019第十二章建设用地使用权(民法典第二编物权——第三分编用益物权)

第十二章建设用地使用权

一、建设用地使用权的概念与特征

（一）建设用地使用权的概念

现民法采用了建设用地使用权的提法，而并未沿袭原来的国有土地使用权的提法。

344条：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

（二）建设用地使用权的特点

1、客体的特定性

建设用地使用权的客体是国家所有的土地

这一点使其区别于土地承包经营权与后文述及的宅基地使用权，后两者的标的多是集体土地。正因为如此，要在集体土地上兴造建筑物，需要先将集体土地征归国有，如此就有了征收制度。也正是因为这一环节的存在，使得实践中出现了很多纠纷。

361条：集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。

传统物权法上的建设用地使用权往往限于地表。但现代社会，出现了利用地上与地下空间的可能和必要。法律从而将地上、地下的空间作为建设用地使用权的客体。

345条：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

346条：设立建设用地使用权，应当符合节约资源、保护生态环境的要求，遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，（新设立的使用权）不得损害已经设立的用益物权。

2、目的的特定性

目的限于在其上建造建筑物、构筑物及其附属设施，包括房屋、桥梁、沟渠、池塘、地窖、隧道、纪念碑等，但并不包括种植竹木。

3、效力上的地上权性

建设用地使用权，而不是所有权。使用权有期限，而建造在它上边的房屋则是没有期限限制的，于是出现了房屋所有权无期性和建设用地使用权有期性的矛盾。

地上权性指建设用地使用权虽属于用益物权，但基于在其上建造的建筑物、构筑物及其附属设施可为建设用地使用权人所有，因而传统民法将其称为地上权。

二、建设用地使用权与房屋所有权的关系

对于土地和建筑物的权利是否应当分开，做法是：采取“房随地走”或“地随房走”的做法，将房产和地产作为共同的标的，不允许分别转让、抵押和出租。

352条：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。

356条：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

357条：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

359条：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。这一规定改变了过去无偿收回的做法。

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

根据房地产管理法，非住宅建设用地使用权期间届满，使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，出让人应当同意。但期间届满后，如是出于公共利益的需要依照法律规定的权限和程序收回该土地的，应参照有关规定，对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。至于使用权续期后，应当支付的土地使用费、续期的期限、土地使用费支付的标准和办法则由国务院规定。

三、建设用地使用权的变动——取得

（一）建设用地使用权初次取得有如下两种方式：出让和划拨

347条：设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。

1、出让方式：是国家以土地所有人身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地使用权出让有三种形式：招标、拍卖、协议。

348条：通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。

349条：设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书。

351条：建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。

程序：签订出让合同—交纳出让金（60日内）—办理登记（取得土地使用权）

2、划拨方式

2019年修订的《城市房地产管理法》23条：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

城市房地产管理法24条：下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

①国家机关用地和军事用地；

②城市基础设施用地和公益事业用地；

③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

④法律、行政法规规定的其他用地。

（二）流转方式——转让及其他方式

与基于出让或划拨取得建设用地使用权不同，基于转让等方式取得建设用地使用权属于继受取得，它以他人已经取得建设用地使用权为前提。

353条：建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但是法律另有规定的除外。

继受取得建设用地使用权应当以书面的形式并进行登记之后才能发生物权变动的后果。

254条：建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采用书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但是不得超过建设用地使用权的剩余期限。

255条：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。

四、建设用地使用权的期限

（一）划拨土地使用权没有期限的限制。

注意：对划拨土地处分权利的限制：不得转让，不得单独抵押，不得单独出租；若必须与地上建筑物一同处分，则应当转为出让土地补缴出让金。

（二）出让土地使用权的最高期限：

城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例12条：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

①居住用地七十年；

②工业用地五十年；

③教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

④商业、旅游、娱乐用地四十年；

⑤综合或者其他用地五十年。

实际使用年限，在最高年限内，由出让方和受让方双方商定。（只需记住70年、40年的情形，其余均为50年）

（三）对建设用地使用权人的义务

1、合理使用土地的义务。按照出让合同规定的方式加以利用，改变土地用途国家可以无偿收回土地使用权。

350条：建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

2、不得闲置土地。1年内未开发的收取不高于土地出让金20％的土地闲置金；连续两年闲置土地的无偿收回土地。以及在建设用地使用权消灭时恢复土地原状。

五、建设用地使用权的消灭

358条：建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依据本法第二百四十三条的规定对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

设用地使用权消灭的情况主要包括：

1、建设用地使用权期间届满；

2、建设用地使用权提前收回；

3、因自然灾害等原因造成建设用地使用权灭失等情形。

360条：建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回权属证书