无锡别墅规划预案

无锡XXXX不墅策划案我现在就要动身启程，因为不管白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。

——威廉姆·巴特勒·济慈I will leave now , because I can hear the low voice from the lake water flapping the bank When I stand along the road or on the grey pavement , I can hear that it is my deep heart. ——William Bartler Jice——赛博地产顾问机构——前言第一章、市场分析一、无锡不墅市场分析二、竞争对手分析第二章、SWOT分析一、现状分析二、 SWOT分析第三章、产品策略一、产品定位及布局规划二、独立不墅外立面风格建议三、其他物业形式的建议四、功能配套五、环境建议六、物业治理规划第四章、目标客户群分析第五章、营销策略一、推广案名、Logo二、项目核心价值体系的建立三、主题定位、广告语、卖点提炼四、推广策略五、推广重点——让Townhouse迅速窜红市场六、价格策略七、现场销售策略八、时期性媒体打算及SP活动策略第六章、营销治理一、营销治理二、人员配置及培训治理前言不墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境地”。

现在，无锡的国民收入已达到中等发达国家水平，都市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。

假如讲，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。

继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为市民居住宅关注的热点方向，因此不墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。

关于无锡的开发商来讲，不墅物业开发的经验从总体来讲并不丰富，但大多数参与不墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！项目应该如何规划？如何给该产品作准确的市场定位？她的要紧客户群体特征又是如何样？做什么样的不墅产品在市场上才会受欢迎……这些差不多上本策划案所要紧阐述的。

第一章、市场分析一、无锡不墅市场分析1、五里湖——将成为以后几年无锡不墅开发的焦点不管在北京、深圳，依旧距离无锡较近的上海、苏州，真正的顶级不墅都分布在风景秀丽的自然山水附近，如北京的香山周围数十平方公里内将建成上百万平方米的高档不墅区，有开发商讲“要把那个地点变成京城的第二个富人聚居区。

”在一马平川的上海，松江的佘山成为极为宝贵的自然资源，因此松江佘山板块不墅区成为上海不墅中的最高境地，在那个地点聚拢了国内不墅最高境地的典范——紫园，以及佘山高尔夫不墅、佘山月湖不墅、佘山天邻不墅、佘山银湖不墅等众多经典不墅项目。

苏州新推出的两座古典园林式私家庭院，每座价格在2500万元左右，也是开盘即被抢购。

不墅是一种诗意存在中的乡村，居住在其中的人们既要享受都市的便捷与舒适，又要有乡村的宁静安详，因此风景区就成为首选。

从历史传统上看，不墅一般位于都市不处像一个卫星一样的位置上，使用者能够方便地到达，同时也能够方便地回到都市中去。

不墅概念是和都市生活相对立、相均衡的，离开了都市这一概念，不墅也就无法理解了。

太湖是无锡那个闻名的旅游都市最为秀美的景观之一，尤其是五里湖沿岸得天独厚的山水自然风貌，成为了不墅建筑的上佳风水宝地，无锡真正意义上的不墅竞争的烽火将在那个地点燃起，因此近几年内，五里湖沿岸将成为无锡高档不墅的开发焦点。

2、近年来不墅市场开发的严峻滞后，积聚了巨大的消费空间。

无锡的不墅物业，五年的时刻，只有世纪湖滨太湖威尼斯花园和太湖世家三个像样的不墅项目上市，加起来也不到400套物业。

这与无锡那个人均GDP在全国排名前列的中等发达都市来讲，不墅市场的开发不管在数量依旧质量上都严峻滞后。

因此市场差不多积聚了巨大的消费空间。

从2003年房交会上，唯一参展的不墅项目——金色水岸超旺的人气和只挂了两幅效果图的项目——湖光山色展为前川流不息的询问者来看，无锡不墅物业的稀缺就可见一斑了。

3、无锡的不墅普遍缺乏个性，缺乏真正的顶级高尚不墅无锡现有的不墅容积率相当高，高档不墅形象大打折扣。

威尼斯花园为典型的古典欧式，但其中因为有部分高级公寓而使容积率较高，生活舒适度大大下降。

真正的顶尖级不墅在无锡是难觅的，然而在以后的一两年之内，无锡将有大量的高品质不墅上马，有以水景见长，有以山景见长。

如何从这些项目中脱颖而出，树立自己独特的风格是本策划案的重点，要通过对项目主题和内涵的挖掘包装，在对市场精准分析的基础上，让本项目在无锡不墅物业中独树一帜。

4、不墅市场今明两年将风云突变，科学的营销企划显得尤为重要。

以往的无锡市场因为，不墅物业的稀缺，因此有像样的不墅，一般销售情况都较好，相对不需要强有力的推广活动。

然而随着几个大规模的不墅用地推出，今明两年的不墅市场竞争将正式拉开帷幕，本项目要从中脱颖而出，应该重广告包装、重活动的渲染、重细节的制造、重口碑的传播。

因此，科学的营销企划、富有创意的SP活动尤其重要。

二、竞争对手分析太湖虹桥花园太湖虹桥花园依托太湖花园度假村四星级酒店的成熟配套，有着相当的优势，然而规模不大，而且因为政府关于五里湖周边的规划有所变化，因此此项目正在调整之中。

因为量体小和部分内部消化的缘故，可能此项目可不能有太大的市场炒作，因此可不能对本案构成严峻的威胁。

太湖明珠苑项目（湖光山色）与太湖虹桥花园仅几百米之隔，也处于旅游风景区，有着难得的太湖山水自然资源，而且迎合建筑风水上所谓的“左青龙，右白虎”。

得天独厚的地理位置，决定了太湖明珠苑非凡的物业价值。

现在本地块差不多由有着商业大厦上市公司背景的民生房产以约110万元/亩的地价拿下，按照民生一贯的开发理念，确信会造成高档的不墅区。

2003年秋季房交会上，此项目差不多亮相，案名为湖光山色，建筑风格是类似于佘山银湖不墅的美式不墅，原规划中的165幢也缩为94幢，是容积率下降了依旧分期开发，还有待考证，作为本项目最为强劲的竞争对手，我们应接着紧密地关注此项目的进展，包括台湾三福福祯的整体包装及销售策略。

宝界山庄地处太湖花园度假村对面的原大浮种禽场地块，位于太湖风景区第一站，地块北面面湖，南面倚山，与其他项目比，地理位置不够优越，聚江公司以120万元/亩拍得，拟建筑56幢独立不墅，整体规模较小，可能售价在10000元/㎡以上。

该地块所拥有的自然山景是其他项目所无可匹敌的，聚江公司打算建筑传统与现代相结合的类似于上海云顶不墅的风格，可能会利用项目的山体优势进行大量的半地下室设计，力求更多的可销售面积。

太湖威尼斯花园二期金马地产把地块转让给了益都开发，地块与本案距离较远，从五里湖的地形来分析，属于二类区域，该项目的物业档次较高，充分做足了水文章，但其中不是纯粹的不墅区，可能还有部分高级公寓。

该项目的设计风格仿照杭州闻名的不墅项目——九溪玫瑰园，采纳欧式的建筑，日式景观，若益都的项目已全部交给星观达阵代理的话，其以后的营销策略也应该紧密关注。

蠡湖新城1号地块2003年9月阳光集团以16.71亿拍得蠡湖新城1号地，如此高昂的价格和 1.2的容积率，开发商一定会采纳不墅、Townhouse、公寓相结合的建筑形式，结合蠡湖新城的规划方案，该地区的独栋不墅和Townhouse可能会采纳现代式风格。

有政府宣传作为其项目的有力支持，在社会上市民的关注度就胜人一筹，本地块也将是我们强劲的竞争对手。

太湖·金色水岸地处马山太湖十里明珠堤两侧，有241套不墅，分三期开发，首推73户，其中独立不墅55幢，townhouse18户（双拼不墅，面积230㎡），是目前无锡最大的不墅群落。

由于地处马山，离市区距离相对较远，有着明显的不足之处，定位在度假不墅。

现在此项目一期以4000-6500元的市场价格差不多销售一空，因为其定位与本项目有专门大的差异性，故可不能对本案造成太大的竞争压力。

上海新联康的营销策略也没有专门大的突破，作为2003年秋季房交会上唯一的参展的不墅项目，金色水岸却也赚足了人气。

马山檀溪村地块本地块为供电局拍下，占地1200亩，现在正在拆迁时期，一部分对供电局内部职工，一部分对外销售，销售价格会有较大优势，可能会在明年五、六月份上市。

巨大中高档楼盘对本案的冲击以上的竞争对手差不多上不墅物业，但本案不是纯粹的不墅社区，还有相当的townhouse、叠加式不墅和电梯洋房，因此，整个无锡市场今明两年的中高档物业都将给本案带来巨大的市场冲击，如“财宝广场”的住宅部分、金色维也纳的townhouse 和叠加式不墅部分、构件厂地块专门大量体的townhouse、阳光都市花园二期、金色江南二期、奥林花园二期和蠡湖新城内立即推出的其它地块，也会对本项目形成巨大的市场冲击，而现在无锡各大楼盘都越来越重视营销企划或全案代理的导入，因此各项目的动向都应该及时关注。

第二章、SWOT分析一、现状分析无锡有得天独厚的自然风光和丰富的人文资源，无锡近几年来在经济和都市建设上都取得了极大的进展。

都市中心南移，市民广场、太湖大道等市政重点工程先后建成，随着政府“打太湖牌，唱运河歌，建山水城”理念的逐渐深入，五里湖将成为众多购房者关注的焦点。

本地块位于五里湖之畔，不管是到市区依旧太湖风景区都特不便捷，西侧的蠡湖新城现在差不多初绽芳容，而地块隔湖相望是规划中的蠡湖新城国际级演艺中心，因此本地块是建设高档住宅的理想用地。

二、项目SWOT分析优势：1、地理位置优势特不明显，三面环湖，拥有不可再生的自然资源，将成为无锡真正的滨湖高尚社区。

2、规模优势也专门明显，今年上半年楼盘多为大盘，大盘也成为市民购房的一个重要筹码，本项目建筑面积22万多平米，也是市民心目中最理想的规模。

3、地块方正，规划设计可发挥空间较大。

4、亮丽的美湖路已成为一道风景，周边的绿化等都已初具规模。

5、市民对临湖而居的生活有种向往，五里湖整治、沿湖规划雏形已现，这种高品质生活可成为现实。

6、无锡楼市一路高走，拥有极庞大的购房人群，投资者也对楼市充满信心。

7、政府对蠡湖及湖滨的改造方案累计了一部分持币观望的购房者，本案优越的地理位置也会吸引这部分人群形成购买，即具备天时和地利。

8、苏锡路和美湖路交叉口，正在兴建的望湖楼商业中心将给社区购物带来专门大的方便，易初莲花卖场等使周边的生活配套逐步完善。

9、规划中金城路将与长江路贯穿，届时本物业与新区的距离大大缩短了，将能吸引新区专门多白领及金领的目光。

劣势：1、目前周边配套不够成熟，给生活带来诸多的不方便。