片化”、“网络购物”等一系列消费变化，使得传统的大型集中商业面临严重的冲击，而社区商业不仅是电商等新兴消费方式冲击较小的领域，同时社区商业空间与互联网思维的结合开始成为具有想象力的价值提升空间。
“小而精”的业态成为转型重点方向社区商业具有目标客群清晰，辐射半径有限，体量小成为其重要的特征，但体量小不代表分量轻，小体量也可以实现大作为。
作为最贴近消费者日常生活的商业形态，社区商业开始逐渐扮演人们生活方式提案者的角色，通过场景化的精心设计、业态品类品牌的科学筛选，社区商业可以为消费者的全新生活方式提供高效解决方案。
▲在功能上，力求“小体量大容量”在社区居民日常基本消费需求上，带来新鲜、便利、品质的升级，增加居民的幸福感和粘合度，同时致力于消费体验的打造。
通过特色体验业态的引入，为人们休闲社交交流提供平台，让社区商业从消费场所向社交场所转变。
▲在品牌上，实现“小体量大品牌”以往社区商业的盈利模式导致后期业态规划的不可控以及业态品质的参差不齐，而现在通过自持部分物业，在控制整体商业品质的同时，品牌商家进驻成为可能，通过筛选接地气、较亲民的品牌化业态，打造真正家门口的品质化消费。
装配式建筑发展概况技术体系及案例分享
25%~28% 日本住宅产业化的重要成就之一是KSI体系住 宅
新加坡住宅产业化模式：
新加坡三次建筑工业化尝试 1、1963年引进法国大板预制体系失败本地承包商缺乏技术与管理经验 2、1971年引进大板预制体系也失败引入合资企业设立构件厂但施工管理
1 国际上装配式住宅建筑工业化主要成就
1.3法国 法国是世界上推行建筑工业化最早的国家之一走过了一条以全装配式大板和工具式模板现 浇工艺为标准的建筑工业化的道路
上图：法国巴黎28套公寓楼
特点： 一是以推广构造体系 ；
二是推行构件生产与施工分离的原则发展面 向全行业的通用构配件的商品生产
1 国际上装配式住宅主要成就
北京市公安局公租房项目
项目位置：北京市西城区 建筑规模：2.2万㎡ 建筑高度：72m 目前状态：已建成 获奖情况：中国保障性住房设计竞赛二等奖
4 已建在建项目情况北京市
中粮万科假日风景D1、D8楼 ——住宅产业化示范工程
确立了装配整体式剪力墙结构建筑体系 总工 期比传统模式缩短了将近三个月施工单位在缺少 产业化工人的情况下通过三个月简单培训就基本 掌握了操作要领证明了装配式建筑的强大生命力
装配式建筑发展概况技术体系及案例分享
Suitable for teaching courseware and reports
发展概况
目录 CONTENTS
发展趋势
技术体系
案例分享
1发展概况
国际
1 装配式建筑主要成就
预制概念古已有之：
古罗马帝国就曾大量预制大理石柱部件
1 装配式住宅主要成就
预制概念古已有之： 我国古代预制木构架体系的模数化、 标准化、定型化已经达到很高的水平
万科精装修四化管理经验分享
标准 长春公司图纸
化推进情况总结
改进
土建条件图、排砖图、水电定位图、必要 节点构造等得到完善，质量明显提升。
水电位及各种部品的定位基准统一且可直 接指导施工。
会审更简单、系统，效率提高的同时可更 系统发现问题所在。
化
施工图纸的进度-------------------------及时
控
制
施工图纸与项目现场匹配-------------亲和
要 点
施工图纸的工厂化方案----------------预控
完备 施工图纸内容
排砖图 排板图 龙骨排布图 水电定位图 ……
量变---质变
案例
案例
精准 施工图纸深度
对水电定位的精确度 管道类构件的合理尺寸 相关节点详图
石材及墙地砖： 1、墙地砖：诺贝尔 2、厅及走廊：石材
请猜测一下,装修成本是多少?
1200元/平方米
标准化
户型标准化
百万平米，22个户型，一期全部完成
部品标准化
木制品：木门3种规格PVC腹膜门(厨房门、卫生间门、内门)； 地板：1种材质和规格； 洁具：坐便器1种规格；台盆、龙头、花洒各1种规格
效果
工程竣工
施工图纸与工程进度配合图
方案图
项目阶段
水电图
管井图
部品图
样板图
正式图
图纸标准化
研发设计阶段
实施修订阶段
亲和 施工图纸与项目现场的匹配
图纸尺寸的标注问题 根据现场实际状态进行图纸部品的尺寸标注。
案例
预控 施工图纸的工厂化方案
工厂化部品的选择 凸凹构件的合并 窗体的位置选择 结构构件的尺寸 减少差异化产品
踩盘心得体会(精选10篇)
踩盘心得体会（精选10篇）踩盘心得体会篇15月12日下午,参观了星河湾、美林湖畔花园同时也看了金碧世纪花园，回来后颇有体会。
星河湾和美林湖畔花园在布局上、规划上都各有千秋。
星河湾突出的有几点：一是环境卫生方面做得比较突出，给人感觉整个园区干净、整洁包括扶栏都是一尘不染;二是绿化养护方面管理得当，绿化地清洁，花木生长茂盛，没有杂物，没有坏死现象，并对较为名贵、稀有或数量较大的品种在适当的地方用标志牌对其名称、种植季节、生长特征、管理方法等都做了公告，可见管理人非常熟悉花草树木的名称、特性和培植办法。
三是优质的服务，走进物业管理公司，看到的是他们那微笑服务，热情对待住户，做到了住户有问必答，有求必应，为住户解决实际困难，对任何人、处理任何问题都做到文明礼貌、耐心、细致。
美林湖畔花园整个园区都突出了它独特的一面，不管是从建筑还是其它设计方面还是保安的着装方面都感觉身在异国他乡，走在园区真让人心旷神怡。
从参观两个园区可以看出在布局是合理的，设计上是科学的，功能上是齐全的，配套是完善的。
从外观上可以看出有一支年轻、专业齐备、业务熟练，思想活跃的管理队伍。
在物业管理上无不体现时时事事求创新，坚持高标准、高起点、严要求。
再看金碧世纪花园，相比之下不足之处自然暴露出来，不管是从环境卫生还是建筑方面均无法相比。
相对比，金碧世家物业管理公司在工作上也还存在着一定的差距。
作为行政主管，我深深感到自身工作的不足及压力，因为公司的生死存亡我有很大的责任。
为有效地避免某些环节工作的沉淀和盲点，使办公室工作处于最佳状态，首先培养全局观念，从公司的整体需要出发，以公司最高效益为自己的工作宗旨。
第二是具有强烈的参谋意识，在各个方面当好领导的助手，充分发挥办公室在公司的作用。
第三把工作效率和工作质量作为自己的首选目标，力求处理事情迅速准确，事半功倍。
我相信只要有决心、有信心按照许主席的要求和标准，按照公司领导的要求把本职工作做好，定能为集团公司打造精品，重塑大恒做出贡献。
地坪施工PPT
武汉中建监理有限公司
万科金域华府二期项目
目录CONTENTS
工艺做法
1Hale Waihona Puke 2 3 4施工要点
工艺利弊 综合讨论
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资讯
工艺做法
• 1、1m线上墙，按水平线四周打点，间距长度不大 于1.5，中心一个点； • 2、为防止地坪空鼓开裂，基层表面一定要清理干 净，去除浮浆、油渍，并进行泡水一天； • 3、线管全部完成，用砂浆把门口围住，并灌水养 护。
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资讯
施工要点
• 1、收光完成后第二天进行泡水养护，且应达到 规 定的养护时间； • 2、第二天泡水养护前进行地面平整度检查，若达 不到要求，及时整改，因为此还未完全达到强度整 改相对简单。
6
资讯
工艺优点
• 1、由于干硬砂浆含水率较少，收缩就减小，有效的改
善了地坪的空鼓、开裂、起砂等质量问题。
• 2、提高了地坪的平整度，为后期精装修提供质量保障 • 3、提高了地坪施工完成后的观感
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资讯
综合讨论
• 1、此类地坪施工工艺还有那些需注意的施工控制要点？ • 2、此类地坪是否适合大部分室内地坪的施工？
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谢谢，完毕！
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资讯
工艺做法
• 1、干硬砂浆铺平，用滚筒反复压实，再用2m的刮 尺冲筋，冲筋后刮平； • 2、将干硬砂浆表面进行搓面，再用刮尺检查平整 度是否达到要求，并刮平； • 3、等干硬砂浆达到初凝时，进行表面刮浆（一般 情况上午铺砂浆下午就可以进行刮浆）
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资讯
施工要点
• 1、等水泥浆初凝时再及时的收光； • 2、收光时需注意严格按照地面平整度要求，为后 期地板铺设质量创造条件。
金域华府二期幸福系完整接待流程说辞
万科金域华府二期幸福系接待说辞迎宾：由保安将来访客户从门口景观区引导至园林展示区，并通过对讲机通知售楼部的置业顾问迎宾。
“您好！欢迎光临万科金域华府项目，您是第一次来吗？有没有和我们置业顾问联系过?”（如果有联系，带客户至销售大厅并交接给原有置业顾问；如果是第一次来，则进行以下流程）从现在起我就是您的专职置业顾问了，我叫***，您可以叫我“**”（自己认为让客户好记的方式），这是我的名片及您参观万科金域华府的服务信息卡，如果您对我的服务有什么意见欢迎随时提出，也可以拨打名片上的服务监督电话进行投诉。
示范区入口景观介绍：我给您详细介绍下项目情况。
您现在看到的是万科金域华府“新亚洲风格”的园林景观示范区。
从具有尊贵形象感的门厅进入，首先映入眼帘的是对称性设计的水景幕墙(共8组，一组2.4米)，16颗山杏一边8颗成两排整齐排布，具有很强的仪式感，充分体现万科对客户的用心和尊重，同时，“88”也寓意着对客户的美好祝福。
两边进行堆坡处理，通过乔、灌木、草皮的层次搭配，营造视而不见的景观效果；同时与开场式的活动广场形成呼应，水池、休闲木平台、阳光伞，坐在休闲椅上聊天、喝茶，让客户有种远离城市喧嚣，放松心情的度假体验。
虽然这些是临时展示，不是您交房时的实景园林，但这种景观的打造手法会运用在社区内的景观设计中。
而且社区内的景观做的更人性化，我一会儿会给您详细介绍。
万科品牌介绍：您之前对万科了解吗？（了解，进入万科在西安的介绍；不了解全面介绍）万科集团成立于1984年，大家熟悉的王石就是万科的董事会主席。
万科现已有28年的住宅开发历史，在全国53个城市，开发了有250多个高品质住宅项目，是中国最专业的住宅类房地产企业。
2010年销售额达1081亿元，成为中国首家销售额突破千亿的房地产开发企业，2011销售额达到1215亿元，连续四年蝉联“全球最大住宅类”开发企业。
连续6年被评为中国最受尊敬的企业。
万科在西安介绍：万科2008年来到西安。
合院式联排别墅
营造出高低错落的漫坡生活体验； 5层垂直绿化：第一层，高7～8米，大乔木； 第二层，4～5米高的小乔木、大灌木； 第三层，2～3米高的灌木； 第四层，花卉、小灌木；这是园林内 最有特色，层次最为丰富的部分； 第五层，草坪、地被。 不对称立面
用地效率比较
四合院－0.95
七合院－1.62
十二合院－1.58
保利叶上海 占地面积：404300平方米 建筑面积：550000平方米 容积率：1.35 产品类型：联排别墅、高层公寓（18F)
1.2.围合式
界面形式统一； 用地效率较低，下面组团共20户组成， 占地约11058平米，建筑面积5000平米。
浦江新城8号Leabharlann 块 占地面积：64188平方米 建筑面积：43537平方米 容积率：0.68 产品类型：联排别墅、高层公寓（11F)
1.3.合院式
合院式联排别墅的本质，是在为联排别墅 类产品提供明确的私人领域的同时，引入一个 半公共的空间场所。 从而，在社区公共空间和别墅私家空间之 外，一个新的空间层次由此产生，一种新的居 住体验和生活状态成为可能。 合院式联排别墅组团示意
第二部分：三个院子
上海万科蓝山小城
深圳万科金域华府
4.3.十二合院－平面
入户方式
用地效率
建筑面积：2916M2 占地面积：1836M2 中间庭院面积：244M2
4.3.十二合院－平面
入户方式
停车 8户分享
4.3.十二合院－平面
E
F
4.3.十二合院－平面
E
F
类 独 栋
类 双 拼
2.4.坡地、绿化 坡地：通过开挖与填土的方式，对地形进行重塑，从而
围合型联排别墅的品质与空间分析
城市工业旧址的再利用化景观设计——以武汉万科“金域华府”为例
转折—高潮—尾景来进行古典园林似的景物划分，将原厂址所保留的工业构筑物本是毫无关联的冰冷废弃物设计成了“流动的音乐”，给予了空间的韵律感。
折桥，小路，作为贯穿空间的折线，依托保留下来的旧址，使死板的工厂痕迹以轴线式布局分布在轴线两侧，作为静态的序列布局，将工业旧址再设计，更好地融入“茂园”之内。
2.3再赋予作为旧址存在的建筑构件二厂，是武汉众多工厂中的普通一处没有一般意义的历史建筑，随着科技的进步生产力的发展，保64|CHINA HOUSING FACILITIES建筑设计义。
而在“茂园”中正如前文提到的，每一个保留下来的构筑物都有其存在的，作为亭台楼阁的现代化风格，在该场地的园林设计中必不可少。
林抽象化设计，采用了透明塑胶材料配合L E D光照,在较小的空间内创造了园明，变换成了空间的虚实交映前后变换，在这样的空间内人与物体的交错融合“茂园”则是古典园林的半具象化设计，一半作为原遗址存在，一半赋予了其景观体现；新旧观念碰撞产物等等。
乐空间，交通空间与工业旧址的关系。
通过人车分流，动静分离，植被区分的小区内部空间的多样性。
深处，减少了旧建筑在新小区设计的突兀感，但同时以公共服务中心和小区入添了空间联系性。
，尽管时间的变迁让小区的公共设施锈迹斑斑，但在大空间的氛围营造下，反施通过遮挡围合来完成小区广场的空间划分，无论是细节处理，例如门户的进式采用延伸的节奏性构筑形式，保留了二十世纪的历史痕迹，在新型小区设计多以“对植”而存在，以乔灌木为主，在轴线两侧对称种植，在小区广场，混合种植。
季节性植物在相应季节给小区氛围添上点睛之笔，秋天的银杏放置式建筑的大面积废弃搬迁的浪潮中，设计手法的日新月异的变换也总是带给利用，从而节约性设计出符合现代居住区集约化社区化生态化空间，从两点进，旧式厂区建筑与新式居住区设计两者倘若不建立一种新兴联系，很难将其融立旧址的现代感受。
但赋予新时代意义，转换存在价值，可以淡化时间层面的合，必然要摒弃其本身的功能价值，从而辅佐现代化钢筋混凝土住宅设计打造功能，将工业空间转换为景观空间，尽管新旧两者建筑体系的建造时间不同，合，便可将新旧融合，将对立化为相互衬托，减少相斥功能的不和谐感。