20081221陌生区域远郊大盘的发展模式
郊区大盘运作策略及其开发的八大规律
让郊区大盘活起来——郊区大盘运作策略及其开发的八大规律导语：客户到郊区去，到那里去买什么？买点是什么？楼盘营造的卖点是什么？买点和卖点如果不统一的话，郊区大盘的产品是无法销售的。
郊区大盘要如何从客户的买点研究楼盘的卖点？编辑/洪若麒大盘开发，首期一定要预留价值和投资的空间、可见的价值附送。
同时，大盘需要营造自己的客户圈层，以建设一个阶层的思路来吸引客户归属。
一、营销——郊区大盘运作策略的最核心部分1．以客户的需求为导向的产品策略郊区大盘产品策略的两大关键点：关键点1：以客户的需求为导向产品战略所有的大盘，尤其是远郊大盘，因为项目的体量越做越大，地理位置越来越远，原来距离城市可能是20公里，现在则远至50公里，所以远郊大盘相对应的客户需求也更加脆弱。
项目的配套有一个不完善，客户就有可能购买。
所以产品一定要以客户需求为导向。
关键点2：以营销诉求为核心的产品策略郊区大盘要先做什么产品，发须要从营销角度来编排，这是在项目最初运作的时候就要确定的。
2．营销是郊区大盘运作策略最核心部分运作一个郊区大盘需要庞大的资金，而且现金流必须非常健康，所以营销层面上，产品的定位，产品的覆盖面，价格总额必须有一个非常大的量。
首先必须保证前期投入的资金加上销售的资金，能够保证项目的健康发展，要不然项目不管是怎么做，他的路都会越走越窄，会出问题，所以营销是产品策略上最核心的部分。
（1）郊区大盘必须解决每一个客户的问题郊区大盘尤其是远郊大盘不能只有某一个卖点，他必须具备优秀的综合素质。
综合素质不仅是指居住的环境配套、交通，而且各色各样的业主在各个时段的娱乐、购物等需求，都能一站式在大盘社区得到解决，所以它需要的是一个综合素质。
（2）建立强势的营销队伍很多开发商忽视这一点。
郊区大盘的销售必须要有优秀的营销团队。
优秀的营销团队将会主导以后楼盘的运作轨迹和方向，销售的时候该出什么牌，营销什么亮点，团队都可以恰当的筹划同时可以指导销售人员什么时候设计最吸引客户的亮点。
2008年12月北京土地市场分析
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２０ 年 １ 月以来京城土地成交情况要明显好于以往，土地 ０８ ２ “
抄底”“ 、趁低吸纳” 在岁末年初苗头显现 。
尤其是过去两年问曾经创造了一个个地王的地产企业。 如今拿
地的能力严重减弱。 开发商资金紧张导致了２０ 年二、 ０８ 三季度 土地交易的冷清， 土地流拍现象也时有发生， 这使得住宅项 目
值得一提的是 ， ０ 年 ｌ 月 ９日，北京 酋钢融创置地有 ２８ ２ ０
限公司以 ２．亿元的高价拿下了位于海淀区西北旺新村东南 ０１ 部的西北旺新村三期居住项目。业界测算该地块的楼面价达 到了７０ 元／ ００ 平方米。 在如今的市场状态下， 这样的手笔着实 让人惊讶。 而该块土地的成交， 也为长期低迷的京城土地市场 注入了一针强心剂 ． 引起业内的高度关注。 在政府救市力度的加大 、 金融环境的相对宽松、 推地力度 的加大等众多利好因素影响下，近期土地成交量增加也是意 料之中 进入 ２０ 年。 ０９ 今后一段时间土地成交量仍将有所增 长。 此外， 部分开发商也在私下表示出了寻觅“ 物美价廉” 地块 查询北京市土地整理储备中 网站看到。 ２０ 年 １ 月 在 ０８ ２ 上半月成交的 ３ 宗土地中， ４ 顺义 １ 宗 ， ４ 平谷区成交了 ３ 宗土
2008年1-11月全国房地产市场运行情况
2008年1-11月全国房地产市场运行情况国家统计局一、房地产开发完成情况1-11月，全国完成房地产开发投资26546亿元，同比增长22.7%，增幅比1-10月回落1.9个百分点。
其中，商品住宅完成投资19333亿元，同比增长25.2%，回落2.2个百分点，占房地产开发投资的比重为72.8%。
1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积25.5亿平方米，同比增长17.7%；房屋新开工面积8.4亿平方米，增长5.4%；房屋竣工面积3.5亿平方米，增长6.1%。
其中，住宅竣工面积2.9亿平方米，增长5%。
1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9%；完成土地开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7%。
二、商品房销售和空置情况1-11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%。
其中，商品住宅销售面积下降18.8%；商品房销售额19261亿元，同比下降19.8%。
其中，商品住宅销售额下降20.6%。
截至11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比1-10月提高2.2个百分点。
其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长22.9%，增幅提高4.9个百分点。
三、房地产开发企业资金来源情况1-11月，房地产开发企业本年资金来源33404亿元，同比增长4.2%。
其中，国内贷款6416亿元，增长5.2%；企业自筹资金13444亿元，增长30.9%；其他资金12942亿元，同比下降14.5%。
其中，个人按揭贷款3046亿元，下降25.6%。
四、70个大中城市房屋销售价格指数11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月份低1.4个百分点；环比下降0.5%。
新建住宅销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月份低1.6个百分点；环比下降0.6%。
分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.6%，涨幅比10月份低0.2个百分点。
2008成都楼市发展分析-21DOC
2008成都楼市发展分析去年的房价变得犹如小孩阴晴不定的脸，几乎没有任何人敢于对即将到来的2008下一个有绝对说服力的结论。
王石呼吁现代的年轻人应该在三五年之后再买房，当前就是楼市的“拐点”；但一部分北京的专家却认为，刚性成本和刚性需求仍然不能阻止楼市未来上攻的态势，2008将是楼市出现盘整并再次蓄势上调的年份。
就在农历新年即将到来的时刻，本报联合成都几大房地产市场权威研究机构，共同对2008年的行情走势进行预判，希望为即将买房的市民提供权威的观点和意见，为2008年的成都楼市描绘出一个最贴近真实的轮廓。
全年趋势：房价上涨应在10％以下2008年中心城区住宅整体均价应该在6500元/平方米左右某报社日前进行的一次公众调查发现，相信2008年房价将有所下降的公众比去年同期明显增多，公众持币待购气氛浓厚。
但事实上，明年成都的房价是升还是降，成都正合地产根据去年土地拍卖价格推算，今年房价总体上会维持平稳，房价上升应该不会超过10％。
根据2007年中心城区公开“招拍挂”住宅类用地的统计，其平均楼面地价为2783元/平方米，若再加上开发商后期开发成本以及合理利润值，正合地产预估2008年中心城区住宅整体均价应该在6500元/平方米左右，其数值最高不会超过6995元/平方米。
下手时间：3、10月将是关键节点今年10月之前房地产市场将会重聚人气，这个时间点最快将在今年3月春交会，并延续至今年4～5月房地产市场当前“退烧”已经是事实，但对于楼市将在2008年的什么时候可能再会出现比较刚性的上涨？关于这样的问题目前的市场调查机构也存在争议，正合地产提出的理论比较具有说服力。
其提供的2008年楼市预测报告认为，如果住宅市场没有大的波动，今年10月将会出现一个较为刚性的增长点。
在进行统计之前进行了两项假设：假设2008年成都房地产市场的销势仍旧是2007年上半年正常月份的销售进度；假设楼面地价低于2000元/平方米的土地会先期进入市场，高地价的住宅项目会后进场。
2008年我国区域发展大事综述
２００８年我国区域发展大事综述作者：杨荫凯来源：《中国经贸导刊》2009年第05期2008年，面对错综复杂的国内外形势，党中央、国务院在加快实施区域发展总体战略方面仍出台了一系列重大方针政策，有力推动了促进区域协调发展发展的各项工作。
大事记之一：全党上下深入学习实践科学发展观，促进区域协调发展成为实现科学发展的重大任务。
2008年，深入学习实践科学发展观活动在党内全面展开。
在科学发展观提出伊始，统筹区域发展就是其一项重点内容。
在深入学习科学发展观，促进国民经济科学发展的过程中，推动区域协调发展被赋予了新的职能。
2008年11月，温家宝总理在《求是》杂志上发表了题为《关于深入贯彻落实科学发展观的若干重大问题》的署名文章，他强调“促进区域经济协调发展，逐步缩小区域发展差距，是实现科学发展的重点和难点，是我国现代化进程中必须长期花大力气解决的重大问题，事关大局。
无论是东部地区还是中西部地区，都必须关心这个大局，维护这个大局”，明确阐述了促进区域协调发展在实现科学发展中的突出地位和重大意义。
2008年12月，中央经济工作会议在部署2009年经济工作重点任务时提出，要加快发展方式转变，推进经济结构战略性调整，其中明确提出要“以缩小区域发展差距和优化生产力布局为重点，调整地区结构”这一具体任务，进一步阐明了促进区域协调发展在国民经济发展中的重要作用。
大事记之二：改革开放30年纪念之年，地区经济发展取得辉煌成就。
2008年是波澜壮阔改革开放30周年的庆典之年。
业内专家学者和政府部门对区域发展战略实施30年的经验做了全面总结，普遍认为有四条宝贵经验，一是区域发展战略必须与国民经济社会发展全局的总体要求相适应；二是区域发展政策必须符合区域发展的客观规律和各地区发展实际；三是区域发展规划必须注重梳理科学发展观要求的空间开发理念；四是区域发展的体制机制必须有利于发挥政府引导作用和市场主导作用。
对区域发展经验的全面总结，对确定我国区域发展的未来战略走向必将产生积极影响。
全国工商联2008年房地产发展展望宝宝
全国工商联2008年房地产发展展望宝宝摘要：1.2008 年全国工商联房地产发展展望概述2.房地产发展的主要趋势3.面临的挑战与政策建议正文：【2008 年全国工商联房地产发展展望概述】2008 年，全国工商联发布了一份关于房地产发展的展望报告，旨在分析我国房地产行业的发展趋势，预测市场走向，并提出相关政策建议。
本报告主要从三个方面进行探讨：房地产发展的主要趋势、面临的挑战以及政策建议。
【房地产发展的主要趋势】1.房地产市场逐步走向理性随着国家宏观调控政策的不断加强，我国房地产市场逐步走向理性。
投资需求得到有效控制，市场供需关系逐渐平衡，房价上涨趋势得到缓解。
2.住宅需求结构发生变化随着我国城市化进程的推进，居民对住房的需求结构发生变化。
中小户型、中低价位房源需求量增加，住宅市场呈现出以自住为主的态势。
3.区域发展差异明显在房地产发展过程中，一线城市与二三线城市、东部地区与中西部地区之间存在明显的差异。
一线城市和东部地区房价上涨压力较大，而二三线城市和中西部地区则相对平稳。
【面临的挑战与政策建议】1.建立健全住房保障体系为解决低收入群体的住房问题，政府需要加大住房保障力度，建立健全住房保障体系，通过建设廉租房、经济适用房等多渠道解决群众住房问题。
2.优化土地供应结构政府应优化土地供应结构，确保住宅用地供应充足，调整土地出让方式，引导房地产开发商合理定价，抑制地价过快上涨。
3.加强金融监管加强对房地产金融市场的监管，防止金融资本过度涌入房地产市场，加大对非法资金流入房地产市场的打击力度，确保房地产市场健康稳定发展。
4.深化房地产税收改革深化房地产税收改革，调整税收政策，对房地产市场进行合理调控，抑制投机炒房行为，促进房地产市场持续健康发展。
总之，2008 年全国工商联房地产发展展望报告从多个角度对我国房地产市场进行了分析，提出了一系列发展趋势、挑战及政策建议。
细谈2008年经济危机
细谈2008年经济危机细谈2008年经济危机一、引言2008年全球经济危机是近代史上最严重的经济危机之一。
该危机由房地产市场泡沫和金融业的不良贷款及其衍生品交易引发，最终导致了全球范围内的金融危机和经济衰退。
本文旨在探讨2008年经济危机的原因、影响和教训。
二、原因分析1.房地产市场泡沫形成的原因2.金融业不良贷款及其衍生品交易的原因3.政府宏观调控不当三、影响分析1.全球金融市场的波动2.全球经济衰退3.对于发展中国家的影响四、教训1.金融业监管的重要性2.政府宏观调控的必要性3.企业风险管理的重要性五、结论2008年全球经济危机是一次教训深刻的事件，各国政府和企业应从中汲取教训，加强金融监管、完善宏观调控政策、重视企业风险管理，以避免类似事件再次发生。
摘要：2008年经济危机是自1929年经济大萧条以来最严重的金融危机之一。
该危机的爆发源于美国次贷危机，其后果波及全球。
该危机引起了对全球经济体系的质疑，加速了全球化和经济自由化的批评浪潮。
2008年经济危机的根源可以追溯到上世纪80年代和90年代的房地产繁荣期。
此时，美国政府和金融机构通过推出一系列政策来刺激房地产市场。
此举导致了大量贷款的发放，其中包括“次贷”，即高风险的房贷。
这些次贷被捆绑成了各种金融衍生品，被投资者购买并转售。
这些金融衍生品的价值最初很高，但是当次贷违约率增加时，它们的价值迅速下降，许多投资者因此遭受巨大的损失。
当次贷违约率上升时，房价开始下跌，这使得一些借款人无法支付他们的房贷。
这些拖欠贷款的借款人无法继续支付房贷，导致了更多的违约，形成恶性循环。
美国银行和其他金融机构的财务状况迅速恶化，许多大银行宣布破产或被迫接受联邦政府的援助。
2008年9月15日，美国第四大投资银行——雷曼兄弟宣布破产。
这一事件引发了全球金融市场的剧烈震荡，全球股市和货币市场下跌。
这使得其他许多银行和金融机构也陷入了困境，尤其是在欧洲和亚洲。
由于金融机构之间的相互依赖关系，这场危机很快波及了全球。
08年上海房地产市场走势预测
08年上海房地产市场走势预测2008年上海房地产市场走势预测2008年，上海房地产市场预计将面临一些挑战和变化。
全球金融危机的爆发以及国内宏观调控政策的影响，可能会对上海房地产市场产生一定的影响。
下面是对2008年上海房地产市场走势的一些预测。
1. 限购政策的继续实施：为了控制房价上涨的速度，预计政府将继续实施限购政策。
这将使得购房者的选择范围收窄，对房地产市场的需求带来一定的压缩。
2. 股市的调整对房地产市场的影响：由于全球金融危机的爆发，预计国内股市将面临调整的压力。
这可能导致一部分投资者寻求其他投资渠道，其中房地产可能成为吸引资金的选择之一，从而对房地产市场带来一定的刺激。
3. 新建住宅供应量的增加：由于政府对房地产市场的调控力度加大，对于房地产开发商的土地供应有一定的要求。
这样一来，预计新建住宅的供应量会有所增加，使得市场上的房屋供应相对增加。
4. 经济放缓对市场需求的影响：由于全球金融危机的影响，预计中国经济增速将出现一定的放缓。
这可能对购房者的购买力产生一定的影响，减少了他们对房地产市场的需求。
综上所述，2008年上海房地产市场可能面临一定的挑战和变化。
政府的宏观调控政策将继续影响市场，股市的调整也可能带来新的投资机遇。
此外，新建住宅供应量的增加以及经济放缓对市场需求的影响也将是该市场的关键因素。
投资者和购房者应密切关注这些变化，制定相应的战略。
2008年上海房地产市场走势预测5. 二手房交易活跃度的下降：由于政府实施的限购政策以及经济放缓等因素，预计二手房交易活跃度可能会呈现下降的趋势。
限购政策使得购房者的选择范围变窄，使得他们更倾向于选择购买新房而非二手房，从而影响了二手房交易的市场。
6. 房地产投资回报率的下降：由于政府对房地产市场的调控和全球金融危机的影响，预计房地产投资回报率可能会出现下降的趋势。
投资者可能更加关注投资回报率低但更稳定的资产类别，从而减少对房地产的投资需求。
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在区域及地块自身条件不支撑的情况下如何发力来获得市场认可？
正面案例：无锡圣芭芭拉——提升区域价值，突破竞争重 围，成为市场追捧的“香饽饽”
正面兼反面案例：杭州湖光山社——产品创新获得客户高 度关注，因价格原因导致解筹率低
本报告是严格保密的。
无锡圣芭芭拉
项目位于无锡马山镇，临近太湖，不处在城市 发展方向上，属落后郊区
开盘热销90%
市民普遍认可区域价值，客户以多次置业人口为主；
自入市以来，圣芭芭拉已成市场首屈一指的高端品牌,在客户中树 立了良好的市场口碑
本报告是严格保密的。
杭州湖光山社
困境一：属杭州远郊，虽位于旅游发展区域，但 资源尚待开发，片区湖资源无稀缺性，交通差
位于杭州西部临安市青 山湖板块，距市区38公里， 距临安市区6公里左右， 认知度低；
青山湖片区虽受到旅游 西进的利好影响，但实质 性动作（道路、配套）尚 未体现；
青山湖所处的临安市自 然和历史资源丰富，拥有 众多著名景点，湖资源并 不具稀缺性；
项目距青山湖湖面约2公 里，看不到湖景；
紧临项目的临石路现状 交通条件差，改造进程和 未来交通改善存在不确定 性。
6Km
本报告是严格保密的。
无锡圣芭芭拉
地块位于马山镇中心，周边形象破旧，现状大 部分为农田，无稀缺资源
北至
镇政府
乐山路
梅梁路
占地为530亩，建筑面积近 37万平方米，三块地块的容 积率为0.8、1.2、1.2； 取地成本为63万/亩，楼面 地价900－1100元/㎡，在无 锡处于最低水平，但在马山 处于市场水平。
思源路
帝苑
檀溪湾
金色水岸
新梁溪人家
无锡圣芭芭拉
产品措施：户型设计紧凑实用，舒适度高，大 面积赠送提升价值感
面宽和进深的比例合理；
舒适度高： •内庭院的设计增加采光 面； •多露台增加户外活动空 间；
功能房数量和大小设计 合理，基本无浪费空间。
本报告是严格保密的。
无锡圣芭芭拉
营销措施：多角度立体式营销高调立势，成为 全城关注热点
西至
地块现状大部分为平整的 农地，沿梅梁路一侧有部分 多层民用建筑，地块东南角 有部分待拆的厂房； 峰影河只能隔路而望。
地块现状
峰影河
返建房
本报告是严格保密的。
东至 南至
无锡圣芭芭拉
区域价值低和竞争压力大是实现目标最大的障 碍
困难
目标
处于市郊偏远地区，不是无锡人置业首选 成为无锡有创新亮点的热销楼盘
项目南面临西子玫瑰项 目，是未来的竞争对手；
项目西面为山景及零星 村民房；
山景
用地条件复杂，坡地较 多；
高差不规则，土方设 计较复杂；
内部生态资源丰富。
村镇
100m 水塘 桃林
60m 竹林 杨梅林
茶树 30m
锦绣钱塘项目
西子玫瑰溪项目
田地
本报告是严格保密的。
杭州湖光山社
周边楼盘
规避同质化竞争是湖光山社面临的核心问题
加
长
林
实
肯
景
车
展
持续性的营销活动保持客户的
加长林肯车展示，往返于市区和项
示
关注度，增加人气；
目，建立与市区的联系，从而使无
锡妇孺皆知本项目；
鲁豫有约，圣巴巴拉格调品鉴会
全面引爆， 制造全城关 注，效果非 常好
本报告是严格保密的。
无锡圣芭芭拉
瑜珈功 SPA 沙龙 垂钓中心
中心湖广场
马山
灵山大佛 空旷自然空间
圣芭芭拉TH与其他环太湖别墅项目的户均面积对比
600
500
400
300
200
100
0 Sata
太湖威尼斯 山水湖滨V 山水湖滨T
帝苑
檀溪湾
金色水岸
圣芭芭拉TH与环太湖别墅项目的总价对比
900 800 700 600 500 400 300 200 100
0 Sata
本报告是严格保密的。
太湖威尼斯
山水湖滨
杭州外环 38Km
青山湖
地块紧挨着的临石路
杭州湖光山社
困境二：拥有良好的山景和原生态资源及起伏的山 地，但周边两项目近在咫尺，未来竞争压力大
总用地733亩，已取得 458亩； 容积率≤1.0； 取地成本35.8万/亩；
山景
项目北面，拥有良好的 山景资源；
项目东面临锦绣钱塘项 目，未来面临竞争；
困境一：离市区距离远
通过十八弯公路连接市区； 距离无锡城中区约35公里，车程四十 分钟。
困境二：非城市主要发展区域
南部的滨湖新区是现阶段发展热点； 规划中片区功能尚未定义。
滨湖新区
困境三：对资源的占有不强
邻太湖却不亲湖、不看湖； 在马山却不亲山、不靠山； 周边无稀缺资源。
马山
本报告是严格保密的。
3. 资源应以怎样的次序整合，才能形成与蠡湖新城、滨湖新城等城市发 展热点区域的差异化竞争？
本报告是严格保密的。
无锡圣芭芭拉
圣芭芭拉的度假公寓面 积为60-80平米，远低于 滨湖新城大盘130平米的 主力户型；
圣芭芭拉的联排别墅户 均面积低于市场上其他项 目的面积，存对手，总 价优势明显，有效地避开了竞争
世联研究模型
陌生区域远郊大盘的发 展模式
本报告是严格保密的。
[关键字]： 陌生区 远郊大盘
[简介]： 此案例给出了在区域及地块自身条件不支撑的情况下如何发力来获得市场 认可
本报告是严格保密的。
案例选取——类似条件下的项目通过何种措施 克服困境
案例选取的原则：先天条件及入市时发展方向类似
处于二线城市远郊，非客户置业考虑区域 入市时不在城市未来发展方向上 区域无强势资源，地块自身条件一般 入市时作为二居，没做大规模配套
开发商计划6年开发完； 多个资源相似板块形成竞争关系； 青山湖当前市场供应量13万㎡，未来约有220万㎡的别墅供应， 开发周期以7年计，片区年供应量30万㎡； 竞争项目都有山景或湖景资源； 竞争对手都为低密度项目。
从属于马山区域房地产价格体系
面临来自蠡湖、滨湖新城的竞争压 力，市场实现难度大
期望突破原有价格体系，在一年内土地 成本回收3.5亿
塑造项目自身竞争力，实现与热点区域 项目的差异化
1. 怎样的定位，才能吸引人气，突破无锡人心理界限，实现项目热销？ 核心问题 2. 如何逼近价格上限，实现马山现有价格体系的突破？
营销措施：“马山计划”的亮点——一条体验的 休闲路线，整合区域资源，传播新的生活方式
十八湾公路
本报告是严格保密的。
太湖潜水 让客
户在
体验
游艇码头
中认 可区
域价
值，
跑马场 进而 认可
圣芭
芭拉
高尔夫球场
跳伞
无锡圣芭芭拉
市场表现：开盘热销，成功突破区域价值平台
一期推出TownHouse均价6300元/平方米，宽景House5300元/ 平方米，超过万科在滨湖片区的同形态产品价格；