成功地下商业案例分析

规模
地下商业街经典案例 东京火车站八重洲地下街
空间结构 总体上呈I型布局，与城市道路走向吻合，其南北向长约440米，东西向长约300米，最宽 80米。
具体布局
地下一层主要以商业街为主，主要为出租店铺，早期店铺总数169个，其中服饰店95个， 饮食店63个，休闲服务店11个；后发展服装、食品、电器商店，以及餐馆、酒吧、咖啡座 等。 地下二层布置停车库，停车库被东京高速路分隔成2部分，均通过缓冲车道与高速路衔接 ，左进左出设置四个衔接出入口，设置停车位516个，日均停车数量1500个； 地下三层主要为设备用房。整个地下空间与东京车站和周围16幢大楼相连通 地下街内，设有“花之广场”、“石之广场”、“光之广场”、“水之广场”等4处休息 空间。
日用品商品 地下街名称 八重洲 歌舞伎町 新宿西口 池袋东口 池袋西口 地下 地面 地下 地面 地下 地面 地下 地面 地下 地面 数量 （个） 191 277 87 605 72 272 91 677 44 187 年营业额 （亿日圆） 175 956 128 3205 78.7 1940 82.2 2714 43.6 1050 百分比 18.3 100 4.0 100 4.1 100 3.0 100 4.2 100
商业面积 客流量 商业业态 6万多平方米 1270万人/年 南商场——是拥有大容量的城内休闲运动品牌折扣旗舰店。 北商场——经营品牌少淑女服饰，个性设计师品牌服饰。 南商场——以品牌折扣为主。 北商场——以高档品牌和餐饮为主。 上海银泰百货有限公司
布局特点 投资运营
消费者 运营模式
多为旅客、上班族和周围的居民 品牌输出的管理模式 项目开始启动时，到引入百利时尚中心入驻南北广场，培育期接近2年的时间


南商场

百利时尚 中心


一个大容量的城内休闲 运动品牌折扣旗舰店， 吸引Nike 、adidas、 New Balance、Puma、 K-swiss、Mizuno、 Columbia、The NorthFace、Tony Wear 等品牌入驻，售价全年 低至一折。 其中NIKE、Adidas、三 叶草等都在南商场中开 出其在上海面积最大或 折扣最高的品牌店。
地下街中间为通道，两侧为商业，通道全天开 放，到达车站无需穿越其它用地。 。 连接的建筑和街区数量较多，连接两个以上的 地下铁和地上铁（至少是2条线路），同时连接站 点周遍的商场、办公楼。
（1）交通 疏导作用
（2）城市 商业的补充
商业规划上，和地面商业交叉定位，相辅相成。 站点上一般都建有高层商业建筑。
地下商业街经典案例
停车场 面积 (M2) 91523 34684 44961 %
机房等 面积 (M2) 38135 1993 31015 %
城市
东京 横滨 名古屋
20.2 22.4 27.8
21.6 30.1 27.2
41.1 38.6 26.6
17.1 8.9 18.4
大阪
神户 京都
95798
34252 21038
背景
目的
效果
缓解地区周边交通矛盾和确保行人安全 将地铁车站与火车站相连接，构筑安全步行体系。 整个地下空间与东京火车站和周围16幢大楼相连通。 占地面积0.35公顷，建筑面积69200平方米，商业空间面积1.84万平方米，公共地下通道 5000多平方米，商店通道近1.2万平方米。设置出入口总数42个，每个出入口平均服务面积 435平方米，室内任何一点到出入口的最大距离30米。地下建设深度3层。 地下1层（店铺、公共通道等）：2.9万平方米 地下2层（停车场、辅助用房等）：2.5万平方米 地下3层（设备房、辅助用房等）：1.1万平方米
优点——是能确保整体地下街的使用 按原本规划进行； 缺点——是由于政府单位本身对于商 业的管理并不十分专业,因此不易有 效经营与管理地下街。 优点——是角色定位清楚,管理公司 专门负责经营、商家负责自己的商店 营运，政府单位则只需监督； 缺点——是容易因为商业收益的考虑 及管理单位的强势处理,造成对商家 进入的门坎限制, 引起彼此的纠纷。
位置 使用 时间
地下商业街经典案例
东京都八重洲车站及八重洲大街地下 日本新干线东京车站地下，城市道路和广场下方。有4条地铁线在此交汇。 1965——现在 一期建成时间1964年，二期建成时间1973年 ①车站前有干线公路，交通拥挤 ②大量行人穿越马路，行人不安全 ③处于日本经济飞速发展时期，缘于东京奥运会的举办和新干线工程的启动，由7家民营公司联 合建设和经营管理。

矩型

优势——可避免因动线过长产生商业营 收不平均的问题

网络型

优势——商业上的互补强化了台北车站 综合体本身的功能
地下商业街经典案例
台北捷运地下街——分类

通路型

贩卖的商品多以一般生 活用品为主

台北地下 街
台北捷运

地面商业 机能扩充 型

以独立的特色店及餐厅 为主 与地面上的商圈必须具 有延续性及统一性
模式二 地下街由主 管单位进行 对经营权的 招标
地下商业街经典案例 台北捷运地下街——发展趋势
精品化方 式发展
以台北捷运系统地下街而言,台北捷运大街与台北地 下街主打青少年流行商品,而东区地下街则主打中档次的 特色商品,而龙山寺地下街则偏重在传统文物方面。
与地面商 业环境的 结合
让与地铁地下街连通的地面商圈经营者参与地下街的 经营,可以有效让地下街与地面商业的关系强化,像台北市 的太平洋SOGO百货,便有意取得台北东区地下街的经营 权，使其卖场延伸到东区地下街,藉此巩固SOGO在台北 东区商圈的地位。唯有采用打破地上商圈与地下街界限的 规划模式,才有可能创造出具有经济效益的城市商业空间。
日本地下街——东京主要地下商店营业额 与地面同类商店比较

地下商业街经典案例
下表中可以看出，地下街的营业额比同类地上商店相比是比较小的，只有八重洲地下街比较 大，这是因为东京站附近经过城市再开发后，办公楼、银行等大型建筑物比较多，加上地价昂 贵，故中小型商店较少，而规模很大的八重洲地下街中大量中小型商店和饮食店正好作为地上 商业的补充。

地下街 东区地下街 西门地下街 龙山寺地下街 委外经营 台北市政府 台北市政府 个别招商 安置 安置 10500 1350 药庄、便利设施、玩具娱乐用品、饮食、 文教休闲、服饰、配饰 电子 命理古玩、文化精品、饮食、中货精品
地下商业街经典案例
台北地下街按平面布局形态分类

直线型

优势——单层、内部具有公共广场、疏 散出口数目多
左区：大百货商场、 世界服饰名品店、 长150米、宽 休闲服饰店、超市。 12米的地下大 右区：西式快餐店、 道，把商场一 婚纱摄影广场、女 分为二 装、童装店、游乐 场和美食广场。
上海地下 商城有限 公司
地下商业街经典案例
成功商业模式——国内火车站
上海铁路南站地下商业街区
地下商业街经典案例 上海铁路南站地下商业街区

大街 台北东区 地下街


副中心型


主中心型

必须与综合体进行配合
地下商业街经典案例 台北捷运地下街——运营模式
台北捷运地下街——运营模式
地下商业街经典案例
台北市捷运系统地下街的管理模式原则上是整体两者混合使用,各段 地下街按情况采用不同模式管理。
模式一 由政府单位 直接对地下 街商家进行 管理与招商
地下商业街经典案例
上海铁路南站地下商业街区

北商场
有Ochirly、ONLY、 Vero Moda、Esprit、 Nuqueen、jojo、ete、 IorLLnt’L、绣庄等潮流 大牌。 还招募了棒· 约翰、星 巴克、KF C、麦当劳、 味千拉面、Cold Stone 等各类主题特色餐饮、 西式快餐、中式简餐、 咖啡馆、茶餐厅及休 闲小吃广场入驻。
成功商业模式——台北捷运地下 街
地下商业街经典案例
地下商业街经典案例
台北捷运地下街
台北捷运系统的地下街地点分布主要集中在 台北火车站周边 ,其中的4条地下街：台北捷 台北捷运系统地下街对比一览表 运大街 (EasyMall) 、台北地下街 地下街 经营单位 招商方式 面积m2 经营业种 (TaipeiCityMall) 、站前地下街与忠孝西路站 台北捷运大街 委外经营 个别招商 8100 服饰、百货 站前地下街 委外经营 个别招商 32600 娱乐、饮食、购物 前地下街以台北火车站或台北火车站捷运站 台北地下街 台北市政府 安置 33800 饮食、电子、杂项、服饰 为主互相连通。 忠孝西路站前 台北市政府 安置 9170 服务、杂项、饮食、
建成后，平均每天的人流量15万人，其中约四分之一约3.1万人会在地下商业街消费，主 要以饮食为主。 现在，每天经过这里的人流高达45万人次（东经车站的人流量是每天80万左右），平均每 天接待顾客4.4万人次。 11年后收回投资。 年营业额150亿日元，每年的经营利润可达5亿日元。
36075
9650 10520
37.7
28.1 50.0
42135
13867 8292
43.9
40.5 39.4
-
0
0 0
17588
10735 2226
18.4
31.4 10.6
地下商业街经典案例 日本地下街——业态组成

日本地下街最大的消费特点——即时性、便利性。 调查显示，提供便捷购物服务的便利店是地铁最需要的业态，占15.1 ％；其次是书报亭，占12.2％。其它商业业态依次为：自动售卖机、 书店、超市、休闲食品、西饼屋、咖啡厅等。 东京地铁仅便利店就有38家，2004年广告销售额362亿日元。整个地 铁商铺2004年销售总额约980亿日元。