经典课件：万科低层高密度豪宅开发实践-郊区大盘案例
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万科工法样板房案例51页PPT
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ห้องสมุดไป่ตู้—易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
55、 为 中 华 之 崛起而 读书。 ——周 恩来
万科工法样板房案例
11、用道德的示范来造就一个人，显然比用法律来约束他更有价值。—— 希腊
12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。—— 托马斯
13、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不允许的事 情。——弗劳德
14、法律是为了保护无辜而制定的。——爱略特 15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。——伯克
案例分析：深圳万科第五园PPT课件
细部202134低层住宅的特点1居住行为方面2居住心理方面3整体环境的协调性强4建筑的自重较轻202135居住行为方面底层住宅使住户较接近自然在底层一般都附带室外院子有些还可在顶部形成较大的生活性露台这些空间作为室内空间向自然环境的有机延伸为住户的日常生活提供了更加接近亲近自然的自由场所同时也为老人儿童残疾人的生活提供了方便
.
townhouse组团 洋房组团 多层组团 小区主干道
6
户型:townhouse A
.
7
户型:townhouse B
.
8
户型:A B剖面
.
9
户型:组合
.
10
户型:组合
.
11
户型:townhouse C
.
12
户型:townhouse D
.
13
户型:CD剖面
.
14
户型:CD组合
.
15
.
29
舒适度 :视线 庭院别墅/叠院HOUSE立体小院强调空间感、领域. 感、私密性。从外向内看——保证露台的3私0 密性，提供舒适自在的活动场所。从内向外看——对外景观的视线的保证与收束。
舒适度 :通风
后院
内院 前院
后 院
.
内院
前院
31
舒适度 :室内空间变化
空间高敞、高低错落、上下变化 形成了前后通达的空间层 促进室内空气的流动与调节 形成穿堂风
后院－相对私密
内院－绝对私密
前院－相对开放
.
19
庭院别墅的前庭院
前院－相对开放 从街道进入户内的过渡空间
.
20
庭院别墅的内庭院
内院－绝对私密 属于家庭的一方小天地
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townhouse组团 洋房组团 多层组团 小区主干道
6
户型:townhouse A
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7
户型:townhouse B
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8
户型:A B剖面
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9
户型:组合
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10
户型:组合
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户型:townhouse C
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12
户型:townhouse D
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户型:CD剖面
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14
户型:CD组合
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15
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29
舒适度 :视线 庭院别墅/叠院HOUSE立体小院强调空间感、领域. 感、私密性。从外向内看——保证露台的3私0 密性，提供舒适自在的活动场所。从内向外看——对外景观的视线的保证与收束。
舒适度 :通风
后院
内院 前院
后 院
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内院
前院
31
舒适度 :室内空间变化
空间高敞、高低错落、上下变化 形成了前后通达的空间层 促进室内空气的流动与调节 形成穿堂风
后院－相对私密
内院－绝对私密
前院－相对开放
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19
庭院别墅的前庭院
前院－相对开放 从街道进入户内的过渡空间
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20
庭院别墅的内庭院
内院－绝对私密 属于家庭的一方小天地
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万科案例分析PPT课件
2020/3/28
14
四、 信息与沟通（载体） ➢企业内部沟通 各部门
产生信息
进行沟通
总经理办公室 建立沟通渠道 沟通反馈和跟踪 是否属于上报集团范围
2020/3/28
按集团规范上报、归档
15
➢五、 内部监督（保证）
➢ 建立起涵盖总部、区域、一线三个层面的 监督检查体系
➢ 审计部、风险管理部、总部其它职能部门 或聘请的第三方对各业务领域的控制执行
情况进行定期与不定期的专项检查及评估， 保证控制活动的存在并有效运行
➢ 监事会执行内部反舞弊职能，建立定期对
各子公司的巡查机制，并负责归口处理实 名与匿名投诉事宜，有效发挥其监督作用。
2020/3/28
16
分析总结： 1、万科在资源方面的优势非常明显 2、管理理念、管理方法国内领先 3、顾客对万科品牌已经高度认可
2020/3/28
10
二、 风险评估（依据） ➢ 外部风险因素：经济形势、产业政策、市场竞争、资源供给
➢内部风险因素： 财务状况、资金状况、资产管理、运营管理
收集研究内外部风险因素，并采用定量及定性相结合的 方法进行风险分析及评估，为管理层制订风险应对策略 提供依据。
2020/3/28
11
三、 控制活动（手段）
2020/3/28
17
2020/3/28
18
13
四、 信息与沟通（载体）
➢投资者沟通 通过法定信息披露渠道发布公司信息外，投资
者还可以通过电话、电子邮件、访问公司网站、直接 到访公司、参与公司组织的网络路演和见面会等方式 了解公司信息
公司建立网络辅助系统及时响应投资者的各类
需求，保证投资者及时了解公司的经营动态，通过互 动加强对公司的理解和信任；
万科低层高密度设计
• 教育配套与会所配套。 • 2个幼儿园，1个九年制学校、3000㎡会所。 龙岗区万科城深圳实验学校的九年制学校配套于2005年9月 正式投入使用，该校占地面积35600平方米，建筑面积 15000平方米，36个班的办学规模可以容纳1800多名学生 在此就读。，对解决万科城小区以及坂雪岗片区学龄儿 童的义务教育、缓解布吉街道公办学位的相对不足有着 十分重要的意义。
灯塔—— 一进入高科技园区，就可以远远地看到万科城的标志 性符号：灯塔。虽然不是很高，但在万科城高低起伏 的多层建筑当中，已是至高点，并且独特的建筑造型 已将万科城西班牙建筑风格展露无遗。
水景广场—— 万科城的水景广场非常有创意，整个广场约12000平方 米，平时无大型社区活动时，便是一个大面积的中央 水景，与小区其它水系连成一片；当需举办大型活动 时，将其中的水放干，便是一个大型的下沉式广场， 可举办诸如音乐会、电影节、舞会、露电烧烤、冷餐 会、综艺演出等活动。
2、“亲地建筑”、田园牧歌式的“三低”生活
万科很强调“人的居住感受”，主张“建筑人性化”。在 万科城，坡、岭、丘、涧以及生长多年的古树尽可 能被保留下来，形成“三山两涧一平地”自然格局， 用水轴线和绿轴线将湖面二边的住宅、市政文化广 场、风情街区、会所等建筑物有机串联起来，实现 了“建筑与土地共生”。
3、配套设施先行
• 3万㎡的商业街 万科城风情步行街是万科城的核心和灵魂，“万科城模 式”的生活方式在此打造。商业街总建筑面积3万平方 米，其中一期2.2万平方米，是集特色购物、主题饮食、 娱乐休闲、Loft空间为一体极具西班牙风情的商业步行 街。 万科城风情步行街和总占地12000多平方米的哥伦 布广场，是周边几公里半径内居民休闲娱乐中心，担 负着片区内的娱乐、商业、市政等城市功能。
别墅推广策略·万科庄子-82页PPT资料
2、时间背景”让传统建筑赋有现代精神，符合国际化审美。
在东方美学不断被推崇的今日，呈现出开放而不失我的姿态。
第五园 骨子里的中国
画了个圈，是一个边界，一种品类。 自视下的圆，他视下的针尖，一举成名。
本案
不只是具备品类属性，更会在内涵和级别上走得更远 不只是提供房子和界线，更提供完整的居住生态（房子＋自然＋人）
意境东方
万科塘厦 整合推广（AD+PR）策略汇报
壹
【属性】
别墅，什么别墅？
精神的别墅
作为终极的居住形态， 别墅的意义>功能 在功能价值之外， 精神价值， 驾驭着别墅购买的关键诱因。
别墅精神属性的3大来源
城市中心/未来之地 土地属性 维港、香蜜湖1号……
精神属性
资源属性
稀缺的、不可再生的山/湖/海/高尔夫 观澜湖、17英里……
消费者细分2： 当代豪绅。有钱有势有点文化的地方大族。包括地主和财主。本土 主义和本位主义的捍卫者。 清流者：财富拥有后的文化提升。虽学识、品位尚缺功力，但乐于 不断修为和学习，努力在财与才之间取得平衡。 浊流者：财富拥有后的附庸风雅。对地位和品位有恐慌感，通过各 种文化标签及符号来维护外界评价。
贰
【切入】
东方，什么东方？
别墅购买者的精神阶梯
心灵道具 PROP
我在
身份面具 MASK
我有
功能工具 TOOL
我是
关注状态
水榭山、17英里
关注标签
观澜湖、丹堤
关注底线
万科城、维港
追求心灵道具的本案购买者 欲求着怎样的状态？
消费者细分1： 当代名仕。包括商官与政官。拥有官员和知识分子的双重身份。 权力符号与文人意趣的交织，是这一群体的特质。 其中清流者通常具有较出众的才华和学识，有一定艺术/学术地位， 为人清正、清雅，消费契合自己精神的商品。 而浊流者为缓解官场压力，表面上仍须立博学之志，喜好山水字 画，以文会友。把文化品位做为官位的拄杖。
深圳万科中心建筑分析ppt课件
4、汉白玉广场
汉白玉这一具有典型中国古典韵味的材料是霍尔的"最爱"之一。特 别在景观设计中用汉白玉打造了一个正方形小广场成为几何中心和 视觉焦点。 其中两个边突出地面500可供人们休憩小坐.而广场则可以在傍晚 举行各种健身和小型演出活动。
景观小品设计
标识系统
景观小品设计
4 结构与表皮 Structure&skin
02 ‘躺着的摩天楼’ HORIZONTIAL SKYSCRAPER 设计之初
一个绿色巨构
霍尔在设计之初，称之为“躺着的摩天楼”。水平展开的枝 状平面，由于建筑主体部分从东到西总长度约430米，与纽 约的帝国大厦高度差不多，形成了所谓“漂浮的地平线和躺 着的摩天楼”这一趣味性的描述。
03 悬浮 Hovering
1.海水的涂鸦
霍尔把建筑主体想象成，是海水曾经把它浮起在那个高度上。如今海水退去，礁石把建筑托住.而下面则形 成了一个被海水侵蚀过的场地叫做"海水涂鸦公园" 这一富有诗意的想象通过一系列起伏的山坡，方形广场.水池和为地下部分的国际会议中心设计的采光井、 下沉空间等形成了一个复杂多变、极富立体感同时规则的几何直线与自由曲线不同形状对比强烈的景观系统。
这个斱案非常革命性癿意义在于我们在做一个水平漂浮癿房子我们先把平台进行拉升乊后变成了一个新癿地面再在这个新癿地面上去做一个很传统癿房子最终我们实现了在6万m妞空地上建设12万mz丌同癿功能把6万mz丼到了天上6万mj放在了地下而整个地面都是公兯空间大会议厅壳体结构450m2的大报告厅壳体结构0022遮阳表皮skinform遮阳表皮对光的运用对光的运用遮阳百叶按照竹叶癿形象设计为曲面穿孔铝板在保证室内光线和温度癿前提条件下结合丌同幕墙系统丰富了建筑癿立面肌理同时也给室内带来丌同癿阴影效果
汉白玉这一具有典型中国古典韵味的材料是霍尔的"最爱"之一。特 别在景观设计中用汉白玉打造了一个正方形小广场成为几何中心和 视觉焦点。 其中两个边突出地面500可供人们休憩小坐.而广场则可以在傍晚 举行各种健身和小型演出活动。
景观小品设计
标识系统
景观小品设计
4 结构与表皮 Structure&skin
02 ‘躺着的摩天楼’ HORIZONTIAL SKYSCRAPER 设计之初
一个绿色巨构
霍尔在设计之初，称之为“躺着的摩天楼”。水平展开的枝 状平面，由于建筑主体部分从东到西总长度约430米，与纽 约的帝国大厦高度差不多，形成了所谓“漂浮的地平线和躺 着的摩天楼”这一趣味性的描述。
03 悬浮 Hovering
1.海水的涂鸦
霍尔把建筑主体想象成，是海水曾经把它浮起在那个高度上。如今海水退去，礁石把建筑托住.而下面则形 成了一个被海水侵蚀过的场地叫做"海水涂鸦公园" 这一富有诗意的想象通过一系列起伏的山坡，方形广场.水池和为地下部分的国际会议中心设计的采光井、 下沉空间等形成了一个复杂多变、极富立体感同时规则的几何直线与自由曲线不同形状对比强烈的景观系统。
这个斱案非常革命性癿意义在于我们在做一个水平漂浮癿房子我们先把平台进行拉升乊后变成了一个新癿地面再在这个新癿地面上去做一个很传统癿房子最终我们实现了在6万m妞空地上建设12万mz丌同癿功能把6万mz丼到了天上6万mj放在了地下而整个地面都是公兯空间大会议厅壳体结构450m2的大报告厅壳体结构0022遮阳表皮skinform遮阳表皮对光的运用对光的运用遮阳百叶按照竹叶癿形象设计为曲面穿孔铝板在保证室内光线和温度癿前提条件下结合丌同幕墙系统丰富了建筑癿立面肌理同时也给室内带来丌同癿阴影效果
深圳万科中心建筑案例分析ppt课件
13
景观绿地最大化
整体悬浮
14
整体悬浮
底层抬高以达微气候调节功能
15
“第六” 立面
明黄色：万科总部 大红黑色：酒店 天蓝色：SOHO办公 橘黄色：高档公寓
16
“第六” 立面
17
“第六” 立面
18
“第六” 立面
19
“第六” 立面
加装吊梯 ，景观窗 是建筑的 底面更加 丰富。
20
地下室部分
技术指标： 61,729.7平方米，总建筑面积 80,200平方米，其中，会议中 心8,000平方米，酒店46,200 平方米，办公26,000平方米。
4
建筑设计
枝状平面 基地与建筑 整体悬浮 “第六”立面
5
枝状建筑
枝状平面
整个万科中心 平面呈现不规 则的枝状。 东西方向为主 干，其余方向 为枝条。
21
地下室部分
采光井
22
结构设计
斜拉桥上的摩 天大楼
23
结构设计
万科中心工程位于深圳市大梅沙风景区，建筑 面积约137000㎡。为实现概念为“浮动的地平 线”这一独特概念，地上结构采用了混合框架+ 斜拉索转换结构体系，由9个巨型筒体（边长 约10m×10m）及6个实腹厚墙、10根落地钢 管柱与120根斜拉索共同支撑起上部5～6层结 构，在底部形成了连续的大空间，上部结构的 跨度在25m～50m之间，悬挑长度在15m～ 25m之间。
24
结构设计
120根悬拉索共悬挂有总计8 万吨左右的重量
核心筒受力
25
结构设计
实腹墙受力
26
万科中心主结构图
结构设计
主要的受力部件
27
结构设计
景观绿地最大化
整体悬浮
14
整体悬浮
底层抬高以达微气候调节功能
15
“第六” 立面
明黄色：万科总部 大红黑色：酒店 天蓝色：SOHO办公 橘黄色：高档公寓
16
“第六” 立面
17
“第六” 立面
18
“第六” 立面
19
“第六” 立面
加装吊梯 ，景观窗 是建筑的 底面更加 丰富。
20
地下室部分
技术指标： 61,729.7平方米，总建筑面积 80,200平方米，其中，会议中 心8,000平方米，酒店46,200 平方米，办公26,000平方米。
4
建筑设计
枝状平面 基地与建筑 整体悬浮 “第六”立面
5
枝状建筑
枝状平面
整个万科中心 平面呈现不规 则的枝状。 东西方向为主 干，其余方向 为枝条。
21
地下室部分
采光井
22
结构设计
斜拉桥上的摩 天大楼
23
结构设计
万科中心工程位于深圳市大梅沙风景区，建筑 面积约137000㎡。为实现概念为“浮动的地平 线”这一独特概念，地上结构采用了混合框架+ 斜拉索转换结构体系，由9个巨型筒体（边长 约10m×10m）及6个实腹厚墙、10根落地钢 管柱与120根斜拉索共同支撑起上部5～6层结 构，在底部形成了连续的大空间，上部结构的 跨度在25m～50m之间，悬挑长度在15m～ 25m之间。
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结构设计
120根悬拉索共悬挂有总计8 万吨左右的重量
核心筒受力
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结构设计
实腹墙受力
26
万科中心主结构图
结构设计
主要的受力部件
27
结构设计
上海低密度产品案例细部分析_62PPT
上海低密度产品案例细部分析_62PPT
1 PART 万科红郡——国际家庭居住解决方案
基本信息
物业类别 建筑类别 物业地址
别墅
项目特色
联排78栋、叠加44栋
装修状况
闵行区华漕镇诸新路388弄
全装修
距离人民广场19公里。轨道2号线西延至虹桥临空园区、虹 交通状况 桥机场扩建3条轨道交通线，分别连接铁路虹桥客站、虹桥机
4
1 PART 万科红郡
配套
5
1 PART 万科红郡
户型
从总体上看，红郡的户型功能区分明确，大部分房型一类以客厅、厨房等为主，二楼以卧室、会客室为主，上下间动静 分离。为了更全面满足国际人士的居住和生活需要，万科引入了“全面家居解决方案”。这是万科为了进一步领先中国 房地产市场多年的研究结晶，也是万科在之前应用的基础上第一次将该设计理念引入别墅项目。根据其核心精神，在红 郡创作过程中，万科自觉地把户型设计与装修设计相结合，把区域划分和功能定位相结合，把材料选择与建筑施工相结 合，无论是收纳空间系统的建立、地下室的设计、全装修概念的引导等方面都更加亲近国际人士高品质的舒适生活需求 。 为了更全面地满足和引领亚裔外籍人士的居住和生活需要，红郡对居家空间有独特的设计：设计了专门的家庭室，与首 层客厅、过户花园等组成连续空间，承担起不同家居功能，增进家庭成员的交流，使产品本身与客户的生活习惯相契合 。针对西方家庭更加尊重每个家庭成员的特性，为有大龄孩子或者有父母同住需求的家庭设置了双主卧。在车库、地下 室、顶层等位置预留出足够的DIY空间，供家庭成员自己动手进行修理、创作、运动等活动之用。露台、花园、阁楼等情 趣空间，扩大了生活的活动场所。在建筑设计时，在户型结构上预留出储藏柜的位置，适当应用凹槽、转角与悬架，避 免了购买家具占用空间的缺点。全面家居收纳系统，除了收纳生活的物件，还整理生活的细节。
1 PART 万科红郡——国际家庭居住解决方案
基本信息
物业类别 建筑类别 物业地址
别墅
项目特色
联排78栋、叠加44栋
装修状况
闵行区华漕镇诸新路388弄
全装修
距离人民广场19公里。轨道2号线西延至虹桥临空园区、虹 交通状况 桥机场扩建3条轨道交通线，分别连接铁路虹桥客站、虹桥机
4
1 PART 万科红郡
配套
5
1 PART 万科红郡
户型
从总体上看，红郡的户型功能区分明确，大部分房型一类以客厅、厨房等为主，二楼以卧室、会客室为主，上下间动静 分离。为了更全面满足国际人士的居住和生活需要，万科引入了“全面家居解决方案”。这是万科为了进一步领先中国 房地产市场多年的研究结晶，也是万科在之前应用的基础上第一次将该设计理念引入别墅项目。根据其核心精神，在红 郡创作过程中，万科自觉地把户型设计与装修设计相结合，把区域划分和功能定位相结合，把材料选择与建筑施工相结 合，无论是收纳空间系统的建立、地下室的设计、全装修概念的引导等方面都更加亲近国际人士高品质的舒适生活需求 。 为了更全面地满足和引领亚裔外籍人士的居住和生活需要，红郡对居家空间有独特的设计：设计了专门的家庭室，与首 层客厅、过户花园等组成连续空间，承担起不同家居功能，增进家庭成员的交流，使产品本身与客户的生活习惯相契合 。针对西方家庭更加尊重每个家庭成员的特性，为有大龄孩子或者有父母同住需求的家庭设置了双主卧。在车库、地下 室、顶层等位置预留出足够的DIY空间，供家庭成员自己动手进行修理、创作、运动等活动之用。露台、花园、阁楼等情 趣空间，扩大了生活的活动场所。在建筑设计时，在户型结构上预留出储藏柜的位置，适当应用凹槽、转角与悬架，避 免了购买家具占用空间的缺点。全面家居收纳系统，除了收纳生活的物件，还整理生活的细节。
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1、“慎独”的哲学思维，做开放式社区，走城市化的路 线 所谓“慎独”，其实就是开放式的社区规划，这种规 划思路是近、现代西方城市中广泛出现的住区形式： 开放式社区以占地不大的街区为单元，周边与小区 支路相邻，小区通过支路与外界发生有机联系，沿 边的建筑顺应街道走向布局，面向公共大众、融合 于城市；同时，社区内部的住宅也具有良好的围合 感。
名称
Townhouse 宽景 house 情景花园洋房 透天小高层
面积区间 137 — 205㎡ 220 — 269㎡ 70 — 130㎡ 约80—125㎡
Loft
68+20㎡
主力户型 五房
四房
三房
两房、三房为主，四房少量 单位 一房一厅
.
6
项目选址
• 项目选址的核心思路首先来源于万科的发展战略。在 万科四季花城之后，万科就一直致力于类似城市边缘 片区，低层高密度住宅开发的研究，并在内地开始大 量复制四季花城，及四季花城的改良版与升级版。
成城”，万科城用这样的理念，以超前观念和超大规
模启动深圳房地产亲地生活模式，缔造出一个城的精
彩。其成功的意义更在于一种开发战略的成功，一种 勇于创新、勇于实践的企业品牌形象的成功。
.
3
• 项目位置
坂雪岗高科技区华 为基地对面坂雪岗 工业区，梅观高速 与机荷高速交汇处， 西起坂雪岗大道， 北临稼先路东段， 南接发扬路
全面通达城区内外，一个“大深圳”翘首可待。
.
8
• 先机把握
• 2003年7月4日， 全国21家房地产大鳄聚集深圳，争拍CEPA签署 后内地公开拍卖的第一地。万科最终以9.7亿元的竞拍价胜出，取 得了位于深圳坂雪岗片区的占地39.7万平方米的G03404-1地块， 也就现在的万科城。这是深圳城市扩展浪潮的第一波，更是“大 深圳”发展前夜的精彩博弈， 这块地创造了当时单宗土地成交额 的最高纪录，楼面地价2216元/平米，足以说明“大深圳”格局下，
• 这种战略方向与开发模式，决定了万科需要大量的土 地积累。
.
7
• 片区前景
• 万科城位于龙岗区坂雪岗片区。根据《深圳城市总体规划(1996-
2010)》，坂雪岗将是开发型的大型产业园、大型住宅区。片区用地
约15平方公里，人口约15万。
坂雪岗片区不但拥有华为、富士康等世界级大型高新技术企业，而且
吸引了大量的上下游企业落户。目前坂雪岗拥有400多家企业，汇聚
长期中心以区来第的一开延发长线经发验展，前让景万被众科品地牌产发决展策商广者泛道看出好了。其中真 谛——“作为一个开发商，最佳的运营方式就是与政府的
规划方向保持一致，以达到成本预算和经济效益、社会效 益的最优组合”。
.
9
• 万科版图
在政府“深圳格局”的战
略影响下，目前，万科在 坂雪岗拥有四季花 城、 万科城、第五园近1平方 公里的土地，住宅开发总 量近120万平方米。而整 个坂田，可开发土地面积 不足4平方公里，万科已 经占有25％的份额。真正 成就了一方领主，划出了 万科版图。
.
项目概况
4
• 项目技术指标
总建筑面积：437670㎡ 其中住宅：398050㎡， 商业：30000㎡ 幼儿园：2所6000㎡ 九年制学校：1个，35600㎡ 会所：1个，3000㎡
建筑覆盖率： 30% 绿化率：30％ 建筑容积率： 1.09 车位比：1：1
建筑高度：低层、多层及中高 层
.
5
• 项目产品类型
.
17
万科城项目在规划时，首先把自己当作片区的有机组成 部分，在考虑业主居住安全性小区组团需要封闭式管 理的情况下，又兼顾小区与片区共同成长的必要性， 要让片区、社会的情绪、发展能够在小区得到反映， 小区的情绪能够向片区扩散，整个小区则呈现开放式。
按道理来说政府规划要求并没有要求万科必须规划万科 城为开放式的小区规划，但万科并没有使用这项目权 力，而是以“慎独”的哲学思维去规划，预留出了小 区与片区的开放式接触空间、顾全大局的同时为自己 的产品创造了可持续发展、与片区共成长的未来。
.
10
项目定位
• 项目分析
垄断优势 集中开发的规模优势 成功经验
品牌优势
片区优势 交通规划优势 纯粹优势
.
11
• 项目定位
开发模式定位——集约化、区域化的开发模式
开发战略定位——大规模递进式的开发战略与 屯地战略的完美结合
.
12
在万科四季花城时代，万科集团董事长王石就鲜明主 张“面向新经济，关注普通人”。这些年来，万科在 房地产高端产品路线上一路凯歌。一方面，万科将业 主服务进一步延伸；另一方面，万科广泛采用世界先 进的集约化、区域化开发模式，降低规模成本，提高 规模效益。
.
14
• 产品定位
低层高密度的产品
万科城项目是对万科四季花城产品线的提升，项目容 积率1.1，其中 纯Townhouse仅0.7的容积率。在四季花 城原有产品上的不断升级，增加了纯TOWNHOUSE产 品。
.
15
• 形象定位
“深圳首创大型TOWNHOUSE亲地社区” 西班牙风情社区
.
16
项目的规划设计特点
了五大洲近30个国家的投资者。 同时，也为坂雪岗赢得了深圳“北
硅谷”的美称。城市高新产业的集结，形成一种解决城市就业的基本
功能，与坂雪岗高尚片区的城市群居家相互呼应。
随着“大深圳”版图的出台及交通路网的逐渐畅通，道路、地铁、
轻轨三位一体的便捷交通使一切生活方式、一切选择成为可能。政府
规划与建设的“七横十三纵”，地铁1、2、3、4、11号5条线路，将
万科案例
低层高密度豪宅开发实践
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• 万科城案例 • 第五园案例 • 相关启示Leabharlann 项目概况.2
万科城案例
在万科四季花城开发成功之后，万科就一直致力于类 似城市边缘片区，低层高密度住宅开发的研究，并在 内地开始大量复制四季花城，适图走出一条独具特色 的开发之路。
万科城从选址到拿地，“一年成势，两年成形，三年
四季花城·万科城·第五园一平方公里的万科版图的成 功运营让很多普通人拥有城市高品质社区。
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• 客户定位
锁定二三次置业群、发展首次置业客户
结合项目及所在区位的情况，万科城的客户锁定在二
三次置业群、同时也极力发展首次置业的客户。与作 为首次置业群首选的四季花城区别开来。因此，万科 城在提供的户型上也多是四季花城所没有的，乃至整 个深圳地产界，也较少见。
名称
Townhouse 宽景 house 情景花园洋房 透天小高层
面积区间 137 — 205㎡ 220 — 269㎡ 70 — 130㎡ 约80—125㎡
Loft
68+20㎡
主力户型 五房
四房
三房
两房、三房为主，四房少量 单位 一房一厅
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项目选址
• 项目选址的核心思路首先来源于万科的发展战略。在 万科四季花城之后，万科就一直致力于类似城市边缘 片区，低层高密度住宅开发的研究，并在内地开始大 量复制四季花城，及四季花城的改良版与升级版。
成城”，万科城用这样的理念，以超前观念和超大规
模启动深圳房地产亲地生活模式，缔造出一个城的精
彩。其成功的意义更在于一种开发战略的成功，一种 勇于创新、勇于实践的企业品牌形象的成功。
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• 项目位置
坂雪岗高科技区华 为基地对面坂雪岗 工业区，梅观高速 与机荷高速交汇处， 西起坂雪岗大道， 北临稼先路东段， 南接发扬路
全面通达城区内外，一个“大深圳”翘首可待。
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• 先机把握
• 2003年7月4日， 全国21家房地产大鳄聚集深圳，争拍CEPA签署 后内地公开拍卖的第一地。万科最终以9.7亿元的竞拍价胜出，取 得了位于深圳坂雪岗片区的占地39.7万平方米的G03404-1地块， 也就现在的万科城。这是深圳城市扩展浪潮的第一波，更是“大 深圳”发展前夜的精彩博弈， 这块地创造了当时单宗土地成交额 的最高纪录，楼面地价2216元/平米，足以说明“大深圳”格局下，
• 这种战略方向与开发模式，决定了万科需要大量的土 地积累。
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• 片区前景
• 万科城位于龙岗区坂雪岗片区。根据《深圳城市总体规划(1996-
2010)》，坂雪岗将是开发型的大型产业园、大型住宅区。片区用地
约15平方公里，人口约15万。
坂雪岗片区不但拥有华为、富士康等世界级大型高新技术企业，而且
吸引了大量的上下游企业落户。目前坂雪岗拥有400多家企业，汇聚
长期中心以区来第的一开延发长线经发验展，前让景万被众科品地牌产发决展策商广者泛道看出好了。其中真 谛——“作为一个开发商，最佳的运营方式就是与政府的
规划方向保持一致，以达到成本预算和经济效益、社会效 益的最优组合”。
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• 万科版图
在政府“深圳格局”的战
略影响下，目前，万科在 坂雪岗拥有四季花 城、 万科城、第五园近1平方 公里的土地，住宅开发总 量近120万平方米。而整 个坂田，可开发土地面积 不足4平方公里，万科已 经占有25％的份额。真正 成就了一方领主，划出了 万科版图。
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项目概况
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• 项目技术指标
总建筑面积：437670㎡ 其中住宅：398050㎡， 商业：30000㎡ 幼儿园：2所6000㎡ 九年制学校：1个，35600㎡ 会所：1个，3000㎡
建筑覆盖率： 30% 绿化率：30％ 建筑容积率： 1.09 车位比：1：1
建筑高度：低层、多层及中高 层
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• 项目产品类型
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万科城项目在规划时，首先把自己当作片区的有机组成 部分，在考虑业主居住安全性小区组团需要封闭式管 理的情况下，又兼顾小区与片区共同成长的必要性， 要让片区、社会的情绪、发展能够在小区得到反映， 小区的情绪能够向片区扩散，整个小区则呈现开放式。
按道理来说政府规划要求并没有要求万科必须规划万科 城为开放式的小区规划，但万科并没有使用这项目权 力，而是以“慎独”的哲学思维去规划，预留出了小 区与片区的开放式接触空间、顾全大局的同时为自己 的产品创造了可持续发展、与片区共成长的未来。
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项目定位
• 项目分析
垄断优势 集中开发的规模优势 成功经验
品牌优势
片区优势 交通规划优势 纯粹优势
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• 项目定位
开发模式定位——集约化、区域化的开发模式
开发战略定位——大规模递进式的开发战略与 屯地战略的完美结合
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在万科四季花城时代，万科集团董事长王石就鲜明主 张“面向新经济，关注普通人”。这些年来，万科在 房地产高端产品路线上一路凯歌。一方面，万科将业 主服务进一步延伸；另一方面，万科广泛采用世界先 进的集约化、区域化开发模式，降低规模成本，提高 规模效益。
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• 产品定位
低层高密度的产品
万科城项目是对万科四季花城产品线的提升，项目容 积率1.1，其中 纯Townhouse仅0.7的容积率。在四季花 城原有产品上的不断升级，增加了纯TOWNHOUSE产 品。
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• 形象定位
“深圳首创大型TOWNHOUSE亲地社区” 西班牙风情社区
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项目的规划设计特点
了五大洲近30个国家的投资者。 同时，也为坂雪岗赢得了深圳“北
硅谷”的美称。城市高新产业的集结，形成一种解决城市就业的基本
功能，与坂雪岗高尚片区的城市群居家相互呼应。
随着“大深圳”版图的出台及交通路网的逐渐畅通，道路、地铁、
轻轨三位一体的便捷交通使一切生活方式、一切选择成为可能。政府
规划与建设的“七横十三纵”，地铁1、2、3、4、11号5条线路，将
万科案例
低层高密度豪宅开发实践
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• 万科城案例 • 第五园案例 • 相关启示Leabharlann 项目概况.2
万科城案例
在万科四季花城开发成功之后，万科就一直致力于类 似城市边缘片区，低层高密度住宅开发的研究，并在 内地开始大量复制四季花城，适图走出一条独具特色 的开发之路。
万科城从选址到拿地，“一年成势，两年成形，三年
四季花城·万科城·第五园一平方公里的万科版图的成 功运营让很多普通人拥有城市高品质社区。
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• 客户定位
锁定二三次置业群、发展首次置业客户
结合项目及所在区位的情况，万科城的客户锁定在二
三次置业群、同时也极力发展首次置业的客户。与作 为首次置业群首选的四季花城区别开来。因此，万科 城在提供的户型上也多是四季花城所没有的，乃至整 个深圳地产界，也较少见。