麦肯锡中国岭南新世界都市综合体策划全案执行中文版
某公司商业综合体产品线分析模型概述
O： 外部机会 •宏观经济长期向好，改革开放向纵 深发展；人民收入增长，消费需求及 需要提升 •中心城市发展加快，城市功能升级 换代（旧城改造、新城开发、招商引 资） •行业内竞争对手不多； •零售行业发展迅速，呼唤优质物业 及专业团队； •资本市场渴望新产品； T：外部威胁 •优质土地资源有限，无序竞争导致 资源流失加快； •外资大型地产商快速扩张； •消费者忠诚度低，竞争者多样性且 部分综合性企业已相当成熟、领先 •经济处于加息周期； SO战略 利用优势把握机会： •利用良好的政府关系投资向中心 城市倾斜，创造并把握好的发展 机会； •利用样板项目和储备项目获得资 本市场的认同，实现与资本市场 对接
大型城市商业综合体研究——中日案例比较分析
第一节大型城市商业综合体的开发与运营规律研究——中日案例比较分析课题研究的意义大型城市综合体一般包括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。
大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。
从2002年开始作者不仅参与策划了深圳一流的购物中心和写字楼，而且论证过五星级酒店以及公寓，获得城市综合体策划的初步经验。
为了在2008年奥运会前完成国内重要城市上海、长沙综合体的实际策划与开发工作，深圳NEW MALL公司组织专家多次考察美国、日本城市综合体，通过消化吸收考察成果。
我们带着日本考察成果又系统调研北京、上海、深圳、青岛等城市综合体比较分析。
日本城市：东京、福冈、京都、大阪中方城市：北京、上海深圳青岛西安一、大型城市综合体分类建筑综合体，是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、等功能组成，并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。
北京的嘉里中心、国贸中心等都属于这类大型建筑综合体。
这些建筑功能齐全，规模宏大，在一定范围内能实现自给自足，形成“城中城”的经营方式，能使建筑产生良好的经济效益。
建筑综合体，在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的强大优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。
各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互相配合，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。
大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为：1.交通枢纽型城市综合体图9-1 世界质量最佳的城市综合体—六本木新城2.城市CBD中心的城市综合体图9-2 大阪难波城大阪难波城写字楼、购物中心、空中花园、高速铁路火车站完美结合3.城郊结合部城市综合体由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地5万平方米以上的地块，因此很多城市综合体最大的选址可能是在城郊结合部。
横琴星艺文创天地项目一期地块_1_设计要点
0 引言在社会发展的过程中，综合体的建设与地区发展建设密不可分。
开发商通过借助商业优势低成本获取土地资源；政府通过商业开发完善区域配套提升区域价值。
近年来，越来越多的学者针对大型综合体涉及的相关设计项进行深度研究，并取得一定研究成果。
文献[1]中通过对曲面网壳钢结构的节点研究，在设计、组合、试验的角度论证曲面网壳扇形组合钢结构的安全与效果。
文献[2]针对山地地形的特殊，研究并设计出适合山地的混凝土结构形式，给项目的施工安全提供了更大的保障。
文献[3]中通过研究绿色建筑的理念，对建筑节能在绿色建筑中的措施以及效果进行了分析与研究，为后续各类项目节能措施的利用与落地，给予了指引的方向。
本文以横琴星艺文创天地项目一期地块1为例，对该项目的设计特色与创新进行研究，旨在对后续综合体的设计与发展给予积极的推动与发展。
1项目概况横琴星艺文创天地项目一期地块1位于珠海市横琴新区，这是一个集总部办公、酒店、商业及配套设施为一体的大型文化综合体。
总建筑面积347 918m 2，项目由3栋高层塔楼及裙楼组成，地上23层，地下2层，建筑高度98.95m，采用框架－核心筒结构，高层建筑和地下室采用旋挖灌注桩基础。
围绕中央的中国心花园与河道设计了文化体验之环，让所有公共流线围绕中国心花园进行，既强化了空间的凝聚力和感染力，又使得各功能之间的联系变得紧密和流畅。
文化体验环之东裙房为“狮门”游艺馆、文化活动场馆、展馆等多种不同的文化功能；文化体验环之西为商业与餐饮综合体裙楼和3栋塔楼，3栋塔楼为凯悦酒店、文化工作室和寰亚传媒及文化公司总部；整体建筑体量高低错落，具有丰富的天际线。
地块1的整体设计灵感源于一只手心向上、手指微微合拢的手之意向，意在隐喻包容、聚合、团结、创造等。
作为横琴的旅游新地标，项目除了配套有概念零售餐饮等常规商业模块，还有凯悦酒店、全球首座狮门影业国际电影主题乐园——狮门娱乐天地、华南首家高科技室内亲子娱乐项目——横琴国家地理探险家中心、大型行浸式光影互动体验——奇幻功夫夜等内容，集合休闲娱乐潮玩于一体，建构出一个适合不同年龄层需求的一站式“日夜潮玩”新体验。
十大广告策划经典案例
1、战“痘”的青春——《益生堂》中国十大策划案例奖《益生堂》案例2000年在首届中国企业著名策划案评选活动荣获“中国十大策划案”。
益生堂三蛇胆胶囊为除痘保健品。
它在97年保健品市场泛滥、普遍销售低潮的环境下脱颖而出，成为华南市场保健品的新星。
其年销售额近亿元。
这是一个小预算、大手笔的经典策划案例。
其成功之处在于：完整地运用了整合营销策略，通过场调查开始以准确的市场定位推出了广告“战痘的青春”系列，结合巧妙的“投料曝光”、“投保1000万元”公关活动，迅速崛起。
其完善的销售管理工程的导入亦为其长久发展奠定了基础。
益生堂三蛇胆的广告、公关、促销创意及表现影响深远，仿效者众。
“每粒胶囊必含一粒蛇胆”、“1000万投保产品质量险”及“慰问交警、升国旗”等系列新闻行销的运用，更是石破天惊，在传媒界产生轰动，为保健品市场营销的新发拓展了空间。
2、“肠”治久安——金双歧《金双歧》荣获2000年中国策划艺术博览会银奖。
金双歧是肠道药，一种新型的微生态制剂，国家一类新药，属处方药。
其最大的障碍表现在处方药在otc市场的推广拉力不够，产品营销的问题点在于药品的疗程较长、包装一般等。
此案例的成功之处在于以“安全”为切入点的营销策略。
以“安全、有效的肠道用药”作为金双歧拇ビ胪乒愕暮诵摹＝岷瞎亍⒐愀妫傧年5月，由深圳卫生局主办、深圳商报社协办、万泽医药公司贯彻执行的深圳市安全用药科普调查活动，将金双歧的硬广告与用药科普调查宣传有机结合，利用整合传播优势，借助公关事件，赢得了广泛的、持续的报道，系列广告《忠告》与五封信，使产品与消费者、营业员充分沟通，良性互动，在短短的时间里，金双歧在深圳引起极大的影响，知名度大大提升；加上客户的执行力特强（该客户荣获采纳2000年优秀客户奖），此产品在销量滑坡情形下扭转态势，销量持续上升。
3、30天提高记忆商数18.52——脑灵通脑灵通为广州轻工研究所研发的健脑保健品，我们对它的策划成功之处在于大胆走出常规的健脑益智产品的做法，走细分市场之路，避开当时强劲的对手（脑轻松），集中火力攻打考生市场，与对手打贴身战，巧妙地夺取了市场份额。
(完整版)商业综合体项目策划全案
商业综合体策划全案第一章项目定位分析第一节、项目地块属性分析1、项目地理位置项目位于昆明市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临昆明三中，西临20米规划路，北临15米规划路。
分析：A、书林街项目地处昆明老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日楼等名胜古迹为依托，西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路，南至环城南路；紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大为核心的大型商业区。
这一带历来是昆明城市文脉所在，金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现昆明文化名城风貌的仿古建筑，昭示这里一直延续着的历史文明。
而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行范围内分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些昆明的重点医院。
举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场B、历史上的书林街，设立了大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相的租界。
在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”(今儿童医院)，往西是永宁清真寺。
解放后，昆明市政府在书林街建立了很多知名的学校及出版机构。
其中，与项目紧邻的昆明三中，是昆明最好的中学之一。
所以，书林街是昆明人文环境的典型代表；C、项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造的沿江绿化，已经行成了良好的自然环境。
2、项目地质、水文、气候情况项目土地的地质情况，从实地观察来看，项目属于办公楼及旧产房。
原有建筑的基础大部分还没有拆除。
项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。
分析：项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋，在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。
项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不会带来不利影响。
BOB尽致-北京国际财源中心价值体系整合沟通案104页
2、“马太效应”与“阶级分化”
·市场集中放量，可能形成供大于求的局面。 ·普通项目必然进入价格战，降低门槛以完成销售。 ·一些具有独特标识的写字楼，依然凭借品质抬高门槛。 ·市场细分明显，客户开始按需求分阶级寻找匹配项目。 —— 跳出价格战，跳出供应量过大的圈层，只有树立强 势品牌和标识，自身建立严格的等级标准。
BOB尽致-北京国际财源中心价值 体系整合沟通案104页
创始8年，BOB尽致倡导“运筹城市标识”的价值观、方 法论，运用以BOB独家洞察为核心，“行为、造场、公 关、广告”为主导方法论的行销传播工具体系，与客户 携手分享“速销—溢价—品牌—城市标识”的喜悦历程。 全程致力于地产品牌的打造，帮助发展商完成“地产品 牌化”—“品牌标识化”—“标识价值化”的过程！
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他的冷静让商业伙伴钦佩，又让竞争对手暗暗头痛， 他蔑视平庸，眼光高企；挑战一切伟大，从不轻易苟同； 他涉猎广泛，所到之处，必然引发不小的震动和追捧。 但他只坚持交往自己特定的圈层—— 成为他的朋友是种幸运，成为他的敌人同样让人羡慕。 对他而言，财富已失去意义，创造的过程才是狂热的追求。 重要的是，
BOB尽致-北京国际财源中心价值 体系整合沟通案104页
谁在暗自偷笑？ 谁将功成名就？ 谁能突出重围？
BOB尽致-北京国际财源中心价值 体系整合沟通案104页
突围，势在必行！ 可能是一次次销售战，价格战，资源战甚至口水战，可 能是一场残酷的竞争，既要求我们高举高打建立市场领 导形象，又要求快速解决销售，保证资金顺畅回笼——
稳重，理智，深邃
单点看以上三张图表，都是片面的。 将“市场”、“需求”、“建筑”三者综合起来， 他们相互重合的部分，即是我们的核心差异。
城市综合体开业策划及预算
市场推广费用
用于城市综合体的品牌宣传、 活动策划等市场推广活动的费 用。
其他费用
包括税费、保险费等其他不可 预见的费用。
预算控制与调整
80%
严格执行预算
在城市综合体的运营过程中，应 严格按照预算进行开支，防止超 支现象。
100%
定期审计与反馈
定期对预算执行情况进行审计， 及时发现和纠正偏差，确保预算 目标的实现。
设备筹备
硬件设备
购置必要的硬件设备，如收银机、货架 、冷柜等，确保经营活动的正常进行。
VS
IT系统
建立完善的IT系统，包括POS系统、库存 管理系统等，提高管理效率和顾客服务水 平。
04
城市综合体开业后评估
客流量统计与分析
客流量统计
通过安装客流计数器或人工统 计，记录每天、每周、每月的 客流量数据。
活动安排
合理安排活动时间、场地布置、人员 分工等，确保活动顺利进行。
开业庆典安排
庆典规模
根据城市综合体的规模和定位，确定庆典活动的规模和参与 人员。
庆典流程
制定详细的庆典流程，包括嘉宾邀请、仪式安排、文艺表演 等，确保庆典活动的顺利进行。
02
城市综合体预算
预算编制原则与依据
实事求是
根据城市综合体的实际情况，客观、真实地编制预 算，不夸大或缩小。
目标导向
以实现城市综合体的战略目标为预算编制的出发点 ，确保预算与战略目标的一致性。
动态调整
预算编制应具有一定的灵活性，根据市场变化、政 策调整等因素及时进行调整。
预算构成与分配
01
02
03
04
建设成本
包括土地购置、建筑安装、装 修等费用，是预算的主要构成 部分。
岭南版(2024)第二单元 第6课 都市公共建筑 课件(35张PPT).ppt
美观
实用
来 经济
合作
表达
评
价
新知讲解
试一试
实 从建筑模型到实际使用的建筑，还有哪些工作要做？ 践 如何从一个建筑设计爱好者成长为建筑大师？......这 不 些都是值得我们研究的主题，有兴趣的同学行动起来， 停 去了解、去实践吧。
步
新知讲解
步骤： 1.设计深化 2.施工图绘制 3.施工招标 4.施工 5.投入使用。 以下几个方面入手： 1.学习：学习建筑学相关的知识。 2.实践：参加实际项目，积累实践经验。 3.交流：与同行交流，扩大视野。 4.设计作品：努力创作优秀的作品，形成自己的建筑风格。 5.口碑：在行业内建立良好的口碑，获得认可。
学习情境
时代在发展，科技在进步，“以人为本” 的设计理念充分体现在城市公共空间设计上。 标志性建筑作为“城市名片”，其建设日新 月 异，不断焕发出新的生机和活力。
科技的发展，给城市带来了巨大变化， 城市成为经济、政治、科学技术、文化教育 和人民生活的中心。高耸入云的大厦，清洁 美丽的街道、纵横交错的立交桥、绿树成荫 的街心花园、色彩斑斓的灯光给城市披上了 彩衣，使城市更加绚丽多彩。
活新动知 一讲 解：
欣赏由华裔建筑师贝聿铭设计 的法国卢浮 宫博物馆前玻璃金字塔， 思考建筑师在设计时 需要考虑哪些因 素，这些因素会对建筑设计产 生怎样 的影响？（如建筑功能、地理位置 、 城市文化等）
卢浮宫博物馆前玻璃金字塔 现代 法国巴黎
知识卡
建筑类别：按使用功能分为居住建筑、 公共建筑、工业建筑、农业建筑等。其 中公 共建筑指的是为各种社会活动提供 空间的建筑物。
- 制作实物模型或虚拟现实模拟，直观展现设计细节
我。
们 - 展示环节结束后，留出时间让观众提问，增进互动 交流。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
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2
4525
6089
2
商业设施（其中肉菜市场2 千平米） 旅业、写字楼（其中市话 机楼7000平米）
3
6000
60725
12
4
1807
5178
4
综合楼
项目所在的嘉禾片区规划为白云区的区域级中心，以居住功能为 主，同时围绕地铁站点将布置商业及商务设施
• 嘉禾规划为白云区内三个区级公共服务中心 之一；建设大规模的居住功能区；建设嘉禾 商业中心，围绕地铁站点及沿商业综合发展 轴布置商业服务设施、商务办公设施；
商业设施 (2层) 用地面积 建筑面积 6089㎡ 基底面积 4525㎡
旅业、写字楼 (12层) 用地面积 16855㎡ 建筑面积 60725㎡ 基底面积 6000㎡
综合楼 (4层) 用地面积 5178㎡ 建筑面积 4352㎡ 基底面积 1807㎡
公交站 用地面积 5000㎡
项目规划功能为项目整体功能组合和商业布局带来一 定限制
白云 机场
广 从
快
速 路 发 展 带
从规划前景方面，区域具备开发商业
及商务设施的规划功能，为项目开发 商业、商务设施提供规划利好。
空 间 发 展 主 轴
本项目
嘉 禾
中心城区密集发展区
白云 新城
7
尽管现时项目周边以居住氛围为主，但与白云新城的 便利交通连接也为商业、商务市场提供发展空间
嘉禾望岗
目前现状而言，项目周边以大 型住宅社区为主，居住氛围浓 厚； 凭借便利的轨道交通，本项目 可方便到达白云新城，作为广 州城市副中心、白云区中心， 白云新城未来将形成较为浓厚 的商务氛围，受其辐射和带动 ，项目所在的嘉禾片区也将具 备一定的商务市场发展空间。
在严峻的竞争形势下，
商业供应的增加和品牌主力店的进驻使其商业 同和-京溪 规模和购物环境都得到较大改善，已基本具备 区域商业中心的要求，并且将与本项目争夺地 铁3号线沿线客源
五区商业必须与三区商 业有机结合，不仅在商 业规模上，更要在业态 和品牌组合上实现差异 化竞争，才能保证项目 的市场竞争力
近年的发展近乎停滞不前，作为规划中的区域 嘉禾 商业中心，目前的商业形态、规模、业态、品 牌、购物环境等方面均无法承担该职能
三 区 商 业
可用于零售商业的面积仅2.9万平米； 分散于三个地块；
被酒店、办公用地阻隔。
五区商业自身不具备较强的市场竞争力 ，但若能与三区商业互为补充，协调发 展，则能产生“1+1>2”的功能效应
由于白云新城和同和-京溪商圈发展速度的加快，本 项目面临的竞争形式更加明朗和严峻
白云新城
由于万达广场的进驻，白云新城的商业市场得 到跨越式的发展，发展速度大幅提升
三区商业定位回顾
项目核心辐射商圈范围为周边4公里范围内的大型中高档 社区居民
核心商圈 地铁站点 项目地 块 步行20 分钟内
项目整体定位于区域型购物中心，以家庭式消费为主，并引导 时尚生活方式和消费潮流
嘉 地铁通 禾 行10分 车行15 钟内 分钟内 永泰 黄 约4千 边 米 江 约 6千 夏 米
依据目前方案，各地块的用地性质和功能方面存在诸多限制，具体如下： 地 块 编 号
1 2 3 4
基地面积 建筑面积 层数 （平方米） （平方米） (层)
规划功能及限制
1
3908
18943
5
体育馆、活动中心
规划为体育馆、活动中心用地，可以布局体育运动 设施或与体育、运动相关的业态，如运动服饰零售 等；建成后无需移交，可持有经营 规划有肉菜市场2千平米，可布局与肉菜市场相关的 业态，如生鲜超市等；肉菜市场无需移交 规划为酒店、办公用地，用地性质不可改变，但可 变通为相关衍生产品，如服务式公寓等；市话机楼 较大程度上将可能持有经营并且无需布局相关业态 可布局任何商业业态，无明显规划限制
麦肯锡中国
麦肯锡中国布局前景
中国分配力量比较 麦肯锡： 业务网络覆盖43个国家，拥有82家分公司， 近9000名员工。麦肯锡1959年进入亚太地区，在中国的 业务始于1985年。自那时起，麦肯锡在香港、台北、上 海及北京建立了分公司。中国大陆公司从1993年开始成 立，麦肯锡公司大中华地区的咨询顾问大约有180人， 中国大陆的咨询顾问超过80人，大中华地区的人员规模 已经超过波士顿分公司。麦肯锡中国公司的客户已经从 以前100%的跨国公司发展到今天60%以上是中国本土公 司，包括国有企业、私营企业等；从1996年到2000年， 麦肯锡在大中华区做了近300个咨询项目，不包括没有 完全完成的项目，这是非常有挑战性的。
麦肯锡中国
目录
• 项目地块分析及区域规划前景 • 各功能物业市场研判 – 零售商业市场 – 酒店市场 – 公寓市场 – 办公市场 • 项目发展方向初探
项目规划指标
项目总规划建筑面积90,109平方米，分四个地块开发
体育馆、活动中心 (5层) 用地面积 建筑面积 18943㎡ 基底面积 3908㎡
白云文化广场 商业、商务是白云新 城的重点职能之一， 未来将形成浓厚的商 业、商务氛围 江夏
白云堡豪苑 时代玫瑰园
黄边
金碧雅苑 云山诗意 白云尚城
永泰
竹韵山庄
白云高尔夫
萧岗
同和
南方医院
白云公园
梅花园
飞翔公园
三元里
各功能物业市场研判
• 零售商业市场 • 酒店市场 • 公寓市场
• 办公市场
从建筑形态和商业规模来看，五区商业自身的竞争力较弱 ，必须与三区商业结合考虑，才能最大化挖掘其商业价值
岭南新世界综合体项目（中文版）调研报告 -麦肯锡（中国）市场调查项目部
负责人：MAIRILGY 广州，2012年6月-麦肯锡中国（地产）项目部
版权归麦肯锡所有，受中国版权法保护。
麦肯锡（中国）地产市场部
声明：此方案归麦肯锡（中国）地产市场部所有，
授权签约方 “岭南新世界所有”
授权期限：2013年7月31日
麦肯锡目前拥有4500多名咨询人员，分别来自78个国家，均具有世界著名学府的高等学位。据 1997年初统计，企业管理硕士(MBA)占49%，具有博士学位的占16%。在招聘咨询人员时，麦肯 锡着眼于杰出的品格和解决问题的能力、卓越的智慧、有效地同各层次人士交往的能力。麦肯锡 多数咨询人员在加入麦肯锡之前，已具有相当的业务经验。在麦肯锡，职位级别和成就直接挂钩。 在咨询人员的职业生涯中，麦肯锡对咨询人员的业绩进行评审，评估其解决问题的质量和对客户 的影响。