业主委员会及其与物业管理公司的关系
物业管理与业主委 员会的关系
物业管理与业主委员会的关系在我们的日常生活中，物业管理和业主委员会是两个与小区居住环境、生活质量息息相关的重要角色。
它们之间的关系复杂而微妙，既相互依存又相互制约，对于小区的和谐稳定发展起着至关重要的作用。
物业管理，简单来说，就是由专业的物业服务企业或机构，依照合同约定，对小区的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
而业主委员会，则是由业主大会选举产生，代表业主利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
物业管理公司作为提供服务的一方，其职责涵盖了诸多方面。
从小区的日常保洁、绿化养护，到设施设备的维修保养，再到小区的安全管理等等，事无巨细。
一个好的物业管理公司能够为业主创造一个整洁、安全、舒适的居住环境，提升小区的整体品质和价值。
然而，如果物业管理公司服务不到位，比如小区垃圾堆积如山、电梯频繁故障却无人维修、安保措施形同虚设等，那么业主的生活质量将大打折扣，甚至会引发业主的不满和投诉。
业主委员会的成立，则为业主提供了一个维护自身权益、参与小区管理的平台。
业主委员会成员通常是由小区内热心公益、有责任心的业主组成。
他们的主要职责包括监督物业管理公司的服务质量，代表业主与物业管理公司进行沟通协调，维护业主的合法权益，以及在必要时组织召开业主大会，对小区的重大事项进行决策等。
可以说，业主委员会是业主与物业管理公司之间的桥梁和纽带，能够有效地促进双方的沟通与合作。
物业管理与业主委员会之间是一种相互依存的关系。
物业管理公司需要依靠业主委员会的支持和配合，才能更好地开展工作。
比如，在制定小区的管理规定、收取物业费等方面，都需要业主委员会的参与和协助。
而业主委员会也需要物业管理公司提供专业的服务，来实现小区的良好管理和运营。
只有双方密切合作，相互支持，才能共同为业主创造一个美好的居住环境。
然而，在现实生活中，物业管理与业主委员会之间也常常会出现一些矛盾和问题。
物业管理与业主委员会的合作与协调
物业管理与业主委员会的合作与协调随着城市化进程的推进，物业管理在社区居民的日常生活中扮演着越来越重要的角色。
而业主委员会作为业主的代表，也在物业管理中发挥着至关重要的作用。
本文将探讨物业管理与业主委员会之间的合作与协调，以及如何提升二者之间的配合效率，为社区居民提供更好的居住环境。
一、物业管理与业主委员会的关系物业管理公司作为承担日常运营和维护小区各项事务的专业机构，与业主委员会紧密合作。
业主委员会由社区内选举产生的业主代表组成，代表着业主群体的利益和需求。
两者的合作与协调关系直接影响到小区的管理水平和业主居住体验。
二、合作与沟通是关键1.定期会议物业管理公司和业主委员会可以定期举行会议，就小区运营、维修、安全等方面进行交流与协调。
会议应该设立议程，明确讨论内容，并按照时间表进行，确保会议的高效进行。
2.信息共享及时的信息共享是合作与协调的重要环节。
物业管理公司应该向业主委员会提供小区的运营情况、维修计划、费用使用等信息，同时，业主委员会也应向物业管理公司反馈业主的意见和需求。
通过信息共享，双方可以更好地了解对方的立场和问题，从而更好地合作。
三、提升协调效率的方法1.建立有效的沟通渠道为了提高合作效率，物业管理公司可以设立专门的业主服务部门，为业主委员会提供一对一的沟通渠道，及时解答业主的疑问和解决问题。
此外，对于重要事项，物业管理公司可以使用短信、邮件、公告等多种渠道向业主传达信息，确保信息的准确和及时。
2.促进业主参与业主委员会应积极倡导业主的参与和投入，鼓励业主积极参加各种社区活动和会议。
通过业主的参与，可以更好地了解他们的需求和意见，从而在物业管理工作中作出更准确的决策。
3.完善制度建设建立健全的制度和规定是提高合作与协调效率的重要手段。
物业管理公司应制定明确的管理制度、维修制度和费用使用规定，并与业主委员会共同制定和修订相关规定。
合理的制度可以规范双方的行为，减少矛盾和纠纷的发生。
四、解决合作与协调中的问题1.加强沟通如果物业管理公司和业主委员会之间出现合作与协调问题，首先应加强沟通，及时沟通反馈意见和建议，寻求共识，并通过互相理解和包容解决问题。
物业管理与业主委员会的权责与合作
物业管理与业主委员会的权责与合作一、引言在现代社会，物业管理在社区生活中扮演着重要的角色，而业主委员会作为业主代表的组织也具备着一定的权责。
本文将探讨物业管理与业主委员会之间的权责与合作关系，并给出一些建议，以促进双方的良好合作。
二、物业管理的权责1. 设施设备维护与管理物业管理公司有责任定期检修、维护小区公共设施与设备，确保其正常运行。
包括但不限于电梯、楼道照明、管道维护等方面的管理，以提供一个安全、舒适的居住环境。
2. 安全与保卫工作物业管理公司应制定安全管理制度，加强小区的安全与保卫工作。
例如：安装监控设备、设置出入口管理系统、配备专业的物业安保人员等，以确保小区居民的人身与财产安全。
3. 环境卫生与绿化管理物业管理公司应当负责小区的日常环境卫生的清扫和垃圾分类与处理，并承担好小区内绿化的管理与维护责任，营造良好的居住环境。
4. 收费管理物业管理公司有权严格依照规定收取物业费，并提供相关的费用清晰明细。
同时，应及时对业主提供的问题与需求予以合理解答和回应，确保收费管理的透明与公正。
三、业主委员会的权责1. 代表业主权益业主委员会作为业主的代表，有权利维护业主的合法权益。
如与物业管理公司协商制定相关管理规定、审核决策与费用结算等，确保物业管理公司的工作符合业主的利益。
2. 监督物业管理业主委员会有责任对物业管理公司的工作进行监督，包括但不限于检查设施设备的维护情况、核查费用的使用明细等，确保物业管理公司的服务质量和管理水平。
3. 参与决策业主委员会有权参与小区内重要决策，如修建新设施、改善小区环境等事项。
通过广泛征求业主的意见，决策过程更加民主和公正。
4. 促进业主之间相互合作业主委员会应通过组织社区活动、建立业主交流群等方式，促进业主之间的相互合作，加强邻里关系，提高小区居民的整体满意度与幸福感。
四、物业管理与业主委员会的合作1. 建立良好的沟通机制物业管理公司和业主委员会应建立起一个定期沟通的平台，如召开业主大会或定期召开委员会会议等，以便及时交流问题、解决矛盾与共同制定目标。
业主委员会与物业公司的关系
业主委员会与物业公司的关系笔者认为，业主委员会与物业公司的关系，应当是委托与被委托的关系，是聘用与被聘用的关系，是主人与管家的关系。
业主委员会是委托者、聘用者、物业主人。
物业公司是接受业主委员会的委托和聘用、做全体业主的管家人。
作为被委托人来说，委托人委托你做什么，不委托你做什么，这是委托人的权利，当然要由委托人决定，而不能由被委托人决定。
目前的物业管理体制则与此相反。
现行的作法是，先由开发企业组建物业公司或委托物业公司进行管理，管理内容和收费标准均由物业公司决定。
然后由业主被动接受。
这里，完全取消了业主对自有物业管理模式的选择权和决策权，混淆了业主与物业公司之间委托与被委托的关系。
现行的政策规定给了物业公司过多的权利，甚至把某些本来属于业主的权利也给了物业公司。
例如，对住宅区的物业采用哪种模式管理，应当由业主选择决定，有关部门却把这个权利给了开发商和物业公司。
又如，住宅区物业的服务项目与收费标准本应由业主率先提出，然后与物业公司协商确定，目前却完全由开发商与物业公司决定。
再如，住宅区内院落土地的使用权和已经列入建设成本的公建配套用房的所有权应当属于全体业主，其出租收入（包括停车位的收入）亦应归全体业主。
然而，目前的出租收入却全部归物业公司。
这对广大业主来说是不公平、不合理的。
也许有人会说，物业公司收了这笔钱可以折抵一部分物业服务费。
笔者认为，这种说法是站不住脚的。
因为物业服务费已在物业服务合同中作了约定，业主该交多少就得交多少，一点也不能少交。
住宅区内的公建配套用房和地上停车位的出租价格应当由业主委员会决定，其出租收入应当按照业主占有房屋所有权面积的比例，将租金收入分配给每户业主所有，并根据每户业主应得金额折抵其应缴纳的物业服务费。
只有这样，才能让业主行使自己的收益权，使共有收入得到合理分配。
现行的做法既侵害业主的收益权，又无法做到公平合理，因而是应当改变的。
这里顺便谈一下地下停车位的涨价问题。
物业公司、业委会及居委会关系
1.物业服务企业（通过“前期”开发商选择或业主大会选择等形式）受全体业主的委托为全体业主管理全体业主们的共有资产和履行合同约定中的其他相关义务。
接受全体业主的监督。
2.业委会根据《管理规约》、《议事规则》等约定授权履行业主们赋予的职责即代表业主们行使权利（权利不是业委会的，是全体业主的）；根据《物权法》等法律规定履行法定义务。
业委会和物业公司直接是建立与物业服务合同之上的契约关系，双方为服务者和被服务者。
物业公司按照物业服务合同提供物业管理，业主享受服务，支付物业费用。
业委会作为业主的代表，同物业公司签署物业服务合同。
3. 居委会依照《中华人民共和国居民委员会组织法》经居民会议选举产生并工作。
在与业主、物业服务企业有关的事情，一般有两类：一是代表小区内的居民，向业主代表即业委会提出小区管理的建议和要求，但不是命令；代表小区内的居民，向物业服务企业提出小区管理的建议和要求，但不是命令。
因为，钱不是居民们交的，是业主们交的。
怎么花这些钱，权利在业主委员会或业主大会为代表的全体业主（到底什么事情又谁代表全体业主，取决于《业主大会议事规则》和《管理规约》等法律文书的约定）。
物业服务企业原则上依照与业主们签署的合同行事。
另一类事情就是根据法律或政府的委托，对小区业主们的活动及物业服务企业的活动进行监督和指导。
但，不是领导和命令。
监督，就是全面的知情（权）。
总之，各自做好各自自己的事情，之间关系要么根据法律规定，要么根据合同约定。
法律没有规定的、合同文本中没有约定的，再“合理”、再“正确”，也不是自己的权利，顶多是提出建议；法律有规定或合同文本中有约定的，属于权利的，可以放弃；但属于法定、约定义务的，必须遵守、执行。
否则，要承担相应的责任。
物业管理与业主委员会的权责与合作机制
物业管理与业主委员会的权责与合作机制一、引言随着城市化进程的不断推进，物业管理在保障社区居民生活质量和社区环境安全方面起到了重要的作用。
而业主委员会作为居民自治的组织形式，也承担着重要的权责与合作机制。
本文将探讨物业管理与业主委员会之间的权责关系以及合作机制。
二、物业管理的权责物业管理作为一种专业化的服务行业，其权责主要包括以下几个方面：1. 设施设备维护管理责任：物业公司负责社区内公共设施设备的维修、保养与管理，确保设施设备的正常运行，以提供优质的居住环境。
2. 绿化环境维护管理责任：物业公司应负责社区内绿化景观的维护、修剪和病虫害防治，使社区环境保持优美和清洁。
3. 安全管理责任：物业公司应建立健全社区安全管理体系，加强巡逻、监控和门禁系统的运行，确保社区居民的人身和财产安全。
4. 居民服务责任：物业公司应提供优质的居民服务，如报修、投诉处理等，及时解决居民的问题和需求。
三、业主委员会的权责业主委员会的权责主要包括以下几个方面：1. 监督物业公司履职：业主委员会作为业主的代表，有权对物业公司的服务进行监督，包括设施设备的维修质量、绿化环境的维护情况等，确保物业公司履行其权责。
2. 参与费用决策：业主委员会有权参与物业费用的决策，包括物业费用的征收方式、使用范围和支出计划等，确保物业费用的合理使用。
3. 组织居民自治活动：业主委员会有权组织居民参与社区自治活动，如社区文化活动、环保宣传等，促进居民之间的沟通和协作。
4. 居民诉求受理与反馈：业主委员会应及时受理居民的诉求和建议，并向物业公司反馈居民意见，促使问题的解决和改进。
四、物业管理与业主委员会的合作机制物业管理与业主委员会的合作机制具体体现在以下几个方面：1. 定期联席会议：物业公司和业主委员会应定期召开联席会议，共同商讨社区管理的问题和解决方案，加强沟通和合作。
2. 建立工作小组：根据实际情况，可以建立物业管理工作小组，由业主委员会和物业公司共同组成，协助解决日常管理中的难题和矛盾。
物业管理公司与业主委员会
物业管理公司同房地产行政主管部门的关 系
物业管理公司同有关政府部门的业务关系
物业管理公司作为企业法人与行政管理部 门的关系
物业管理公司和房地产开发公司应该是 两个相对独立的企业法人。房地产开发公司 在进行小区建设和经营的全过程中都要考虑 到物业管理的需要，并要求物业管理公司介 入。
业主委员会不仅是业主参与民主管理的组织形式， 从根本上，它也是实现民主管理的组织形式。
业主委员会的产生
一般而言，一个物业管理区域只设一个业主委 员会。首届业主委员会由物业管理行政主管部门 会同开发建设单位或物业管理公司、业主代表组 成筹委会，由筹委会推荐本会候选人名单，提交 第一次业主大会或者业主代表大会选举产生。
业主委员会的性质和地位
业主委员会的性质
业主是指物业的所有者。业主委员会是在物业管理 区域内代表全体业主实施自治管理的组织。
业主委员会的地位
业主委员会的宗旨是代表业主们的合法权益，实行 业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业 的合理和安全使用，维护本区域的公共秩序，创造整 洁、优美、安全、舒适、文明的社区环境。
（3）积极开展各种有益的有偿物业经营 与有偿服务活动，创造较高的经济效益和 社会效益。
物业管理公司的权利
（1）根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理 办法；
（2）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施 管理；
（3）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用； （4）有权制止违反规章制度的行为； （5）有权要求管委会（业主委员会）协助管理； （6）有权选聘专营公司承担专项管理业务； （7）可以实行多种经营，以其收益补充小区管理费； （8）根据实际需要，制定物业的大修计划，并经业 主委员会审核同意，申请使用物业维修基金。
物业管理与小区业主委员会的合作
物业管理与小区业主委员会的合作在现代社会中，物业管理在城市生活中扮演着重要的角色。
随着人口增长和城市化进程的不断推进，小区业主委员会作为业主们的代表，与物业管理公司的合作显得格外重要。
本文将探讨物业管理与小区业主委员会的合作，以及如何建立高效的合作关系，实现小区的良好运营。
1. 相互了解与信任的建立在物业管理与小区业主委员会的合作中，相互了解与信任的建立是基础。
物业管理公司需要详细了解小区业主委员会的组成、职责和期望，而小区业主委员会也需要了解物业管理公司的运营模式、服务标准和专业能力。
只有建立了相互了解与信任的基础，双方才能更好地合作，共同致力于小区的发展与运营。
2. 有效的沟通与协作物业管理与小区业主委员会的合作需要建立起有效的沟通与协作机制。
双方应定期召开会议，交流合作中的问题与需求，并制定相应的解决方案。
物业管理公司应及时向小区业主委员会汇报工作进展，解答业主们的疑问与意见。
同时，小区业主委员会也需要主动与物业管理公司进行沟通，及时反馈业主的需求与反馈。
通过有效的沟通与协作，双方能够更好地了解对方的期望与要求，共同推动小区的发展。
3. 共同制定规章制度物业管理与小区业主委员会的合作需要建立起明确的规章制度。
双方应共同制定小区的管理规定、维修基金使用、物业费收取标准等，明确各自的权责和义务。
规章制度的制定应充分考虑到业主的利益和需求，同时也要符合法律法规的要求。
通过共同制定规章制度，双方能够在合作中形成统一的管理体系，更好地保障小区的正常运营和居民的利益。
4. 公开透明与监督机制物业管理与小区业主委员会的合作应建立起公开透明的管理与监督机制。
物业管理公司应及时向小区业主公开管理费用的收支情况、维修基金的使用情况以及工作进展等信息。
小区业主委员会应监督物业管理公司的工作质量和服务标准，及时向业主们反馈工作情况。
同时，业主们也需要通过业主委员会行使监督权利，对物业管理公司的工作进行评价和监督，确保合作的公正与透明。
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业主委员会及其与物业管理公司的关系
社会学院08（3）班
朱雪莲26号【摘要】一个物业价值的成功实现，业主、发展商与物业管理公司的互相配合是必不可少的条件，很难想象如果三方谁跟谁都过不去，结果会是什么样子，在现实生活中已经出现了因三方对立而造成相应物业出现混乱的现象，那么，这种情况能不能避免呢？我认为是可以的，这就要充分发挥业主委员会的调停和平衡的作用。
【关键词】业主委员会权利义务物业管理公司关系
一．业主委员会概述
业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
要成立业主委员会，小区必须满足一个基本条件，就是小区的入住率超过50％。
也就是说如果一个小区有800套房子的话，必须有400套已经与开发商签订了购买合同，即业主达到或超过400户才行。
当首户入住已满两年的物业管理区域，入住率即使不足50%也可以成立业主委员会。
足了基本条件，接下来我们分六个步骤来说明如何成立业主委员会及各个阶段的需求。
1．前期准备想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，并产生志愿者小组，以志愿者小组为核心，联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议。
2．成立筹备组物业所在地的街道办事处负责组织业主代表、建设单位、社区居委会组成业主大会会议筹备组。
筹备组应在30日内组织完成召开首次业主大会会议工作，并选举产生业主委员会。
3．起草业主委员会章程起草业主委员会章程，以及相关形式和成立办法，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集参选业主的资料，所有参选业主委员会的业主资料、选票、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间以书面的形式发给每个业主，并签收条。
4．筹备组验票收回选票后，筹备组应公开验票工作，如果收条超过业主所持投票权1/2以上，反馈意见中的反对意见少于1/2，业主大会成立，业主委员会章程通过。
在人数范围内，得反对票少的业主即可担任业主委员会委员。
5．召开业主大会业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。
6。
业主委员会备案将业主大会成立简要过程，业主委员会主任和委员名单，业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。
二．业主委员会的权利和义务
业主委员会的权利，业主委员会代表着该物业区域内的全体业主，其权利基础是对物业的所有权。
因此，业主委员会最基本的权利是对与该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
这种权利通过业主公约和业主委员会章程予以保证。
业主委员会的权利有：
1．召集和主持业主大会；
2．修订业主公约、业主委员会章程；
3．决定聘请物业管理公司；
4．审议物业管理服务费有关收取标准及使用办法；
5．审议年度管理工作计划、年度费用概预算；
6．检查、监督物业管理公司的物业管理工作；
7．监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修基金的筹集、使用和管理；
8．业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
业主委员会的义务
1．筹备并向业主大会报告工作；
2．执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督；
3．贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理公司落实各项管理工作，对住用户开展多种形式的宣传教育；
4．严格履行物业管理委托合同，保障本物业各项管理目标的实现；
5．接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求；6．本会作出决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。
三．业主委员会与物业管理公司的关系
物业管理公司和业主委员会都是物业管理的机构，它们共同管理着一定范围的物业。
所不同的是，业主委员会管理的是其所代表的业主们的物业，物业管理公司是受委托管理业主们的物业。
这样，在客观上就决定了它们之间的特定关系。
1．完全市场条件下的相互关系。
在完全市场条件下，物业管理公司和业主委员会之间的关系有如下特点：（1）决策人是业主委员会，物业管理公司是雇
员。
业主委员会根据物业的情况和多数业主的意志，有权选择不同的物业管理公司来提供服务性管理。
（2）业主委员会的委托和物业管理公司的受托是一种合同关系，是一种市场的双向选择。
业主委员会愿意出多少钱以购买什么样的服务，物业管理提供何种服务要按什么标准收费，完全是一种交易谈判，而不是行政分配。
（3）物业管理公司和业主委员会都是独立运作的，互不干扰，双方可以因发展变化的需要，在协商一致条件下续签、修改或解除合同，但都无权干预对方的内部活动。
2．非完全市场条件下的相互关系。
在非完全市场条件下，物业管理公司和业主委员会之间的关系有如下特点：（1）物业的委托人是一个公司或一个机构，不是一个由许多业主依法组织起来的群众自治组织。
（2）物业管理公司作为子公司是在母公司的支持下，直接组织产生出来的，其日常的经营活动多受到母公司的监督和制约。
（3）物业管理权的取得是通过单方授权产生的，不是市场竞争。
3．地位上的平等关系。
物业管理公司和业主委员会之间是受委托人和被委托人、服务者和被服务者之间的关系，没有隶属关系，双方在地位上是平等的。
在法律上，业主委员会有委托或不委托某个物业管理公司的自由，物业管理公司也有接受或不接受委托的自由。
在组织关系上，不存在领导与被领导、管理与被管理之间的关系。
4．工作上的合作关系。
物业管理公司在管理物业的过程中经常要和业主委员会发生联系，业主委员会为了业主们的共同利益也时常要和物业管理公司打交道，由此产生它们之间的合作工作关系。
一般来说，委托合同中都规定了物业管理公司和业主委员会的权利和义务，如物业管理公司有权要求业主委员会协助管理，有义务把重大管理措施提交业主委员会审议；业主委员会有权审议物业管理公司制订的年度管理计划和管理服务的重大措施，有义务协助物业管理公司落实各项管理工作，等等。
随着房地产市场的逐渐完善，业主委员会这一代表广大业主共同利益的新生事物将会得到大力提倡。
越来越多的业主已经意识到业主委员会在自己长期居住的物业中所起的积极作用是任何其他形式所不能替代的。
因此，越来越多的业主也积极地投入到了筹建业主委员会的工作之中。
这是一个非常可喜的现象，它说明了广大业主的权利自我保护意识在增强，说明了业主委员会这一新生事物正在逐渐深入人心！
参考文献：
1．《物业管理：理论与实务》主编：李斌复旦大学出版社2006
2．《物业管理学》作者：李士和蔡庆兵浙江大学出版社2007
3．《物业管理》主编：朱兆荧中国水利水电出版社2006 4．《物业管理》编著：方芳吕萍中国建材工业出版社2005 5．《物业管理》主编：陈友铭高等教育出版社2003 6．《物业管理学》编著：李福平复旦大学出版社2002。