房地产基础知识及法律法规

塔楼：以电梯、楼梯为核心布局，通常为一梯六到八户，从塔楼 塔楼 平面图看，它楼的平面长度和宽度大致相同。
特点： 节约土地资源 空间结构灵活，宜于改造 结构强度高，抗震性好 均好性差，居住密度高，通风采光 不能保证 面积使用率不高，存在“灰色空间”
1、框架结构
框架结构：指以钢筋混凝土浇捣 成承重梁和柱，再用轻质板材填 充物（膨胀珍珠岩、浮石等）隔 墙分户装配而成的住宅。 优点：可自由分割，组成灵活的 使用空间 缺点：抗震性能差，不宜家具布 置和装修
框剪结构：框架—剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布 置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的需 求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。
特点：一般楼梯间和 电梯间是剪力墙，其余是 框架结构，用于住宅楼较 多，可以方便住户更改房 间。现在一般二十几层的 住宅楼都是框架剪力墙结 构，相对于全剪力墙结构 节约成本，又方便住户。 不过如果楼层过高，或者 当地有特殊抗震要求的话， 就要用全剪力墙结构，或 者钢结构。
现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业 执照和房地产开发企业 资质证书； 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 已通过竣工验收； 拆迁安置已落实； 供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使 用条件； 物业管理方案已落实。
二、住宅的组成部分
3.柱： 将上部结构所承受的荷载传递给地基的承重构件 梁： 将支承其上的结构所承受的荷载传递给墙或柱的承重构件 4.楼板层、地面： 将房屋的内部空间按垂直方向分隔成若干层，并承受作用在其上的荷载， 连同自重一起传给墙或其它承重构件。 5. 楼梯：房屋的垂直交通设施 6.屋顶： 位于房屋的最上部，它是承重结构，也是围护结构，承受作用在其上的荷 载，连同自重一起，传给墙或其它的承重构件，同时起抵御风霜雨雪和保 温隔热等作用 7.门窗： 门的主要功能是交通和疏散；窗的主要功能是采光和通风，还可供眺望之 用。
凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的 用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七 十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育 用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或 者其他用地五十年。
一、基本规划术语
住宅用地：住宅建筑基底及其四周合理间距内用地（含宅间绿地和宅间小 路）的总称。 配建设施：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道 路和公共绿地的总称。 日照间距系数：前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所 需日照量而保持的一定间隔距离。间距=楼高×日照系数（张家口规定： 多层——新区1.7、旧城1.5；高层——大寒日满窗两个小时的采光） 公建用地：是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设 施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如 托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、 邮局、居委会、派出所等用地。
六、建筑物的各项比例
建筑容积率＝总建筑面积÷总用地面积 建筑容积率 建筑密度（建筑覆盖率） 建筑密度（建筑覆盖率）＝建筑基底总面积÷总用地面积×100% 绿化率＝各类绿地总面积÷总用地面积×100%（住宅项目绿化率应不 绿化率 低于30%） 面积误差比＝（产权登记面积—合同约定面积）×100%÷合同约定面 面积误差比 积 分摊系数：公用分摊面积之和÷套内建筑面积之和 分摊系数 出房率（得房率）、实用率 出房率（得房率）、实用率=套内建筑面积÷建筑面积×100% ）、实用率 使用率=套内使用面积÷建筑面积×100% 使用率
房地产业与建筑业的区别
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装 饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业， 它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设 计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑 物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地 产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业 归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。
开间： 开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线 到另一面墙的定位轴线之间的实际距离，因为是就一自然间宽度而言， 故称开间。 进深：住宅的长度即进深，指一间独立房屋或一幢居住建筑内从前墙 进深 的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。 层高： 层高：下层地板面到上层楼板上表面之间的竖向尺寸。 净高： 净高：下层地板面到上层楼板下表面之间的垂线距离。 （净高＝ 层高－楼板厚度） －
商品房预售应符合什么条件？ 商品房预售应符合什么条件？
已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 持有建设工程规划许可证和施工许可证 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工 程建设总投资的25%以上，已经商品房现售应符合什么条件？
套内阳台建筑面积：指阳台地面底板外沿在水平面的投影；全封闭 套内阳台建筑面积 阳台100%计算面积，半封闭阳台50%计算面积。 套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积。 套内墙体面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 套内建筑面积 分摊公用面积=建筑面积－套内建筑面积 分摊公用面积 建筑面积=商品房销售面积 建筑面积=商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积
房地产住宅的层数划分的规定
低层住宅为1-3层 多层住宅为4-6层 小高层住宅为7-11层 中高层住宅为12-16层 16层以上为高层住宅 40层以上为超高层
房地产类型
按用途划分 a) 居住房地产 b) 商业房地产 c) 旅游房地产 d) 工业房地产 e) 农业房地产
房地产土地的使用年限是如何确定的？ 房地产土地的使用年限是如何确定的？
跃层式商品房：由上、下两层（两层均为标准层高）楼面、卧室、客 跃层式商品房 厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的 房屋。 错层式商品房：户内楼面高度不一致，错开处有楼梯连接。 错层式商品房 商住住宅：是soho(小型家庭办公场所)住宅概念的一种延伸。它属于 商住住宅 住宅，但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达， 居住的同时又能办公的住宅形式。 TOWNHOUSE:联排别墅，其原始意义上是乡村别墅，现指在城区联 TOWNHOUSE 排而建的市民城区房屋。 会所： 会所：以所在业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。 （游泳池、网球场、高尔夫球馆、保龄球馆、健身房、餐厅、酒吧、 咖啡厅等服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放）
房地产含义
房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括 物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是 房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包 括： a) 土地 b) 建筑物及地上附着物 c) 房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、 抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。
三、住宅的建筑结构
板楼：在板楼的平面图上，长度要明显大于宽度，其外行为规则的 板楼 条状，就像一个长方形，通常采用一梯两户布局，户户朝阳，南北 通透，公摊小。
特点： 南北通透，便于通风采光；而 且户型方正，平面布局合理；面 积充裕，户型容易出精品； 均好性强； 面积使用率高。 不足之处在于户型格局不宜改 造。
房地产基础知识及法律法规
前言
一个好的置业顾问不仅仅是销售更是体现企业形象的窗口，所以 要求具备专业的知识、高超的销售技巧、强烈的服务意识、顽强 的意志力、行业要求的职业精神等。其中具备专业的知识是排在 第一位的，可见专业知识的重要性。我们只有比客户更加专业， 才会让我们的客户更加信服我们，才会成功的迈出我们走向这个 行业的第一步。
四、商品房销售名词解释
楼花：最早源于香港，是指未完工的在建物。 楼花 期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房产证为止， 期房 所出售商品房为期房。 现房：消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已取 现房 得商品房竣工验收备案证明的商品房。 标准层：平面布置相同的住宅楼层。 标准层 毛坯房：指住宅在交房时未经装饰，仅是完成土建、水电等基本工 毛坯房 程，地是粗糙的混凝土地面，房顶仅抹灰层，预留水、气管道。 复式商品房：是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个 复式商品房 夹层，从而形成上下两层的楼房（1.2米的夹层）。
外飘窗：房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起，窗子三面为玻璃，从而 外飘窗 使人们拥有更广阔的视野，更大限度的感受自然；通常它的窗台较低 甚至为落地窗。（面积计算方法） 中空玻璃：传统单玻门窗的革新，它由两层甚至更多的玻璃密封组合， 中空玻璃 两层玻璃之间必须形成真空或气体（惰性气体）状态，故称“中空玻 璃”。 阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物、储存的空间。 阳台 露台：住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大 露台 阳台，由于它面积较大，非封闭结构或上面没有屋顶，所以称露台。 玄关： 玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地 段。其作用为功能过渡或增加居室的私密性。
五、房屋面积术语
房屋使用面积（套内使用面积） 房屋使用面积（套内使用面积）：住宅中以户为单位的分户门内全 部可供使用的空间面积，住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线 计算，包括卧室、客厅、厨房、卫生间、室内走道、地下室、夹层、 阁楼等面积。 房屋产权面积：指产权者依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。 房屋产权面积 房屋预测面积：主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚 房屋预测面积 未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，是开发商进行合 法销售的面积依据（合同约定面积）。 房屋实测面积：指商品房竣工验收后，开发商依据国家规定委托具 房屋实测面积 有测绘资质的房屋测绘机构对楼宇进行实地勘测、绘图、计算得出 的面积，是开发商和业主的法律依据，使业主办理产权证、物业费 的最终依据（产权登记面积）。
七、房地产开发五证二书名词解释
《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让 国有土地使用证》 金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。 《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理局申请征用、划 建设用地规划许可证》 拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城 市规划的法定凭证。 建设工程规划许可证》 《建设工程规划许可证》：市有关建设工程符合城市规划要求的法律 凭证。 建设工程施工许可证》 《建设工程施工许可证》：是指项目开工前队伍招标到位，施工队伍 具备施工资格，现场具备施工条件的凭证。 商品房销售（预售）许可证》 《商品房销售（预售）许可证》：指开发商在投入方面达到国家要求， 有条件对外销售房屋的凭证。 住宅质量保证书》 《住宅质量保证书》：开发商对销售的商品房承担质量责任的法律文 件。 住宅使用说明书》 《住宅使用说明书》：对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、 标准等加以说明，并提出使用注意事项。